作為公務員，利用專屬房屋福利上車置業，本是事業生涯的一大優勢。然而，在「政府首期貸款」與「高成數按揭保險」之間做抉擇，卻是最多準業主感到困惑，甚至行差踏錯的一步。這兩大方案不僅是二擇其一的互斥選擇，更會深遠影響您未來數十年的還款壓力、總利息支出、財務彈性以至壓力測試的計算方式。本文將為您終極拆解當中4大關鍵決策點，從釐清新舊制身份、全面比較兩大計劃的優劣，到剖析銀行如何計算您的按揭入息，助您根據個人財務狀況，揀選最適合自己的買樓貸款Plan，避免因一時選擇錯誤而後悔。
公務員買樓第一步：釐定身份與專屬房屋福利 (新舊制全攻略)
談及公務員借錢買樓，最關鍵的第一步並非立即看樓或比較銀行利率，而是先清晰界定自己的公務員身份。因為您的入職年份，將會直接決定您可享有的房屋福利種類，以及最適合您的公務員買樓貸款策略。這一切，都源於一個關鍵的政策分水嶺。
關鍵分水嶺：2000年6月入職對公務員按揭的影響
政府以2000年6月1日作為劃分界線，在此日期前後入職的公務員，所適用的房屋福利計劃截然不同。我們一般稱之為「新制」與「舊制」。這兩個制度在津貼發放模式、金額計算以至按揭策略上都有根本差異，所以準確判斷自己的所屬制度，是規劃整個置業藍圖的基礎。
如何判斷自己屬於可申請哪種公務員房屋福利的「新制」或「舊制」
判斷方法非常直接：審視您首次受聘為公務員的聘書發出日期。如果聘書是在2000年6月1日或之後發出，您就屬於「新制」公務員。反之，若您的聘書在該日期前發出，您則屬於「舊制」公務員，即使您之後曾轉職至不同部門，這個身份認定亦不會改變。
新制公務員（2000年6月後入職）的置業優勢
如果您是新制公務員，恭喜您，您的房屋福利在申請按揭時擁有非常顯著的優勢。您的福利核心是一筆穩定、可預算的現金津貼，這筆津貼能直接轉化為您在銀行眼中的借貸能力。
新制公務員房屋津貼詳解（最高月薪11%）
新制公務員可享有為期最長十年的「實任職位按薪點計算的津貼」，俗稱房屋津貼。這筆津貼是每月定額發放的現金，金額會根據您的薪點釐定，最高可達月薪的11%。這筆錢不論您是否已經置業，都會直接存入您的薪金戶口，成為您穩定收入的一部分。
如何將公務員房屋津貼計入總收入以提升按揭借貸能力
這正是新制福利的最大優勢。在申請銀行按揭時，銀行會將這筆定額房屋津貼視為您的恆常月薪一部分，用作計算您的「供款與入息比率」(DSR) 及壓力測試。例如，若您的月薪為50,000元，另有5,500元房屋津貼，銀行便會以55,500元的總收入來審批您的貸款額。這意味著您的借貸能力將顯著提升，能負擔更高樓價的物業。
最佳按揭策略：為何應首選H按以最大化現金流優勢
由於新制津貼是一筆固定現金，您的理財目標自然是盡量降低實際的按揭供款支出。在目前市場環境下，H按（銀行同業拆息按揭）的利率普遍低於P按（最優惠利率按揭）。選擇H按，代表您的每月供款額較低，政府的定額津貼便能覆蓋更大比例的供款。在低息週期，您的津貼金額甚至有機會高於利息支出，創造正現金流，這就是最大化福利的竅門。
舊制公務員（2000年6月前入職）的買樓貸款策略
舊制公務員的房屋福利運作模式與新制完全不同。它的核心是「實報實銷」，因此在選擇按揭計劃時，思維也需要作出相應調整，有時候一個看似「不划算」的選擇，反而能讓您獲得最大利益。
舊制公務員房屋津貼的運作模式（一比一資助）
舊制公務員的房屋津貼，例如「居所資助計劃」(HFS)，採用的是實報實銷模式。簡單來說，就是您實際供款多少，政府便會以一比一的比例資助您相應的金額，津貼期同樣最長為十年。這等於在十年內，政府為您承擔了大部分的按揭供款。
為何P按是最大化舊制房屋津貼的「反直覺」最優選擇
正因為是實報實銷，您的目標便不是降低供款，而是盡量用盡政府的津貼額度。如果您選擇了利率較低的H按，每月供款額會減少，政府的資助額亦會隨之下降，變相浪費了您的福利。相反，選擇利率相對穩定且較高的P按，雖然看似利息支出較多，但因為您的每月供款額更高，政府的資助金額也會相應提高。這個「反直覺」的選擇，才能確保您拿足政府提供的每一分津貼，實現福利最大化。
舊制下的「居所資助計劃」(HFS) 與「自置居所資助計劃」(HPS) 核心差異
兩者都是舊制下的置業資助計劃，核心差異在於申請資格與資助比例。HFS（Home Financing Scheme）主要為較高級的公務員（如總薪級表第34點或以上）而設，津貼額為按揭還款額的50%，最長120個月。而HPS（Home Purchase Scheme）則以配額形式提供予較初級的合資格人員，津貼額為全數實報實銷，同樣最長120個月。兩者均可附帶申請首期貸款，但申請資格與細節各有不同，需要向所屬部門查詢具體條款。
【核心決策】政府首期貸款 vs 按揭保險：如何選擇最佳買樓方案？
公務員借錢買樓，在釐清自身福利後，隨即會面對一個最核心的財務決策：首期資金不足時，應該選擇政府提供的低息首期貸款，還是向按揭保險公司申請高成數按揭？這兩個方案各有優劣，而且影響深遠，直接關係到您未來十至三十年的現金流、財務彈性與置業壓力。
兩大方案絕對互斥：您必須二擇其一
在做決定之前，必須清楚一個根本原則：政府的公務員首期貸款計劃與由香港按證保險有限公司（HKMC）等機構提供的高成數按揭保險計劃，兩者是互相排斥的，您無法同時選用。
為何不能同時申請政府公務員首期貸款及使用按揭保險公司的高成數按揭
原因在於按揭保險公司的審批規定。申請高成數按揭（例如八成或九成按揭）的基本條件之一，是買家的首期資金必須來自個人儲蓄，而不能是透過借貸獲得。政府提供的首期貸款，本質上仍是一筆貸款。因此，一旦您申請了這筆貸款，便不符合申請高成數按揭的資格。您必須在這兩個公務員買樓貸款的輔助方案中，作出一個最適合自己的選擇。
優劣全面比較：一張圖表看清兩大買樓貸款方案
為了讓您更清晰地掌握全局，我們將從幾個關鍵維度，深入比較這兩個方案的利弊。
還款年期對比（10年 vs 最長30年）
最顯著的分別在於還款年期。政府首期貸款的還款期最長只有10年，這意味著每月還款額會相對較高，對您置業後首十年的現金流構成較大壓力。相比之下，透過按揭保險承造的高成數按揭，其還款年期與一般銀行按揭無異，最長可達30年，能將還款壓力分攤到更長的時期，每月供款自然較輕鬆。
利率及總利息支出分析
利率是政府首期貸款的一大優勢。它的利率通常遠低於市面上的私人貸款，甚至有機會低於按揭利率，能助您節省部分利息開支。而按揭保險則是一筆費用，您可以選擇一次過支付，或將其加借到按揭貸款中分期攤還。雖然表面上增加了借貸成本，但它為您換來了提早置業的機會與較低的每月供款。
對按揭壓力測試的影響：首期貸款如何被視為「二按」
這是最多人忽略，卻至關重要的一環。當您向銀行申請按揭時，銀行會將政府的首期貸款視為一筆「第二按揭」（二按）。在計算壓力測試時，銀行會將首期貸款的每月還款額，與您申請的主要物業按揭的每月供款額相加，然後一併計算您的「總供款佔入息比率」（DSR）。這會大幅增加您通過壓力測試的難度，甚至可能導致銀行最終批出的按揭金額，低於您的預期。
財務彈性對比：考慮未來轉按與加按套現
置業是長遠的財務規劃，物業的潛在價值不應被鎖死。在這方面，兩個方案的差異極大。
政府首期貸款的轉按限制（需政府同意、不能套現）
如果您選擇了政府首期貸款，未來想將物業轉按至其他銀行以獲取更佳利率或現金回贈，過程會變得複雜。一般而言，您必須先取得政府相關部門的書面同意。更重要的是，您將無法透過轉按或加按，從物業的升值部分中套現資金，作其他投資或應急之用。這大大限制了您作為業主的財務自主權。
按揭保險計劃在轉按上的靈活性與優勢
使用按揭保險計劃則沒有上述限制。只要您的物業有足夠的升值，或已償還部分本金，令貸款餘額降至樓價的六成或以下，您便可以隨時「甩走」按揭保險，自由地進行轉按或加按套現，將物業的潛在價值釋放出來，靈活性遠勝前者。
模擬您的選擇：個人化路線圖助您決策
讓我們透過具體情境，看看不同選擇下的實際財務狀況。假設一位公務員月薪為$50,000，計劃購買一個價值$600萬的物業。
情境一模擬：選擇政府首期貸款的現金流與壓力測試計算
- 首期安排：假設申請人有$60萬儲蓄（10%），再向政府借取最高24個月薪金的首期貸款，即$1,200,000。總首期為$180萬（30%）。
- 按揭申請：向銀行申請$420萬（70%）按揭。
- 壓力測試計算：
- 政府首期貸款（$120萬，10年還款），每月還款額約$10,500。
- 銀行按揭（$420萬，30年還款），假設利率4.125%，壓力測試下（利率+2%）每月供款約$24,100。
- 銀行審批時的總供款：$10,500 + $24,100 = $34,600。
- 壓力測試下的供款佔入息比率：$34,600 / $50,000 = 69.2%，未能通過60%的上限要求。
情境二模擬：選擇高成數按揭的現金流與壓力測試計算
- 首期安排：申請人以$60萬儲蓄（10%）作首期。
- 按揭申請：透過按揭保險，向銀行申請九成按揭，即$540萬。
- 壓力測試計算：
- 銀行按揭（$540萬，30年還款），壓力測試下每月供款約$30,900。
- 壓力測試下的供款佔入息比率：$30,900 / $50,000 = 61.8%。雖然仍略高於標準，但因屬首次置業，有機會獲豁免，或只需證明有足夠資產便可通過。
根據您的月薪與樓價，提供個人化的初步決策建議
綜合以上分析，決策的關鍵在於您的首期儲蓄、現金流狀況及對未來財務彈性的重視程度。
- 選擇政府首期貸款：適合首期儲蓄較充裕（例如已儲備樓價兩成或以上），只是想略為減輕初期負擔，並且預期未來十年收入穩定，沒有轉按套現需求的公務員。
- 選擇高成數按揭：適合首期資金較為緊張，希望盡快「上車」，同時極度重視未來財務自主權，希望保留透過物業進行轉按或加按套現彈性的公務員。對大部分首次置業的年輕公務員而言，這通常是更靈活及穩健的選擇。
公務員按揭成數關鍵：深入解析入息與津貼計算
公務員借錢買樓，能否成功獲批理想的貸款額，關鍵一步在於銀行如何審批你的入息證明。對銀行而言，評估一份公務員買樓貸款申請，不僅是看薪金總額，更會仔細分析收入的穩定性和構成。以下將會拆解銀行計算入息的各種情況，讓你更清楚了解自己的借貸能力。
銀行如何審批公務員的入息證明
計算恆常收入：基本薪金與定額房屋津貼
銀行計算入息時，最先看的是恆常及固定收入，因為這是最可靠的還款能力指標。對公務員來說，這部分包括了你的基本月薪。如果你是新制公務員，每月收到的定額房屋津貼，銀行也會將它視為你恆常月薪的一部分，直接將兩者相加來計算你的供款與入息比率，這能有效提升你的總收入，增加最終獲批的貸款額。
處理非固定津貼：按揭成數是關鍵
申請八成或以下按揭：超時工作津貼（OT）如何計算
如果你申請的是八成或以下的按揭，銀行在審批時通常會採取較寬鬆的計算方法。對於超時工作津貼（OT）這類非固定收入，銀行一般會參考你過去三至六個月的糧單，將這段期間的津貼總額計算出一個平均數，然後將這個平均數計入你的總收入之內。這種計算方式，讓你的部分浮動收入也能夠幫助你借取更高的貸款額。
申請九成按揭：為何非固定收入完全不被計算在內
不過，一旦你需要申請九成高成數按揭，情況就完全不同。由於九成按揭需要經按揭保險公司審批，而按保公司的指引非常嚴格。為了將風險降到最低，他們只會計算百分之百保證會發放的固定收入。因此，所有非固定的津貼，例如超時工作津貼、署任津貼等浮動收入，都會被完全剔除，一律不作計算。這也是為何同樣的月薪，申請九成按揭的最終貸款額，有機會比申請八成按揭時計算出來的要低。
未生效的薪金調整：如何與銀行溝通以獲取更高貸款額
如果在申請按揭期間，政府剛好宣布了公務員薪酬調整，但新的薪金還未正式在你的糧單上反映出來，你可以主動向銀行提供相關的政府通告或官方證明文件。有些銀行會接納這些文件作為入息證明，並以調整後的新薪金來計算你的貸款額。不過，這並非所有銀行的標準做法，所以在遞交申請前，最好先向你的按揭顧問或銀行職員查詢清楚，確認他們是否接納這種處理方式。
特定部門福利最大化：醫管局與紀律部隊買樓貸款特別注意事項
除了適用於大部分公務員的房屋福利，處理公務員借錢買樓的申請時，部分特定部門例如醫院管理局和紀律部隊，其實擁有自己一套獨有的福利計劃。如果閣下是其中一員，了解這些特殊選項，對你的置業大計可說是十分重要。
醫院管理局 (HA) 員工的房屋福利抉擇
醫管局員工在房屋福利上有兩個主要選擇，而且兩者只能擇其一，作出決定前必須仔細衡量。
購屋貸款利息津貼計劃 (HLISS)：6%津貼的優點與轉按限制
這個計劃聽起來相當吸引，因為它提供最高達月薪6%的利息津貼，直接補貼你的按揭利息支出。不過，這個計劃的最大限制在於缺乏彈性。申請人通常只能選擇利率較高的P按，而且日後如果想轉按或加按套現，都必須先向醫管局申請並取得同意，過程繁複，大大限制了你利用物業進行財務規劃的自由度。
5%現金津貼計劃：靈活性與提升貸款能力的雙重優勢
另一個選擇是領取相等於月薪5%的現金津貼。雖然津貼比率數字上少了1%，但這個計劃的優勢非常明顯。首先是靈活性，這筆津貼是現金收入，你可以自由選擇任何銀行的H按或P按計劃，日後轉按或加按套現也完全無需向醫管局申報。更重要的是，銀行會將這筆5%的現金津貼視為你的固定收入一部分，直接提升了你的總入息，讓你更容易通過壓力測試，從而獲得更高的按揭貸款額。
HLISS vs 5%現金津貼：如何作出明智選擇
簡單來說，選擇的關鍵在於你重視的是短期津貼金額，還是長期的財務靈活性與借貸能力。HLISS計劃的津貼率較高，但會鎖定你的未來財務操作。相反，5%現金津貼計劃雖然津貼率稍低，卻能實質地增加你的借貸能力，並且讓你保留未來運用資產的全部彈性。對於大部分打算長遠持有物業的買家而言，後者的綜合優勢通常更為顯著。
紀律部隊成員的獨有貸款工具與考量
紀律部隊的成員，除了常規的公務員房屋福利外，還有一些獨特的財務工具和需要權衡的選項。
善用「遮仔會」（儲蓄互助社）而不影響按揭借貸能力
不少紀律部隊都設有俗稱「遮仔會」的儲蓄互助社，為成員提供利息相當不錯的儲蓄計劃。對成員來說，最有利的一點是，即使每月將部分薪金固定存入互助社，銀行在審批按揭時，並不會將這筆儲蓄款項從你的入息中扣除。銀行會以你的全份薪金計算供款與入息比率及壓力測試。這代表你可以一邊享受高息儲蓄，一邊又無損你的按揭借貸能力，是一個相當有利的財務安排。
紀律部隊房屋津貼與部門宿舍的取捨
紀律部隊成員需要面對一個清晰的抉擇：入住部門宿舍，還是領取房屋津貼。兩者不能同時擁有。選擇入住部門宿舍可以大幅節省租金開支，有助於更快儲蓄首期。不過，一旦你決定置業並開始領取房屋津貼來供樓，就需要遷出宿舍。因此，這是一個關於個人置業時間線的規劃。你可以先利用宿舍福利快速累積資本，然後在準備好入市時，再轉為領取房屋津貼，作為供樓的重要支援。
公務員買樓貸款常見問題 (FAQ)
當您開始規劃公務員借錢買樓的大計時，腦海中自然會浮現各種疑問。這很正常，因為公務員的房屋福利和貸款選項，確實比一般市場多了不少細節。以下我們整理了幾個最常見的問題，希望用最直接易明的方式，為您逐一解答。
我可以申請哪些類型的公務員買樓貸款？
作為公務員，您在申請買樓貸款時，主要有以下幾種選擇，每種都有其獨特之處。
首先，最基本的是向銀行申請 стандартная ипотека。由於公務員收入穩定，被銀行視為信譽良好的客戶，所以在申請按揭時，不論是P按或H按，通常都能夠獲得較優惠的利率和條款。
其次，是政府專為公務員而設的「首期貸款計劃」。這個計劃旨在幫助您解決首期資金的困難，提供一筆低息貸款。
最後，如果您是紀律部隊成員，還可以考慮俗稱「遮仔會」的儲蓄互助社。雖然這不是直接的買樓貸款，但它提供的儲蓄和貸款便利，也能成為您置業路上的財務支援。
我的貸款額最高可以達到月薪的多少倍？
這個問題需要分開兩部分來看。
如果您指的是政府的「首期貸款計劃」，根據規定，其貸款上限是您月薪的24倍。這筆款項是專門用來支付首期的。
但是，如果您問的是銀行的按揭貸款額，這就沒有一個固定的「月薪倍數」公式。銀行的批核金額，主要取決於物業的估價、按揭成數，以及您能否通過「供款與入息比率」(DSR) 的壓力測試。不過，新制公務員的房屋津貼可以計入您的總收入，這會直接提升您的借貸能力，讓您有機會借到更高的貸款額。
政府首期貸款對我申請銀行按揭有什麼具體影響？
這是一個非常關鍵的問題。政府首期貸款雖然吸引，但它會對您的銀行按揭申請產生重大影響。
最大的影響是，銀行在審批您的按揭時，會將這筆首期貸款視為「第二按揭」。這意味著，您每月償還首期貸款的款項，會被計入您的總債務之中，用來計算壓力測試。結果就是，您通過壓力測試的難度會大大增加，甚至可能導致銀行批出的最終按揭金額減少。
還有一個絕對性的限制：您不能同時申請政府首期貸款，並且使用按揭保險公司提供的高成數按揭（例如八成或九成按揭）。您必須在這兩個方案之間作出選擇。
新制公務員房屋津貼何時申請？是否必須在買樓後？
答案是，不僅無須在買樓後申請，而且我們強烈建議您在符合資格後，盡快申請這筆房屋津貼，即使您暫時未有置業計劃。
理由很簡單：提早申請，可以讓這筆津貼盡早成為您穩定收入的一部分。當您日後申請按揭時，就能向銀行提交一份更長時間、更高金額的入息證明。這份強而有力的證明，有助於銀行計算您的供款能力，讓您更容易通過壓力測試，爭取到最理想的貸款額。
信貸評級(TU)不佳，會否影響我的公務員買樓貸款申請？
答案是肯定的，信貸評級(TU)的好壞，會直接影響您的公務員買樓貸款申請。
雖然公務員的「鐵飯碗」身份在銀行眼中是一個很大的優勢，但銀行仍然非常重視申請人的信貸紀錄。TU評級是評估您個人理財習慣和還款責任感的客觀指標。如果您的TU評級不佳，銀行可能會認為您的違約風險較高，從而導致幾種不良後果：批出的利率可能較差、貸款額度被調低，甚至在最壞的情況下，您的按揭申請會被直接拒絕。所以，無論您的職業多麼穩定，維持一個良好的信貸紀錄始終是置業前的基本功。