擁有綠表資格，意味著您手握以優惠條件晉身二手居屋業主的黃金入場券。然而，由核實自身資格、申請准買證，到物色心儀單位、處理法律文件及申請高成數按揭，整個買賣流程環環相扣，當中的財務細節與時間節點更是繁複，稍有不慎或會錯失良機。本文正是為準綠表買家而設的「上車天書」，將為您一步步拆解申請資格的各項準則，詳述由零開始到成功收樓的7大關鍵步驟，並精算所有潛在開支與按揭財技，助您清晰規劃置業藍圖，輕鬆實現業主夢。
綠表買二手居屋資格全解析：申請前必讀審查清單
想成功晉身綠表買二手居屋業主，第一步並非立即睇樓，而是清晰了解自己的綠表買二手居屋資格。房屋委員會對申請人的背景有相當嚴格的規定，不符合任何一項都無法繼續綠表買二手居屋流程。這份審查清單將會逐一解析各項條件，助你檢視自己是否持有這張珍貴的「入場券」。
誰是「綠表資格」持有人？五大類別全面睇
許多人以為只有公屋住戶才擁有「綠表資格」，但實際上，符合資格的人士分為五大類別。了解自己屬於哪一類，是申請的第一步。
公屋租戶：房委會及房協轄下出租單位住戶
這是最廣為人知的一類。申請人必須是香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的現租戶。需要留意，持有「有條件租約」或以暫准證形式租用單位的住戶，則不包括在此類別內。
中轉房屋認可居民
正居住於房委會轄下中轉房屋，並且是認可的居民，同樣具備綠表資格，可以申請購買二手居屋。
持有有效《綠表資格證明書》人士
部分受政府清拆計劃影響或合乎特定資格的人士，會獲房委會或市區重建局直接發出有效的《綠表資格證明書》。持有這份證明書，就等同擁有綠表資格。
「長者租金津貼計劃」受惠者
正在領取由房委會發放的「長者租金津貼計劃」津貼的長者，也符合綠表申請資格。
獲核實資格的公屋申請者
已在公屋輪候冊上，並且已通過詳細審查獲核實資格，預計在不久將來可獲編配公屋單位的申請者，同樣可以綠表資格購買二手居屋。
基本申請條件：家庭及物業狀況審核
除了身份類別要符合，申請人本身的家庭及物業狀況也必須滿足以下基本條件，這是審批過程中的重要一環。
年齡及家庭組合要求
申請人必須年滿18歲。申請可以以單身人士或家庭組合形式提交。若以家庭名義申請，申請書上的所有家庭成員之間必須為親屬關係。
已婚人士與配偶的申請規定
這是一項非常嚴格的規定。如果申請人已婚，其配偶必須一同名列於同一份申請書上，不論配偶是否在香港居住。只有少數特殊情況，例如已合法分居或配偶沒有香港入境權，才可能獲得豁免。
物業擁有權限制：申請前24個月內不得持有住宅物業
這是其中一個最關鍵的綠表買二手居屋注意要點。由遞交申請書前的24個月起計，直至簽訂臨時買賣合約當日為止，申請人及申請書上的所有家庭成員，都不得以任何形式擁有香港任何住宅物業的權益。
常見不合資格情況：避免誤踩申請禁區
即使你符合上述所有資格，但過往的一些經歷或身份，也可能令你失去申請資格。了解這些「禁區」，可以避免浪費時間和心力。
曾享受資助自置居所計劃的業主或借款人
政府的資助置業福利基本上是一生人一次的機會。任何曾經透過居屋、私人機構參建居屋計劃、綠置居、置業資助貸款計劃等方式成功置業的業主或借款人，本人及其配偶，通常都不能再次申請。
資助房屋單位的「關鍵成員」
「關鍵成員」是指在過往的家庭申請中，為了滿足最少兩名家庭成員規定而加入申請的非業主成員。如果該單位由簽訂轉讓契據起計不足十年，這位「關鍵成員」便不合資格申請。
公務員建屋合作社成員
正享受公務員建屋合作社樓宇福利，或同類房屋計劃的成員，一般情況下也不符合申請資格。
其他不合資格類別（如清拆補償、現金津貼領取者）
因市區重建或清拆而選擇領取現金津貼，而沒有選擇公共房屋安置的人士，會在領取津貼後的指定年期內（通常為兩至三年）被禁止申請。另外，因九龍城寨清拆而獲得特定補償的人士及其配偶，亦不合資格。
綠表買二手居屋流程全攻略：7步曲由零到成交
想成功晉身綠表買二手居屋業主，清晰了解整個買賣流程是關鍵的第一步。很多人對綠表買二手居屋流程感到複雜，但只要跟著以下七個步驟，由申請文件到成功收樓，每一步都會變得清晰。這個攻略會由淺入深，助你順利完成交易。
步驟一：申請「購買資格證明書」（准買證）
申請地點、所需文件及費用
整個流程的起點，是取得一份名為「購買資格證明書」的文件，這就是坊間俗稱的「准買證」。合資格的綠表人士，例如公屋租戶，需要到現居屋邨的辦事處提交申請。你需要填妥指定的申請表格，然後連同申請費用一併遞交。房委會會不時調整費用，所以遞交前最好先作確認。
審批時間及12個月有效期
遞交申請後，房屋署一般需要數星期的時間審批。成功獲批後，你就會收到「准買證」。這份文件非常重要，因為它設有12個月的有效期。你必須在這一年內，完成物色心儀單位及簽訂臨時買賣合約的步驟。如果期限過了仍未成功交易，就需要重新申請。
步驟二：物色單位、睇樓及洽談
認識居二市場（未補地價）
取得「准買證」後，就可以正式開始睇樓了。綠表人士購買的二手居屋，是來自「居屋第二市場」（簡稱居二市場）。這個市場的單位特色是未補地價，所以樓價會比已補地價、可在公開市場自由買賣的單位便宜。你需要透過地產代理或網上平台尋找這些放盤。
核實業主的「可供出售證明書」（准賣證）
當你找到心儀單位時，有一項重要的綠表買二手居屋注意事項，就是必須請業主出示他的「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）。這份文件證明業主已獲房委會批准在居二市場出售其單位。核實這份文件，可以確保交易的合法性，保障你的權益。
評估單位樓齡對按揭的影響
睇樓時，除了單位的間隔、景觀及裝修，樓齡也是一個影響深遠的因素。因為銀行審批按揭成數及年期時，會參考房委會提供的「按揭貸款擔保期」，而這個擔保期是由單位的「首次發售日期」起計算的。樓齡較高的單位，剩餘的擔保期可能較短，這有機會影響銀行最終批出的按揭條件。
步驟三：簽訂臨時買賣合約及聘用律師
支付臨時訂金（細訂）注意事項
當你與業主議定價錢後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。簽署這份合約時，買家需要支付一筆「臨時訂金」（俗稱細訂），金額通常是樓價的3%至5%。這筆訂金代表你對交易的誠意，所以簽署前務必仔細閱讀合約條款。
律師的角色與重要性
與一般私樓買賣不同，購買二手居屋的交易程序比較繁複，因為當中涉及向房委會申請多份文件。因此，在簽訂臨時買賣合約時，甚至之前，就應該聘用一位熟悉居屋買賣的律師。律師會協助你處理所有法律文件，確保流程順暢。
步驟四：向房委會申請「提名信」
提名信的作用及所需文件
簽訂臨約後，你的代表律師會馬上為你向房委會申請「提名信」。這封信的作用是向賣方正式提名你為單位的合法買家。律師會將你的「准買證」、賣方的「准賣證」、臨時買賣合約副本及其他所需文件，一併遞交至房委會的指定部門。
申請費用及處理時間
申請提名信需要支付一筆申請費，費用同樣有機會調整。房委會收到所有文件後，一般需要約一至兩個星期處理。只有成功取得提名信後，買賣雙方才能進行下一步，簽訂正式買賣合約。
步驟五：簽訂正式買賣合約及支付加付訂金
簽署時間點及流程
取得房委會發出的提名信後，買賣雙方就可以在律師樓簽署正式買賣合約。這個步驟通常在簽訂臨時買賣合約後約14天內進行。這份合約會更詳細地列明交易的各項條款，具有更強的法律約束力。
支付加付訂金（大訂）
簽署正式買賣合約的同時，買家需要支付「加付訂金」（俗稱大訂）。連同之前支付的細訂，訂金總額一般會達到樓價的10%。這筆款項會由律師樓保管，直至交易完成。
步驟六：申請按揭及獲銀行批核
提交正式按揭申請文件
簽署正式買賣合約後，你就可以憑著這份合約，連同個人入息證明等文件，正式向銀行提交按揭申請。雖然在簽訂臨約後已可初步向銀行查詢，但正式的審批程序會在這一步才全面展開。
銀行審批流程及貸款確認
銀行收到申請後，會為單位進行估價，然後審核你的財務狀況。由於綠表買家有房委會的擔保，一般可獲豁免壓力測試，審批過程相對簡單。成功批核後，銀行會發出正式的貸款確認信，列明貸款額、利率及年期等條款。
步驟七：簽署轉讓契據及交還公屋
成交日流程：驗樓、支付尾數、收鎖匙
來到最後一步，就是約定「成交日」。在成交日當天或之前，你會安排作最後一次驗樓，確保單位狀況與合約相符。成交日當天，銀行會將按揭貸款直接轉賬至律師樓，律師再將樓價尾數支付給賣方。完成所有款項交收後，你就可以從賣方手上取得單位鎖匙，正式成為業主。
交還公屋單位的期限及程序
作為綠表買家，完成交易後還有一個重要的責任。你必須在指定期限內（通常是收樓後的60天內）將現居的公屋單位騰空，並交還予房屋署。你需要辦理相關手續，確保順利完成公屋住戶身份的轉變。
綠表買二手居屋財務規劃：按揭、首期、總開支精明計算
想成功晉身綠表買二手居屋業主，周詳的財務規劃是整個流程中最關鍵的一環。這不只是計算樓價，還包括按揭、首期，以及林林總總的雜費。我們一步步拆解，助你精明計算所有開支，讓你對整個財務安排有更清晰的預算。
綠表最大優勢：高達95%按揭成數解構
談到綠表買二手居屋，最大的吸引力莫過於極高的按揭成數。合資格的綠表申請人，購買房委會轄下的二手居屋單位，最高可以申請到樓價95%的按揭，意味著首期最低只需準備5%，大大減輕上車的初期負擔。
房委會擔保的角色：免壓力測試的關鍵
能夠做到如此高成數按揭，全靠有房委會（HA）作為擔保人。正因為有這個「政府擔保」，銀行承擔的風險降低，所以大部分情況下，綠表買家可以豁免金融管理局的壓力測試，銀行審批過程相對簡單，令按揭申請更順暢。
按揭利率選擇：P按 vs H按
在按揭利率方面，未補地價的二手居屋通常只有P按（最優惠利率按揭）這個選項。P按的利率與銀行的最優惠利率掛鉤，走勢相對平穩。而H按（銀行同業拆息按揭）雖然在低息環境下利率可能更吸引，但一般不適用於未補地價的居屋按揭。
房委會與房協單位的按揭成數及年期差異
這裡有一個綠表買二手居屋要注意的細節，就是房委會與房協（HS）單位的按揭成數有分別。房委會的居屋最高可承造95%按揭，但房協的資助房屋（例如「住宅發售計劃」單位），即使是綠表申請，最高按揭成數一般是90%。
樓齡與按揭「政府擔保期」解碼
除了按揭成數，單位的樓齡與「政府擔保期」是影響按揭審批的另一項核心因素。銀行批出的按揭年期與成數，都與這個擔保期息息相關。
關鍵概念：擔保期由「首次發售日」起計
首先要理解一個關鍵概念，政府的擔保期是由單位的「首次發售日」開始計算，而不是由你買入的當日計起。這意味著一個樓齡30年的單位，其擔保期也已經過了大半，直接影響銀行批核按揭的條款。
最新擔保期政策（最長50年）詳解
幸好，政府在2025年起放寬了擔保期政策，大大增加了高樓齡單位的吸引力。在新政策下，房委會為二手居屋提供的擔保期最長可達50年。在單位首次發售日起計首40年內，綠表買家最高可獲95%按揭；在第41年至第50年期間，最高按揭成數則為80%。同時，最長還款期也由25年延長至30年。
如何計算剩餘擔保期及其對按揭審批的影響
計算剩餘擔保期很簡單，就是用單位首次發售日起計的50年，減去已經過去的年期。雖然政策放寬，但如果剩餘擔保期太短，或者單位狀況不佳，銀行在審批時仍有最終決定權，有機會因應風險而調整按揭成數或還款年期。
完整洗費清單：除樓價外所有開支一覽
成功上車，除了準備首期，準業主還要預留一筆資金應付各項雜費開支。這裡為你整理了一份完整的洗費清單。
訂金（臨時訂金與加付訂金）
訂金一般分兩次支付。簽署臨時買賣合約時，需支付樓價約3-5%的「臨時訂金」（細訂）。之後在簽署正式買賣合約時，再支付「加付訂金」（大訂），兩者合共通常為樓價的10%。
印花稅（第二標準稅率）計算方法
作為首次置業的綠表買家，印花稅會按照稅務局的「第二標準稅率」計算。稅率按樓價以階梯式遞增，你可以利用稅務局的網上計算機，輸入樓價準確計算所需費用。
律師費及相關雜費
買賣物業必須經由律師處理法律文件，包括查核業權、草擬及簽署買賣合約和樓契等。律師費及相關雜費（如查冊費）是一筆固定開支，金額視乎律師樓收費而定。
地產代理佣金
如果經由地產代理覓得心儀單位，成交後買賣雙方通常需要各自支付樓價1%作為佣金。
各項政府申請費用
在整個買賣流程中，還需要向房委會支付數項申請費用。例如申請「購買資格證明書」（准買證）及後續申請「提名信」等，雖然金額不大，但也是總開支的一部分。
綠表買二手居屋常見問題 (FAQ) 與進階攻略
想順利成為綠表買二手居屋業主，除了要熟悉基本的申請資格和流程，了解交易中可能遇到的各種疑問和特殊情況一樣重要。這部分我們將會深入探討一些大家最關心的進階問題，涵蓋按揭、業權、交易時間以至轉售限制，讓你對整個置業計劃有更全面的掌握。
關於樓齡與按揭的常見疑問
政府擔保期已過，是否完全無法申請高成數按揭？
這是一個常見的誤解。政府擔保期屆滿，並不代表完全無法申請按揭，不過要取得像新居屋般高達九成半的按揭成數就幾乎不可能了。當擔保期結束後，銀行會將該單位視作一般私人物業處理，按揭成數會大幅下調至六成左右，而且審批標準會變得更嚴格，例如可能需要進行壓力測試。不過，政府在2025年放寬了按揭政策，大大延長了擔保期，所以這個問題對大部分單位而言已大為紓緩。
高樓齡（如超過30年）二手居屋的按揭審批有何不同？
高樓齡單位的按揭審批，關鍵在於其首次發售日期。根據2025年最新的政策，房委會為二手市場居屋提供的按揭擔保期已大幅延長至50年。簡單來說，只要單位由首次發售日起計未超過40年，綠表買家最高仍有機會申請到九成半按揭。如果樓齡介乎40至50年之間，最高按揭成數則會調整至八成。所以，即使是樓齡超過30年的單位，只要仍在新的擔保期範圍內，申請高成數按揭依然是可行的，這對買家選擇樓齡較大的單位十分有利。
關於業權與家庭成員的特殊情況
買入單位後，可否增加或刪除家庭成員名單？
在單位購入後，增加或刪除戶籍上的家庭成員（例如子女出生或遷出）是可行的，這一般不涉及業權變動。不過，如果想增加或刪除單位的「業主」，情況就複雜得多。這牽涉到「業權轉讓」，必須有充份且房委會接納的特殊理由，例如因結婚而加入配偶姓名，或者因離婚、分居而將業權轉予另一方。整個過程需要向房委會正式申請，獲批准後再經由律師辦理，並會產生額外費用。
聯名業主及業權轉讓的特殊條件
資助房屋的業權轉讓受到嚴格限制，不能像私樓一樣隨意買賣或轉名。所有業權轉讓，除了極少數特殊情況（如破產），都必須以「無涉及金錢代價」的送贈形式進行。而且，承讓人必須是戶籍上已登記的家庭成員。申請人需要向房委會提交申請，並提供充足的證明文件，只有在符合如業主身故、年滿65歲、移民或身患危疾等特定條件下，申請才可能獲批。
關於交易流程與時間的注意事項
整個買賣流程，由申請到收樓通常需時多久？
整個綠表買二手居屋流程，從你物色到心儀單位並簽署臨時買賣合約開始計算，到最終完成交易、收樓入住，一般需要大約2至3個月的時間。這段時間包括了聘請律師、向房委會申請「提名信」（一般需時約一至兩星期）、買方申請按揭，以及雙方簽署正式合約和最終的樓契。由於涉及向政府部門申請文件，時間上會比一般私樓買賣稍長。
准買證有效期內未能成功買樓應如何處理？
「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）的有效期通常為12個月。你必須在這一年內，找到合適的單位並與賣方簽訂臨時買賣合約。如果在這段時間內未能成功購入單位，你的「准買證」便會自動失效。屆時如果你仍希望購買二手居屋，便需要重新向房屋署遞交申請，再次辦理所有手續，以獲取一張新的「准買證」。
關於單位的轉售與出租限制
購入單位後的轉售限制期是多久？
購入二手居屋後，同樣會受到轉售限制。根據現行政策（適用於2022年及之後首次發售的單位），業主在購入單位後的首5年內，不能以高於原價的價錢在第二市場轉售單位。到了第6年起，才可以在第二市場自行定價出售予其他綠表或「白居二」買家。
何時可以補地價並在公開市場自由出售或出租？
想將單位在不受限制的公開市場上自由出售或出租，業主必須先向政府補回地價。同樣根據現行政策，業主需要在購入單位15年後，才可以申請補地價。完成補地價手續後，該居屋單位便等同於私人物業，可以自由賣給任何人士，或者在市場上放租。
二手居屋轉按或加按套現的嚴格限制
這一點是綠表買二手居屋要注意的重要事項。與私樓業主可以較自由地利用物業進行轉按或加按套現不同，未補地價的居屋業主在這方面受到極嚴格的限制。業主不能因個人理財或投資需要而申請加按。只有在遇到突發的嚴重困難，例如籌集醫藥費、家庭成員的教育開支、殮葬費等極特殊情況下，才可向房委會書面申請，並在獲得批准後方可辦理。