面對首期不足的困境，物業二按看似是打通置業關卡的「解藥」，尤其發展商提供的優惠計劃更具吸引力。然而，這帖解藥背後，卻可能隱藏著利息飆升、無法轉按，甚至被銀行「Call Loan」的致命陷阱。究竟二按是助你上車的捷徑，還是引你步入財務困局的糖衣毒藥？本文將為你一文看清物業二按的3大核心作用、5大潛在風險，並提供詳盡的壓力測試計算教學，以及最關鍵的「甩按」終極攻略，助你在做決定前，全面評估利弊，作出最明智的財務部署。
什麼是物業二按？與一按、按揭保險有何分別？
談到置業，除了傳統銀行的一按，你可能聽過「物業二按」這個選項。究竟物業二按意思是什麼？它與我們熟悉的一按和按揭保險計劃有何不同？簡單來說，物業二按貸款是在物業已有一筆按揭（一按）的情況下，再向另一間機構申請的第二筆按揭貸款。它像一把鑰匙，可以釋放物業的潛在價值，但也可能伴隨一些需要留意的條款。接下來，我們會一步步拆解它的運作原理，並且將它與按揭保險作個全方位比較，助你看清全局。
二按的定義、法律次序及主要提供者
二按如何釋放物業淨值作融資
物業二按的核心概念，在於利用「物業淨值」（Equity）來進行融資。物業淨值就是你物業的當前市值，減去尚未償還的一按貸款餘額。舉個例子，假如你的物業現時市值800萬，一按尚欠300萬，那麼你的物業淨值就是500萬。二按就是讓你將這500萬的資產價值部分或全部釋放出來，變成一筆可動用的現金，用於其他財務安排，例如生意周轉、子女升學，或者解決短期資金需要。
一按與二按的法律優先償還次序
在法律層面上，一按與二按的權益有著明確的先後次序。提供一按的機構（通常是銀行）是物業的第一債權人，而二按機構則是第二債權人。這意味著，萬一業主無法償還貸款，導致物業需要被出售，賣出物業所得的款項，必須優先全數償還給一按銀行。只有在一按的欠款完全清還後，剩餘的款項才會用來償還二按的貸款。這個償還次序解釋了二按對貸款機構而言風險較高的原因。
二按提供者：為何銀行不做，而由財務公司與發展商主導？
正是因為二按的風險較高，受香港金融管理局嚴格監管的傳統銀行，一般都不會直接提供物業二按服務。這個市場空隙，主要由兩類機構填補。第一類是財務公司，它們願意承受較高風險，以換取較高的物業二按利息回報。第二類是物業發展商，在新盤銷售時，它們常會透過旗下的財務公司提供二按計劃，作為一種吸引買家的銷售策略，幫助買家跨越首期門檻。
【決策關鍵】物業二按 vs 按揭保險計劃全方位比較
對於需要高成數按揭的買家而言，除了發展商提供的二按，按揭保險計劃是另一個主流選擇。兩者都能幫助你借取更高的貸款額，但在成本、審批和限制上卻有天淵之別。作出決定前，必須仔細比較。
比較一：總貸款成本及利息結構
物業二按的利息結構，普遍存在「先甜後苦」的陷阱。計劃初期（例如首兩至三年）可能會提供非常吸引的低利率，甚至與一按相若。但是優惠期一過，利率就會大幅抽升至一個很高的水平。長遠計算，總利息支出相當可觀。
相反，按揭保險計劃的運作方式是，買家只需支付一筆過的按揭保險費，便可以向銀行申請更高成數的按揭。其最大優勢是整筆貸款（包括高成數的部分）都能享受銀行提供的較低按揭利率，長遠來看，總利息成本遠低於二按。
比較二：審批門檻與監管要求
財務公司提供的二按，因不受金管局的按揭指引直接規管，審批門檻相對寬鬆。不過，一份合規的二按，必須先取得一按銀行的書面同意。而銀行在審批時，會將一按及二按的總供款合併計算壓力測試，令入息要求變得非常高。
按揭保險則是由香港按揭證券有限公司提供的正規計劃，申請人必須完全符合銀行的信貸審批標準和供款與入息比率要求。整個過程透明度高，而且受到嚴格監管，對申請人來說保障較大。
比較三：適用物業類型與樓價限制
物業二按在物業類型上較具彈性，部分財務公司願意為村屋、唐樓等銀行較難承造按揭的物業提供二按。對於樓價也沒有嚴格的上限。
按揭保險計劃則有明確的樓價限制，例如首次置業人士最高可為1,000萬港元或以下的物業申請高達九成按揭。它主要適用於已落成的私人住宅物業，對於樓齡過高的物業，批核也可能較為審慎。
決策清單：我應該選擇二按還是按揭保險？
綜合以上比較，你可以根據自身情況作出判斷：
- 考慮物業二按的情況：
- 購買一手新盤，而發展商提供非常吸引的二按優惠。
- 需要的是短期過渡性融資，並且有信心在優惠期完結前，能透過轉按或提早還款「甩掉」二按。
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你心儀的物業類型不符合按揭保險的資格。
-
選擇按揭保險計劃的情況：
- 你是合資格的首次置業人士，希望以較低成本及風險承造高成數按揭。
- 你追求穩定的低利率及長遠的財務規劃，不希望承受未來利率飆升的風險。
- 你購買的物業樓價及類型，完全符合按揭保險計劃的要求。
總的來說，按揭保險是大部分買家較穩健和划算的選擇。二按則像是一種特種財務工具，適合特定情況，使用前必須清楚了解其高昂的長遠成本和潛在風險。
為何要申請物業二按？拆解3大核心作用
了解物業二按意思後，大家可能會好奇，到底在什麼情況下，會考慮申請物業二按貸款呢？其實，當運用得宜，物業二按可以發揮關鍵作用，主要可以歸納為三大核心功能。
主要作用：突破按揭成數上限，解決首期不足問題
這可以說是最常見和直接的用途。香港金融管理局對銀行的物業按揭有嚴格的成數限制，一般買家未必能借足夠的金額。例如，銀行可能最多只能批出六至七成按揭。這時買家就需要準備三至四成的首期。如果首期資金不足，物業二按就提供了一個解決方案。買家可以先向銀行申請一按，然後再向財務公司或發展商申請二按，借入額外的一至兩成貸款。這樣就可以填補首期上的資金缺口，成功上車。
財務策略：組合貸款以降低總體利息成本
另一個作用，是作為一種更精明的財務安排，目的是降低整體的借貸成本。這聽起來可能有點複雜，但原理其實很直接。
「低息一按 + 高息二按」如何節省利息
銀行提供的一按，利息是市場上最低的。相反，如果直接向財務公司申請一筆過的高成數貸款，其利息會非常高。一個聰明的策略，就是盡量向銀行申請利息最低的一按貸款。然後，只針對資金不足的部分，才申請利息較高的物業二按。雖然物業二按利息較高，但因為貸款金額相對較小，所以將兩筆貸款的總利息成本合併計算，通常會比整筆貸款都用高息方案來得划算。
相對於全額財務公司貸款的成本優勢
我們可以想像一下另一個情況。如果買家將整筆高達八成或九成的貸款，全部都向財務公司申請，那整筆巨額貸款都要承受非常高的利率，總利息支出會相當驚人。所以，「銀行低息一按」結合「財務公司高息二按」的模式，就是為了善用銀行的低息優勢，將高息部分的貸款額減至最少，從而達到控制總成本的效果。
增加靈活性：為特殊物業（如村屋、唐樓）提供融資渠道
銀行在審批按揭時，對物業種類有比較嚴格的要求。一些特殊類型的物業，例如樓齡較高的唐樓、位置較偏遠的村屋，或者業權結構比較複雜的物業，銀行可能會拒絕批出按揭，或者批出的貸款成數非常低。在這種情況下，財務公司的物業二按就提供了額外的靈活性。它們的審批標準和風險評估模型與銀行不同，所以更有可能為這些特殊物業提供融資渠道，幫助業主解決資金周轉的需要。
【風險預警】申請物業二按前必須正視的5大陷阱
物業二按貸款看似是解決首期不足的捷徑，但風光背後隱藏著不少陷阱。在決定申請之前，了解清楚潛在的五大風險，是保障個人財務健康的關鍵一步。這不僅是理解物業二按意思的延伸，更是對未來負責任的表現。
陷阱一：法律合規風險 — 未經一按銀行同意的嚴重後果
為何必須取得一按銀行書面同意？
申請物業二按，法律上最重要的一步，是必須取得一按銀行的書面同意。因為一按銀行是物業的第一債權人，持有物業的優先抵押權。任何可能影響其權益的後續按揭，都必須得到它的正式許可。這並非單純的行政程序，而是按揭合約中的嚴肅條款，私下進行二按等同違約。
Call Loan風險：銀行發現違規二按的權力
如果業主在一按銀行不知情下申請二按，銀行一旦發現，便有權視作業主違反按揭合約。最嚴重的後果是銀行行使「Call Loan」權利，意思是要求業主立即全數清還所有未償還的一按貸款。這筆突如其來的巨額債務，足以讓業主的財務狀況陷入絕境，甚至面臨物業被收回的風險。
土地註冊處「電子提示」如何杜絕隱瞞二按
自2017年起，土地註冊處已實施「電子提示服務」。當任何物業有新的按揭契（即押記）登記時，系統會自動通知該物業現有的承按人，即一按銀行。這項措施令業主想隱瞞一按銀行、私下承造二按的做法，變得幾乎不可能。
陷阱二：發展商二按的「先甜後苦」利率陷阱
剖析優惠期後利息飆升問題
發展商為促銷新盤而提供的二按計劃，其物業二按利息結構往往是「先甜後苦」。計劃通常會提供首兩至三年的低息甚至免息優惠期，利率可能與一按相若。但是，優惠期結束後，利率會大幅飆升至極高水平，例如最優惠利率（P）加若干百分點，令供款額倍增，對業主的還款能力構成嚴峻考驗。
還款年期較短如何加劇每月供款壓力
與銀行一按最長可達30年的還款期不同，物業二按貸款的年期通常較短，最長一般為25年。在利率飆升和還款期縮短的雙重夾擊下，優惠期後的每月供款額會變得非常沉重，遠超業主最初的預算，大大增加了斷供的風險。
陷阱三：轉按困難的「價值陷阱」
為何「甩二按」如此困難？800萬物業實例計算
當二按的低息優惠期即將結束，業主自然會希望透過「轉按」來整合債務，以逃避高息。可是，「甩二按」的難度極高。假設一個800萬的物業，承造了六成一按（480萬）及兩成二按（160萬），總貸款額達640萬。兩年後，即使樓價不變，總結欠可能仍在600萬以上。此時若想轉按至銀行，銀行最高只會根據當時估值的六成批出貸款（即480萬），這筆金額根本不足以清還全部600多萬的舊債。除非樓價在短時間內大幅上升，否則業主將會被困於高息的二按計劃中。
樓市下行時的雙重打擊：負資產與破產風險
如果樓市不升反跌，情況會更為嚴峻。業主不但無法轉按，更可能因物業市值跌穿總貸款額而陷入「負資產」的困境。一旦業主無法繼續承擔高昂的供款而斷供，一按及二按的債權人都有權收回物業拍賣。拍賣所得款項若不足以償還所有債務，業主仍需為差額負責，最終可能面臨被申請破產的局面。
陷阱四：審批過程中的不確定性
發展商二按的「配額制」：符合資格亦可能被拒
市場上部分發展商的二按計劃設有「配額制」，這是一個許多買家都不知道的隱藏風險。即使申請人完全符合所有列明的入息及信貸要求，但如果該發展商的二按配額已經用完，申請仍會被拒絕。這種不確定性會令依賴二按上會的買家大失預算，甚至面臨撻訂的風險。
審批標準不透明的問題
相對於受金融管理局嚴格監管、審批標準清晰的銀行，提供二按的財務公司其審批標準相對不透明。它們對入息證明的要求、信貸紀錄的評分標準各有不同，而且未必會向申請人詳細解釋拒批的原因。這種資訊不對稱，為物業二按貸款的申請過程增添了許多變數。
陷阱五：高昂的總財務成本
利息以外的隱藏開支：律師費、手續費等
計算二按的總成本時，不能只看物業二按利息。由於二按涉及另一份獨立的按揭契，業主需要支付額外的一筆律師費。此外，部分財務公司可能會收取申請費、估價費或手續費等雜項開支。這些費用疊加起來，會進一步加重置業的總財務負擔。
實用工具：物業二按總成本預算表
為了全面評估二按的財務影響，建議申請人自行製作一份總成本預算表。這份預算表應詳細列出所有可預見的開支，包括：優惠期內及期後的總利息支出、額外的律師費、所有相關的手續費及雜費。透過這個簡單的工具，你可以更清晰地掌握整個貸款週期的真實成本，作出更明智的決定。
【實戰教學】物業二按壓力測試：計算方法、入息要求及實例拆解
談及物業二按，許多人首先會想到其高成數的吸引力，但要成功申請，關鍵一步就是通過銀行的壓力測試。這並非簡單的加減乘除，特別是物業二按貸款的壓力測試，其計算邏輯比單純的一按更為嚴謹。以下將會一步步拆解整個計算過程，助你掌握審批的核心標準。
壓力測試核心原則：為何必須合併計算一按及二按供款？
壓力測試的核心原則，是評估借款人在利率上升情況下的還款能力。由於物業二按是在一按之上疊加的額外負債，這無疑增加了借款人的總體財務風險。因此，負責批核一按的銀行，必須根據香港金融管理局的指引，將一按及二按的每月供款合併計算，以一個整體的角度去審視申請人的總負債及還款能力。銀行不能只考慮自己批出的一按部分，因為一旦借款人無法償還二按，同樣會影響其償還一按的能力，最終可能導致違約。
壓力測試計算三部曲
整個合併計算的過程，可以清晰地分為三個步驟，確保能全面評估總貸款的風險。
步驟一：計算一按部分的壓力測試 (以現行利率 + 2%)
首先，銀行會計算一按貸款部分的壓力測試。計算方法是將現時的一按利率，加上兩個百分點（+2%）作為「壓力測試利率」，然後根據這個利率計算出假設的每月供款額。這個數額，就是申請人在利率上升環境下需要承擔的一按供款。
步驟二：計算二按部分的壓力測試 (以「最高」二按利率 + 2% 計算)
接著，是計算二按部分的壓力測試，這一步是最多人忽略的細節。銀行不會使用二按計劃初期的優惠利率，而是會採用合約中列明的「最高利率」作為計算基礎，然後同樣加上兩個百分點（+2%）。例如，發展商二按首兩年利率可能是2.5%，但第三年起會跳升至5%，銀行便會以5%這個最高利率來作壓力測試。這樣做的目的是為了評估申請人在優惠期過後，能否依然負擔得起大幅增加的物業二按利息。
步驟三：合併計算總所需月入水平
最後一步，是將前面兩個步驟計算出的「壓力後每月供款額」相加，得出一個總數。這個總數就是申請人在壓力情景下的總按揭供款。根據規定，這個總供款額不得超過申請人家庭總月入的特定比例（通常為50%）。所以，將總供款額除以50%，就能計算出申請此項一按加二按計劃所需的最低家庭總月入。
【案例分析】800萬樓價、承造八成按揭的壓力測試全過程
紙上談兵可能有點抽象，讓我們用一個實際例子，完整地走一遍計算流程。
個案背景：樓價、一按及二按貸款額、利率結構
- 物業樓價： 800萬港元
- 總按揭成數： 八成 (640萬港元)
- 一按部分： 樓價六成 (480萬港元)，還款期30年，利率2.5%
- 二按部分： 樓價兩成 (160萬港元)，還款期25年，首兩年利率2.5%，其後為5%
- 壓力測試假設： 現行利率加兩個百分點 (+2%)
- 供款與入息比率上限： 50%
一按所需最低月入
首先計算一按部分。壓力測試利率為2.5% + 2% = 4.5%。以480萬貸款額、還款期30年及4.5%利率計算，壓力下的每月供款約為24,325港元。
二按所需最低月入
接著計算二按部分。銀行會採用最高的5%利率作基礎，所以壓力測試利率為5% + 2% = 7%。以160萬貸款額、還款期25年及7%利率計算，壓力下的每月供款約為11,309港元。
總結：申請此二按計劃所需的最終家庭總月入
最後，我們將兩者的壓力後供款相加：
24,325港元 (一按) + 11,309港元 (二按) = 35,634港元 (總供款)
根據50%的供款與入息比率上限，申請人所需的最低家庭總月入為：
35,634港元 / 50% = 71,268港元
由此可見，申請這個總值640萬的物業二按貸款組合，家庭總月入需要達到71,268港元，才能符合銀行的審批門檻。
【獨家出場策略】如何規劃「甩二按」？避免利息陷阱的成功關鍵
很多人在考慮物業二按時，只著眼於如何成功申請貸款，卻忽略了更重要的環節：如何規劃「離場」。一個周全的「甩二按」計劃，是避開發展商二按高息陷阱的成功關鍵。與其說是貸款，不如將物業二按貸款視為一個有時限的財務策略，從一開始就要想好終點在哪裏。
「以終為始」：「甩二按」規劃比申請更重要
申請物業二按，特別是發展商提供設有低息優惠期的計劃，本質上是一種短期融資安排。真正的挑戰並非取得貸款，而是在優惠期完結、物業二按利息飆升前，成功將一按及二按的總結欠轉按至銀行，合併為一份利率較低的按揭貸款。這個規劃必須「以終為始」，在簽署二按合約之前，就要清晰計算好自己的退路，否則便可能陷入進退兩難的局面。
互動評估：計算你的「逃生目標樓價」
要制定一個實在的「甩二按」計劃，不能單靠感覺，而是需要精確計算。你可以把這個計算過程，看成是找出你的「逃生目標樓價」，即是物業需要升值到什麼水平，你才能順利離場。
輸入參數：現時樓價、一按及二按總結欠、二按優惠期完結日
計算前，你需要準備好幾個基本數字：物業買入時的價格、目前一按和二按的總尚欠餘額，以及最重要的，二按低息優惠期會在何時結束。這些參數是你規劃整個逃生路線圖的基礎。
輸出結果一：物業需升值至多少才能成功轉按至銀行？
當你向銀行申請轉按時，銀行會根據當時的物業估值，以及金管局的指引（例如最高六成按揭），去計算最多可以批出的貸款額。這個新批出的貸款額，必須足以清還你舊有的一按及二按總結欠。換言之，假設你屆時的總結欠是600萬，而銀行最高只可批出估值的六成按揭，那麼你的物業估值便需要最少達到1,000萬（600萬 ÷ 60%），轉按申請才有機會成功。
輸出結果二：評估未來收入增長是否滿足轉按時的壓力測試
除了物業價值，你的還款能力也是銀行的審批關鍵。即使物業成功升值，你的個人或家庭總收入，亦必須通過銀行對該筆新合併貸款額的壓力測試。這意味著，你在二按優惠期內的這兩至三年間，收入需要有穩定增長，以應付轉按時更高的入息要求。
成功甩掉二按的3大必備條件
綜合以上計算，要成功執行「甩二按」計劃，以下三個條件缺一不可，你需要同步為這三方面做好準備。
條件一：保持良好信貸紀錄 (TU)
銀行在審批轉按申請時，會仔細查閱你的環聯（TU）信貸報告。任何信用卡遲還、私人貸款紀錄，都可能影響審批結果。因此，在計劃轉按期間，維持一個乾淨、良好的信貸紀錄是基本要求。
條件二：物業價值有足夠升幅
這是最關鍵但又最不可控的因素。你的「甩二按」計劃能否成功，很大部分取決於樓市的走向。假如樓市平穩甚至下跌，物業估價沒有明顯升幅，你的轉按便會相當困難。這也突顯了完全依賴物業升值去解決二按問題的潛在風險。
條件三：個人或家庭入息穩定增長
這是三個條件中你最能掌握的一環。穩定的事業發展和持續的入息增長，是你在轉按時向銀行證明還款能力的最有力證據。它直接決定了你能否通過壓力測試，順利將高息的二按整合至銀行的低息按揭計劃之中。
物業二按申請全流程：步驟、文件清單及注意事項
清楚了解物業二按貸款的申請流程，是確保過程順利無誤的關鍵。不論是一手新盤的發展商二按，還是二手樓套現的財務公司二按，整個流程都有清晰的次序，當中牽涉到一按銀行、二按機構及律師樓等多方協調。以下我們將申請流程分門別類，讓你一步一步掌握箇中細節。
一手樓（發展商二按）申請流程
購買一手新盤時，發展商提供的二按計劃是不少買家的選擇。這個流程的重點在於，必須先取得一按銀行的同意，然後才能正式啟動二按申請。
步驟一：通知發展商意向
首先，你在簽署臨時買賣合約時，就需要向發展商清楚表明，你有意選用其提供的物業二按計劃。發展商會提供相關的申請表格及條款細則，讓你初步了解計劃的內容。
步驟二：向銀行提交一按申請（並申報二按）
接著，你需要自行尋找銀行申請第一按揭（一按）。在提交申請時，你必須誠實地向銀行申報，你將會同時申請發展商提供的二按貸款。這一步非常重要，因為銀行會將二按的供款額一併納入壓力測試計算，以評估你的總還款能力。
步驟三：銀行批核一按及發出同意信
銀行完成審批，並且確認你的入息水平足以同時負擔一按及二按的供款後，就會正式批出一按。與此同時，銀行會發出一封「同意信」（Consent Letter），這份文件是書面證明，代表銀行知悉並同意你的物業存在第二份按揭。
步驟四：向發展商財務公司提交二按申請
最後，你憑著銀行的正式按揭批核文件以及那封關鍵的「同意信」，便可以向發展商指定的財務公司提交二按申請。財務公司收到文件後會進行最終審批，完成後便會安排律師處理後續的法律文件及放款事宜。
二手樓套現（財務公司二按）申請流程
如果你持有二手物業並希望加按套現，而銀行能批出的貸款額未能滿足你的需要，向財務公司申請二按是另一個途徑。這個流程的核心，同樣是必須先得到一按銀行的首肯。
步驟一：向一按銀行申請同意
第一步是主動聯絡你現有的一按銀行，正式提出你打算為物業申請二按的請求。銀行會重新評估你的財務狀況、信貸紀錄以及物業的最新估值。如果銀行認為風險可控，便會發出書面同意信。記住，沒有銀行的同意，任何後續的二按申請都屬於違約行為。
步驟二：提交物業及入息文件予財務公司審批
取得銀行的同意信後，你就可以物色合規的財務公司申請二按。你需要向財務公司提交身份證明、物業證明（如樓契副本）、最新的入息證明文件（如稅單、糧單），以及由一按銀行發出的同意信。財務公司會根據這些文件進行獨立的審批，然後批出最終的物業二按貸款額及利息。
申請二按所需文件清單
不論申請哪一類物業二按，準備齊全的文件可以大大加快審批速度。一般而言，你需要準備以下文件：
* 香港永久性居民身份證副本
* 臨時買賣合約／正式買賣合約（適用於新購物業）
* 物業的土地查冊紀錄
* 最近三至六個月的個人入息證明（例如：糧單、稅單、公司聘書）
* 最近三至六個月的銀行月結單，以顯示薪金入賬紀錄
* 一按銀行的按揭批核信及同意信（這是最重要的文件之一）
* 現有一按的按揭供款紀錄（適用於二手樓套現）
注意事項：申請時限、律師費及相關雜費由誰承擔？
申請物業二按時，還有一些細節需要留意。首先是申請時限，特別是一手樓的發展商二按，通常設有明確的申請期限，例如必須在成交前60天內提交申請，錯過了便可能無法獲批。
其次是費用問題。辦理二按與一按一樣，都需要委聘律師處理按揭契等法律文件，當中涉及的律師費及相關雜費（如查冊費、註冊費等），絕大部分情況下均由借款人，也就是業主本人承擔。你需要有心理預算，除了首期資金外，還需要預留一筆款項應付這些開支。
物業二按常見問題 (FAQ)
關於物業二按，坊間總有許多疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望用最清晰直接的方式，為你解答心中的疑惑。
問：我可以在一按銀行不知情下，私下申請二按嗎？
答：這是一個絕對不可以的做法。在法律和合約層面上，申請任何物業二按貸款前，都必須先取得一按銀行的書面同意。如果你在銀行不知情下私自承造二按，就已違反了你與銀行簽訂的一按貸款協議。
銀行有成熟的機制去發現違規二按。首先，土地註冊處設有「電子提示」服務，當你的物業有任何新的按揭登記時，一按銀行會即時收到通知。其次，銀行亦有權查閱你的信貸報告。一旦銀行發現這種違規行為，後果可以非常嚴重，銀行有權立即要求你全數清還所有按揭貸款（俗稱 Call Loan），到時你可能會陷入巨大的財務困境。
問：什麼是「呼吸Plan」？它與一般二按有何關係？
答：「呼吸Plan」其實是發展商為促銷一手樓盤而推出的一種物業二按計劃的俗稱。它最大的特點是審批極度寬鬆，甚至不需要提供入息證明，意指「有呼吸就能借到錢」，所以才有這個稱號。
它本質上就是一種物業二按貸款，目的是幫助買家解決首期不足的問題。但是，這種便利背後通常隱藏著「先甜後苦」的利率陷阱。計劃初期可能提供極低利息，但在優惠期結束後，物業二按利息會大幅飆升至非常高的水平，令你的每月供款壓力倍增。
問：如果我無法償還二按供款，會發生什麼事？
答：無法償還二按供款的後果非常嚴重。首先，提供二按的財務公司有權採取法律行動，向法庭申請收回你的物業，並將其拍賣，也就是俗稱的「銀主盤」。
而且，這個問題還會牽連到你的一按。因為拖欠二按供款通常會觸發一按合約中的違約條款，一按銀行同樣有權要求你立即清還全部欠款。物業被拍賣後，所得款項會優先償還給一按銀行，餘下的才會用來償還二按。如果拍賣所得不足以還清所有債務，你仍然需要為差額負責，最終甚至可能面臨破產的境地。
問：提早還清二按，會否有罰息？
答：這個問題沒有統一答案，完全取決於你簽署的二按貸款協議條款。一般來說，由發展商提供的二按計劃，通常會設有罰息期，例如首兩至三年。因為它們的目的是鎖定客戶，如果你在低息優惠期內提早還款轉走，就需要支付一筆罰款。
不過，市面上也有一些財務公司會以「提早還款免罰息」作為賣點。所以，在簽署任何文件之前，最關鍵的一步是仔細閱讀合約中關於提早還款的條文，清楚了解所有潛在費用。
問：政府放寬按揭保險後，二按是否已不合時宜？
答：可以說，按揭保險計劃的放寬，確實大大降低了物業二按對一般置業者的吸引力。現在，合資格的買家可以透過按揭保險，以較低的銀行利率承造高達九成的按揭，無論在成本還是風險上，都比「銀行一按 + 財務公司二按」的組合優勝。
但是，二按並未完全消失。它仍然在某些特定市場 niche 中存在。例如，對於一些樓價超出按保上限的物業，或者是一些收入證明較難符合按保嚴格要求的買家，二按仍然是他們獲取高成數按揭的其中一個選項。總括而言，對於大部分主流買家，按揭保險是更佳選擇，而二按的角色已變得相對次要。