手持物業，想將資產轉化為靈活周轉的流動資金？面對市場上林林總總的套現方案——加按、轉按、重按，以至坊間的業主貸款，繁複的選項與條款實在令人眼花繚亂。各方案的利率高低、審批門檻、貸款額度及申請流程均有天壤之別，若未經審慎比較，不但可能錯失最低成本的融資機會，更可能誤墮高息陷阱。
本終極指南將為您深入剖析四大物業抵押貸款方案的利弊，提供一站式的清晰比較，涵蓋由利率、現金回贈、申請流程，到壓力測試及信貸評級的全面考慮。我們更會揭示潛在的隱藏收費與風險，助您按自身財務需要，計算出最高可套現金額，並最終作出最精明、最有利的決策。
物業抵押貸款全解析：比較加按、轉按、重按、業主貸款四大方案
甚麼是物業抵押貸款？
當您擁有一項物業時，除了自住或出租，它其實也是一項可以靈活運用的資產。利用物業抵押來申請貸款，就是將物業作為一種抵押品，向銀行或財務機構借取一筆資金。這種物業抵押貸款由於有物業作擔保，通常能提供比一般私人貸款更低的物業抵押貸款利率和更高的貸款額，是不少業主在需要大額資金周轉時的選擇，例如用於生意擴張、整合債務，甚至是子女的教育開支。
四大物業套現方案比較：加按、轉按、重按與業主貸款
市面上有幾種常見的物業抵押套現方法，各自適合不同的財務狀況與資金需求。了解它們的分別，是作出精明決策的第一步。以下我們將會逐一詳細拆解加按、轉按、重按及業主貸款這四大方案。
加按 (Top-up Mortgage)
簡單來說，加按是在您現有的按揭銀行，申請額外的貸款。假如您的物業在過去幾年升值了，或者您已經償還了部分按揭本金，物業的可借貸空間便會增加。這時，您就可以向原來的銀行申請，將這部分增值或已供款的淨值套現出來。加按的好處是手續相對簡單，因為銀行已經有您的物業和信貸紀錄，審批時間通常較快，亦可能節省了重新聘請律師處理按揭契的費用。
轉按 (Refinancing)
轉按是指將您在A銀行的按揭貸款，全部轉移到B銀行。業主選擇轉按，通常有幾個目標：尋求更優惠的物業抵押貸款利率以節省利息開支、賺取新銀行提供的現金回贈，或者是在轉按的同時，利用物業升值的空間進行物業抵押套現。轉按的申請流程與申請一筆全新的按揭貸款相似，需要重新提交入息證明、進行壓力測試，並通過律師樓辦理相關法律文件。
重按 (Remortgaging)
重按適用於已經完全償還按揭貸款的物業，也就是俗稱的「現契樓」。當您擁有一層無按揭負擔的物業，但又需要一筆資金時，就可以將這層現契樓重新抵押給銀行，申請一筆新的物業抵押貸款。這等於是將一項沒有負債的資產，重新激活其融資能力。其申請手續和審批標準，基本上與首次申請按揭貸款相同。
業主貸款 (Owner’s Loan)
業主貸款是一種較特別的方案。它本質上是一種私人貸款，但因為申請人是業主，銀行或財務機構會視之為還款能力較強的客戶，從而批出比一般人更高的貸款額和更相宜的利率。與前三者最大的分別是，業主貸款大部分情況下無需將物業正式「抵押」，即無需到土地註冊處進行登記，因此手續最為簡便，批核亦最快。不過，它的利率始終高於正式的按揭貸款，適合需要短期、快速獲取資金，且不想辦理繁複按揭手續的業主。有些業主貸款更提供類似物業抵押透支的循環信貸功能，增加資金調度的彈性。
物業抵押貸款方案重點比較一覽表
為了讓您更清晰地掌握四個方案的分別，我們整理了以下的重點比較表：
| 方案 | 貸款機構 | 適合情況 | 利率水平 | 審批速度 | 法律文件及費用 |
|---|---|---|---|---|---|
| 加按 | 原按揭銀行或財務機構 | 物業已升值或已償還部分本金，需套現資金 | 中等，沿用或更新原有按揭利率 | 較快 | 通常較少，或可豁免 |
| 轉按 | 新的銀行或財務機構 | 尋求更低利率、現金回贈，或同時套現 | 普遍較低，具市場競爭力 | 較慢 | 需重新辦理，涉及律師費 |
| 重按 | 任何銀行或財務機構 | 持有「現契樓」，希望將資產套現 | 與新造按揭相若 | 較慢 | 需重新辦理，涉及律師費 |
| 業主貸款 | 銀行或財務機構 | 追求極速批核，資金需求較緊急或金額不大 | 相對較高 | 最快 | 一般無需，費用較低 |
【實用工具】即時計算您的物業可套現金額
想知道您的物業進行抵押，究竟可以釋放多少資金？與其憑空估算，不如先動手利用物業抵押貸款計算機，為您的財務規劃獲取一個清晰的參考數據。這個步驟可以幫助您了解潛在的物業抵押套現金額，讓您在作出任何決定前，心中更有預算。
物業抵押貸款計算機
物業抵押貸款計算機是一個相當實用的網上工具。您只需要輸入幾項關於物業和現有按揭的基本資料，系統就能即時為您估算出可借貸的金額上限和每月供款。準備好您的物業市值、現有按揭餘額等資訊，就可以開始計算了。
計算結果核心指標解讀
計算後得出的數字，應該如何解讀？其實主要看三個核心指標：
- 最高可套現金額： 這是您最關心的數字，它代表在現有按揭之上，您可以額外取得的現金總額。
- 總貸款金額： 這是在完成物業抵押套現後，您需要承擔的按揭總負債。
- 每月供款： 根據新的總貸款額、最新的物業抵押貸款利率和還款年期，計算出您未來每月的還款支出，這對您的現金流預算十分重要。
影響物業抵押貸款額的四大關鍵因素
計算機的結果是一個很好的參考，但銀行最終批出的金額，還會受到以下幾個關鍵因素影響。了解這些因素，能助您更準確地評估自己的情況。
按揭成數（LTV）上限
按揭成數（Loan-to-Value Ratio）是銀行願意批出貸款額佔物業估值的百分比。這個比率受到金融監管機構的指引所規管，並會根據物業的價值、用途（自住或出租）以及是否涉及按揭保險而有所不同。一般來說，物業價值越高，基本按揭成數上限會越低。
壓力測試要求
壓力測試是銀行評估您還款能力的重要一環。銀行會假設在現行利率基礎上增加2%，然後計算在加息後，您的每月供款額是否仍在您入息的一個可接受範圍內。通過壓力測試，是成功申請物業抵押貸款的必要條件。
申請人的信貸評級（TU）及還款能力
您的個人信貸報告（TU）是銀行評估風險的重要依據。一個良好的信貸評級，代表您有準時還款的習慣，有助於順利獲批貸款。同時，銀行亦會嚴格審視您的入息證明、債務與入息比率（DSR），以確保您具備穩定的還款能力。
物業類型及樓齡
物業本身的條件，也是銀行考慮的因素。相較於樓齡較高的單幢樓或村屋，大型屋苑的物業因為流通性較高，通常較受銀行歡迎。如果物業樓齡過高，銀行有機會縮短批出的還款年期，這亦會間接影響到最終的貸款總額和每月還款額。
【決策指南】如何選擇最適合您的物業抵押貸款方案？
面對林林總總的物業抵押貸款方案，要從中挑選最適合自己的一個，確實需要花點心思。每個方案都有其獨特的優點和適用場景，關鍵在於您的個人目標與財務狀況。接下來，我們會透過真實個案分析和一個簡單的決策流程，幫助您理清思路，找到最切合您需要的選擇。
從您的真實目標出發：三大個案分析
理論講得多，不如看看實際例子來得直接。我們來看看以下三個常見情況，或許您也能從中找到自己的影子。
個案一：創業者陳先生急需資金擴充業務
陳先生是一位初創企業家，最近發現一個絕佳的業務擴充機會，需要在一星期內投入一筆資金。他的物業已經升值不少，但傳統銀行的審批流程可能趕不上他的需要。
對於陳先生，時間就是金錢。如果商機稍縱即逝，審批相對快捷的業主貸款可能是更合適的選擇，雖然利率可能稍高，但勝在能迅速解決燃眉之急。如果時間尚算充裕，他也可以向原有的按揭銀行申請加按，審批時間雖然較長，但利率通常會更具優勢。
個案二：李太為子女準備海外升學費用
李太的子女計劃在一年後到海外升學，她需要準備一筆可觀的學費和生活費。由於這筆開支是計劃之內，所以她有充裕的時間去比較不同方案。
李太的情況並不緊急，所以她的主要目標是鎖定最低的物業抵押貸款利率，以減輕長遠的還款壓力。她可以先向現有按揭銀行查詢加按的利率，同時也向其他銀行查詢轉按的優惠和現金回贈。透過仔細比較，她就能找到成本最低的物業抵押套現方案，為子女的未來做好準備。
個案三：王小姐希望整合多筆卡數及私人貸款
王小姐手上有數張信用卡結欠及一筆私人貸款，每月需要應付多筆還款，而且利息支出相當高，令她感到財務壓力很大。
王小姐的首要目標是整合債務，用一筆利息較低的貸款來還清所有高息欠款。利用物業抵押貸款進行債務重組是一個非常明智的做法。無論是選擇加按還是轉按，都能夠大幅降低她的總利息支出和每月還款額，讓她的財務狀況重回正軌，集中管理一筆還款也更為輕鬆。
互動決策流程：三步助您找出最佳方案
看過個案後，現在輪到您為自己做決定了。只要跟著以下三個步驟，誠實評估自己的情況，就能清晰地找到方向。
第一步：評估您的資金緊急程度
您的資金需求有多迫切？這是決定方案的首要問題。
如果情況非常緊急，例如需要在數天至一星期內取得資金，那麼審批速度較快的業主貸款會是優先考慮。如果您的時間比較充裕，可以等待數星期甚至一兩個月的審批時間，那麼利率較低的銀行加按或轉按方案會是更理想的選擇。
第二步：評估您對利率的敏感度
您願意為速度或方便付出多少利息成本？
如果您對利率高度敏感，希望盡可能節省每一分的利息支出，那麼您應該花時間去比較不同銀行的加按和轉按計劃，尋找最低的實際年利率。如果您認為時間或靈活性比低利率更重要，那麼您可以接受利率稍高的方案，例如業主貸款或物業抵押透支戶口，以換取更快的資金到位或更高的彈性。
第三步：評估您所需的貸款金額
您實際需要套現多少資金？
如果您需要的金額較大，接近物業估價的可按揭上限，那麼您很可能需要通過銀行的加按或轉按申請。這類申請會經過較全面的審批，包括壓力測試，以確保您有足夠的還款能力。如果您需要的金額不大，或者希望有一個備用信貸額度以備不時之需，那麼申請門檻相對較低、手續較簡便的業主貸款或物業抵押透支服務，可能會更符合您的需要。
物業抵押貸款詳細申請流程與所需文件
決定申請物業抵押貸款之後，了解整個申請流程與所需文件，是確保過程順暢的關鍵一步。整個過程其實相當直接，只要按部就班準備，就能夠輕鬆應對。讓我們像朋友一樣，一起看看具體需要怎樣做。
申請物業抵押貸款的五大步驟
申請物業抵押貸款的過程，可以清晰地分為五個主要階段。
第一步：評估與準備
在聯絡任何銀行或財務機構之前，首先要清晰了解自己的財務目標與狀況。您是希望透過物業抵押套現來應付突發開支，還是想尋求更低的物業抵押貸款利率？接著，可以初步為自己的物業估價，並且整理好個人入息及財務資料，這樣心中便有個底。
第二步：選擇方案及遞交申請
比較不同機構提供的物業抵押貸款方案，然後選擇最適合自己的一間。選定後，就可以填寫正式的申請表格，並且連同初步所需的文件一併遞交。
第三步：物業估價及初步批核
銀行或財務機構在收到您的申請後，會委託專業測量師為您的物業進行正式估價。然後，機構會根據估價結果、您的信貸報告（TU）及入息證明等文件進行審批，並且給出一個附帶條款的初步批核結果，當中會列明貸款額、利率及年期等。
第四步：簽署法律文件
當您接受初步批核的條款後，便需要委託律師事務所處理相關的法律文件。律師會為您準備正式的按揭契，您需要親身到律師樓簽署這些文件，以完成物業抵押的法律程序。
第五步：成功放款
所有法律文件簽妥並且在土地註冊處完成登記後，銀行或財務機構便會發放貸款。資金會根據您的貸款目的，轉賬至指定戶口，例如您的個人戶口（適用於套現），或用作清還舊有按揭的貸款機構。
必備文件清單
俗語說「工欲善其事，必先利其器」。提早準備好所有文件，絕對可以令審批過程大大提速。以下是一份清晰的文件清單，您可以根據自己的情況來準備。
身份及住址證明
這是最基本的文件，用來核實您的個人身份。
* 香港永久性居民身份證副本。
* 最近三個月內發出的住址證明正本或副本，例如水、電、煤氣費單，或銀行月結單。
入息及財務狀況證明
這部分文件是用來向金融機構證明您有足夠的還款能力。
* 受薪人士：需要提供最近三個月的糧單、最近年度的稅務局報稅表，以及顯示薪金入賬紀錄的銀行戶口月結單。部分機構或會要求提供僱傭合約。
* 自僱或業務擁有人：需要提供公司商業登記證、最近六個月的公司銀行戶口月結單，以及最近一至兩年的公司財務報表及利得稅報稅表。
* 其他財務證明：如果您有其他收入來源（如租金收入）或資產（如股票、基金），提供相關證明文件（如租約、投資結單）有助審批。
物業證明文件
這些文件是用來證明您對該物業的擁有權以及其現況。
* 臨時買賣合約及正式買賣合約（如適用）。
* 樓契（通常由現有按揭銀行保管，申請轉按時新舊銀行會協調處理）。
* 最近期的按揭還款單或按揭貸款結單，以顯示尚欠的貸款餘額。
* 差餉及地租通知書。
【風險管理】避開陷阱：申請物業抵押貸款的潛在風險
申請物業抵押來獲取資金，是一個很普遍的理財決定。不過，當您準備進行物業抵押套現時，市場上的一些潛在風險和陷阱需要特別留意。了解這些風險，可以幫助您作出更明智的選擇，確保您的資產得到妥善保護，而不是陷入更深的財務困境。
如何識別不良財務中介？
在尋找物業抵押貸款方案時，您可能會接觸到不同的財務中介。大部分中介都能提供專業服務，但當中也隱藏了一些害群之馬。要識別他們，可以留意以下幾個警號：
- 聲稱「不成功，不收費」：這句話聽起來很吸引，但合約的細節中可能隱藏了各種行政費或評估費。即使最終貸款不獲批核，您仍可能被追討這些費用。
- 提出不合常理的寬鬆條件：如果中介標榜「無需入息證明」、「信貸評級（TU）差劣亦可獲批」，甚至聲稱「無需通知其他業主即可抵押聯名物業」，您就要加倍小心。正規的銀行和財務機構必定會嚴格審核申請人的還款能力，這些聲稱往往意味著極高的物業抵押貸款利率或附帶極為苛刻的條款。
- 收費含糊不清：專業的中介會清楚列明服務費的金額、計算方式和支付時間。如果對方對收費支吾其詞，或者只作口頭承諾，這就是一個危險的信號。
- 催促您簽署文件：在您完全理解合約內容之前，不斷催促您簽署任何文件，這是一種典型的高壓銷售手法。
遇到這些情況，最好的做法是保持冷靜，花時間尋找多幾間公司比較，並且直接向銀行或信譽良好的財務公司查詢，核實中介的說法。
提防「假無抵押」的業主貸款陷阱
市場上有一種「業主貸款」，聲稱是無抵押的私人貸款，因為申請人擁有物業，所以可以獲得更優惠的利率和更高的貸款額。這種貸款本身沒有問題，但一些不良公司會利用這個名義設下陷阱。
這些「假無抵押」貸款的合約中，可能藏有魔鬼細節，例如加入條款，列明若您拖欠還款，他們有權將您的物業「釘契」（註冊押記）。這樣一來，原本聲稱的無抵押貸款，實質上變成了有抵押的物業抵押貸款。您可能在不知情下，將自己的物業作為了貸款的直接抵押品。對於未補地價的居屋或公屋業主而言，這種操作更有可能觸犯《房屋條例》。
因此，簽署任何業主貸款文件前，必須仔細閱讀，確保合約中沒有任何會將物業直接用作抵押或限制您出售物業權利的條款。
了解「釘契」的嚴重後果及如何查冊
「釘契」是對業主影響非常嚴重的法律程序。簡單來說，「釘契」就是在土地註冊處的物業記錄上，登記一項押記或法定押記（Charge），顯示有第三方對您的物業擁有債權。
物業一旦被「釘契」，會帶來以下嚴重後果：
- 無法出售：在債務未清還和「釘契」令未解除前，您將無法將物業出售。
- 無法再融資：您無法向其他銀行或財務機構申請轉按或加按，因為新的貸款機構看到物業有未解決的債務登記，會拒絕批出任何新的物業抵押貸款。
即使您最終決定不申請貸款，一些不良中介也可能因追討中介費而對您的物業進行「釘契」，作為追討手段。
要保障自己，您可以隨時透過土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」（IRIS）進行網上查冊，或親身到查冊中心辦理。查冊可以清楚顯示物業的擁有人資料，以及有沒有任何按揭或押記令登記在案。在與任何中介或財務公司簽署重要文件前，先為自己的物業查冊，是一個非常穩妥的習慣。
審閱貸款合約的關鍵要點清單
無論是申請物業抵押透支，還是一般的貸款，貸款合約是保障您權益的最重要文件。審閱時，請拿起筆，逐一核對以下關鍵點：
- 實際年利率（APR）：不要只看宣傳單張上的「月平息」，必須找出合約上列明的「實際年利率」，因為這個利率已包含所有費用，是真正反映借貸成本的數字。
- 所有費用：清楚了解除了利息外，是否需要支付手續費、中介費、律師費、估價費等。同時，也要留意提早全數還款的罰款和逾期還款的額外費用。
- 貸款總額與還款期：核對您收到的貸款金額是否正確，以及總還款期數和每月還款額是否與您理解的一致。
- 抵押條款：仔細檢查有沒有任何條款授權貸款機構在特定情況下（例如拖欠還款）將您的物業註冊押記。
- 中介費用協議：如果您是透過中介申請，應有一份獨立的服務協議，清楚列明中介費的金額、支付方式，以及最重要的——在甚麼條件下才需要支付（例如，是成功提取貸款後才支付，還是申請一經遞交便要支付）。
閱讀合約時不要怕麻煩，更加不要怕向對方提問。如果您對任何條款有疑問，尋求家人朋友或專業人士的意見，是十分必要的。
物業抵押貸款常見問題 (FAQ)
在考慮進行物業抵押時，您心中總會浮現各種疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰易明的解答，幫助您更全面地理解整個物業抵押貸款的細節，讓您在決策時更有信心。
信貸評級(TU)不佳可以申請物業抵押貸款嗎？
信貸評級(TU)是銀行審批物業抵押貸款申請時的關鍵指標。如果您的TU評級不理想，傳統銀行很大機會拒絕您的申請，或者無法提供理想的物業抵押貸款利率。這是因為在銀行眼中，較低的評級代表著較高的壞帳風險。
但是，這並不代表完全沒有其他選擇。市場上亦有部分財務機構願意承造信貸評級較差的申請。它們的審批標準相對寬鬆，不過您需要有心理準備，這些機構提供的貸款利率通常會遠高於銀行，而且貸款條款可能較為嚴格。因此，在申請前，務必仔細比較不同機構的方案，清楚計算總利息支出，衡量自身的還款能力，確保這筆貸款不會為您帶來更沉重的財務負擔。
物業抵押透支與一般物業抵押貸款有何不同？
這兩者雖然都利用物業作融資，但在資金運用和利息計算上有根本性的分別。您可以將它們理解為兩種截然不同的理財工具。
一般物業抵押貸款是一筆過提取的整筆貸款。當貸款獲批後，您會一次過收到所有款項，而利息亦會由第一天開始，按整筆貸款額計算。您的還款方式是每月定額供款，適合有明確大額資金需求，例如創業或支付大筆裝修費用的情況。
相反，物業抵押透支則是一個備用信貸額度。銀行會根據您的物業價值批出一個最高可動用金額。您可以在這個額度內，隨時按需要提取資金，亦可以隨時還款。利息只會按您實際提取的金額和時間計算，未動用的額度則不計息。這種方式的資金彈性極高，特別適合需要應對突發開支或生意上需要靈活現金流的業主。
未補地價的居屋或公屋如何申請物業抵押？
未補地價的資助房屋，例如居屋或自置公屋，由於涉及政府的資助和轉讓限制，其物業抵押程序比私人物業複雜得多。根據《房屋條例》，業主在未補地價前，不可隨意將單位抵押作套現用途。
如果您確實因為特殊情況需要資金，必須先向房屋署署長提出書面申請並獲得其批准。房署只會在非常特殊的情況下才會批准加按申請，例如為家庭成員籌集醫藥費、支付教育開支、殮葬費，或生意上出現財政困難等緊急狀況。純粹個人財務問題或投資理由，通常不會獲批。當您取得房署的同意書後，才可以向指定的銀行或認可財務機構正式申請貸款。
聯名物業可以單方面進行物業抵押嗎？
答案是基本上不可以。一份正式的物業抵押貸款，法律上必須得到物業的所有註冊業主同意，並共同簽署相關的按揭契據。無論物業是以「聯權共有」（俗稱長命契）或「分權共有」的形式持有，單方面都無法為整個物業承造按揭。
在「聯權共有」下，所有業主被視為一個單一的整體，任何業權交易都需要所有業主一致同意。而在「分權共有」下，雖然每位業主擁有獨立的業權份額，但若要抵押整個物業，同樣需要所有份額持有人同意。市場上有極少數財務公司或會考慮接受只針對單一業主所持份額的貸款，但這並非正規的物業抵押，利率極高且風險巨大，主流銀行絕不會提供此類方案。因此，在考慮抵押聯名物業前，與所有聯名業主進行充分溝通並達成共識是必要的第一步。