將未補地價的居屋單位出租，是不少業主希望增加收入時想到的方法，但此舉隨時觸犯《房屋條例》，面臨釘契甚至被房委會收樓的嚴重後果。事實上，不論是業主或租客，一旦涉及違法出租，均須承擔法律責任，後果不容忽視。為免誤墮法網，本文將為您深入剖析未補地價居屋出租的法律風險及罰則，並提供兩大合法出租途徑的終極指南，包括詳解補地價程序，以及剖析「支援未補價資助出售房屋出租計劃」的申請資格和步驟。此外，我們亦會提供租客自保手冊，教您如何識別非法盤源，保障自身權益。
居屋未補地價出租犯法嗎？一文看清法律後果與罰則
處理居屋出租未補地價的問題，是許多業主和租客都十分關心的議題。直接地說，將未補地價的居屋單位出租是違法行為，這個規定適用於2025年以及未來的日子。這不單純是違約，而是觸犯了刑事條例，後果可以十分嚴重。下面我們會深入探討當中的法律基礎，以及業主與租客各自需要承擔的法律責任。
法律基礎：《房屋條例》如何界定未補地價居屋出租限制
居屋作為資助房屋，其核心目的是協助合資格市民自置居所，所以政府在轉讓和出租方面設下嚴格限制。這一切的法律依據都源於香港法例第283章《房屋條例》。條例清晰列明，居屋業主在補地價之前，不得將單位出售、出租、轉讓或以任何形式放棄管有權。
綠表與白表居屋均受同一條例規管
坊間有人可能好奇，不論是綠表居屋出租未補地價，還是白表居屋出租未補地價，兩者在法律上有沒有分別。答案是沒有。所有經由居者有其屋計劃購入的單位，不論買家當初是使用綠表還是白表資格申請，都受到同一《房屋條例》的轉讓限制規管。在法律面前，兩者並無差異。
「補地價」的法律意義：解除轉讓限制以獲取完整業權
「補地價」的法律意義，遠不止是繳付一筆款項。它是一個法律程序，代表業主向政府歸還當年購買單位時所享有的折扣差價。完成補地價後，業主會從房屋委員會（房委會）取得「解除轉讓限制證明書」。這份文件代表該單位的業權限制已被正式解除，單位性質等同私人樓宇，業主自此擁有完整的業權，可以自由在市場上出售或出租，這才是將居屋出租的合法途徑。
業主與租客的潛在法律責任及嚴重後果
很多人以為居屋出租未補地價的後果只涉及業主，但事實上，租客同樣需要承擔法律風險。業主與租客的違法行為一旦被揭發，雙方都會面臨嚴重的懲罰。
業主面臨的懲罰：罰款、監禁及單位被收回風險
對於違規的居屋業主，房委會的執法行動絕不手軟。一經定罪，業主最高可被判處罰款港幣50萬元及監禁一年。除了刑事懲罰，房委會還有權採取進一步行動，包括要求業主將單位轉售給房委會，即俗稱的「收樓」。這意味著業主不僅要承擔罰款和刑責，更有可能失去辛苦購入的安樂窩，付出的代價極其沉重。
租客的法律風險：租住違法單位並非「不知者不罪」
在考慮租住單位時，租客有責任查證單位的合法性。如果租客在明知或理應知道單位是未補地價居屋的情況下仍然租住，同樣觸犯了《房屋條例》。所謂「不知者不罪」的辯解在法律上未必成立。居屋出租未補地價的租客責任不輕，一經定罪，租客同樣面臨最高罰款港幣50萬元及監禁一年的刑罰。因此，貪圖一時的便宜租金，可能會帶來難以估計的法律後果。
真實案例警示：租務糾紛引發舉報，業主租客同被定罪
過去曾有真實案例，成為了市場上一個重要的警示。案情涉及一對業主與租客，雙方因租務問題產生糾紛，租客一氣之下向房署舉報，承認自己明知單位屬未補地價居屋。最終結果是，業主因違法出租被定罪，而進行舉報的租客也因違法租住而被檢控，雙雙被法庭判處罰款。這個案例清楚說明，違法出租的關係脆弱而不受保障，一旦出現問題，最終可能兩敗俱傷。
如何將居屋合法出租？補地價程序、費用與按揭須知
了解過居屋出租未補地價的嚴重後果，很多業主朋友自然會問，那要如何才能將單位合法放租呢？其實，最直接的方法就是完成「補地價」程序，將單位的業權「解鎖」，讓它跟私人樓宇一樣，可以自由在市場上出租或買賣。這個過程雖然涉及一些手續和費用，但絕對是保障自己，避免誤墮法網的正確途徑。
居屋補地價懶人包：申請程序、計算方法與估價
補地價的過程其實沒有想像中複雜，主要由房屋委員會（房委會）負責處理。整個流程可以簡單歸納為三個核心步驟，我們一步一步為你拆解。
步驟一：向房委會遞交評估補價申請
首先，業主需要填妥一份名為「評估補價申請書」（表格HD1066C）的正式文件，然後連同樓契副本和所需的手續費，一併遞交至房委會的租約事務管理處。這一步是啟動整個補地價程序的關鍵，亦是處理居屋出租未補地價申請的第一步。
步驟二：由房署委派測量師進行單位估價
房委會收到申請後，就會委派專業的測量師到你的單位進行實地視察和估價。這裡有一點很重要，補價金額並不是業主自己決定的，而是根據測量師評估單位在「評估日」的十足市值，再乘以當年首次購入單位時的折扣率計算出來。簡單來說，公式就是：補價 = 評估補價當日的單位市值 x (購入單位時的十足市值 – 當時的購入價) / 購入單位時的十足市值。
步驟三：繳付補價金額，領取「解除轉讓限制證明書」
估價完成後，房委會便會發出正式的補價通知書。業主需要在指定限期內（通常是兩個月）繳清全數補價金額。成功繳款後，業主就會收到一份極為重要的法律文件——「解除轉讓限制證明書」。這份證明書會送到土地註冊處進行登記，從此你的居屋單位就解除了所有轉讓限制，可以名正言順地在市場上出租，真正實現居屋出租未補地價合法化的目標。
2025最新居屋轉讓限制期：何時才能申請補地價？
需要留意的是，並非所有居屋業主都可以隨時申請補地價。根據房委會的規定，業主必須先符合單位的轉讓限制期要求。這個限制期會因應單位的首次出售日期而有所不同。想了解你的單位在2025年是否可以申請補地價，可以參考以下最新的規定：
- 2022年或之後首次出售的單位：由首次轉讓契據日期起計15年後，才可申請補地價並在公開市場出租或出售。
- 2019年至2021年期間首次出售的單位：由首次轉讓契據日期起計10年後。
- 2018年首次出售的單位：由首次轉讓契據日期起計5年後。
- 2017年或之前首次出售的單位：一般已超過5年的轉讓限制，可以隨時申請補地價。
已補地價居屋按揭注意事項：申請銀行「出租同意書」
當你以為繳付了補價金額，一切就大功告成時，還有一個關於居屋出租未補地價按揭的重要細節。如果你的單位仍然有按揭在身，即使已經補了地價，出租前也必須先取得承按銀行的書面同意。
為何物業已補地價，出租仍需銀行同意？
原因很簡單，當初你向銀行申請按揭時，是以「自住」為目的。現在將單位出租，物業的用途改變了，對銀行來說，風險狀況亦隨之改變。出租物業的按揭成數上限通常比自住物業低。所以，銀行有權重新審視你的按揭條款，甚至要求你補回部分貸款差額。若未經銀行同意便私自出租，便會違反按揭貸款合約，銀行有權要求你立即清還全部貸款（俗稱call loan）。
申請「出租同意書」流程、時間及費用
申請銀行「出租同意書」的流程一般不複雜。業主需要主動聯絡承按銀行，並提交相關文件，例如已簽訂的租約副本和「解除轉讓限制證明書」。銀行審批時間大約需要數星期，並且通常會收取數百至數千元不等的手續費。記得在正式放租前，預留足夠時間處理這項手續。
免補地價合法出租：「支援未補價資助出售房屋出租計劃」詳解
除了透過補地價將物業轉為私樓放租，其實政府亦提供了一個官方渠道，讓部分業主可以合法地將未補地價的居屋出租。這個計劃就是由香港房屋協會（房協）推出的「支援未補價資助出售房屋出租計劃」（簡稱「出租計劃」），為居屋出租未補地價的業主和合資格租客，提供了一個合法的配對平台。
計劃背景與目的：善用房屋資源，增加過渡性房屋供應
這個計劃聽起來似乎是為業主大開方便之門，但其背後有著重要的社會目的。政府希望透過此計劃，善用現有的房屋資源，盤活市場上空置或有剩餘居住空間的未補價資助房屋單位。計劃旨在增加過渡性房屋的供應，為正在輪候公共租住房屋（公屋）的家庭及人士，提供一個較為安穩的臨時居所，紓緩他們的住屋壓力。
業主與租客申請資格一覽
要參與這個計劃，並非所有業主和租客都符合資格，雙方都需要滿足特定條件，可以說是一個雙向的審核機制。
業主資格：業權年期及單位狀況要求
對於想參與計劃的居屋業主，必須符合以下主要條件：
- 業權年期：業主必須已擁有該單位的業權滿十年或以上。
- 單位類型：單位必須來自房委會的「居者有其屋計劃」、「私人機構參建居屋計劃」、「租者置其屋計劃」或房協的「住宅發售計劃」及「資助出售房屋項目」。
- 單位狀況：單位並未補地價，並且沒有任何轉讓限制。
租客資格：輪候公屋申請年期要求
而希望透過計劃租住單位的租客，其資格要求則與公屋輪候狀況掛鈎：
- 申請人類別：租客必須是已輪候公屋達三年或以上的一般申請家庭（例如二人或以上家庭），或者是已輪候公屋達六年或以上的非長者一人住戶。
- 基本資格：申請人亦需符合申請公屋的資格，例如不能在香港擁有任何住宅物業。
業主參與「出租計劃」實戰指南：由申請到報稅
如果你是符合資格的業主，並且決定參與這個計劃，整個流程其實相當清晰。以下是幾個關鍵步驟，讓你對整個居屋出租未補地價申請流程有個概念。
步驟一：向房協遞交申請及進行單位評估
首先，業主需要向計劃的執行機構，也就是房協，遞交申請表格及相關證明文件。房協會核實業主的資格，並可能派員上門視察單位，以確保單位狀況適合出租。整個申請審批過程一般需時約一個月。
步驟二：釐定租金、簽訂指定租約及「業主證書」
成功獲批後，業主會獲發一張「業主證書」。之後，業主可以透過房協提供的平台，尋找同樣持有「租客證書」的合資格租客。雙方可以自行商議租金水平，但必須簽訂由房協提供的標準租約，以保障雙方權益。租約年期一般為兩年固定。
步驟三：處理租金收入的利得稅及物業稅申報
最後，一個非常重要但容易被忽略的環節就是報稅。透過此計劃獲得的租金收入，與一般私樓放租無異，均須要課稅。業主需要在每年的報稅季節，如實申報這筆租金收入，並繳交相應的物業稅。如果符合特定條件，亦可選擇以個人入息課稅方式評稅。妥善處理居屋出租未補地價報稅事宜，才能確保整個出租過程完全合法合規。
租客自保手冊：如何識別及避免誤租違法未補地價居屋
作為租客，了解居屋出租未補地價的風險十分重要，因為租住這類單位並非「不知者不罪」。萬一業主被檢控，租客亦可能被牽連，最終導致租約無效兼無家可歸。想保障自己，就要學識幾招傍身，主動查證，避免墮入違法租務陷阱。
辨識合法放租盤三部曲
要識別一個居屋租盤是否合法，其實有跡可尋。業主想將居屋出租，只有兩個合法途徑：一是已繳付補地價，二是參與了政府的「出租計劃」。租客可以透過以下三個步驟，輕鬆查證租盤的合法性。
關鍵查證：要求業主出示「解除轉讓限制證明書」或「業主證書」
最直接的方法，就是請業主提供證明文件。如果業主聲稱單位已補地價，你可以要求他出示由房屋委員會發出的「解除轉讓限制證明書」。這份文件是單位已解除業權限制的官方證明。如果業主是透過「支援未補價資助出售房屋出租計劃」合法出租，他則必須持有由香港房屋協會發出的有效「業主證書」。一個正當的業主，理應樂意提供這些文件以茲證明，如果對方諸多推搪，這就是一個危險信號。
提高警覺：提防租金遠低於市價的「暗盤」陷阱
市場上的「暗盤」，通常指那些未補地價但私下放租的單位。這些單位的最大誘因，就是租金往往比同區市價低一截。當你見到一個租盤的租金便宜得令人難以置信時，就要加倍警惕。業主之所以能提供較低租金，很可能因為他省卻了數百萬的補地價費用。這種看似划算的交易，背後是極大的法律風險，一旦因居屋出租未補地價被舉報，租客同樣要承擔責任。
最終核實：透過土地查冊確認單位業權限制
如果你想作最穩妥的確認，可以自行或委託地產代理、律師進行土地查冊（Land Search）。查冊文件會清楚列明物業的業權資料，包括有否任何轉讓限制。如果一份居屋的查冊文件上，註冊了「解除轉讓限制證明書」的相關紀錄，就代表單位已補地價，可以合法出租。進行居屋出租未補地價查證，是對自己租客權益的最大保障。
合資格租客參與「出租計劃」的注意事項
若你本身是合資格輪候公屋的人士，並打算透過「出租計劃」租住未補地價居屋，亦有幾點需要注意。首先，你必須確保業主同樣持有有效的「業主證書」，雙方資格缺一不可。簽訂租約時，必須使用由房協提供的標準租約範本。這份租約會保障雙方權益，並列明計劃下的各項條款。切勿私下與業主達成租約協議，以免偏離計劃的原意，失去應有的法律保障。
居屋出租未補地價常見問題 (FAQ)
Q1：居屋補地價費用大概多少？可以自行估算嗎？
居屋補地價的費用並無一個固定數目，它主要根據一個公式計算：補價金額 = 單位在補價時的十足市值 x (購入單位時的折扣率)。這個折扣率在您首次購買單位時的買賣協議中已經列明。一般而言，這筆費用相當於現時樓價的三至四成，甚至更高，是一筆不小的開支。
您可以根據附近私人屋苑的成交價，或者銀行對您單位的估價，來自行估算一個大概的數目。但是，最終用作計算的「十足市值」，是由房屋署委派的測量師評估為準。所以，自行估算的結果只可作為參考，實際金額需要經過正式申請評估才能確定。
Q2：未補地價居屋可以出租或分租給直系親屬嗎？
這是一個很常見的誤解，答案是不可以。《房屋條例》的限制是針對「出租」這個商業行為，而非租客的身份。不論租客是陌生人還是直系親屬，例如父母或子女，只要業主與居住者之間存在租賃關係，即涉及收取租金，就已構成違法的「居屋出租未補地價」行為。
條例的原意是資助房屋應用於自住。家人當然可以與業主同住，但這與建立有租金往來的租賃關係是兩回事。一旦涉及租金，無論金額多少，都可能觸犯法例，業主與家人租客同樣需要承擔法律責任。
Q3：若居屋仍有按揭，參與「出租計劃」是否必須通知銀行？
是的，必須通知。即使您是參與房協的合法「出租計劃」，在出租前也必須取得承按銀行的書面同意。這是因為您當初申請的是自住物業按揭，銀行批出的貸款條款和利率都是基於這個前提。
將單位出租會改變物業的用途，銀行的風險評估也會隨之改變。若未經銀行同意便出租，技術上已違反了按揭貸款協議。銀行有權要求您立即清還全部貸款。所以，參與計劃前，請務必先聯絡您的按揭銀行，申請「出租同意書」，確保整個居屋出租未補地價的過程在合法合規的情況下進行。
Q4：參與「出租計劃」的業主，如何證明自己仍有在單位居住（分租情況下）？
在「出租計劃」的分租模式下，業主必須繼續在單位內居住。要證明這一點，最關鍵是保留實質居住的證據。您可以將其中一間房鎖上並存放您的個人物品，顯示您仍保留該房間自用。
此外，保留以您本人姓名登記的水、電、煤氣費單及銀行信件等，並確保郵寄地址為該單位，這些都是有力的居住證明。最重要的是，您需要有實際居住的事實，而非僅僅製造「在場」的假象。若被發現業主只是假裝分租，實則已搬離單位，便會違反計劃條款，有機會被取消資格及面臨後果。
Q5：「租者置其屋計劃」單位出租，是否受同樣的補地價限制？
是的，「租者置其屋計劃」（租置計劃）的單位與居屋一樣，同屬資助出售房屋，因此受到完全相同的轉讓和出租限制。租置單位的業主在購買單位時同樣享有了大幅的折扣，所以在法律地位上與綠表或白表居屋業主無異。
如果租置單位的業主想將單位在公開市場出租或出售，必須先向房屋署申請評估並繳付補地價，領取「解除轉讓限制證明書」後，才能合法地進行。任何未補地價而進行的出租行為，後果與一般居屋出租未補地價的情況完全相同。
Q6：如果業主已逝，繼承人想出租未補地價居屋應如何處理？
如果業主過身，其繼承人（例如子女）繼承了未補地價的居屋，他們同時也繼承了該單位的所有轉讓限制。換言之，單位的法律狀態不會因為業權轉移而改變。
繼承人若想將單位出租，不能直接進行。正確的處理程序是：首先，完成遺產承辦手續，將單位業權正式轉到繼承人名下。然後，繼承人需要以新業主的身份，向房屋署提出補地價申請。待完成估價並繳付所需補價金額後，取得「解除轉讓限制證明書」，才可以將單位合法地在市場上出租。整個過程與原業主申請補地價的程序和要求是相同的。