與伴侶、家人或生意夥伴「聯名置業」，是香港常見的置業模式。然而，在簽署買賣合約前，準業主必須作出一個關鍵決定：採用「長命契」（聯權共有）還是「分權契」（分權共有）持有物業？這兩種業權形式看似相近，實則在業權份額、繼承方式、出售權利以至稅務安排上均有天淵之別。錯誤的選擇，輕則引發日後轉名的稅務問題，重則可能導致業權份額因共有人財困而被拍賣，甚至出現「碎契」或「半契樓」的困局，令遺產規劃全盤失算。本文將為你深入拆解長命契與分權契的核心差異，涵蓋業權繼承、轉名「甩名」的印花稅計算、碎契風險，以至居屋申請限制等七大關鍵須知，助你在聯名置業路上作出最精明、最穩妥的決定。
聯名置業基礎：為何要分清長命契與分權契？
與人聯名置業，第一個要面對的重大抉擇，就是在樓契上選擇以「分權契」還是「長命契」的方式持有業權。這個決定看似只是法律文件上的一個選項，但它會深遠影響日後業權的繼承方式、出售物業的自由度，甚至潛在的財務風險。很多人初時未有仔細考慮，到後來出現變故時才發現問題，所以，在簽署任何文件前，徹底了解兩者的分別至關重要。
共同擁有 (Co-ownership) 的兩種法律形式
在香港的法律框架下，共同擁有物業主要有兩種形式。它們分別是「聯權共有」（Joint Tenancy）和「分權共有」（Tenancy in Common）。這兩個法律名詞，就是我們俗稱的「長命契」和「分權契」。
聯權共有 (Joint Tenancy)：「長命契」
「長命契」的法律概念，是將所有聯名業主視為一個單一的法律實體。大家共同擁有整個物業，沒有獨立的個人份額。它的核心特徵是「生存者取得權」（Right of Survivorship），意思是當其中一位業主去世，其業權會自動由其他在生的業主繼承。整個過程是法律上自動發生的。
分權共有 (Tenancy in Common)：「分權契」
「分權契」的英文是 Tenancy in Common。它的運作方式剛好相反，聯名業主會各自擁有物業的獨立、明確份額。這些份額可以是均等的，例如各佔50%，也可以按出資比例設定為不等的份額，例如70/30。每一位業主都可以獨立處理自己名下的那份業權。
一表看清：長命契 vs 分權契 終極比較
為了更清晰地展示長命契與分權契的核心差異，我們從幾個關鍵層面進行直接比較。
業權份額：視為一體 vs 獨立份額
長命契：所有業主被視為一個整體，共同持有100%業權，沒有獨立份額可言。
分權契：每位業主都持有物業的獨立份額，例如50%或30%，這些份額是清晰劃分的。
繼承方式：生存者自動取得 vs 按遺囑處理
長命契：當一位業主去世，其權益會自動轉移給在生的聯名業主。這個法律原則凌駕於遺囑之上。
分權契：業主的份額會成為其遺產的一部分。它會根據其遺囑內容分配給指定繼承人，或在沒有遺囑時按法例處理。
出售權利：須全體同意 vs 可獨立出售
長命契：出售整個物業，必須得到全部聯名業主的同意和簽署。任何一人都不能單獨出售業權。
分權契：每位業主都有權獨立出售自己名下的業權份額，而不需要其他業主同意。
適用對象：夫妻、近親 vs 投資夥伴
長命契：通常適用於關係非常緊密的聯名人，例如夫妻或直系親屬。他們希望在一方離世後，業權能順利無縫地轉移。
分權契：更適合生意夥伴、朋友合資，或者希望將資產傳承給非聯名人的家庭成員。順帶一提，雖然家庭申請的居屋多數選用長命契，但在特殊情況下了解居屋分權契的可行性也很重要。
潛在風險：遺囑指示無效 vs 「碎契」風險
長命契：最大的風險是業主的遺囑意願可能無法實現。即使遺囑寫明要將業權留給子女，物業最終仍會歸在生聯名者所有。
分權契：風險在於業權可能變得不完整。如果其中一位共有人因財困而被迫出售其份額，便會產生市場上俗稱的「碎契」或「半契樓」，令整個物業的管理和日後出售變得非常複雜。這也是為何有些人會考慮將分權契轉長命契的原因。
深入剖析「分權共有」（分權契）：業權獨立的彈性與風險
如果說長命契是為關係緊密的家人而設，那麼分權契就為著重資產獨立和財務彈性的聯名業主，提供另一種截然不同的持有方式。分權契給予每位業主清晰的業權份額，但在享受這份獨立性的同時，亦伴隨著一些市場獨有的風險，值得我們仔細了解。
什麼是分權契 (Tenancy in Common)？
分權契，其正式的英文名稱是 Tenancy in Common，是聯名置業的其中一種法律形式。它的核心概念非常直接，就是將一個物業的業權，清晰地分拆為獨立的份額，由不同的共有人分別持有。
法律定義：各共有人持有物業的獨立、明確份額
在分權契的法律框架下，每位共有人都明確擁有物業的一個指定百分比的業權。這些份額是他們各自的獨立資產，法律上清晰可分，並會在樓契上清楚列明。
份額靈活性：可按出資比例自由設定（如70/30）
分權契最大的優點之一，就是其份額設定的靈活性。共有人可以按照各自的出資比例，或其他任何協議，來決定業權份額。例如，假如買樓時你出資七成，你的夥伴出資三成，你們可以將業權設定為70/30的比例，這完全反映了各自的財務投入。
分權契的業權繼承路徑：遺囑規劃的關鍵
在遺產規劃上，長命契與分權契的分別尤其顯著。分權契的業權份額會被視為業主個人遺產的一部分，因此如何傳承，就成為了遺囑規劃中一個極為關鍵的環節。
遺囑優先：業權份額按遺囑內容分配
假如一位分權契的業主離世，他所持有的業權份額，會嚴格按照他生前訂立的遺囑內容來分配。他可以指定將其業權份額留給配偶、子女、甚至是任何指定的受益人。
無遺囑情況：按《無遺囑者遺產條例》由法定繼承人繼承
如果業主不幸離世，而又沒有訂立遺囑，其持有的物業份額就會根據香港的《無遺囑者遺產條例》，由其法定繼承人（通常是配偶、子女、父母等）來繼承。
與長命契最大分別：業權不會自動轉移予生存者
這就是長命契與分權契最根本的分別。分權契完全沒有「生存者取得權」。其中一位業主離世後，其業權份額並不會自動轉移給在生的其他共有人，而是會成為其獨立的遺產，等待法律程序處理。
分權契的市場風險：「碎契樓」與「半契樓」的成因
分權契的業權獨立性，雖然在財務和繼承上有好處，但也衍生了市場上稱為「碎契樓」或「半契樓」的特殊情況，這些物業的買賣往往會遇到不少困難。
業權份額的獨立處置權
由於每位分權契業主都可以獨立處理自己的業權份額，他們有權在未經其他共有人同意下，將自己持有的份額出售、轉讓或抵押。
共有人財困的後果：其份額可被單獨出售或拍賣
風險就在於，如果其中一位共有人出現財務困難，例如欠債或破產，其債權人（如銀行或財務公司）有權透過法律途徑，將其持有的業權份額單獨出售或拍賣以償還債務。
為何「碎契樓」買賣困難且價值較低？
當市場上出現只售賣物業部分業權的盤源時，就形成了「碎契樓」。這類物業之所以難以成交，並且價值通常較市價有大幅折讓，原因主要有二。第一，銀行極難為不完整的業權承造按揭。第二，新買家需要與素未謀面的舊業主共同管理物業，未來在維修、出租或出售整個物業時，容易因意見不合而產生糾紛。
真實個案剖析：分權契如何演變成「半契樓」困局
要理解分權契的潛在風險，一個真實的商業個案或許能提供更清晰的畫面。
個案背景：生意夥伴以分權契合資買舖
假設有兩位生意夥伴，他們以分權契形式，各佔50%業權合資購入一個商舖作出租投資。起初，雙方合作愉快，租金收入按比例分配，一切順利。
變故發生：一方破產，其50%業權被銀行拍賣
幾年後，其中一位夥伴的個人生意失敗，宣佈破產。銀行為了追討欠款，將他持有的50%商舖業權放上拍賣市場。最終，這半份業權由一位獨立投資者投得。
法律後果：新舊業主於管理與出售決策上出現分歧
結果，原來的生意夥伴，現在需要與一位完全不認識的新業主共同持有該商舖。新業主希望盡快將整個商舖出售套現獲利，但舊業主卻認為市道不佳，希望繼續持有收租。雙方在出售決策上無法達成共識，令整個物業的管理和前途陷入僵局，這就是「半契樓」常見的困局。
了解「聯權共有」（長命契）：自動繼承的便利與限制
什麼是長命契 (Joint Tenancy)？
與可以清晰劃分業權份額的分權契不同，「聯權共有」（Joint Tenancy），也就是大家平時常說的「長命契」，是另一種性質完全不同的聯名方式。許多夫妻或親密家人會選擇長命契與分權契中的前者，主要是看中其獨特的業權繼承方式。
法律定義：所有共有人被視為單一法律實體
在法律層面上，長命契的所有共有人會被視為一個單一的法律實體。你可以想像，全部業主在法律上好像合體成一個「超級業主」，共同完整地擁有整個物業，而不是每人各自持有一部分。所以，他們對物業的權利和義務都是完整且不可分割的。
成立的四項先決條件 (The Four Unities)
要成立一份有效的長命契，法律上必須同時滿足「四項先決條件」（The Four Unities）。這四項條件缺一不可，它們分別是：
- 佔有權的統一 (Unity of Possession)：所有共有人都有權佔用和享用整個物業，任何人都不能將其他人排除在外。
- 權益的統一 (Unity of Interest)：所有共有人的權益性質和份額必須完全相同，例如不能一人擁有永久業權，另一人只擁有租賃權。
- 業權的統一 (Unity of Title)：所有共有人必須是透過同一份法律文件（例如同一份轉讓契約）獲得業權。
- 時間的統一 (Unity of Time)：所有共有人必須在同一時間點開始擁有物業的業權。
核心概念：「聯合時擁有一切，單獨時一無所有」
要理解長命契，最傳神的一句總結就是：「聯合時擁有一切，單獨時一無所有」。這句話精準地描繪了共有人的法律地位。它代表任何一位共有人都不能聲稱自己擁有物業的某個特定份額，例如50%或30%。正因為個人沒有獨立份額，所以任何一位共有人都不能單獨將自己的「權益」出售、轉讓或按揭。
長命契的核心特徵：「生存者取得權」(Right of Survivorship)
長命契最核心，也是它名字由來的原因，就是「生存者取得權」（Right of Survivorship）。這個特徵是長命契與分權契的最大分別，直接影響物業的繼承方式。
運作機制：一位共有人去世，業權自動由在生者繼承
「生存者取得權」的運作機制非常直接。當其中一位聯權共有人去世時，他或她在物業中的所有權益，會即時並自動地轉移給其他在生的聯權共有人。舉例來說，如果一對夫婦以長命契形式持有一個單位，當其中一方離世，另一方就會自動成為該單位的唯一擁有人。整個過程是根據法律自動發生，業權不會成為離世者遺產的一部分。
凌駕於遺囑之上：遺囑中的相關指示均屬無效
這個自動繼承的機制，其法律效力是凌駕於個人遺囑之上的。這一點非常重要。即使其中一位共有人在遺囑中清楚寫明，要將自己在物業中的權益留給子女或其他指定繼承人，這項指示也會被視為無效。物業的業權最終仍然會由在生的聯權共有人繼承。
潛在按揭風險：共有人去世後銀行或重審按揭
雖然業權會自動轉移，但物業的按揭貸款並不會自動消失。當銀行得悉其中一位共有人離世，可能會重新審視這筆按揭貸款的風險。由於還款人少了一位，銀行的風險評估會改變。因此，銀行有權要求在生的業主重新進行財務審查或壓力測試，在某些情況下甚至可能要求他們重新申請按揭。這是選擇長命契時，需要考慮到的現實財務問題。
聯名物業的法律操作：出售、轉名及印花稅全攻略
了解清楚長命契與分權契的基本概念後，就來到更實際的操作層面。當關係有變，或者有資金需要時，共有人可能會想出售自己的業權，或者將業權轉讓給其他人。這時候，不同的持有方式就有完全不同的處理方法和稅務計算。
如何出售聯名物業的個人業權？
想出售個人在聯名物業中的權益，可行性完全取決於當初訂立的是分權契還是長命契。兩者在法律上的處理路徑截然不同。
分權契業主：可獨立出售個人業權份額
假如你是一位分權契的業主，那麼在處理個人業權上就擁有相當大的自由度。由於分權契（英文為 Tenancy in Common）的法律精神，是各共有人持有物業的獨立、明確份額，所以你可以隨時獨立出售自己名下的業權份額，並不需要徵求其他共有人的同意。整個交易過程，就如同一宗普通的物業買賣，只是買家購入的並非完整業權，而是你所持有的部分。
長命契業主：出售個人份額前必須先「分契」
長命契的情況就比較複雜。在法律上，長命契的所有共有人被視為單一業主，共同擁有整個物業，個人並沒有一個可以獨立分割出來的「份額」。所以，你不能直接將自己的「權益」出售。
如果你想出售個人權益，法律上必須先進行一個名為「分契」的程序，將「聯權共有」（長命契）的關係，轉換為「分權共有」（分權契）。完成這個步驟後，你才會擁有一個獨立的業權份額，繼而可以自由出售。
什麼是「分契」？(Severance of Joint Tenancy)
「分契」的正式法律名稱是 Severance of Joint Tenancy。它是一個法律程序，用來解除長命契共有人之間的「一體」關係。執行分契後，原來的長命契就會失效，業權持有方式會即時轉變為分權契。例如，原本兩位長命契共有人，在分契後就會變成各佔50%業權份額的分權契共有人。
「分契」的法律程序、依據與後果
分契的程序並不複雜，通常是由其中一位共有人，向其他共有人發出書面通知，表明其分割業權的意向，然後將這份通知書在土地註冊處註冊，便可生效。整個程序的法律依據源於香港法例第219章《物業轉易及財產條例》。
分契最重要的後果，就是長命契最核心的「生存者取得權」會即時消失。這意味著，萬一其中一位共有人離世，他所持有的業權份額將會成為其遺產的一部分，並按照其遺囑或遺產法處理，而不會再自動轉移給在生的共有人。這個從長命契轉分權契的程序，直接影響了物業的繼承路徑。同樣道理，要將分權契轉長命契，則需要所有共有人同意並重新簽署法律文件。
「甩名」與「轉名」的印花稅計算
除了出售業權給第三方，「甩名」（即將自己業權轉給其他共有人）或「轉名」（轉給親人）也是常見操作。不論是哪一種業權持有方式，這些內部轉讓在稅務上都會被視為一宗物業買賣，需要繳付印花稅。
計算基礎：按轉讓業權份額的市值或代價（以較高者為準）
印花稅的計算基礎，並不是整個物業的總價值，而是所轉讓那部分業權的價值。稅局會根據轉讓的代價（成交價）或該份額的市場估值來計算，並以兩者中的較高者為準。因此，在進行轉名前，最好先為物業進行估價，以準確預算稅款。
近親轉讓優惠：可按較低的首置印花稅率計算
如果業權轉讓是在近親之間（法律定義包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹）進行，稅務上會有優惠。轉讓方可以申請按較低的「從價印花稅第2標準稅率」（即首置印花稅率）來計算稅款，大大減輕稅務負擔。這也是許多家庭成員之間進行資產調配時，會選擇「甩名」的主要原因之一。
計算實例：600萬物業轉讓50%業權，印花稅基數為300萬
讓我們看一個實例。假設一個由兩兄弟聯名持有的物業，現時市值為600萬港元，每人各佔50%業權。現在哥哥想將自己的50%業權「甩名」給弟弟。
印花稅的計算基數就是：
$6,000,000（物業市值）x 50%（轉讓份額）= $3,000,000
由於是兄弟間的近親轉讓，可以採用首置印花稅率。根據現行稅率，300萬港元的交易，印花稅僅為100港元，相當划算。這個計算方式同樣適用於已補地價的居屋分權契或長命契轉讓。
聯名置業進階考慮：由業權協議到常見問題 (FAQ)
當你與伴侶、家人或生意夥伴決定聯名置業，除了要釐清長命契與分權契的基本分別，一些更深入的細節同樣重要。尤其當選擇了分權契，一份清晰的協議書就成為保障各方權益的基石。以下我們會探討聯名置業協議的重要性，並解答一些關於業權選擇的常見疑問。
為何需要一份聯名置業協議書？
協議書作用：釐清權責，避免分權契日後紛爭
許多人以為口頭約定就足夠，但涉及物業這種重大資產，一份白紙黑字的聯名置業協議書是絕對必要的。這份協議書就像是聯名物業的「說明書」，清楚列明各方的權利與責任。特別是採用分權契的業主，由於各人持有獨立份額，日後在管理、出售或繼承上更容易出現分歧。一份周全的協議書能夠在問題發生前就設定好解決框架，避免因誤解而引發爭執，甚至訴諸法律。
必備條款一：明確各方權益比例與出資額
協議書最基本的內容，是清楚列明每位共有人所佔的業權份額，例如是50/50，還是70/30。這個比例通常與各人的出資額掛鈎，包括首期、印花稅、律師費，以及日後按揭供款的承擔比例。將這些財務細節一一寫下，可以確保權責分明，避免日後因金錢問題產生矛盾。
必備條款二：訂明出售、出租等重大決策機制
當物業需要作出重大決定，例如是否出售、以什麼價格出售、是否出租或進行大型翻新時，應該如何達成共識？協議書應訂明決策機制，例如是需要全體業主一致同意，還是達到某個業權比例（如三分之二）的多數贊成即可。預先設定好遊戲規則，可以讓未來的決策過程更加順暢。
必備條款三：設立優先購買權 (Right of First Refusal)
這個條款十分重要。它規定如果其中一位共有人希望出售其持有的業權份額，必須先以同樣的條件，優先詢問其他共有人是否願意購入。只有在其他共有人放棄購買後，該份額才能出售給第三方。這項條款有助於維持業權的完整性，防止陌生人輕易介入，保障了原有共有人的權益。
必備條款四：處理破產、死亡或違約的強制退出條款
人生總有無法預料的狀況。協議書需要涵蓋一些特殊情況的處理方法，例如有共有人不幸破產、身故，或嚴重違約（如長期拖欠供款）。條款應列明在這些情況下，其他共有人有權強制收購其業權份額，並訂明份額的估價方法和交易程序。這是一個保障機制，確保物業不會因為個別共有人的問題而陷入僵局。
物業類型與業權選擇：工商舖 vs 住宅
為何工商舖投資多選用分權契？
商業投資講求清晰的財務計算與靈活的退出機制。生意夥伴或投資者合資購買工商舖，關係多數建立在商業利益上。採用分權契（英文為 Tenancy in Common）可以按每個人的投資金額，設定不同的業權比例，清楚反映各人的權益。此外，分權契容許共有人獨立出售自己的份額，或根據遺囑將份額傳承給指定繼承人，為商業投資提供了必要的彈性與自主權。
為何家庭住宅多選用長命契？
家庭成員，特別是夫婦，聯名購買住宅通常是為了建立共同的家。長命契的「生存者取得權」特性正好符合這種需求。當其中一方離世，物業業權會自動轉移給在生的另一方，過程簡單直接，亦能避免因遺產承辦程序而產生的延誤或家庭爭拗。這種安排體現了夫妻財產共有、互相照顧的意願。
分權契與長命契常見問題 (FAQ)
非婚或同性伴侶，應選長命契還是分權契？
這取決於雙方的長遠規劃與財務獨立性。如果雙方視對方為終身伴侶，並希望在一方離世後，另一方能自動繼承物業，長命契是一個直接的選擇。不過，如果雙方希望保留資產的獨立性，例如希望日後能將自己的業權份額根據遺囑留給原生家庭的父母或兄弟姊妹，那麼分權契會提供更大的彈性。在比較長命契與分權契的利弊後，應選擇最符合雙方共同意願的方案。
分權契共有人失蹤或失聯，應如何處理？
這是一個相當棘手的法律問題。如果其中一位分權契共有人失蹤或完全無法聯繫，其他共有人不能單方面侵佔或出售其份額。在這種情況下，若希望出售整個物業，餘下的共有人通常需要向法院申請，尋求頒布出售令（Order for Sale）。法院會根據情況作出裁決，並指示如何處理失蹤者應得的售樓款項，例如可能要求將款項存入法庭保管。
如何辦理「分權契」轉「長命契」？程序是否複雜？
將分權契轉長命契是可行的，程序本身不算非常複雜，但關鍵前提是必須獲得「所有」共有人的同意。整個過程需要經由律師處理，業主們需要共同簽署一份新的樓契文件（例如是轉讓契或業權轉換契據），將業權的持有方式由「分權共有」更改為「聯權共有」。只要各方同意，律師便可協助辦理相關手續。
居屋可否設立分權契？未補地價有何限制？
居屋同樣可以設立分權契。不過，未補地價的居屋受到房屋條例的嚴格轉讓限制。在禁售期內及之後，除非已向房屋署補回地價，否則任何形式的業權轉讓（包括出售部份份額）都需要得到房屋署署長的批准。因此，即使是居屋分權契的共有人，在未補地價前，實際上也無法像私樓業主一樣自由買賣自己的業權份額。
父母與子女用分權契聯名，會否影響子女日後的首置身份？
會的，這一點必須注意。根據現行印花稅法例，只要任何人在香港以個人名義持有任何住宅物業的權益，不論是以長命契還是分權契形式，也不論所佔份額多少（即使只有1%），在法律上都已不屬於「首次置業人士」。當這位子女日後再購買其他住宅物業時，便可能需要繳付較高的印花稅率。