想上車買居屋放盤，但面對繁複的申請資格、揀樓策略、首期預算以至按揭申請，是否感到無從入手？別擔心，這份2025年終極攻略正是為你而設。本文將由零開始，從搜尋全港最新放盤、精準計算所有置業開支、深入拆解綠表及白居二的買賣流程、分析最優惠按揭計劃，到解答常見疑難，一步步為你清晰導航，助你做好萬全準備，輕鬆實現置業夢。
即時搜尋全港居屋放盤 (每日更新)
要在市場上芸芸的選擇中，找到心儀的居屋放盤，一個強大又易用的搜尋工具是你的好拍檔。想像一下，不用再逐個網站慢慢看，只要打開一個每日更新的樓盤資料庫，就能輕鬆篩選全港所有居屋放售盤源，整個過程變得簡單又有效率。
核心篩選：快速鎖定目標樓盤
開始尋找理想居所的第一步，是從基本條件入手，快速收窄範圍，排除不合適的選擇。這幾個核心篩選功能，可以幫你精準鎖定目標。
按地區搜尋 (例如：將軍澳居屋放盤)
家的地點決定了你的生活半徑。你可以先選擇心儀的大區域，例如香港島、九龍或新界，然後再細選地區。如果你對某個社區情有獨鍾，例如想尋找將軍澳居屋放盤，可以直接點選，系統就會立即顯示該區所有樓盤。
按售價範圍或自訂預算
置業預算是最現實的考慮。你可以直接輸入自己的預算上下限，或者選擇系統預設的價格區間，例如300萬至500萬。這樣一來，所有超出預算的樓盤都會被過濾掉，讓你專注於可負擔的選擇。
按實用面積
單位的大小直接影響居住質素。你可以根據家庭需要，設定實用面積的範圍。無論是想找小巧精緻的「上車盤」，還是空間充裕的家庭單位，設定好面積要求，就能找到最合適的空間。
按房間間隔
你對未來居所有什麼想像？是溫馨的一房單位，還是適合一家大小的三房兩廳？透過房間間隔篩選，你可以直接選擇開放式、一房、兩房或更多房間的單位，確保找到的樓盤都符合你的家庭結構需求。
關鍵篩選：未補地價 (第二市場)／已補地價 (自由市場)
這是搜尋居屋放盤最關鍵的一步。你必須根據自己的資格選擇。「未補地價」的單位，只供綠表或白居二買家在第二市場購買，樓價較相宜。「已補地價」的單位，則可以在自由市場買賣，任何人士都合資格購買，但售價已反映市值。選對了市場，才能找到你真正有資格購買的樓盤。
進階篩選：匹配你的生活模式
當你鎖定了基本目標後，就可以利用進階篩選，從細節入手，找到一個真正匹配你生活方式的家。
按校網 (小學及中學)
對於有子女的家庭來說，校網是置業的重要考慮因素。你可以直接點選心儀的小學或中學校網，系統就會列出該校網內的所有居屋放盤，為子女的教育鋪路。
按屋苑樓齡
樓齡不但影響物業外觀和設施，更與銀行批核按揭的年期息息相關。你可以設定樓齡範圍，例如只看10年以下的半新樓，或者選擇樓齡較高但實用率可能更高的屋苑。
按特色 (連車位、近地鐵、高層海景、新裝修)
每個人對「理想居所」都有不同要求。這個功能讓你根據個人喜好，篩選有特定標籤的單位。例如，你可以勾選「連車位」、「近地鐵站」，或者尋找有「高層海景」或「全新裝修」的特色單位，讓搜尋結果更貼近你的夢想之家。
置業決策儀表板：數據分析助你精明決策
選出幾個心儀樓盤後，往往會陷入選擇困難。一個好的工具，除了提供樓盤列表，更應該提供數據分析，助你作出最精明的決定。
「首次置業總開支」一鍵估算 (自動計算首期、印花稅、律師費、佣金)
樓價只是其中一部分開支。這個估算功能可以根據樓價，一鍵自動計算出包括首期、印花稅、律師費和代理佣金在內的總開支預算。這樣你可以對整個置業成本有更全面的了解，財務規劃自然更安心。
「樓盤PK」智能比較 (並排比較性價比、按揭壓力)
當你在兩個或多個單位之間猶豫不決時，「樓盤PK」功能就大派用場。它會將你選擇的幾個樓盤並排陳列，清晰比較它們的呎價、樓齡、面積、預計每月供款等關鍵數據，讓你一眼看清各自的優劣和性價比，作出更理性的選擇。
「5分鐘生活圈」報告 (分析周邊交通、街市、超市配套)
一個單位是否宜居，周邊配套十分重要。這份報告會以你選擇的樓盤為中心，分析步行5分鐘範圍內的交通網絡（巴士站、地鐵站）、購物設施（街市、超市、便利店）和社區配套，讓你對未來的生活環境有一個具體的概念。
上車必讀：居屋市場入門
未補地價 vs 已補地價居屋放盤有何分別？
開始尋找居屋放盤時，你會很快發現市場上有兩大類選擇：一是「未補地價」，另一是「已補地價」。兩者的分別，關鍵就在於政府當年批出單位的「地價折扣」。所有居屋最初都是資助房屋，業主是以低於市價的折扣價買入。這個差價就是「未補地價」的部分。當業主決定是否補回這筆款項給政府時，就直接決定了這個居屋放盤屬於哪個市場，買家的資格與樓價亦完全不同。
第二市場 (未補地價)：購買資格、優點與缺點
第二市場，又常被稱為居屋綠表市場。這裡的居屋放盤，全部都是業主未曾向政府補回地價的單位。
購買資格：
這類單位的買家身份受到嚴格限制。只有兩類人士符合資格購買，分別是持有「綠表資格證明書」的公屋住戶，以及成功抽中「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）的申請者。
優點：
最大的優點是樓價相對便宜。由於售價不包含地價，所以通常比同區已補地價的單位或私人樓宇市價低，上車門檻較低。
缺點：
購買和日後放售的限制較多。由於只有特定資格的人士才能購買，潛在買家群體較小。同時，物業設有轉售限制，影響未來的居屋放售彈性。買家需要注意不同時期的居屋放售期規定，例如在指定年期內，只能以不高於原價轉售給合資格人士。
自由市場 (已補地價)：購買資格、優點與缺點
當居屋業主向政府繳付了地價差額後，該單位就可以在自由市場上買賣。
購買資格：
這類已補地價的居屋放盤，基本上等同於一般私人樓宇。任何人士，不論其入息或資產，都有資格購買，不再局限於綠表或白居二買家。
優點：
交易自由度極高。業主可以將單位出售給任何買家，售價由市場決定。買家選擇更多，例如想尋找將軍澳居屋放盤，已補地價的選擇通常遍佈各個屋苑。銀行審批按揭的程序也與私樓看齊，較為簡單。
缺點：
最主要的缺點就是價格。因為售價已反映完整市值，所以比第二市場的同類單位昂貴得多，買家的首期及供款壓力自然更大。
置業前準備：計算預算與首期
睇中心儀的居屋放盤，下一步就是計數。置業是人生大事，做好財務規劃是成功上車的基石，清楚了解自己的財務狀況，才能在揀樓時更有信心。
精準計算真實置業總成本
樓盤的標價只是故事的開端，實際要準備的資金遠不止於此。要全面掌握整個置業預算，你需要將首期、按揭供款，還有各種雜項開支一併考慮，這樣才能準確評估自己能否負擔，避免日後出現意料之外的財務壓力。
評估可動用作首期的資金
第一步，是盤點你手上所有可以動用的流動資金。這包括你的儲蓄、股票、基金等可以短期內變現的投資。同時，也要實際評估家人是否會提供財務支持。將這些資金加總，就得出你能夠支付的首期上限，這個數字會直接影響你可以選擇的樓盤範圍，例如是考慮樓價較高的將軍澳居屋放盤，還是其他地區的選擇。
計算壓力測試下的每月供款能力
銀行批核按揭時，最關心的是你的還款能力。計算供款能力，主要參考你的「供款與入息比率」（DTI）。一般而言，你所有債務的每月還款額，包括按揭、私人貸款等，不可以超過你每月總收入的五成。銀行會根據這個基準，評估可以批出的最高貸款額。在申請按揭前，先自行計算一下，就能對自己的借貸能力心中有數。
預留額外開支：印花稅、律師費、代理佣金及基本裝修費用
除了首期，一筆可觀的額外開支是必須預留的，很多人在計劃時會忽略這一部分，導致預算失準。這筆「上車雜費」主要包括：
- 印花稅：樓價越高，稅率越高。首次置業的香港永久性居民可享較低稅率。
- 律師費：處理樓宇買賣合約及業權轉讓等法律文件，費用約數千至萬多元不等。
- 代理佣金：經地產代理促成的交易，買賣雙方通常需要支付樓價的1%作為佣金。
- 裝修及添置傢俬費用：即使是基本裝修，例如翻新牆身、地板和廚廁，也需要預留一筆資金。
一個穩妥的經驗法則是，預留樓價約一成的資金作這些雜項開支，這樣你的置業預算會更充裕。
居屋放盤買賣流程全拆解 (綠表、白居二買家適用)
當你找到心儀的居屋放盤，下一步就是進入實際的買賣流程。整個過程與一般私樓交易有很大分別，特別是綠表與白居二買家，因為需要向房屋委員會（房委會）申請指定文件，所以每一步都必須清晰準確。以下將會分開講解兩種資格的購買流程，助你順利完成居屋放售交易。
綠表買家購買流程
步驟一：申請「購買資格證明書」(表格HD874c)
作為綠表買家，第一步並非立即簽約，而是要先確認自己的購買資格。你需要向房委會或房屋協會（房協）申請一份名為「購買資格證明書」的文件。現居於公屋的住戶，可直接到所屬的屋邨辦事處辦理。這份證明書是你在第二市場置業的入場券，有效期為一年，所以記得在有效期內完成交易。
步驟二：物色心儀居屋放盤及簽訂臨約
持有「購買資格證明書」後，你就可以正式物色樓盤。無論是尋找交通方便的市區單位，還是環境清幽的將軍澳居屋放盤，你都可以安心與業主或代理洽談。當雙方就樓價達成共識，便可以簽訂臨時買賣合約。簽署時，必須確保合約上清楚列明單位是於第二市場轉讓，即「未補地價」的物業。
步驟三：向房委會申請「提名信」(表格HD891)
簽訂臨時合約後，整個交易中最關鍵的一步就是申請「提名信」。你需要委託律師，連同臨時合約、買賣雙方的資格證明文件副本，向房委會遞交申請。房委會審核文件後，會發出「提名信」確認你是單位的合資格買家。收到提名信後，才可以繼續簽署正式買賣合約和完成後續手續。
步驟四：完成交易及交還公屋單位
取得提名信及簽署正式合約後，餘下的步驟便與一般樓宇買賣相約，主要是辦理按揭及在指定成交日簽署轉讓契，正式成為業主。不過綠表買家需要注意，在完成交易後，必須於指定期限內（通常為60天）交還正在租住的公屋單位，完成你的置業階梯。
白居二買家購買流程
步驟一：遞交申請、攪珠及獲發批准信
白居二買家的起點與綠表買家不同，首先需要在房委會推出「白居二」計劃時遞交申請。經過電腦攪珠抽籤後，成功中籤的申請者會陸續收到由房委會發出的「批准信」。這封信是你展開置業旅程的第一個重要憑證。
步驟二：申領「購買資格證明書」
收到「批准信」後，你需要在指定期限內（通常是批准信發出日期起計四星期內），向房委會申領「購買資格證明書」。這份證明書的有效期為12個月，你需要在這段時間內物色單位和完成交易，這段時間也可理解為你的「居屋放售期」的窗口。
步驟三：後續流程與綠表買家相約 (物色樓盤、簽約、申請提名信)
當白居二買家成功申領「購買資格證明書」後，之後的買賣流程基本上與綠表買家完全相同。你可以開始尋找市場上的各類居屋放盤，與業主簽訂臨時合約，再委託律師向房委會申請「提名信」。只要跟足程序，就能順利完成整個交易。
精明財務規劃：居屋放盤按揭全攻略
選定心儀的居屋放盤之後，下一步就是處理最關鍵的財務環節：申請按揭。居屋按揭的玩法跟私樓有點不同，當中涉及房委會的擔保期、補地價狀況等因素。清楚了解這些細節，可以助你順利上會，找到最划算的方案。
未補地價 vs 已補地價居屋按揭成數及年期
居屋放盤的按揭審批，很大程度上取決於單位是否已補地價，兩者的按揭成數、還款年期和審批準則都有明顯分別。
房委會擔保期對按揭的影響
對於未補地價的第二市場居屋，房委會為買家提供了一個按揭擔保。這個擔保期由單位首次出售日起計，長達30年。在這個擔保期內，銀行承擔的風險較低。所以，銀行通常願意批出高達九成半(綠表)或九成(白居二)的按揭，而且最長還款期可達25年。
不過，計算實際還款期時，銀行會用「30年擔保期減去樓齡」。例如一個樓齡15年的未補地價居屋，其剩餘擔保期就是15年 (30-15)，銀行批出的最長還款期就會是15年，而不是25年。當樓齡接近或超過30年，擔保期就會完結，銀行審批按揭會變得非常嚴格，甚至可能拒絕申請。所以，留意居屋放售期及樓齡是十分重要的一環。
銀行估價注意事項
銀行對未補地價居屋的估價普遍比較保守，因為其市場流通量不及私樓。有時候，銀行的估價會低於買賣雙方議定的成交價。如果出現估價不足的情況，銀行會以較低者（成交價或估價）作為計算按揭貸款額的基礎。這代表買家需要準備更多首期資金，去填補估價與成交價之間的差額。
善用按揭保險計劃 (只適用於已補地價居屋)
已補地價的居屋在自由市場買賣，性質上與私樓無異。因此，它的按揭申請也跟隨金管局對私樓的指引。如果樓價符合按揭保險計劃的要求（例如1,000萬港元或以下），買家就可以申請按揭保險，借取高達九成的按揭貸款。這樣可以大幅降低首期開支，讓資金運用更靈活。
H按 vs P按：如何選擇最適合的按揭計劃
無論是未補地價或已補地價的居屋，申請按揭時都會面臨選擇H按或P按的問題。這兩個計劃直接影響你未來的供款開支，所以要小心選擇。
了解H按 (同業拆息) 與P按 (最優惠利率) 的分別
H按的「H」是指香港銀行同業拆息 (HIBOR)，即是銀行之間互相借貸的利率。這個利率每天都會浮動，所以H按的供款利率會較為波動。在低息環境下，H按的利率通常會比P按低，供款較划算。
P按的「P」則是最優惠利率 (Prime Rate)，由各家銀行自行釐定，相對穩定。P按的利率變動不及H按頻密，供款額較為穩定，容易預算。
鎖息上限 (封頂利率) 的重要性
選擇H按計劃，一定要留意「鎖息上限」或稱「封頂利率」。這是一個保護機制。當HIBOR大幅抽升時，你的實際按揭利率不會無限上升，而是會被鎖定在一個以P按為基礎的水平。這個上限等於為你的按揭供款設定了一個「安全網」，在加息周期中尤其重要。
比較不同銀行的現金回贈與罰息期
為了爭取客戶，不同銀行會提供現金回贈、超市禮券等優惠。現金回贈可以直接減輕置業初期的開支，例如律師費和裝修費。不過，高回贈的計劃通常會附帶較長的罰息期（一般為2至3年）。在罰息期內，如果想提早償還部分或全部貸款，就需要支付罰款。所以在比較時，除了看眼前的回贈金額，也要考慮自己未來幾年有沒有轉按或賣樓的打算，平衡短期利益與長遠的靈活性。
關於居屋放盤的常見問題 (FAQ)
在考慮各種居屋放盤的過程中，你可能會遇到一些疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫到你更清晰地規劃置業藍圖。
購買資格相關問題
我如何知道自己是否符合綠表或白居二資格？
要確定自己的購買資格，首先要理解綠表和白居二的分別。
綠表資格主要提供給香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下的公共租住房屋住戶，還有部分持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如符合特定條件的公務員。
白表居屋第二市場計劃（簡稱白居二）的對象，則是符合房委會訂立的入息及資產限額，但本身並非公屋住戶的香港永久性居民。白居二需要經過申請和抽籤程序。
由於每年的申請資格、入息及資產限額都可能調整，最準確的做法是直接查閱房委會官方網站發布的最新資訊。
家庭成員中有人已擁有物業，會影響申請資格嗎？
會的。這是一個非常嚴格的規定。無論是申請綠表資格證明書，還是申請白居二，由申請截止日期前的指定時間起計，直至簽訂臨時買賣合約當日，申請者和名列於申請表上的所有家庭成員，都不能在香港擁有任何住宅物業的權益。這包括以個人或聯名方式持有，或透過公司持有物業。提交申請時必須如實申報，否則會ترتب عليه عواقب وخيمة。
交易與成本相關問題
除了樓價，購買一個居屋放盤還需要預備多少額外費用？
當你物色到一個心儀的居屋放盤，例如是熱門的將軍澳居屋放盤，除了樓價本身，你還需要預備一筆額外資金應付各項開支。主要包括：
- 印花稅：這是最大筆的額外開支，稅率根據樓價而定。
- 律師費：處理樓宇買賣合約及相關法律文件。
- 代理佣金：一般為樓價的1%。
- 申請「提名信」費用：買方需要向房委會支付相關行政費用。
- 裝修及添置傢俬電器費用：視乎單位狀況及個人需要而定。
建議在計算首期時，將這些費用一併納入預算，令財務規劃更周全。
未補地價居屋的轉售限制有哪些？居屋放售期有多長？
未補地價的居屋放售，設有特定的轉讓限制，俗稱「禁售期」或居屋放售期。根據現行政策（2022年起首次發售的單位），限制如下：
- 由首次轉讓契據日期起計的首兩年內：業主不能出售單位。
- 由首次轉讓契據日期起計的第三至第十五年內：業主可以在居屋第二市場，以自訂價格將單位轉售予合資格的綠表或白居二買家，而不需要補地價。
- 由首次轉讓契據日期起計的第十五年後：業主既可以選擇繼續在第二市場轉售單位，也可以選擇向房委會繳付補價，然後在自由市場上將單位出售給任何人士。
物業使用相關問題
未補地價的居屋可以出租嗎？有什麼限制？
原則上，未補地價的居屋單位是絕對不能出租的。資助房屋政策的原意是協助合資格人士自置居所，因此業主及名列戶籍的家庭成員都必須在單位內居住。將未補地價的單位或其任何部分出租、分租，均屬違法行為，房委會一旦發現，有權要求業主將單位出售。
房委會偶爾會推出特定計劃，容許符合條件的業主將未補地價單位出租予合資格的租戶，但這些計劃設有非常嚴格的申請門檻和限制，並非恆常措施。
居屋的裝修工程有限制嗎？是否需要向房委會申請？
居屋的裝修工程確實有限制，特別是涉及結構安全的部分。任何影響樓宇結構的改動，例如拆除主力牆，都是嚴格禁止的。此外，部分居屋屋苑的公契可能列明了其他裝修限制，例如更換窗戶的款式、冷氣機的安裝位置等。
進行大型裝修前，最穩妥的做法是先查閱大廈公契，並向管理處查詢相關指引。如有需要，可聘請專業人士協助審視圖則，確保所有工程均符合法例及屋苑規定。一般非結構性的內部裝修，並不需要向房委會申請。