做擔保人，是否等同自己背負一層樓的按揭？不少人為幫助親友置業而答應做擔保人，以為只是簽個名，卻未料到這個決定可能令自己未來的置業大計觸礁。就如準買家A小姐，明明是首次置業，卻因曾為家人作擔保，而被銀行視為持有「第二套房按揭」，導致按揭成數大減，險些失掉上車機會。事實上，在按揭申請中，「按揭人」(Mortgagor)、「借款人」(Borrower) 與「擔保人」(Guarantor) 是三個截然不同的法律角色，各自的權利、責任及對信貸紀錄的影響天差地遠。本文將為您深入剖析這三大角色的分別，拆解銀行審批的潛規則，助您釐清權責，避開因角色混淆而導致的財務陷阱，為置業之路做好最周全的規劃。
為何了解「按揭擔保人與借款人分別」至關重要？從一個真實置業困境說起
要清楚理解按揭擔保人按揭借款人分別，對計劃置業的您來說，可能比想像中更為關鍵。很多人以為，為家人或摯愛做按揭擔保人，只是一份支持和信任的表現，並無實際財務影響。但這個普遍的誤解，卻可能在您準備實現自己的置業夢想時，構成一個意想不到的巨大障礙。我們從一個真實個案說起，看看這個小小的身份差異，如何引發一場置業風暴。
個案分析：準買家A小姐的「首置」資格為何因擔保而失效？
A小姐事業有成，收入穩定，經過多年儲蓄，終於儲夠首期，準備以首次置業身份購入心儀單位。一切看似順利，直到她向銀行申請按揭時，卻被告知批核遇上困難。原來，數年前A小姐曾為弟弟的物業擔任按揭擔保人，雖然她從未為該物業實際供款一分一毫，但這個「擔保人」的身份，已悄悄地改變了她的置業資格。
問題浮現：銀行如何根據金管局指引界定「第二套房按揭」？
問題的根源，在於香港金融管理局（金管局）的監管指引。根據指引，當銀行審批新按揭時，若申請人本身已有未供斷的按揭，或者正在為另一宗按揭擔任擔保人，其新申請就會被界定為「第二套房按揭」。這項規定的目的，是為了管理銀行的信貸風險，但對A小姐而言，這意味著她即使是第一次以自己名義買樓，也被剝奪了「首置」身份所能享有的較寬鬆審批條件。
核心癥結：即使無實際供款，擔保人責任如何影響信貸審批與按揭成數？
A小姐曾向銀行解釋，弟弟的按揭一直由他自己準時供款，但銀行著眼的並非實際供款人是誰，而是法律上的潛在負債。對銀行而言，擔保人所承擔的法律責任，與借款人並無二致。一旦借款人斷供，銀行有權直接向擔保人追討全部欠款。因此，即使A小姐從未實際供款，銀行在進行按揭擔保人計算時，仍會將其弟弟那筆按揭的每月供款，全數計入A小姐的個人負債。這直接導致她的供款與入息比率超標，同時，最高按揭成數亦被調低一成，令她的首期預算頓時變得不足。
初步了解：簽署按揭文件前必須釐清的三大核心身份
A小姐的經歷正正突顯了，在簽署任何按揭文件之前，我們必須徹底釐清當中涉及的三個核心身份，才能準確評估自己的借貸能力，避免墮入意想不到的財務陷阱。
按揭人 (Mortgagor)：物業的法律擁有人
簡單來說，就是物業的業主。他們的核心責任，是同意將名下物業抵押給銀行，作為貸款的擔保品。如果一個物業由多人聯名持有，所有業主都必須共同成為按揭人。
借款人 (Borrower)：法律上的還款責任人
這位是法律上真正需要向銀行還錢的人。銀行審批按揭時，會集中評估借款人的財務狀況，包括收入、信貸紀錄（TU）和現有債務，以判斷其還款能力。借款人不一定是物業的業主。
擔保人 (Guarantor)：貸款的額外還款保證
當借款人的收入或信貸狀況，未能完全符合銀行的審批要求時，就需要擔保人出場。擔保人的作用，是為這筆貸款提供一個額外的還款保證，承諾在借款人無法還款時，承擔起整筆貸款的清還責任。
按揭三大核心角色深度剖析：徹底釐清責任、權利與影響
在處理物業按揭時，我們總會遇到「按揭人」、「借款人」與「擔保人」這三個關鍵身份。要清楚理解 按揭擔保人按揭借款人分別 ，就必須逐一剖析它們各自的法律責任與權利，因為這直接關係到您現在與未來的財務佈局。讓我們深入探討，確保您在簽署任何文件前，都對自己的角色有百分百的掌握。
按揭人 (Mortgagor) / 抵押人：不只是業主身份
法律職責與權利：提供物業作抵押，擁有物業處置權
按揭人，法律上亦稱為抵押人，其實就是物業的擁有人，也就是業主。他們最核心的法律職責，是同意將自己名下的物業作為抵押品，用以擔保一筆按揭貸款。同時，作為業主，按揭人擁有物業的最終處置權，包括買賣、出租或轉讓。如果一個物業由多人聯名持有，那麼所有業主都必須共同成為按揭人，缺一不可。
對未來信貸的隱性影響：業權身份亦會被視為有按揭負擔
一個很常見的誤解是：只要我不是負責供款的借款人，只作為業主（按揭人），就不會影響我未來的借貸能力。事實並非如此。即使您沒有直接供款，只要您的名字出現在按揭契上作為按揭人，銀行在審批您未來的任何貸款申請時，都會將此視為您已經有按揭負擔。這會直接影響您下一套物業的按揭成數及壓力測試要求。
借款人 (Borrower)：銀行審批的焦點
法律職責與審批核心：還款能力、現有債務及信貸評級 (TU) 評估
借款人是整份按揭合約中，法律上需要承擔還款責任的人。銀行審批按揭時，目光會完全聚焦在借款人身上。審批的核心標準包括：穩定的還款能力（即收入是否足以通過壓力測試）、現有的總債務狀況（例如其他私人貸款或信用卡欠款），以及最重要的信貸評級報告（TU）。一個良好的信貸紀錄是獲取有利按揭條款的關鍵。
對未來按揭成數與壓力測試的直接影響
由於借款人直接承擔債務，因此這筆按揭貸款會清晰地記錄在其信貸報告中。當借款人日後打算再申請按揭時，銀行會將現有按揭的每月供款計入其總負債，導致其「供款與入息比率」上限收緊，壓力測試的要求亦會更嚴格，可獲批的按揭成數自然會降低。
增加共同借款人：如何透過合併家庭成員收入提升借貸能力？
如果單一借款人的收入未能通過銀行的壓力測試，一個常見的解決方案是增加共同借款人。例如，夫妻二人可以共同成為借款人，銀行會將兩人的收入合併計算，從而大幅提升總還款能力，讓原本無法通過的審批變得可行。不過，所有共同借款人都需要共同承擔整筆貸款的法律責任。
擔保人 (Guarantor)：責任遠超想像的財務承諾
法律職責與風險：承擔「整筆按揭貸款」的還款責任
當借款人（即使已合併多人收入）的還款能力仍然不足時，銀行就可能要求引入 按揭擔保人 。擔保人的角色像是一張安全網，但這張網的代價非常高。其法律責任是，一旦借款人無法償還貸款，擔保人就需要承擔起「整筆按揭貸款」的還款責任，而不僅僅是差額部分。這是一項非常重大的財務承諾。
被視為潛在負債：對個人借貸能力的影響
當您成為 按揭擔保人 ，銀行在審批您未來的個人貸款時，就會視同您自己 有按揭 在身。銀行在為 按揭擔保人計算 其個人借貸力時，會將其所擔保的整筆貸款月供，全數計入其負債。這將嚴重削弱擔保人自身的借貸能力，對其未來置業或創業的財務規劃構成直接衝擊。
銀行的追討次序：先向借款人追討，後向擔保人追討
在法律程序上，銀行的追討是有次序的。當貸款出現拖欠時，銀行會首先向借款人追討所有欠款。只有在向借款人採取所有追討程序後仍無法收回款項的情況下，銀行才會轉向擔保人，要求其履行還款責任。
【重點對比】一圖看懂：按揭人、借款人與擔保人分別總結
為了讓您更清晰地掌握三者的核心差異，我們從四個關鍵維度進行比較：
比較維度：法律責任、銀行審批重點、信貸報告影響、退出機制
- 法律責任
- 按揭人：提供物業作抵押，若貸款無法償還，物業會被銀行沒收。
- 借款人：承擔整筆貸款的還款責任，是銀行的主要追討對象。
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擔保人：承擔整筆貸款的「後備」還款責任，在借款人違約時介入。
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銀行審批重點
- 按揭人：主要是確認其業權身份的合法性。
- 借款人：收入、債務狀況、信貸評級（TU），是審批的絕對核心。
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擔保人：與借款人一樣，會全面審核其還款能力與信貸狀況。
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信貸報告影響
- 按揭人：信貸報告會顯示按揭紀錄，被視為有按揭負擔。
- 借款人：信貸報告會清晰顯示按揭貸款賬戶及還款紀錄。
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擔保人：信貸報告會顯示擔保紀錄，同樣被視為有按揭負擔。
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退出機制
- 按揭人：需透過轉讓業權或完全還清貸款來退出。
- 借款人：需透過轉按或重造按揭，並經銀行重新審批及律師樓手續。
- 擔保人：程序相對簡單，但需由借款人主動申請 按揭甩擔保人 ，並證明其有足夠能力獨立還款，銀行有最終決定權。
【獨家策略】您的個人化按揭角色決策指南：如何選擇最適合您的身份？
清楚了解按揭擔保人按揭借款人分別後，關鍵的下一步就是為自己選擇一個最有利的角色。這個決定沒有標準答案，完全取決於您的個人財務狀況與長遠置業藍圖。這份指南將引導您一步步進行自我評估，並根據不同的人生場景，找出最適合您的角色組合。
第一步：自我評估財務狀況與置業目標
在作出任何決定前，先誠實地檢視自己的財務狀況，這一步是所有策略的基礎。
收入是否足以獨立通過壓力測試？
這是最核心的問題。您的個人固定月入，是否能夠獨力通過銀行的供款與入息比率及壓力測試？這是決定您需要單獨申請，還是尋求家人協助的第一道關卡。進行準確的按揭擔保人計算，有助您清晰了解自己的借貸能力上限。
現時是否持有按揭或身為擔保人？
如果您目前已經有按揭在身，或者正為其他物業擔任按揭擔保人，這種情況在銀行審批時等同擔保人有按揭，會直接觸發金管局的「第二套房按揭」指引，影響您的按揭成數與審批標準，令貸款條件變得更嚴格。
個人信貸評級 (TU) 狀況如何？
您的信貸報告（TU）是銀行評估您還款信譽的關鍵文件。一個良好的信貸評級，是成功獲批理想按揭條款的入場券。如果評級不理想，銀行可能會要求您引入信貸紀錄更佳的家庭成員作支援。
未來5-10年內有否再次置業的打算？
這個問題關乎您的長遠財務部署。如果您計劃在未來數年內再次置業，那麼現在選擇擔任擔保人就需要格外審慎。因為擔保責任會佔用您的借貸能力，而且將來要成功申請按揭甩擔保人，程序上亦非想像中簡單。
第二步：按不同場景選擇最佳角色組合
完成自我評估後，您可以參考以下幾個常見場景，找出最適合您的角色安排。
場景一：首次置業，收入穩健（業主 = 借款人）
這是最理想和直接的組合。如果您是首次置業，而且個人收入穩定，足以通過壓力測試，那麼由您自己同時擔任業主（按揭人）與借款人，就是最簡單直接的方案，所有權利與責任均由您一人承擔。
場景二：收入不足或不穩定（引入共同借款人或擔保人）
如果您的收入未能通過審批，或者收入來源不穩定（例如從事佣金制工作），便需要引入家庭成員協助。您可以優先考慮增加「共同借款人」，將兩人的收入合併計算，以提升借貸能力。如果合併收入後仍然不足，最後一步才是考慮引入按揭擔保人作額外保證。
場景三：父母為子女置業（父母任按揭人，子女任借款人）
這是在香港非常普遍的家庭置業模式。父母可能已經退休或收入不高，但希望用物業資助子女。此時，父母可以作為物業的業主（按揭人），而由收入穩定的子女擔任借款人並負責供款。這樣便能順利通過銀行的入息審查。
場景四：已有按揭在身，計劃再次置業（採用「按揭人與借款人分離」策略）
如果您本身已有按揭或正擔任擔保人，又計劃買入第二個物業，為避免被視為第二套房按揭而收緊審批，可以考慮一種策略性安排。您可以作為新物業的業主（按揭人），但找一位沒有任何按揭負擔的直系親屬（例如配偶或父母）擔任借款人。這樣，銀行主要審批該借款人的財務狀況，新申請便有機會繞過第二套房的嚴格標準。
深入探討：影響審批的關鍵規則與策略性應用
金管局「第二套房按揭」指引詳解
當我們深入探討按揭擔保人按揭借款人分別之後，就會發現影響審批結果的關鍵，往往來自香港金融管理局（金管局）的監管指引。其中，「第二套房按揭」政策是核心中的核心，直接決定了銀行如何評估你的借貸能力。這項指引並非要限制置業，而是銀行體系用來管理信貸風險的重要工具。
觸發條件：持有未供斷按揭或身為擔保人
很多人以為，只有當自己名下已經持有一層正在供款的物業，再次申請按揭時才會觸發「第二套房按揭」的嚴格標準。然而，一個常常被忽略的關鍵點在於，即使你只是為他人的按揭擔任擔保人，在銀行眼中，你實際上也等同於擔保人有按揭在身。無論你有沒有實際為那筆貸款供款，只要擔保的責任未解除，你的新按揭申請就會自動被歸入這個類別處理。
對按揭成數、供款與入息比率(DTI)及壓力測試的影響
一旦被界定為「第二套房按揭」，審批標準會全面收緊，直接影響你的置業預算。具體影響主要體現在三個方面：
- 按揭成數降低：貸款價值比（LTV）上限會被下調一成。例如，原本最高可承造六成按揭的物業，現在最多只能申請五成。
- 供款與入息比率（DTI）收緊：每月總供款額佔總收入的比例上限，會由50%降至40%。
- 壓力測試要求提高：在假設利率上升後，每月總供款額佔總收入的比例上限，會由60%降至50%。
這些數字上的調整，直接影響到按揭擔保人計算自身借貸能力時的最終結果，意味著你需要準備更多的首期資金，或者擁有更高的收入才能通過審批。
高成數按揭保險 (HKMC) 下的特殊規定
除了金管局的基本指引，如果你的目標是申請高成數按揭（例如八成或九成），就需要額外留意由香港按揭證券有限公司（HKMC）提出的特殊規定。因為涉及按揭保險，審批的門檻會更加嚴格。
對擔保人資格的限制：為何通常須為直系親屬？
申請一般按揭時，部分銀行可能接受朋友作為擔保人。不過，在高成數按揭保險的框架下，對擔保人的資格有嚴格限制，通常必須是借款人的直系親屬，例如父母、子女或配偶。這是因為按揭保險公司需要確保擔保人與借款人之間有穩固的關係，以降低未來因關係變化而產生的違約風險。
何時需要滿足「同住」要求？
這是一個在申請高成數按揭時，比較細微但重要的規定。擔保人是否需要與借款人同住在申請的物業內，取決於借款人自身的還款能力。簡單來說，如果借款人本身的收入，已經足以應付每月按揭供款，擔保人就不需要滿足同住要求；相反，如果借-款人的收入不足以覆蓋供款，需要依賴擔保人的收入來通過審批，那麼擔保人就必須與借款人一同居住。
實戰策略：如何利用「按揭人與借款人分離」方案
了解規則後，我們就可以探討一些策略性的應用，去應對因擔保身份而引起的困境。其中一個有效的方法，就是巧妙地運用「按揭人與借款人分離」的方案。
操作步驟：A小姐個案的解決方案拆解
讓我們回到文章開首A小姐的個案。她因為曾為家人作擔保，導致自己的首置資格失效。要解決這個問題，操作步驟如下：
- 重新定位角色：A小姐在申請新購物業的按揭時，身份只設定為「按揭人」（Mortgagor），即物業的擁有人，負責抵押物業。
- 引入新借款人：她找來一位財務狀況良好，並且沒有任何按揭或擔保在身的直系親屬（例如妹妹），在此次申請中擔任唯一的「借款人」（Borrower）。
- 改變審批焦點：如此一來，銀行審批的焦點便會完全集中在妹妹的財務狀況上。由於妹妹沒有任何按揭負擔，符合「首次置業」的資格，因此銀行會以較寬鬆的標準（例如六成按揭成數、50% DTI上限）來審批這宗申請。A小姐原有的擔保身份，就不會影響到這次新按揭的審批結果。
重要限制：並非所有銀行接受，且不適用於高成數按保
需要留意，這個方案並非萬能。首先，並不是所有銀行都接納這種「按揭人與借款人分離」的安排，申請前需要先向銀行查詢。其次，透過這個方法申請，按揭成數通常最高只能做到六成。最重要的一點是，這個策略並不適用於需要經按揭保險公司申請的高成數按揭。
【長遠規劃】剖析各角色對您未來十年的財務影響
要深入理解按揭擔保人按揭借款人分別，不單是簽約前的一時三刻，更是一項影響深遠的財務決定。這個決定會在您的信貸報告上留下烙印，直接影響您未來十年的置業藍圖，甚至其他貸款申請。讓我們一齊深入探討，從信貸報告、退出機制到未來置業，看看不同角色會帶來怎樣的長遠影響。
信貸報告(TU)上的永久烙印與解讀
不論您是借款人還是擔保人，這個身份都會在您的環聯(TU)信貸報告中留下紀錄。這份報告是銀行評估您信貸風險的關鍵文件，任何風吹草動都可能影響您日後的財務部署。
「Mortgage Count」如何顯示？擔保人如何向銀行澄清角色？
在信貸報告上，銀行通常只會見到一個名為「Mortgage Count」的按揭帳戶數量，而不會詳細區分您是借款人還是擔保人。這意味著，即使您只是擔保人，從未實際供款，銀行在初步審批時，也可能將您視為持有一個完整的按揭負債。所以，當您日後申請自己的按揭時，需要主動向銀行提供證明文件，例如您擔保的該份按揭貸款信，清楚解釋您只是擔保人角色。這樣才能幫助銀行作出更準確的按揭擔保人計算，避免錯誤評估您的負債狀況。
借款人延遲還款對各方信貸評級的打擊
最需要注意的一點是，還款責任是相連的。一旦借款人出現延遲還款，即使只是一天，這個負面紀錄不僅會影響借款人自己，同時也會在擔保人的信貸報告上留下污點。這會直接拉低您的信貸評級，未來不論申請信用卡、私人貸款或自己的按揭，都可能面臨更高利息，甚至被拒絕。
退出機制的重大差異：「甩擔保」為何如此困難？
很多人以為，只要借款人財務狀況好轉，擔保人就可以隨時退出。但現實中，「甩擔保」的過程遠比想像中複雜。因為決定權完全掌握在銀行手中，而且擔保人與共同借款人的退出程序亦有明顯分別。
「甩擔保」程序詳解：須由借款人主動申請且銀行有權否決
擔保人是無法單方面申請退出。整個按揭甩擔保人的程序，必須由借款人主動向銀行提出。銀行收到申請後，會重新對借款人進行一次全面的財務審查，包括入息證明及壓力測試，評估他是否有足夠能力獨立承擔整筆按揭。如果銀行認為借款人的還款能力未達標，就有權否決申請。這意味著，即使雙方關係有變，只要借款人不合作或財務能力不足，擔保人就可能被永久綑綁。
共同借款人的退出路徑：涉及轉按或重造按揭的法律成本
相比之下，共同借款人想退出，程序上更為清晰，但成本更高。一般需要透過「轉按」或「重造按揭」來實現。這等於重新申請一次按揭，將原有的按揭合約結束，再以其中一位借款人的名義簽訂新合約。這個過程需要重新聘請律師處理法律文件，會涉及數千至上萬元的律師費及相關行政開支。
模擬未來：擔保人身份如何影響您下次置業？
讓我們模擬一個常見情況，看看擔保人身份如何實質影響您未來的置業大計。關鍵在於，當銀行審批您的新按揭時，會將您正在擔保的貸款視為您的既有負債。即使您是擔保人有按揭在身但從未供款，情況也是一樣。
案例推演：擔保身份對未來置業首期及入息要求的影響
假設您幾年前為家人擔保了一層樓，該按揭每月供款為$15,000。現在您月入$60,000，計劃買入一層$800萬的物業，申請六成按揭。由於您是擔保人，銀行在審批時，會將$15,000的供款計入您的負債。根據金管局指引，這會觸發「第二套房按揭」的更嚴格標準，帶來兩大直接影響：
- 按揭成數降低：最高按揭成數可能由六成降至五成，意味您需要準備更多首期。
- 壓力測試更嚴格：供款與入息比率上限由50%降至40%。您的新按揭供款加上原有的$15,000擔保供款，總額必須在您月入$60,000的40%（即$24,000）之內，這幾乎不可能通過審批。
結果就是，按揭擔保人的身份直接令您的借貸能力大打折扣，甚至可能令您的置業計劃告吹。
關於按揭角色身份的常見問題 (FAQ)
深入了解按揭擔保人與按揭借款人的分別後，相信你心中還有一些具體情境的疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫到你釐清思路，為置業做好萬全準備。
Q1: 朋友或遠房親戚可以做我的按揭擔保人嗎？
一般按揭與高成數按保申請的分別
這個問題的答案，關鍵在於你申請的是哪一種類型的按揭。
如果是一般的按揭申請，即貸款額不高於物業估價的六成，部分銀行的取態會比較彈性。在審批時，它們有機會接納朋友或關係較遠的親戚作為擔保人，不過銀行依然會嚴格審視擔保人與借款人之間的關係，以及擔保人的財務狀況是否穩健。
但是，如果你需要申請高成數按揭，例如透過香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃申請八成或九成按揭，規定就會嚴格得多。在這種情況下，按揭保險公司通常只接納直系親屬（例如父母、配偶或兄弟姊妹）作為擔保人。
Q2: 夫妻聯名物業，可以只有其中一方做借款人嗎？
釐清角色：所有業主必須為按揭人，但借款人可按需安排
答案是可以的。這裡需要釐清兩個核心角色。首先，物業的所有業權持有人，都必須共同成為「按揭人」（Mortgagor）。這意味著，夫妻兩人既然是聯名業主，就必須雙方都同意將物業抵押給銀行，並在按揭契上簽名。
然而，「借款人」（Borrower）的角色則可以靈活安排。夫妻可以選擇只有其中一方（通常是收入較高或較穩定的一方）作為借款人，獨自承擔還款責任。當然，他們也可以選擇共同成為借款人，合併兩人的收入來通過銀行的壓力測試。銀行審批的重點在於借款人的還款能力，所以只要借款人的財務狀況符合要求，這種安排是完全可行的。
Q3: 我只是按揭人（業主）但從未供款，真的會影響我將來申請按揭嗎？
重申銀行審批原則：業權身份本身即被視為有按揭負擔
答案是肯定的，影響非常直接。即使你從未負責過任何實際供款，但只要你的名字以「按揭人」（即業主）的身份出現在按揭契上，在整個金融體系的紀錄中，你都與這筆按揭貸款有直接關聯。
當你日後為自己購入的物業申請按揭時，銀行在審核你的信貸報告時，會將這筆現存的按揭視為你的負債。這會直接觸發金管局對「第二套房按揭」的指引，導致你新申請的按揭成數需要下調一成，而供款與入息比率及壓力測試的要求亦會變得更加嚴格。情況與擔保人有按揭在身相似。
Q4: 成功「甩擔保」後，信貸報告需要多久才能更新？
解釋一般所需時間及跟進步驟
成功辦理按揭甩擔保人手續後，信貸報告的更新並非即時完成。一般來說，在你收到銀行發出的正式「解除擔保責任確認信」後，銀行便會通知信貸資料服務機構（例如環聯 TransUnion）更新你的個人信貸紀錄。
整個流程通常需要一至兩個月的時間，信貸報告上的按揭帳戶紀錄才會被移除。為了確保資料已正確更新，建議你在收到確認信約兩個月後，自行查閱一次信貸報告。如果發現紀錄仍然存在，你可以憑著銀行發出的確認信，主動聯絡銀行或信貸資料服務機構跟進，確保個人信貸狀況得到準確反映。