眼見物業升值，想將資產增值部分套現周轉？無論是把握投資良機、實踐創業大計，抑或需要資金應付裝修、子女升學等大額開支，「按揭加按」都是釋放物業價值、獲取低息大額資金的精明選擇。本文將化身你的「按揭加按天書」，為你由淺入深，一文釐清加按、轉按與二按的核心分別，手把手教你計算可套現金額、詳解申請流程四部曲，並提供加息週期下的慳息與風險管理策略。從擔保人資格到常見問題，助你全面掌握加按竅門，輕鬆實現財務目標。
按揭加按 vs. 轉按 vs. 二按：核心分別及選擇指南
當業主考慮利用物業進行按揭加按以套取資金時，往往會接觸到「轉按」與「二按」等不同方案。這些物業融資方式表面上看似相近，目標都是獲取額外現金，但在操作機構、利率成本、風險程度及申請流程上，存在根本性的分別。清晰了解三者的核心差異，是作出最適合個人財務狀況決策的第一步，尤其在考慮到按揭加息的市場環境時，選擇更顯重要。
一表看懂：三大物業融資方案快速比較
比較項目：貸款機構、利率、風險及適用情況
| 比較項目 | 按揭加按 (Top-up Mortgage) | 轉按套現 (Cash-out Refinancing) | 二按 (Second Mortgage) |
|---|---|---|---|
| 貸款機構 | 原有按揭銀行 | 新的銀行或金融機構 | 財務公司為主 |
| 利率水平 | 沿用或跟隨當時市場的一按利率 | 可尋找市場上更優惠的一按利率 | 遠高於一按利率，風險極高 |
| 主要風險 | 浮息環境下的按揭加息風險，增加供款壓力 | 需注意原按揭的罰息期，否則有額外成本 | 利率極高，違約時物業被拍賣的風險較大 |
| 適用情況 | 希望操作便捷，與原銀行關係良好，或物業升值幅度可觀 | 尋求更佳利率、更高現金回贈，或原銀行估價未如理想時 | 首期不足，或因入息未能通過銀行壓力測試，作為備用融資選項 |
深入剖析：各類按揭操作定義
何謂按揭加按？向原銀行增加貸款
按揭加按，是指物業持有人向原本承造樓宇按揭的同一間銀行，申請增加貸款額度。這通常發生在物業價值顯著上升之後。銀行會為物業重新估價，並根據最新的估值及現行按揭成數指引，計算出一個新的最高貸款額。將這個新貸款額減去尚未償還的按揭餘額，之間的差額就是業主可以套現的金額。由於是與原銀行交易，手續相對簡便，有時甚至無需經由律師樓重造按揭契，但申請人仍需再次通過銀行的入息審查及壓力測試，若入息不足，或需要考慮加入按揭加擔保人。
何謂轉按套現？轉至新銀行獲取資金
轉按套現，是指業主將整筆按揭貸款由原來的銀行，轉移至一間新的銀行承造。這樣做的動機通常有兩個：一是尋找市場上更低的利率或更吸引的現金回贈優惠，以降低長遠供款成本；二是在物業升值後，新銀行的估價可能比原銀行更為進取，從而能夠套現更多資金。整個流程等同於一次全新的按揭申請，需要提交完整的入息證明文件、通過壓力測試，並經由律師樓辦理贖回舊按揭及簽訂新按揭的法律手續。在決定轉按前，必須確認原有按揭是否已過罰息期。
何謂二按？向第三方機構申請額外貸款
二按，是指物業在已有一筆銀行按揭（一按）的情況下，業主再向另一間機構（通常是財務公司）申請第二筆按揭貸款。二按的抵押權順位在銀行一按之後，意味著一旦業主斷供，物業被拍賣所得的款項會優先償還給銀行，之後才輪到二按機構，因此其風險較高，利率亦遠非銀行按揭可比。二按的審批標準通常較銀行寬鬆，能提供更高的按揭成數，但業主在申請前必須先獲得一按銀行的同意，並且要清楚了解其高昂的利息成本及風險。
深入剖析按揭加按：申請原因及可套現金額
當物業升值，不少業主都會考慮進行按揭加按，將物業的潛在價值轉化為流動現金。這是一個善用資產的理財方法，讓你可以更靈活地規劃財務。究竟在甚麼情況下需要申請加按，而你的物業又能夠套現多少資金？以下我們將會深入探討。
為何要申請按揭加按？三大常見動機
申請加按的原因因人而異，但主要都圍繞著幾個核心財務目標。了解這些動機，可以幫助你判斷加按是否符合你的個人需要。
資金周轉與財務規劃（投資、生意）
對生意人或投資者而言，現金流就是命脈。當市場出現難得的投資機會，或生意上需要一筆資金擴充業務，按揭加按就能提供一筆利率相對低廉的大額資金。相比起商業貸款或私人貸款，按揭貸款的利息優勢非常明顯，即使處於按揭加息週期，其總成本通常仍然較低，能助你把握時機，實現更大的財務目標。
提升生活質素（家居裝修、旅遊、進修）
將物業升值的部分價值提取出來，亦是提升生活質素的有效途徑。無論是為家居進行一次期待已久的大翻新，規劃一趟與家人的深度旅遊，還是投資在自己身上報讀碩士或專業課程自我增值，加按套現都能夠提供所需的財務支持，讓你實踐各種人生計劃。
家庭財務支持（資助子女置業首期）
在香港，協助子女支付首期置業是許多父母的心願。透過為自己持有的物業申請加按，父母可以套現一筆可觀的資金，直接資助子女應付首期、印花稅及裝修等龐大開支，減輕他們「上車」的負擔。這做法有別於為子女的按揭加擔保人，因為加按的貸款責任歸於父母，與子女的新按揭是完全獨立的兩筆貸款，財務劃分更清晰。
按揭加按潛力計算：公式與實例解析
了解申請動機後，下一步就是計算你的物業究竟能「借多幾多」。計算潛在套現金額有既定公式，過程亦不複雜。
可套現金額計算公式
計算的核心在於物業升值後所產生的額外貸款空間。基本的計算公式如下：
可套現金額 = (物業最新估值 x 銀行最高按揭成數) – 剩餘按揭貸款額
銀行的最高按揭成數會受金管局當時的指引、物業價值及物業用途（自住或出租）等因素影響。
個案分析：如何透過物業升值成功套現
我們來看看一個具體例子。假設陳先生在數年前以600萬港元購入一個單位自住，當時申請了七成按揭，貸款額為420萬港元。經過幾年還款，他的按揭餘額剩下350萬港元。
近期，該單位的市場估值已升至900萬港元。根據現行指引，這個價值的物業最高可承造六成按揭。
陳先生可申請的最高總貸款額為：900萬港元 x 60% = 540萬港元。
減去他尚未清還的350萬港元貸款後，他可套現的金額為：540萬港元 – 350萬港元 = 190萬港元。
這190萬港元就是陳先生可以從物業中提取的現金，用作其他財務安排。
即時網上估算：你的物業能套現多少？
想知道自己物業的套現潛力，最快捷的方法是使用網上按揭計算機。只需簡單輸入幾個關鍵資料，就能即時獲得一個初步參考。
輸入物業最新估值
這是計算的基礎，你可以透過銀行的網上估價系統，或委託專業人士獲取物業的當前市值。準確的估值是計算可套現金額的第一步。
輸入剩餘按揭貸款額
你需要輸入目前尚欠銀行的按揭本金總額。這個數字可以從你的按揭月結單或網上銀行服務中找到。
選擇物業用途（自住／出租）
請清楚點選你的物業是用於自住還是出租。因為根據金管局規定，兩者的最高按揭成數有所不同，自住物業一般可獲批較高的成數，直接影響最終的套現金額。
獲取初步套現金額參考
完成以上步驟後，計算機便會根據預設的按揭成數，自動計算出你的物業大概可以套現多少金額。這個數字雖然只作初步參考，但已足夠讓你對自己的財務狀況有一個清晰概念，方便你規劃下一步的理財大計。
慳息與風險管理：按揭加按決策關鍵
決定申請按揭加按，除了計算可以套現多少資金，更重要的一步是思考如何慳息和管理風險。畢竟這是一項長期的財務承擔，周詳的計劃可以幫助你善用資金，同時避免在未來遇上突如其來的財務壓力，尤其是在面對按揭加息的市場環境時。這一步的思考，是整個加按決策的核心。
決策前必讀：加按風險評估與自我審查清單
在正式向銀行提交申請前，不妨先為自己進行一次全面的財務體檢。這份清單可以幫助你客觀評估自己是否準備好承擔更大的貸款責任，讓你的決定建立在穩固的基礎上。
收入穩定性評估
銀行會審視你的入息證明，但更重要的是你對自己未來收入的評估。你的行業前景如何？工作職位是否穩定？未來有沒有可能出現收入中斷或減少的情況？誠實回答這些問題，可以幫助你判斷自己是否有足夠的還款能力去應對未來多年的供款期。
應急儲備金檢視
按揭加按意味著你的總債務和每月供款都會增加。因此，一筆穩健的應急儲備金變得更加重要。一般建議，應急儲備金至少要能應付6至12個月的家庭總開支，當中應包括新的、增加了的按揭供款額。這筆資金是你應對失業或突發疾病等情況時的財務安全網。
個人利率敏感度測試
目前市場上的按揭計劃多為浮息。你可以為自己做一個簡單的壓力測試。如果未來按揭加息1%或2%，你每月的供款會增加多少？這個增幅會不會讓你的現金流變得緊張？如果答案是會，你可能需要重新考慮加按的金額，或者預留更多儲備金作緩衝。
未來大額開支規劃
套現出來的資金看似充裕，但你是否已規劃好未來數年的大額開支？例如子女升學的費用、家庭成員的醫療開支，或者更換汽車的計劃。清晰規劃這些開支，可以確保你申請的貸款額是合適的，避免將資金用於非必要的消費上，而忽略了更重要的長遠需要。
加按 vs 轉按：利率週期下的最佳慳息策略
選擇向原銀行加按，還是轉投新銀行進行轉按套現，並沒有絕對的答案。關鍵在於你現有按揭的利率，與當前市場最新的按揭利率比較。在不同的利率週期下，最佳的慳息策略也會有所不同。
加息週期策略：利用「分拆按揭」保留低息優勢
如果目前市場的利率，比你早年承造的按揭利率更高，那麼保留原有的低息按揭計劃就是最明智的選擇。你可以向原銀行申請「分拆按揭」，即保留原有低息的貸款部分，然後只為需要套現的金額，申請一筆利率跟隨市場的新貸款。這樣，你的大部份貸款仍然享受著低息優惠，整體利息支出會比將整個貸款轉為高息計劃更划算。
減息週期策略：善用「轉按套現」降低整體利息
相反，如果目前市場的利率，比你現有的按揭利率更低，這就是一個絕佳的慳息機會。你可以考慮「轉按套現」，將整個按揭計劃轉移到另一間提供更低利率的銀行。銀行會批出一筆全新的、總額更大的貸款，讓你先還清舊有銀行的高息貸款，餘下的差額就是你可以套現的資金。這樣做的好處是，你的全部按揭負債都能享受市場上的最新低息優惠，長遠節省的利息相當可觀。
善用高息掛鈎戶口 (Mortgage-link) 對沖利息
不論是加按還是轉按，如果你套現後並非立即使用全部資金，Mortgage-link高息掛鈎戶口就是一個非常實用的慳息工具。
Mortgage-link 戶口運作原理
簡單來說，這是一個與你按揭戶口掛鈎的儲蓄戶口。銀行會為你存入這個戶口的資金，提供與按揭貸款利率完全相同的存款利息。例如，你的按揭利率是P-2.5%，那麼你存放在這個戶口的錢，就能賺取P-2.5%的存款利息。這筆利息收入可以直接抵銷你部分的按揭利息支出，變相降低了你的實際供款負擔。
高息存款上限及注意事項
需要留意的是，這個高息優惠通常設有上限，最常見的是剩餘按揭貸款總額的一半。例如，你的總貸款額是400萬，那麼最多只有200萬的存款可以享受與按揭利率掛鈎的高息。超出上限的存款，則會按照一般活期存款的利率計算。申請按揭時，記得向銀行查詢清楚相關條款。
套現資金出路比較：對沖利息 vs. 還清高息債務 vs. 投資
成功套現後，如何運用這筆資金才能發揮最大效益？這裡有三個方向可供比較：
1. 對沖利息：如果你暫時沒有明確的資金用途，最穩健的做法就是將資金放入Mortgage-link戶口。這樣可以完美對沖利息支出，資金既安全又具備高流動性，隨時可以提取使用。
2. 還清高息債務：檢查一下你身上有沒有其他利息更高的債務，例如信用卡結欠、私人貸款等。如果你的信用卡結欠利率高達20%，而按揭利率只是3%，那麼優先清還信用卡債務就是一個非常明智的選擇，能為你節省大量的利息開支。
3. 進行投資：如果你計劃將資金用於投資，必須謹慎評估風險。投資的回報率必須顯著高於你的按揭利率，才能彌補潛在的投資風險和利息成本。這是一個高風險高回報的選項，只適合具備相關知識和風險承受能力的業主。
按揭加按申請流程與銀行審批準則
想成功申請按揭加按，將物業升值的部分套現成靈活資金，整個過程其實就像一次迷你的按揭申請。銀行會重新評估你的財務狀況和物業價值，所以事前了解清楚申請流程與審批準則，絕對可以令過程更順暢。
申請按揭加按四部曲
基本上，整個申請過程可以分為清晰的四個步驟，由初步估價到最後提取資金，一步步跟著做便可。
第一步：獲取物業最新估價
加按的第一步，就是要知道你的物業現在值多少錢。因為可套現的金額，正是由物業的最新估值減去未償還的按揭餘額計算出來。你可以先透過各大銀行的網上估價系統，獲取一個即時的初步估價。這個步驟完全免費，讓你對可套現的潛力有個概念。
第二步：提交申請及所需文件
當你確定物業有足夠的升值空間後，就可以向原按揭銀行正式提交加按申請。你需要準備一系列文件，這和首次申請按揭大同小異。一般包括香港身份證、最近三至六個月的入息證明（例如糧單、稅單或銀行月結單），以及現有的按揭戶口資料。
第三步：銀行審查信貸及壓力測試
銀行收到申請後，就會進入審批程序。銀行會將加按視為一筆新的貸款，所以會重新審視你的信貸報告（TU），確保你有良好的還款紀錄。同時，銀行會根據你加按後增加的總貸款額，再次進行壓力測試，評估你在假設按揭加息的情況下，依然有足夠的還款能力。
第四步：簽署貸款文件及辦理法律手續
一旦申請獲批，銀行就會通知你貸款的詳情，包括利率和還款年期。你需要前往銀行簽署新的貸款確認文件。之後，銀行會安排律師樓處理更新按揭契據等法律文件，完成後，套現的資金就會轉賬到你指定的戶口。
影響銀行審批的關鍵因素
要順利通過審批，除了準備好文件，了解銀行背後的審批邏輯也相當重要。以下幾個是決定成敗的關鍵因素。
壓力測試要求（供款與入息比率）
壓力測試是審批中最重要的一環。根據金管局指引，申請人的每月總供款額不能超過其月入的50%。在假設現有利率增加2%的壓力情境下，每月總供款額亦不能超過其月入的60%。銀行會嚴格遵守這個「50/60」的規定，確保你的還款能力穩健。
入息證明與擔保人資格
穩定且足夠的收入是通過壓力測試的基礎。銀行會仔細審核你提交的入息證明文件，固定月薪的受薪人士通常較易獲批。如果你的收入不足以通過壓力測試，或者收入不穩定，可以考慮加入按揭加擔保人。擔保人需要有穩定的收入和良好的信貸紀錄，銀行會將其收入合併計算，以幫助你符合審批要求。
信貸評級(TU)及物業樓齡
你的個人信貸評級（TU）直接反映你的理財習慣。銀行會查閱你的TU報告，檢視你有沒有逾期還款等不良紀錄，一個健康的信貸評分對審批有正面作用。此外，物業的樓齡也是考慮因素之一。如果物業樓齡太高，銀行可能會縮短最長的還款年期，這會間接增加每月供款，影響壓力測試的結果。
特殊物業類型：聯名及資助房屋加按須知
處理按揭加按，除了個人財務狀況，物業本身的類型也是一個重要考慮因素。特別是當物業涉及聯名持有，或者屬於資助房屋類別時，申請的程序與私人物業便有所不同，有一些關鍵事項需要你特別留意。
聯名物業申請加按注意事項
必須獲得所有業主同意並共同簽署
與朋友或家人聯名持有的物業，就像一盤共同打理的生意，任何重大財務決策都需要所有夥伴點頭同意。申請按揭加按正是如此。由於業權由多人共同擁有，銀行規定必須獲得全部聯名業主的一致同意，並且在申請時共同簽署所有相關的法律及貸款文件，整個程序才算有效。這項要求是為了保障每一位業主的權益，確保增加貸款的決定是在大家充分知情和自願的情況下進行。所以，在正式向銀行提交申請前，記得先與你的聯名夥伴們開誠布公地溝通，達成共識，這是順利完成申請的第一步，也是最關鍵的一步。
資助房屋（居屋、夾屋等）加按限制
至於居屋、夾屋或租者置其屋計劃下的單位等資助房屋，能否申請按揭加按，以及程序如何，則取決於一個核心條件：物業是否已經補回地價。
未補地價物業：申請同意書流程
如果你的資助房屋尚未補地價，它仍然受到政府的業權轉讓限制。在這種情況下，你無法像私樓業主那樣，為了個人投資或消費等原因自由地向銀行申請加按套現。你必須先向香港房屋委員會（房委會）或相關機構提出申請，並取得一份「加按同意書」。一般而言，官方只會基於一些非常特殊且值得體恤的理由才會批准，例如為家人籌集緊急的醫療開支、支付子女的升學費用等。申請時需要提交充足的證明文件，待官方審核批准並發出同意書後，你才能憑這份關鍵文件，正式向銀行辦理加按手續。
已補地價物業：與私樓申請程序相同
相反，假如你的資助房屋已經完成補地價程序，情況就變得簡單明瞭。物業一旦補足地價，其業權限制便會解除，在法律及市場層面上，它就與一般的私人樓宇無異。因此，為這類物業申請按揭加按，不論是申請流程、審批準則，還是所需文件，都跟私樓的申請程序完全相同。你可以直接與銀行接洽，無需再經過任何政府部門的審批，大大增加了財務安排的靈活性。
按揭加按常見問題 (FAQ)
在考慮進行按揭加按時，心中總會浮現不少疑問。這部分我們整理了一些最常見的問題，希望能夠幫助你更清晰地了解整個過程的細節，讓你作出最適合自己的財務決策。
申請加按會否影響我的信貸評級(TU)？
這是一個非常多人關心的問題，答案是「會，但影響是雙向的」。我們可以從短期和長期兩個層面來看。
新貸款查詢的短暫影響
當你向銀行申請按揭加按，銀行會查閱你的信貸報告(TU)。這個查閱紀錄屬於「硬性查詢」(Hard Inquiry)，短時間內有多個這類查詢，或會讓信貸評級有輕微及短暫的下調。這是因為信貸系統或會解讀為你對信貸有急切需求。
良好還款紀錄的正面作用
不過，上述影響通常是暫時性的。從長遠來看，當加按申請成功批核後，你能夠持續準時償還這筆金額更大的貸款，這會成為你信貸報告中的正面紀錄。一個穩定而良好的還款習慣，是建立和提升信貸評級的關鍵因素，其正面作用遠大於申請時的短暫影響。
罰息期內可以申請加按嗎？
這要視乎你的具體操作是向原銀行加按，還是轉至新銀行。
原銀行加按 vs. 新銀行轉按的分別
若你向原來承造按揭的銀行申請加按，即使仍在罰息期內，銀行也可能願意協商。因為這屬於深化現有客戶關係，銀行有機會將其視為一項新業務而豁免罰息條款。相反，如果你選擇的是轉按套現，即是將整筆按揭轉到另一間新銀行，這等同於提早終止原有的按揭合約。在這種情況下，原銀行幾乎必定會執行罰息期的條款，你需要支付一筆罰款，所以在決定前必須仔細計算清楚。
按揭擔保人需要什麼資格？有何風險？
若申請人的入息未能通過壓力測試，銀行或會要求提供按揭擔保人。尋找家人作按揭加擔保人是常見做法，但擔保人本身也需要符合一定條件，並要清楚了解其中的風險。
擔保人的入息及信貸要求
銀行對擔保人的審查，基本上與主借款人一樣嚴格。擔保人必須擁有穩定且足夠的收入，以確保合併計算後能夠通過壓力測試。同時，擔保人亦須擁有良好的信貸紀錄，任何不良的信貸活動都可能影響審批結果。
擔保人須承擔的法律責任
擔保人的角色並非只是名義上的支持。在法律層面上，擔保人需要為整筆按揭貸款負上全部責任。這意味著，一旦主借款人未能如期還款，銀行有權直接向擔保人追討所有欠款。這個擔保身份也會記錄在信貸報告中，或會影響其日後申請其他貸款的能力。
加按與業主私人貸款，應該如何選擇？
這兩種都是業主常用的融資方法，但性質和適用情況截然不同，主要分別在於利率、貸款額和審批門檻。
利率、貸款額及審批門檻比較
利率方面，按揭加按的利率與一般按揭貸款利率掛鈎，通常遠低於無抵押的私人貸款。貸款額方面，加按的可套現金額基於物業的升值潛力，額度可以十分可觀。業主私人貸款的額度則主要視乎申請人的收入水平，通常較低。審批方面，加按需要經過物業估價、壓力測試等一系列嚴謹程序，需時較長。業主私人貸款的審批則相對寬鬆快捷，適合需要短期應急資金的情況。
在加息週期下，銀行會否更容易「Call Loan」？
在按揭加息的環境下，不少業主會擔心銀行收緊信貸，甚至要求提早還款，即俗稱的「Call Loan」。
Call Loan 的觸發條件與預防方法
實際上，銀行並不會輕易「Call Loan」。單純的市場利率變動，並非觸發「Call Loan」的直接原因。銀行採取此行動，通常基於更嚴重的狀況，例如樓價在短期內出現極大幅度的下跌，導致抵押品的價值遠低於未償還的貸款額。另一個主因是借款人的財政狀況出現重大問題，例如連續多期未能還款。要預防這種情況，最佳方法是保持穩健的個人財務，準時供款，並且在申請加按時，應審慎評估自己在加息環境下的還款能力，避免過度借貸。