擁有居屋單位，希望更上一層樓換入私樓，是不少業主奮鬥的目標。然而，由夢想到實踐，當中涉及複雜的財務計算、繁瑣的補地價程序，以及買賣時機的策略抉擇，往往令人卻步。本文為您整合出「居屋換私樓」的四步全攻略，由審視自身財務狀況、處理最關鍵的補地價問題，到深入分析換樓利弊，並提供「先賣後買」與「先買後賣」的詳細策略，助您按部就班，清晰規劃換樓藍圖，穩健地實現置業夢想。
第一步：財務審查 — 我夠錢換樓嗎？
對於居屋業主買私樓這個目標，第一步並非急於物色心儀單位，而是先坐下來，冷靜地為自己的財務狀況做一次全面體檢。很多人會問，居屋業主可否買私樓，答案是肯定的，但關鍵在於資金是否充裕。這一步的準備是否充足，將直接決定整個換樓過程的順利程度。
計算賣出居屋可套現多少資金？
首先，我們要準確計算賣出現有居屋後，到底有多少資金可以真正放進口袋。這筆錢是換樓的基礎，計算時絕不能只看表面賣價。一個簡單的公式是：
可套現資金 = 居屋賣出價（須在已補地價的自由市場價格作估算）- 尚餘按揭貸款 – 賣樓涉及的雜費（如經紀佣金、律師費等）
舉個例子，假設你的居屋單位經銀行估價，補地價後能在自由市場以500萬港元售出。目前單位仍有100萬港元的按揭貸款未還清，而賣樓的經紀佣金、律師費等開支預計約10萬港元。那麼，你實際可套現的資金便是：500萬 – 100萬 – 10萬 = 390萬港元。這390萬，才是你用作購買私樓的首期及前期費用的「彈藥」。
預算買入私樓的總成本
計算好自己擁有多少資金後，下一步就是預算買入私樓的總開支。買樓的成本遠不止樓價本身，還包括多項一次性的前期費用，稍有遺漏都可能影響預算。主要開支包括：
- 首期：根據樓價及按揭成數而定，是最大筆的支出。
- 從價印花稅（AVD）：按樓價的指定稅率計算，是僅次於首期的主要開支。
- 經紀佣金：通常是樓價的1%。
- 律師費：處理買賣合約及樓契等法律文件。
- 按揭保險費：如申請高成數按揭（如超過七成）便需要支付。
- 基本裝修及添置傢俬費用。
延續上面的例子，假如你計劃購入一個800萬港元的私樓單位，承造七成按揭，單是首期就需要240萬港元。然後，印花稅約為24萬港元，經紀佣金8萬港元，再加上律師費及其他雜費，前期總支出很可能接近280萬港元。這意味著賣樓套現的390萬港元，在支付這些費用後，餘下的資金便要用於裝修或作為備用資金。
評估換樓後的供款負擔能力
一次性的開支固然重要，但長遠的供款能力更是決定生活質素的關鍵。居屋業主再買私樓，通常意味著每月供款額會大幅增加。除了按揭供款，私樓的管理費、差餉及地租也普遍高於居屋。
你需要評估新的每月總房屋開支（新按揭供款 + 管理費 + 差餉地租）佔家庭總收入的比例。一般而言，銀行審批按揭時，會要求供款與入息比率不超過50%。更重要的是，你要思考在應付新的供款壓力後，家庭的日常開支、儲蓄及消閒娛樂預算是否仍然足夠，避免因換樓而令生活質素下降。
【一鍵評估】使用我們的財務可行性計算機
看到這裡，或許你已覺得頭緒有點多。我們明白計算這些數字既繁複又耗時，所以特別為你準備了一個簡單易用的財務可行性計算機。你只需輸入幾個基本資料，例如現有居屋估價、按揭餘額及目標私樓樓價等，計算機就能即時為你估算出可套現金額、買樓總成本及每月供款，助你清晰掌握自己的財務狀況，為換樓大計踏出穩健的第一步。
第二步：補地價全攻略 — 如何處理最關鍵一步？
對很多居屋業主買私樓來說，整個換樓過程中，最關鍵又最令人頭痛的一步，就是處理「補地價」。這一步牽涉的金額不少，而且程序繁複。不過，只要你清晰了解整個流程和當中的細節，處理起來就會順暢很多。現在就讓我們一步步拆解這個過程。
為何要補地價？認識居屋轉讓限制
首先，我們要理解為何需要補地價。當初你用一個折扣價錢向政府買入居屋，這個折扣就是政府給你的房屋資助。所以，政府為了確保這些資源不會被用作短期炒賣，就在單位的地契上加入了轉讓限制。
簡單來說，如果未補地價，你的居屋只可以在「居屋第二市場」（俗稱居二市場）轉售給同樣持有購買資格證明書的人士（例如綠表或白表買家）。想知道居屋業主可否買私樓並在公開市場上自由出售？答案是可以的，前提就是必須向房屋委員會（房委會）申請補回當年的地價差額，解除單位的轉讓限制。完成補地價後，你的居屋就等同私樓，可以在自由市場出售、出租或以其他方式轉讓，讓你套現資金去換購心儀的私樓。
如何計算補地價金額？(附官方公式及案例)
補地價的金額不是一個固定數字，它會隨着樓市升跌而變動。計算方法是根據單位「補價時的市值」乘以「買入單位時的折扣率」。
官方公式如下：
補地價金額 = 單位在補價時的評估市值 × (購入時的十足市值 – 購入時樓價) / 購入時的十足市值
用一個簡單例子說明：
假設你打算補地價，房委會委託的測量師評估你的單位當時市值為600萬元。而你當年買入單位時，所享有的折扣率為35%。
你需要補的地價就是：
$6,000,000 × 35% = $2,100,000
這個計算結果對計劃居屋業主再買私樓的你極為重要，因為它直接影響你能套現多少資金作換樓之用。你可以在自己單位的首次買賣合約（即一手樓契）中，找到確實的買入折扣率。
補地價申請五大步驟
整個補地價申請流程，由遞交申請到完成手續，大約需要兩個月左右。你可以跟著以下五個步驟進行：
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提交申請書
首先要填妥「評估補價申請書」，連同樓契副本和一筆約數千元的申請手續費（以劃線支票或銀行本票支付，抬頭為「香港房屋委員會」），交到房委會總部或所屬的租務管理辦事處。 -
等待單位估價
房委會收到申請後，會委派認可的測量師行聯絡你，預約時間上門視察單位，以評估單位的市值。 -
接收評估通知書
完成估價後大約一個月，你就會收到房委會發出的「評估補價通知書」，上面會列明你需要繳付的補價金額。如果你對估價有異議，可以在通知書發出後的28日內提出上訴。 -
繳付補價金額
你需要在通知書發出後的兩個月內，以銀行本票或律師行支票繳付全數補價金額。 -
完成手續及註冊
繳款後，房委會就會發出「解除轉讓限制證明書」。你應盡快將這份證明書交給律師，到土地註冊處辦理註冊手續。完成後，你的單位就正式解除了轉讓限制。
補地價慳錢貼士及注意事項
處理補地價時，有幾個實用貼士和重點需要留意，可以幫助你節省開支和避免不必要的麻煩。
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估價前避免豪華裝修
測量師評估單位市值時，會考慮單位的維修狀況。如果單位裝修簇新，有機會被評估得較高市值，這樣你需要繳付的補價金額亦會相應增加。所以，建議在完成估價前，不要進行大規模的翻新工程。 -
申請前先做銀行估價
在正式向房委會申請前，可以先找幾間銀行為你的單位免費估價。這樣做除了可以讓你對所需補價金額有個初步預算外，萬一將來認為房委會的估價過高，銀行的估價紀錄也可以成為你提出上訴時的支持理據。 -
善用「賣樓日同步補地價」
如果你手頭上的現金不足以支付補地價，可以選擇在賣樓交易當天才補價。操作上，你需要在簽訂臨時買賣合約時，與買家協商一個較長的成交期（例如60日或以上），預留足夠時間完成申請。到成交當日，律師樓會利用買方支付的樓價餘款，直接開出支票給房委會繳付補價，餘額再支付給你。 -
補價款項不能直接按揭
你需要留意，補地價的款項本身是不能透過為該物業申請按揭或加按來支付的。你必須以現金、儲蓄或賣樓所得的資金去繳付。
第三步：利弊分析 — 換樓真的值得嗎？
完成了財務審查與補地價規劃，就來到最關鍵的思考環節。居屋業主買私樓，這個決定究竟是否明智？這一步，我們不是要計算數字，而是要權衡得失。讓我們從財務價值、居住質素，以及真實個案的角度，深入分析這場「換樓」的利弊，幫助你作出最適合自己的決定。
財務與資產價值比較
從資產角度看，私樓無疑擁有更高的靈活性和升值潛力。但是，這背後亦隱藏著一些居屋業主需要面對的財務現實。
首先，是「機會成本」的問題。居屋業主當初能夠以低於市價的折扣購入單位，這本身就是一項重要的政府資助。當你決定補地價賣樓，再購入私樓，實際上是放棄了這項獨有的折扣優勢，然後用真金白銀去全額承擔自由市場的樓價，這其中包括了你之前無需負擔的地價成本。
其次，是持續性的開支大增。私樓的管理費遠高於居屋。居屋的管理費一般每呎約一至兩元，但是近年落成的新私樓，由於設有會所、泳池等豪華設施，管理費每呎五元已是等閒事。一個五百呎的單位，每月管理費的差距就可能超過一千五百元。而且，私樓的差餉和地租通常亦較高。
當然，私樓的資產流動性是居屋無法比擬的。私樓可以隨時在市場上自由買賣、出租，或者向銀行申請加按套現，資金周轉非常靈活。相反，未補地價的居屋在買賣和按揭上都受到嚴格限制，資產價值難以完全釋放。總結來說，換私樓意味著用更高的持有成本，去換取資產的自由度與長遠升值潛力。
居住環境與生活質素比較
居住環境的提升，往往是居屋業主再買私樓的最大動力。私人屋苑普遍提供多元化的會所設施，例如健身室、泳池、兒童遊戲室等，居住體驗確實更豐富。單位本身的設計，例如擁有露台、更高的樓底、更現代化的廚房與浴室設備，以及允許飼養寵物等，都是居屋較少具備的優點。
但是，更好的居住環境，是否必然等同於更高的生活質素？這是一個值得深思的問題。假設換樓後，家庭的每月供款由一萬五千元增加至三萬元，這筆額外的開支，必然會從日常生活的其他方面削減。原本每年一次的家庭旅行可能需要取消，外出用膳的次數需要減少，子女的興趣班預算亦可能要壓縮。
因此，你需要思考，一個擁有會所的家，與一個財務壓力較輕、能讓你有更多閒錢享受生活的家，哪一個更符合你對「生活質素」的定義。這場取捨沒有對錯之分，只有選擇的不同。
真實個案分享：換樓後的得與失
陳先生一家四口，早年購入馬鞍山一個居屋單位。去年，他決定「升級」，賣掉居屋並補地價，套現約三百萬，再加按揭購入同區一個樓價約九百萬的私人屋苑三房單位。
談到「得」，陳先生滿意地說，新居的環境和設施無可挑剔，兩個孩子在週末幾乎都在屋苑的泳池和遊樂場度過，生活品質看似提升不少。而且，他認為私樓的升值潛力始終比居屋優勝，視之為一項長遠投資。
但說到「失」，他亦坦言壓力巨大。家庭總收入約七萬元，但每月供款、管理費、差餉等固定支出已接近四萬元，佔了收入一半以上。他說：「以前住居屋，供樓很輕鬆，我們每年都會去日本旅行。現在，每一筆開銷都要計算清楚，週末的活動也多是留在家中或屋苑，因為外出消費樣樣都是錢。太太有時會埋怨，說雖然屋子變大了，但感覺生活空間反而變小了。」
陳先生的個案正是一個縮影，清晰地展示了換樓後的雙面刃。這個關於居屋業主可否買私樓的問題，答案最終取決於你願意為了資產升值和居住環境，而在多大程度上犧牲現有的財務自由與生活彈性。
第四步：換樓策略 — 「先賣後買」還是「先買後賣」？
來到換樓攻略的最後一步，當你處理好財務預算和補地價問題，居屋業主買私樓最關鍵的決策就是執行時機。這一步關乎整個換樓過程的順暢度和財務風險。簡單來說，你有兩個主要選擇：「先賣後買」或是「先買後賣」。這兩個方案各有優劣，沒有絕對的好壞，關鍵在於哪一個更符合你的財務狀況和風險承受能力。讓我們深入分析一下，幫助你作出最明智的決定。
方案一：「先賣後買」（財務穩健型）
這個策略很直接。你首先賣出現有的居屋，完成交易並收妥所有資金。然後，你才以一個準買家的身份，安心在市場上尋找心儀的私樓單位。
這個方案最大的好處是財務確定性高。你清楚知道自己手上有多少資金，可以準確計算新樓的首期和預算。這樣就不用急於做決定。而且，你以一個沒有物業在身的買家身份去買樓，就不用先繳付高昂的從價印花稅（AVD），省卻了日後申請退稅的繁複手續。
但這個方案也有明顯的缺點。最大的風險是樓市走向。如果你賣出居屋後樓價持續上升，你原本的預算可能追不上樓價升幅，最後或者只能買入面積較小或條件較次的單位。另一個問題是居住安排。賣樓後到買入新樓之間會有一段空窗期，你需要暫時租屋居住，這不單增加額外開支，還要面對搬遷兩次的麻煩。
方案二：「先買後賣」（無縫交接型）
這個方案是先鎖定並買入新的私樓單位，然後才開始出售你現有的居屋。對於居屋業主再買私樓來說，這個方法可以做到無縫交接。
這個方案最吸引人之處是方便。你可以直接從舊居搬到新居，省卻了租屋和搬遷兩次的煩惱。如果在樓市上升期，先買入單位可以鎖定樓價，避免心儀單位變得越來越貴。
但方便的背後是巨大的財務壓力。首先，你需要有足夠的額外資金去支付新樓的首期，因為你還未收到賣樓的錢。你可能需要申請利息較高的「過渡期貸款」（Bridging Loan）來周轉。其次，由於你買入新樓時仍然持有居屋，法律上你就是持有超過一個物業，所以必須先繳付較高稅率的從價印花稅（AVD）。雖然在指定期限內賣出舊居後可以申請退稅，但這會短暫鎖死你一大筆資金。最大的風險是賣樓壓力。你需要盡快賣出居屋來套現資金和申請退稅，如果市場淡靜，你可能被迫降價求售，影響最終收益。
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