居屋禁售期點計？買入年份不同，轉讓限制亦大相逕庭，對業主放售及買家入市部署有著決定性影響。為免混淆新舊居屋政策，本文為你整合2025年最新最完整的居屋禁售期懶人包，一文睇清史上4大時期的轉讓限制、補地價計算方法、兩大出售途徑，並為白居二買家拆解最新按揭擔保期變動及上車攻略。
居屋禁售期懶人包：一眼看清新舊居屋轉讓限制與市場影響
談到居屋禁售期2025的最新規定，相信不少業主和準買家都感到有點複雜。這也難怪，因為房委會歷年來多次修訂政策，導致不同年份首次出售的單位，例如居屋禁售期2019至居屋禁售期2021的單位，與居屋禁售期2022及之後的單位，其轉讓限制便大相逕庭。特別是持有居屋2020禁售期即將屆滿單位的業主，更加需要清晰了解自己的出售權利。這個懶人包的目的，就是為你化繁為簡，讓你快速掌握所有關鍵資訊，了解各項限制對市場的實際影響。
核心政策速覽：一張圖看懂最新居屋轉讓所有規定
要理解複雜的規定，最好的方法就是將資訊圖像化。我們為你準備了一張清晰的圖表，將所有居屋按首次出售年份劃分，清楚列出每個時期的單位在不同階段（例如首5年、第6至15年、15年後）的轉讓限制。圖中會詳細說明單位可以在哪個市場出售、是否需要補地價，以及有沒有售價上限。無論你的單位是新是舊，只要對照這張圖，就能立即找到對應的規則，讓你對自己的權利和限制一目了然。
2025年兩大核心政策變動
雖然轉讓限制的年期本身在2025年未有改動，但是有兩項相關的核心政策變動，正深刻地影響著整個居屋第二市場的生態，無論買家或賣家都必須留意。
第一項變動，是房委會大幅放寬了居屋第二市場的按揭貸款保證期。由2025年3月起，這個保證期由原來的30年延長至50年。簡單來說，這讓購買樓齡較高的二手居屋的買家，也能更容易地申請到高成數（最高九成）和長年期（最長三十年）的按揭。這項措施直接降低了上車門檻，令市場上更多二手居屋單位變得更具吸引力，也為持有舊單位的業主創造了更有利的出售條件。
第二項變動，是市場對新舊居屋的分野愈趨明顯。自從2022年起推售的新居屋實施了更嚴格的轉讓限制（首五年內須以不高於原價轉售，滿十五年後才能補地價在公開市場出售），令這些新單位幾乎完全失去短線投資價值。與此同時，在較寬鬆舊政策下（例如禁售期僅兩年）的單位，例如2019年至2021年落成的居屋，就成為了第二市場的搶手貨。這個此消彼長的現象，直接影響了不同樓齡居屋的市場流動性和價值。
按年份劃分：各時期居屋禁售期詳細規定 (史上最完整整合)
要準確計算單位的轉讓限制，了解最新的居屋禁售期2025規定是第一步。房委會的政策並非一成不變，而是隨著時間不斷演變，不同年份首次推售的居屋，所面對的「禁售期」規則可以完全不同。這就像不同年代的畢業生，面對的職場環境各異。想知道自己的單位屬於哪個「世代」，就要看它是哪一年首次被推出的。以下我們將會分開四個主要時期，為你詳細拆解。
法律基礎：資料來源與準確性
在深入了解各時期的規定前，先要建立一個共識。這裡提供的所有資訊，均是基於香港房屋委員會（房委會）的官方公布，以及香港法例第283章《房屋條例》的相關規定。這確保了內容的準確性和權威性，大家可以安心參考。買賣資助房屋是重要決定，一切應以官方最新文件為最終依歸。
2022年及之後首次推售單位 (例：居屋2022、2023及未來期數)
這是目前最嚴格的轉讓限制，適用於居屋禁售期2022及之後推出的所有新單位。如果你是近兩年或未來的新居屋業主，就需要特別留意這個長達十五年的限制。
- 首次轉讓契據日期起計首5年內： 業主只可以在居屋第二市場，以不高於原來首次購入價的價格，將單位轉售予房委會提名的合資格人士。這段時期基本上杜絕了任何短期獲利的可能。
- 首次轉讓契據日期起計第6至15年內： 業主可以在居屋第二市場，自行議定價格，將單位轉售予合資格人士。
- 首次轉讓契據日期起計15年後： 業主可以繳付補價後，在公開市場自由出售單位，也可以選擇繼續在居屋第二市場出售。
2019年至2021年首次推售單位 (例：山麗苑、凱樂苑)
對於在2019年至2021年間首次推售的單位，例如大家熟悉的山麗苑（它屬於居屋2020禁售期範圍），其規定就有所不同。這個時期的居屋禁售期2019、2020及2021政策，核心是十年限制。
- 首次轉讓契據日期起計首2年內： 業主同樣只可以在居屋第二市場，以不高於原來買價的價格，轉售予房委會提名的人士。
- 首次轉讓契據日期起計第3至10年內： 業主可以在居屋第二市場，按自行議定的價格出售單位。
- 首次轉讓契據日期起計10年後： 業主可以繳付補價，在公開市場出售，或繼續在居屋第二市場轉售。
2018年首次推售單位
2018年推售的居屋，其轉讓限制比較特別，可以說是一個過渡期的方案，限制年期為五年。
- 首次轉讓契據日期起計首2年內： 業主必須先向房委會申請，房委會雖然不會回購單位，但會提名買家以原來買價承購。
- 首次轉讓契據日期起計第3至5年內： 業主有兩個選擇。第一，是繼續在居屋第二市場按自行議定的價格出售單位。第二，是向房委會申請，由房委會根據評估市價扣除折扣後，提名買家購買。
- 首次轉讓契據日期起計5年後： 業主便可以在繳付補價後於公開市場出售，或在居屋第二市場自由定價出售。
1982年至2017年首次推售單位
這段時間橫跨超過三十年，是歷史最長的一個組別。由於這些單位首次推售至今已有相當長的時間，它們的轉讓限制期（普遍為五年）早已屆滿。因此，這些單位的業主目前面對的選項最簡單直接。
- 選擇一（未補地價）： 業主可以隨時在居屋第二市場，將單位轉售予合資格人士，例如「白居二」買家。
- 選擇二（已補地價）： 業主可以隨時向房委會申請評估補價金額，繳付補價後，單位便可在公開市場自由出售、出租或以其他方式轉讓，與一般私人樓宇無異。
【業主必讀】了解補地價計算及兩大出售途徑
當你計劃出售居屋單位，尤其是在居屋禁售期2025的新政策框架下，最先要弄清楚的就是「補地價」這個概念和兩個主要的出售途徑。這不單純是程序問題，更直接影響你的單位可以賣給誰，以及最終的賣樓收益。掌握這些核心資訊，可以讓你更有預算地規劃賣樓策略。
如何計算補地價金額？
補地價是將居屋轉為可在公開市場自由買賣的關鍵一步。計算方式其實很直接，它反映了政府當初以折扣價將單位售予你時的資助部分。
計算公式如下：
補價金額 = 補價時的單位市值 × (購入時的十足市值 – 原來買價) ÷ 購入時的十足市值
簡單來說，這個公式就是用你「現時的單位市值」，乘以「購入時的折扣率」。
讓我們用一個例子說明。假設你在數年前以240萬買入一個單位，當時的十足市值是400萬，折扣率就是40%。如果今天你想補地價，而房屋署評估單位現時的市值為600萬，你需要補的金額就是：
600萬 × 40% = 240萬
有一點值得留意，公式中的「購入時的十足市值」，是以簽署轉讓契據時的市值為準，這與最初定價時的市值可能會有時間差，所以最終的折扣率或有輕微出入。
途徑一：居屋第二市場 (未補地價)
居屋第二市場，坊間常稱「綠表市場」，是讓居屋業主在毋需補地價的情況下，將單位轉售給合資格買家的平台。這也是大部分居屋業主在禁售期屆滿後，最先接觸到的出售方式。
這個途徑最大的優點是，你不需要預備一大筆資金去補地價，賣出單位所得的價錢，扣除雜費後就是你的實際收益。買家方面，主要是持有「綠表資格證明書」的公屋住戶，以及透過「白表居屋第二市場計劃」（白居二）抽中配額的買家。近年白居二買家需求殷切，為這個市場注入了很強的動力。
不論是居屋禁售期2019或居屋2020禁售期的單位，只要符合了指定年期限制，業主便可循此途徑放售。
途徑二：公開市場 (自由市場)
當你向房屋署繳付了補地價金額後，你的居屋單位便和一般私人樓宇無異，可以在公開市場（或稱自由市場）上自由出售、出租或以其他方式轉讓。
這個途徑最大的好處是，你的潛在買家範圍擴大了許多，任何人士，不論其入息或資產，都可以購買你的單位。由於買家基礎更廣，單位在公開市場的售價通常會比在第二市場高。同時，你也可以將單位合法出租，賺取租金收入。
不過，選擇這個途徑的前提是必須先通過漫長的禁售期。例如根據最新政策，在居屋禁售期2022年及之後首次推售的單位，業主需要持有單位長達15年後，才可以補地價在公開市場出售。這項規定清晰地反映了政府希望資助房屋資源能回歸自住用途，而非用作短線投資。
【買家攻略】白居二與居屋按揭新政策
了解清楚有關居屋禁售期2025的各項規定後，我們從另一個角度出發，探討一下作為買家，特別是手持「白居二」資格的準業主，有什麼需要注意的實戰攻略。近年政府為了激活二手市場，推出了影響深遠的新政策，直接影響你的揀樓策略與財務預算。
白居二上車實戰流程：由揀樓到承造按揭
抽中白居二只是入場券，要順利由睇樓走到簽約收樓，整個流程其實環環相扣，每一步都需要小心處理。
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申請「購買資格證明書」：當房委會發信通知你申請成功後，你便需要繳付費用，申請有效期為一年的「購買資格證明書」。這是你在二手市場睇樓和簽約的正式憑證。
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物色單位與財務評估：你可以透過地產代理尋找市場上的未補地價居屋盤源。在睇樓的同時，亦應同步向銀行查詢可承造的按揭成數及年期，對自己的負擔能力有更實在的掌握。
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簽署臨約與申請「提名信」：與業主議價成功後，便可簽訂臨時買賣合約。之後，你需要經由律師協助，向房委會提交臨約及其他文件，以申請「提名信」，證明房委會同意你購買該單位。
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完成交易：取得「提名信」後，便可簽署正式買賣合約，並向銀行正式申請按揭貸款。一切順利的話，最後在指定日子完成樓宇轉讓手續，便正式成為業主。
2025年按揭重大變革：房委會擔保期延長至50年
2025年對白居二買家而言，其中一項最重要的政策變動，就是房委會將居屋第二市場的按揭貸款擔保期，由原來的30年大幅延長至50年。
這項變革的影響十分巨大。在舊制度下，銀行會用30年減去樓齡來計算最長還款期，導致很多樓齡超過20年的居屋，按揭年期極短，月供壓力沉重，令買家卻步。新政策實施後，銀行改以50年計算，直接讓市場上大量樓齡較高的單位「重生」。例如一個樓齡35年的單位，現在仍有機會承造長達15年甚至更長的按揭，大大降低了上車門檻。
根據最新指引：
* 由首次轉讓契據日期起計40年內的單位：白表買家最高可承造九成按揭，還款期最長30年。
* 由首次轉讓契據日期起計超過40年但少於50年的單位：最高按揭成數為八成，還款期最長也是30年。
這項政策讓買家的選擇範圍，從以往集中於較新的屋苑，擴展至更多地區成熟、呎價可能更相宜的舊屋苑。
注意事項：白居二買家再轉售的限制
成功上車後，同樣需要清楚了解作為新業主的轉售限制。白居二買家所購入的單位，同樣設有禁售期。
根據現行規定，白居二買家由簽署其單位「轉讓契據」當日起計，首兩年內不可在居屋第二市場轉售單位。兩年期滿後，就可以將單位在第二市場轉售予其他合資格的綠表或白居二買家。
此外，你購入的單位本身，仍然受到其首次出售時的轉讓限制所規管。舉例來說，如果你購入的是一個受居屋禁售期2022政策約束的單位，即使你自己的兩年禁售期已過，該單位依然要等待由「首次轉讓契據」起計滿15年後，才能補地價並在公開市場自由出售。同樣道理，適用於受居屋禁售期2019、居屋禁售期2020及居屋禁售期2021等不同時期政策影響的單位。因此，在購入前了解單位的背景，對長遠規劃相當重要。
政策演變與市場影響分析
為何收緊新居屋禁售期？從案例看遏炒成效
大家可能會問，政府為何要大幅收緊新居屋的轉售限制？其實只要看看近年的市場實例，答案就非常清晰。以屬於「居屋2020」的粉嶺山麗苑為例，有業主在2021年以約235萬元一手買入單位，持有剛滿3年，就在2025年以320萬元在第二市場賣出，帳面獲利超過三成。這種短時間內的豐厚回報，正正觸動了政策制定的神經。
在舊有政策下，例如 居屋禁售期2019 及 居屋禁售期2020 的單位，業主只需持有兩年，就可以在未補地價的第二市場轉售。這個較短的年期，無疑為市場提供了炒賣獲利的空間，令部分資助房屋變相成為短線投資工具，偏離了「自住優先」的政策原意。有見及此，房委會決定出手調整，由 居屋禁售期2022 開始推售的單位起，採用了更嚴格的規定。最新的 居屋禁售期2025 政策明確指出，業主在首五年內，即使在第二市場出售，亦不能高於原價；而要補地價在公開市場自由轉讓，更需要等待足足十五年。這項改動，直接將新居屋的投資屬性大幅削弱，目的就是為了確保珍貴的房屋資源，能真正落入有自住需要的市民手中，從源頭遏止炒賣風氣。
居屋 vs 私樓：禁售期下的價值與機會成本
近年私樓市場價格回落，讓不少準買家陷入兩難：究竟應該選擇有折扣的居屋，還是趁勢買入私樓？這個問題的核心，正正在於禁售期所帶來的「機會成本」。居屋最大的價值，無疑是其低於市價的折扣，為市民提供了一個相對穩健的上車階梯。加上政府延長了按揭擔保期，令買家更容易承造高成數按揭，入場門檻比私樓低。
但是，這份「著數」的背後，是有代價的。長達十五年的轉讓限制，意味著業主的資金將會被長時間鎖定。在這段漫長的時期，業主若因為家庭成員增加、工作地點變動等原因需要換樓，將會變得非常困難。相比之下，私樓業主在繳付額外印花稅的禁售期（現已撤銷）過後，可以隨時在市場上自由買賣，靈活性大得多。這份靈活性，就是居屋業主需要付出的機會成本。簡單來說，選擇居屋，就是用未來十多年的資產流動性，去換取眼前的入場折扣。所以，這並非一個絕對的好壞選擇，而是一個關乎個人人生規劃的取捨。如果你的目標是尋找一個安穩的長期居所，並不預期在短期內有重大變動，居屋的價值依然非常吸引。但如果你更看重資產的靈活性及未來換樓的彈性，那麼在目前市況下，私樓可能更符合你的需要。
居屋禁售期常見問題 (FAQ)
關於居屋禁售期2025的各種規定，我們整理了一些大家最常遇到的問題，希望用最直接的方式，一次過解答你心中的疑問。不論是計算日期的起點，還是特殊情況的處理，這裡都有清晰的答案。
Q1：「首次轉讓契據的簽署日期」從何時起計？
這是一個非常關鍵的日期，所有禁售期的計算都以此為準。請記住，這個日期並不是你揀樓、簽署臨時買賣合約，或正式買賣合約的日期。它指的是你與房委會簽署「轉讓契據」(Deed of Assignment) 的那一天。這份文件是將單位業權正式轉移給你的最終法律文件，通常會在律師樓辦理。所以，所有禁售期的年期，都是從這份契據上標明的日期開始計算。
Q2：如果業主在禁售期內去世，單位如何處理？
這是一個比較特殊的情況。如果業主不幸在禁售期內離世，單位會作為遺產，由其合法繼承人（例如配偶或子女）透過承辦手續繼承。這個過程屬於業權轉移，而不是商業買賣。不過，繼承人需要注意，他們同時也繼承了單位的轉讓限制。換句話說，原有的禁售期規定仍然適用，計算年期也是從第一手業主簽署「首次轉讓契據」的日期起計，並不會因為繼承而重設或豁免。繼承人必須等到禁售期屆滿後，才能按規定在市場上出售單位。
Q3：違反禁售期的規定會有什麼後果？
違反禁售期的後果相當嚴重，絕對不應嘗試。根據香港法例第283章《房屋條例》的規定，任何在禁售期內未經許可的轉讓、按揭或押記，在法律上均屬無效。更重要的是，這不僅是交易無效的問題，相關人士（包括賣方和買方）還可能構成刑事罪行，一經定罪，最高可被判處罰款及監禁。所以，務必嚴格遵守相關規定，循合法途徑處理你的資產。
Q4：我購買的二手居屋，其禁售期是如何計算的？
如果你是透過「白居二」等計劃在居屋第二市場購入單位，那麼你所持單位的轉讓限制，並不是由你購入的日期重新計算。所有限制都必須追溯到該單位首次由房委會出售給第一手業主的日期。
舉例來說，你購入的單位是屬於「居屋2020」的期數，那麼該單位的轉讓限制便要跟隨當時適用於居屋2020 禁售期的政策。不論單位轉手了多少次，計算的起點永遠是第一手業主與房委會簽訂「首次轉讓契據」的日期。這同樣適用於其他年份的單位，例如居屋禁售期2019、居屋禁售期2021及居屋禁售期2022的單位，其轉讓限制都受其首次推售年份的政策所約束。