香港樓價高昂，不少準業主在「上車」時都面對首期不足的難題，想申請高成數按揭，「二按」往往是其中一個選擇。然而，二按猶如雙面刃，雖然能解決眼前的資金周轉問題，卻同時暗藏不少風險和長遠財務負擔。本文將為你一文睇清二按的完整概念，從申請原理、與按揭保險的分別，到深入剖析申請前必須警惕的5大陷阱、壓力測試計算方法，以至成功「甩按揭」的全方位攻略，助你全面評估利弊，作出最精明的置業決策。
二按全貌：深入了解定義、原理與目的
相信不少朋友在考慮置業時，都聽過「二按」這個名詞。到底什麼是二按？簡單來說，當你為物業申請了第一份按揭（即「一按」）後，若需要額外資金，再將同一個物業抵押給另一間貸款機構申請的第二份按揭，這就是二按。要完全理解二按是什麼，就必須先了解什麼是一按二按的關係。一按通常由銀行提供，而二按則多數來自財務公司或發展商。設立二按的主要目的，就是為了突破銀行規定的按揭成數上限，讓買家可以用較少的首期資金完成物業交易。
那麼，為什麼市場上會存在二按這種產品？這就要從香港的金融監管制度說起。提供一按的銀行，受到香港金融管理局（金管局）的嚴格規管，必須遵守按揭成數上限、供款與入息比率及壓力測試等要求。例如，樓價1,000萬元以上的物業，銀行最多只能批出五成按揭。但是，提供二按的財務公司並不受金管局規管，它們遵循的是《放債人條例》。因此，財務公司可以提供更高成數的貸款，這就為首期不足的買家創造了額外的融資空間，這也是很多人會問什麼叫二按的根本原因。
二按最常見的應用場景，就是購買一手新盤。發展商為了促銷樓盤，經常會透過旗下或合作的財務公司，為買家提供高成數的按揭計劃，俗稱「發展商二按」，當中包含了銀行的一按以及財務公司的二按。這類計劃能大大減輕買家前期的資金壓力，讓原本首期不足的人也能成功「上車」。需要留意的是，二按的概念與「加按」在本質上有很大分別，加按是當物業升值後，向同一間銀行申請增加貸款額套現，而二按則是在購入物業時，向第二間貸款機構借貸，兩者的目的與操作截然不同。
【決策關鍵】二按 vs 按揭保險：高成數方案全面比較
當儲蓄的首期資金與心儀樓價之間存在距離，不少準買家都會尋求高成數按揭方案。市場上最常見的兩個選擇，就是申請二按或經由按揭保險計劃上會。兩者都能助你實現置業目標，但在原理、成本及風險上卻有天淵之別，這個決策足以影響未來多年的財務狀況。想知道哪一個方案更適合你，就要從根本了解它們的分別。
首先，我們要了解這兩種方案的「出身」。按揭保險是由香港按揭證券有限公司（HKMCI）旗下的保險公司提供，申請人是透過銀行一併申請一按及按揭保險，整個過程都受到金融管理局的嚴格監管。相反，當我們討論什麼是二按時，便要理解到它的提供者主要是財務公司，或由發展商旗下關聯的財務機構批出。這些機構並不受金管局的按揭指引約束，而是遵循《放債人條例》，因此在審批上彈性較大，但也意味著條款與保障與銀行體系截然不同。
兩者最直接的分別體現在利息成本。透過按揭保險，整筆貸款（例如高達九成）都能享有一按的低利率，買家需要支付的額外成本是一筆過的按揭保險費用，這筆費用可以分期融入總貸款額中攤還。二按則完全是另一回事。發展商或財務公司提供的二按，普遍設有首兩至三年的「低息蜜月期」，利率可能與一按相若，但優惠期過後，利率會大幅抽升至五厘、六厘甚至更高水平，令每月供款額急增，讓人措手不及。
在審批門檻方面，二按表面上看似較為寬鬆。不過，若要申請銀行同意的正規二按，銀行在計算壓力測試時，會將一按與二按的債務合併計算。關鍵在於，銀行並不會採用二按的初期低息，而是會以二按合約中「最高的利率」作為基準，再加兩厘去計算壓力下的供款，這會令申請人的入息要求大幅提高。相比之下，按揭保險的壓力測試雖然同樣嚴格，但計算基礎是整筆貸款劃一的一按利率，要求相對清晰及可預算。
最後，必須考慮長遠的退場機制。承造按揭保險後，隨著貸款本金逐年減少，當未償還貸款降至樓價的六成或以下時，業主便可透過轉按「甩走」按揭保險，節省保費。然而，「甩二按」的難度卻極高。由於二按的總貸款額非常龐大，在低息蜜月期完結後，若想轉按至銀行，除非物業價值在短期內有顯著升幅，否則未償還的貸款總額很可能依然遠超銀行正常的按揭成數上限，令業主被高息鎖死，進退兩難。
總括而言，二按與按揭保險是兩種截然不同的高成數按揭工具。按揭保險是個規範化、利率穩定透明的方案，適合財務狀況穩健、符合銀行及按保公司要求的申請人。而二按則提供更大彈性，但伴隨的是利率急升及轉按困難的重大風險。在作出選擇前，必須仔細衡量自身的還款能力、風險承受水平以及長遠的財務規劃。
| 比較項目 | 二按 (Second Mortgage) | 按揭保險 (Mortgage Insurance) |
|---|---|---|
| 提供機構 | 財務公司、發展商 | 香港按揭證券有限公司 (HKMCI) |
| 監管機構 | 《放債人條例》 | 香港金融管理局 (HKMA) 指引 |
| 利率結構 | 初期低息，後期利率大幅抽升 | 整筆貸款享有一按的低利率 |
| 額外費用 | 或有手續費 | 需支付按揭保險費 |
| 審批要求 | 相對寬鬆，但壓力測試計算複雜 | 嚴格，需符合金管局及按保要求 |
| 轉按難度 | 非常高，易被高息鎖定 | 較易，隨貸款額下降可甩走 |
【風險警示】申請二按前必須知道的五大陷阱
很多人在了解什麼是二按後，會視之為解決首期資金不足的快捷方式。這個想法並無不妥，二按的確能提高總按揭成數，但這份便利背後，隱藏著幾個環環相扣的陷阱。在您簽署任何文件之前，務必花時間了解這五個關鍵風險，它們足以影響未來數年，甚至更長時間的財務規劃。
陷阱一：利率「先甜後苦」的蜜月期
發展商或財務公司提供的二按計劃，最吸引人的地方往往是首兩至三年的低息優惠，其利率可能與銀行一按的利率相若，製造出供款壓力輕鬆的假象。然而，這段「蜜月期」一旦結束，利率便會大幅抽升，由最初的2.5厘左右，急增至5厘、6厘甚至更高水平，每月供款額隨時翻倍。這種突如其來的財務壓力，正是許多業主日後陷入困境，急於尋求「甩二按」方法的主因。
陷阱二：壓力測試的「魔鬼細節」
這是最多申請人忽略的一點。當一按銀行審批按揭時，必須將二按的供款一併納入壓力測試計算。關鍵在於，銀行並不是使用二按計劃中首兩年的低息利率作計算，而是採用整個貸款期內「最高的利率」作為基準，再疊加壓力測試的指定利率。例如，若二按利率是首兩年2.5厘，其後為5厘，銀行便會以5厘作為基礎計算。這個做法會大幅提高對申請人入息的要求，許多人預算失誤，最終未能通過審批，導致交易告吹。
陷阱三：轉按極度困難的「圍城」
當二按的低息期完結，業主面對高昂的利息，最直接的解決方法就是將整筆按揭（一按及二按）轉按至另一間銀行，以獲取較低的利率。問題是，這一步非常困難。因為經過數年供款，總貸款餘額依然非常高，這個金額通常已遠超當時物業估值下，銀行所能批出的最高按揭成數（例如五成或六成）。除非物業價值在短時間內出現驚人升幅，否則業主根本無法轉按，只能被困在原有的高息二按計劃中，這就是二按與一般加按最大的分別之處，後者相對靈活。
陷阱四：審批標準不透明與「配額制」
與銀行清晰的審批指引不同，財務公司的審批標準相對模糊，透明度較低。更重要的是，由發展商提供的二按計劃，市場上普遍存在「配額制」。即使申請人的財務狀況完全符合要求，也可能因為發展商的二按貸款配額已經用完而被拒絕。這種不確定性為買家帶來極大風險，因為他們可能在支付了可觀的訂金後，才發現無法獲得預期的貸款。
陷阱五：未經同意的違規操作
正規的二按申請，一個絕對不能跳過的步驟，是必須獲得一按銀行的書面同意。若未獲同意便私下承造二按，便已構成違約。自2017年起，土地註冊處在登記新的押記文件時，會自動向相關的一按銀行發出電子提示。一旦銀行發現存在未經同意的二按，有權立即採取行動，最嚴重的後果是要求業主立即清還全部按揭貸款（俗稱Call Loan），這會讓業主陷入即時的財務危機。因此，在考慮什麼是一按二按的組合時，合規性是首要考量。
【出路規劃】如何成功「甩二按」？三大策略全剖析
當初為了解決首期資金問題，不少人會選擇發展商提供的二按計劃，享受首兩至三年的低息蜜月期。很多人在了解什麼是二按後，便會被其低門檻吸引。但當蜜月期結束，利率大幅抽升，供款壓力隨之大增，這時尋找「甩二按」的出路就變得相當重要。「甩二按」其實是指在二按的高息期來臨前，透過不同財務安排，將原有的一按及二按整合，轉移到利息較低的傳統銀行按揭計劃，從而擺脫高昂的利息負擔。以下為你剖析三個核心策略。
策略一：善用樓價升幅，轉按至銀行
這是最理想的「甩二按」方法。如果你的物業在這幾年間有顯著的升值，那麼成功轉按的機會就相當高。原理很簡單，銀行在審批按揭時，會以物業的最新估價，去計算可批出的最高貸款額。只要物業的價值上升到一定水平，即使將一按與二按的總結欠加起來，仍然未超過銀行規定的按揭成數上限（例如六成），銀行便很大機會願意承造這筆轉按。
舉個例子，假設你兩年前以800萬元買入單位，承造六成一按（480萬）及兩成二按（160萬），總貸款額為640萬元。兩年後，總結欠可能降至約610萬元。如果此時物業估價已升至1,100萬元，以六成按揭計算，銀行最高可批出660萬元貸款，這個金額便足以讓你清還所有一按二按的欠款，並成功整合為一筆利率較低的銀行按揭。因此，第一步是先為你的物業向銀行或測量師行取得一個最新的估價。
策略二：申請高成數按揭保險計劃
假如物業升值幅度不足，無法單純以傳統按揭成數完成轉按，按揭保險計劃就是你的第二個重要工具。按揭保險可以讓銀行批出高於常規成數的貸款，最高可達八成至九成。即使你的總結欠佔物業估價的比率較高，只要符合按揭保險的申請資格，同樣有機會成功「甩二按」。
要留意的是，申請按揭保險有其特定要求，例如樓價上限（目前1,125萬元或以下的物業才可申請高成數按揭）、申請人必須為首置人士或符合特定換樓條件，同時亦需要支付一筆按揭保險費用。雖然有額外開支，但相較於二按未來需要承受的驚人高息，這筆保費往往是值得付出的。不少人會混淆二按加按分別，其實「甩二按」的重點是重組債務以減低利息，而加按的主要目的是套現，兩者概念完全不同。
策略三：部分還款降低總債務
如果以上兩個方法都不可行，例如物業升值不多，又不符合按揭保險資格，最後一個策略就是動用儲備資金，預先償還部分貸款，將總結欠降低至銀行可以承按的水平。這個做法的目的，是主動填補總貸款額與銀行最高可批出貸款額之間的差額。
例如，你的總結欠為610萬元，但銀行根據物業估價，最多只能批出590萬元的貸款，當中便存在20萬元的差距。這時，你便需要自己準備20萬元，先償還部分二按的本金，將總結欠降至590萬元，從而滿足銀行的轉按門檻。這個方法雖然需要動用一筆現金，但可以視為一個「止蝕」的舉動，避免日後被二按的高息蠶食更多財富，長遠來看仍然是明智之舉。
【專家教學】二按壓力測試全拆解 (附計算實例)
申請二按時，壓力測試的計算方法與單純申請一按有很大分別，這也是許多申請人容易失預算的地方。雖然金融管理局在2025年2月暫停了壓力測試要求，但是銀行內部仍然會用類似的標準評估風險。所以，了解清楚整個計算邏輯，對準確評估自己的還款能力十分重要。
壓力測試的核心原理：分開計算，然後相加
銀行處理一按連同二按的申請時，並非將兩筆貸款簡單相加再計算。它的評估方法是將一按和二按視為兩個獨立的貸款來進行壓力測試，然後將兩者所需的入息要求相加，得出最終的總入息門檻。
這裡有一個最關鍵的細節。銀行在計算二按的壓力測試時，並不會使用發展商或財務公司提供的初期低息優惠利率。銀行會採用整個二按貸款期內「最高的利率」作為計算基礎，然後再加息去計算壓力下的供款。這個做法會大幅推高對申請人的入息要求。
計算實例：一步步拆解入息要求
讓我們用一個實例來說明。假設你打算購買一個價值800萬港元的物業，並且你是首次置業。
- 物業價格：800萬港元
- 一按：向銀行申請六成按揭，即480萬港元，還款期30年，利率為4.125%。
- 二按：向發展商旗下財務公司申請兩成按揭，即160萬港元，還款期25年。利率結構是首2年4.125%，之後為P+1%（假設P為6%，即7%）。
現在我們一步步計算總入息要求。
第一步：計算一按的入息要求
首先，我們只看一按的部分。
- 一按貸款額：480萬港元
- 每月供款（利率4.125%）：約23,205港元
根據現時金管局指引，基本「供款與入息比率」上限為50%。所以，要通過一按審批，最低月入要求是：
23,205港元 ÷ 50% = 46,410港元
第二步：計算二按的入息要求 (最關鍵一步)
接下來是二按部分。銀行會選用最高的利率（7%）來計算。
- 二按貸款額：160萬港元
- 每月供款（利率7%）：約11,310港元
同樣，我們用50%的「供款與入息比率」上限來計算二按的最低月入要求：
11,310港元 ÷ 50% = 22,620港元
值得留意的是，在低息期（首2年利率4.125%）時，二按的月供只需約7,713港元。但是優惠期過後，供款會急增至11,310港元，這就是二按的潛在壓力。
第三步：總結總入息要求
最後，我們將一按和二按的入息要求相加，得出申請人需要達到的總月入水平。
- 總月入要求 = 一按所需月入 + 二按所需月入
- 總月入要求 = 46,410港元 + 22,620港元 = 69,030港元
從這個例子可以看到，雖然物業價格是800萬港元，但是申請合共八成的按揭（一按加二按），所需要的月入水平接近7萬港元。這個門檻遠高於只申請一按的情況。所以，在決定申請二按前，準確計算這條數是不可或缺的一步。
二按申請全流程指南：從準備到批核
看過前面關於什麼是二按的解釋，你大概已經掌握了基本概念。現在，我們就來談談實際操作層面，也就是二按的完整申請流程。這個過程從準備文件開始，一直到銀行與財務公司批出貸款，每個步驟都十分重要，讓我們逐一拆解。
第一步：把握黃金申請時間
申請二按，尤其是購買一手樓盤時，時間掌握是關鍵。發展商通常會在買賣合約中列明，買家最遲需要在成交日前約60天，以書面形式向其指定的財務公司提出二按申請。所以，你一定要留意合約細則，預留充足時間準備，避免因為逾期申請而影響整個置業大計。
第二步：備妥所需證明文件
當你準備向財務公司提交申請時，你需要提供一系列文件來證明你的還款能力。雖然財務公司的審批標準比銀行寬鬆，但是基本的文件還是不能少。一般來說，你需要準備以下幾類文件：
* 身份證明：香港永久性居民身份證。
* 入息證明：最近三至六個月的糧單、稅單、公司合約或銀行月結單，以證明你有穩定收入。
* 物業文件：臨時買賣合約及正式買賣合約。
* 信貸報告：有些財務公司會要求你提供信貸報告（TU Report）。
第三步：與一按銀行同步進行
申請二按最重要的一環，是必須獲得一按銀行的同意。所以，你在向財務公司申請二按的同時，也需要向銀行申請一按。銀行在審批你的按揭申請時，會將你的一按與二按貸款總額一併計算。銀行會使用二按計劃中最高的利率來進行壓力測試，這會直接影響你的入息要求。只有在一按銀行發出正式的批准信後，你才能拿著這封信，完成二按的最終申請手續。
第四步：正式提交與處理費用
當你集齊所有文件，並且獲得一按銀行的初步同意後，就可以正式向提供二按的財務公司提交申請。在批核過程中，處理二按的法律文件通常會由發展商指定的律師樓負責。你需要留意，所有相關的律師費及雜費，都需要由買方，也就是你本人承擔。即使你希望委託自己的律師處理，這筆費用也需要自行支付。因此，在計算總開支時，記得將這部分的費用也考慮在內。
真實個案剖析：二按如何影響業主命運？
理論和數字有時可能比較抽象，讓我們透過兩個真實的業主故事，看看二按在現實世界中，究竟是如何影響一個家庭的財務命運。這兩個個案，正好展示了天堂與地獄的兩種結局。
第一個故事的主人翁是陳先生。他是一位年輕的專業人士，看中了一個新樓盤單位，但首期資金還差一點。發展商提供了一個吸引的二按計劃，首兩年利息極低。陳先生在決定前，仔細了解過什麼是一按二按的根本分別，他很清楚二按是什麼一回事，就是一個短期內填補首期缺口的財務工具。所以，他計算好自己的還款能力，並制定了一個清晰的「甩二按」計劃。在享受了兩年低息期後，憑藉樓價的平穩增長和自己的加薪，他成功在利率飆升前轉按至銀行，將一按和二按的餘額合併成一筆利率較低的貸款，順利拆除了這個財務炸彈。陳先生的成功，關鍵在於他充分的準備和嚴格的財務紀律。
另一個故事的主角是李先生，他的情況就令人惋惜。他和陳先生一樣，透過發展商二按成功「上車」，圓了置業夢。然而，他對什麼叫二按的理解，只停留在「可以幫我買樓」的層面，對於兩年後利息急升的風險沒有足夠重視。他以為船到橋頭自然直，沒有制定任何應對計劃。兩年低息期一過，二按部分的利息由2.5厘急增至6厘，每月供款額大增近萬元，打亂了他所有的財務預算。更不幸的是，當時樓市氣氛轉淡，物業估價不升反跌。他想轉按，但沒有銀行願意批出足夠貸款額去還清他的一按和二按總結欠。李先生就這樣被困在高息的二按之中，原本的夢想家園，變成了一個沉重的財務枷鎖，生活質素大受影響，每日都為沉重的供款而煩惱。
對比陳先生和李先生的經歷，我們可以清楚看到，二按本身是一個中性的財務工具，但它像一把雙刃劍。它既可以成為實現置業夢的踏腳石，也可以變成將業主拖入深淵的陷阱。最終的結果，往往取決於業主對風險的認知深度、財務規劃的周詳程度，以及是否有一個明確可行的退場策略。決定申請二按前，必須先問清楚自己，你準備好成為哪一個故事的主角？
二按常見問題 (FAQ)
二按、加按、轉按有什麼分別？
置業理財時，經常會聽到二按、加按、轉按這幾個名詞，它們雖然都與物業貸款有關，但概念和操作截然不同。許多朋友都會對此感到混淆，所以我們一次過清晰說明二按加按分別，助你作出最合適的財務決策。
首先，要理解什麼叫二按，就要明白它的結構。二按（Second Mortgage）是指在物業已有一份按揭（一按）的情況下，業主再向「另一間」貸款機構（通常是財務公司）申請第二份按揭。完成後，物業會同時抵押給兩間機構，業主需要向兩邊還款。由於二按的債權人屬次級，風險較高，因此利率普遍遠高於一按。
加按（Top-up Mortgage / Further Advance）則是向「原本承造一按的同一間銀行」申請增加貸款額。這通常發生在物業升值後，業主希望套現資金作其他用途。整個過程只涉及一間貸款機構，利率亦會跟隨市場上的一按利率，相對較低。
轉按（Remortgage）是指業主將整份按揭貸款，由原來的銀行轉移至「一間新的銀行」。主要目的是為了尋求更低的利率、更高的現金回贈或其他優惠。轉按後，業主只需向新的銀行還款。
簡單總結：二按是增加貸款機構；加按是在原有機構增加貸款額；轉按則是更換貸款機構。
申請二按必須要得到一按銀行同意嗎？
答案是肯定的，正規的二按申請，必須先獲得一按銀行的書面同意。
因為當你申請一按時，按揭契的條款已列明，若要將物業再次抵押，必須先得到銀行批准。若在未經同意下私自承造二按，便構成了違約行為。一旦銀行透過信貸報告或土地註冊處的紀錄發現，有權採取法律行動，最嚴重的後果是要求你立即全數清還一按貸款（俗稱「Call Loan」），屆時業主若無法即時籌集龐大資金，物業便可能被強制拍賣。
近年監管機構已堵塞漏洞，銀行在批核按揭時會查閱申請人的正面信貸紀錄，土地註冊處亦會在物業有新押記文件註冊時通知相關銀行，所以想隱瞞二按基本上已不可能。
為什麼二按的利息會比一按高出這麼多？
二按利息偏高的主要原因，在於貸款風險與債權的優先次序。
當一個物業同時抵押給兩間機構時，法律上已界定了「一按」的債權人擁有優先受償權。萬一業主斷供，物業需要被拍賣償債，賣出物業所得的款項，會先用來償還一按銀行的所有本金及利息。若有餘額，才會輪到二按的財務公司。
由於二按貸款機構的受償次序排在後面，它們收不回全部款項的風險自然更高。為了彌補這個潛在風險，它們必須收取更高的利息，這就是風險與回報的直接關係。
發展商提供的二按計劃，是否就代表安全？
由發展商透過旗下財務公司提供的一手樓宇二按計劃，在合規性上相對安全，因為這些計劃通常已和承造一按的指定銀行預先溝通，不會引發「Call Loan」的風險。
然而，它的風險轉移到財務層面。發展商二按常以首兩至三年的「低息蜜月期」作招徠，利率可能與一按相若，但優惠期過後，利率會大幅抽升至極高水平，屆時每月供款額可能倍增，令業主大失預算。若當時樓價沒有明顯升幅，業主亦會因總貸款額過高而難以「甩二按」（即轉按至傳統銀行），最終可能陷入捱貴息的困局。