當您終於供滿樓宇按揭，從銀行取回厚厚一疊的樓契文件時，那份喜悅與成就感不言而喻。然而，這份喜悅很快就會被一個極其重要的問題所取代：這份作為物業業權唯一證明的「樓契正本」，應該如何妥善保存？若處理不當，一旦遺失或損毀，您的安樂窩隨時會變成價值大跌、難以出售或承造按揭的「無契樓」，畢生心血恐付諸流水。市面上保存方案眾多，由銀行專業託管、保險箱，到家中保管，甚至利用理財策略「零成本」保存，究竟哪種最適合您？本文將為您深入剖析5大方案的成本、安全及便利度，比較各自優劣，並拆解遺失樓契的災難性後果及補救方法，助您選擇最穩妥的方案，徹底避開「無契樓」的噩夢。
贖契與樓契基礎：供滿樓後您必須知道的第一步
恭喜您終於供滿樓！這份喜悅與成就感實在難以言喻。不過，在慶祝的同時，您隨即會迎來一個重要的新課題：如何妥善保存樓契。當物業仍在按揭期間，樓契作為抵押品，一直由銀行穩妥保管。但當您還清最後一筆貸款，這疊厚重的法律文件便會回到您的手中。這不僅象徵著您對物業擁有百分百的業權，也意味著保管這份關鍵文件的責任，從此就落在您的肩上。在探討各種樓契保存方法前，讓我們先了解清楚樓契的本質與贖契的基本流程。
樓契的法律角色：為何它是您物業業權的唯一證明？
您可以將樓契想像成物業的「出世紙」與「身份證」的結合體。它並非單純一份買賣合約，而是一套完整記錄了物業由第一手至今所有業權轉讓歷史的法律文件。根據香港法例，物業的法定業權轉讓，必須透過契約（Deed）形式進行。這意味著，無論您簽署了多麼詳盡的臨時或正式買賣合約，最終證明您是合法業主的，只有手上那份完整的樓契正本。它不僅是未來出售物業、申請按揭或辦理承繼時不可或缺的核心文件，更是您對抗任何業權挑戰的最有力法律依據。一旦遺失，後果可能非常嚴重。
樓契核心文件一覽（入伙紙、大廈公契、圖則等）
一套完整的樓契文件通常非常厚重，甚至可能需要一個文件箱才能裝下。這因為它包含了多份關鍵文件，每一份都有其獨特作用：
- 買賣合約（Sale and Purchase Agreement）： 記錄您購入該物業時的交易詳情，包括成交價、條款等。
- 轉讓契（Assignment）： 這是將業權正式從賣方轉移到您名下的核心法律文件。
- 入伙紙（Occupation Permit）： 由屋宇署發出，證明樓宇結構安全，適宜居住。
- 大廈公契（Deed of Mutual Covenant）： 就像整座大廈的「憲法」，詳細列明了大廈各業主的權利、責任與及公用部分的管理規則。
- 單位圖則（Floor Plan）： 顯示單位的間隔、尺寸等詳細資料。
- 過往的業權文件： 包含物業歷手業主的轉讓紀錄，形成一條完整的業權鏈。
供滿樓贖契全攻略：4步取回樓契正本
當您還清所有按揭貸款後，銀行便沒有權力繼續保管您的樓契。這時，您需要主動進行「贖契」程序，將樓契正本取回。整個過程必須經由律師行辦理，程序清晰直接。
步驟一：聯絡銀行啟動程序
在按揭貸款即將供滿時，您可以主動聯絡銀行的按揭部門，通知他們您準備還清貸款並辦理贖契。有些銀行也會在您供完款後，主動發信提醒您。無論如何，第一步就是與銀行溝通，正式啟動贖契的行政程序。
步驟二：委託認可律師行
這是贖契過程中非常關鍵的一步。您需要委託一間律師行代為處理所有法律文件。請注意，您必須選擇銀行認可名單（Approved List）上的律師行。因為銀行只會將樓契及相關文件，交給它們信賴並有記錄的律師行。在委託前，最好先向您的按揭銀行查詢其認可的律師行名單，避免因選錯律師行而造成延誤。
步驟三：註冊贖契文件及取回樓契
律師行會代表您與銀行溝通，並草擬一份「贖契」文件（Deed of Release）。這份文件經銀行簽署確認您的貸款已全部還清後，律師行會將其送交土地註冊處進行註冊。此舉的目的是要正式解除銀行在您物業上的按揭押記，讓物業的業權紀錄回復「清白」。完成註冊後，律師行便會從銀行正式取回您整份樓契，並通知您領取。
流程所需時間及律師費用預算
整個贖契流程，由聯絡銀行到最終取回樓契，一般需時約三至四個月。至於律師費用，市場上處理贖契手續的收費相對固定，費用預算大約為港幣二千至四千元不等，視乎不同律師行的收費標準而定。當您親手接過那份沉甸甸的樓契時，下一步的挑戰——如何安全保存樓契，便正式開始。
如何保存樓契？5大方案成本、安全及便利度大比拼
當您供滿樓宇按揭，從銀行取回那份厚重的樓契時，一個重要的問題隨之而來：如何保存樓契才能確保萬無一失？妥善保存樓契是每位業主的責任，因為它直接關係到您最重要的資產。以下我們將深入探討五個主流的樓契保存方案，從成本、安全級別到存取便利度，為您進行一次全面的比較，助您作出最明智的決定。
方法一：銀行專業樓契託管服務
優點：極高安全性，增加交易信心
這是最正統和安全的方法之一。您可以選擇將樓契繼續交由銀行，利用它們的專業託管服務。銀行擁有專為儲存重要文件而設的保險庫，具備恒溫恒濕、嚴密保安及消防系統，安全級別極高。當您日後需要出售物業時，由於樓契一直由權威金融機構保管，其真確性及完整性毋庸置疑，能夠大大增強買家及其承按銀行的信心，令交易過程更為順暢。
缺點與成本：年費較高，手續繁複
專業服務自然伴隨相應的成本。銀行託管服務每年需要支付數千元的費用，而且費用有機會隨時間上調。此外，存取樓契的手續相對繁複，通常需要提前預約，並辦理一系列文件，便利度較低，未必適合需要靈活取用文件的業主。
適用對象：追求最高保障的業主
如果您的首要考慮是資產安全，不介意支付較高的年費和接受較繁複的程序，那麼銀行的專業託管服務無疑是理想之選。
方法二：租用銀行保險箱
優點：高安全性，成本相對適中
租用銀行保險箱是另一個廣受歡迎的選擇。它同樣能提供銀行級別的保安措施，確保樓契免受盜竊或意外損毀。相對於專業託管服務，租用保險箱的年費通常較低，成本效益更高，成為不少業主的折衷方案。
缺點：供應嚴重不足，輪候時間長，存取受限
這個方案最大的挑戰在於供應。香港銀行的保險箱長期供不應求，輪候名單可能長達數年，可謂「一箱難求」。同時，存取時間完全受限於銀行的營業時間，假若在週末或公眾假期有急用，便會相當不便。
潛在問題：樓契體積過大可能無法存放
業主需要留意，一套完整的樓契文件，特別是樓齡較高的物業，其體積可能非常龐大，甚至需要用上兩至三個文件箱存放。這可能超出一般中小型銀行保險箱的容量，租用前必須先確認尺寸是否合適。
方法三：家中自行保管（專家最不建議）
優點：零成本，存取最自由
將樓契存放在家中，最大的好處是完全免費，並且可以隨時隨地取用，便利度是所有方案中最高的。
缺點：火災、水浸、盜竊等風險極高
這個方案的便利是建基於極高的風險之上。家居環境潛藏著各種無法預計的危機，例如火災、水浸、蟲蛀、濕氣霉變，甚至是盜竊。樓契正本一旦遺失或損毀，所帶來的損失將是災難性的，因此專家們普遍不建議業主自行在家保管。
風險緩解：使用專業防火防水保險箱
假如您仍然決定在家中保存樓契，那麼投資一個高品質的防火、防水保險箱是絕對必要的。這雖然不能完全消除所有風險，但至少能在火災或水浸等意外發生時，提供關鍵的保護。
方法四：律師樓短期寄存
優點：適合短期過渡
在某些特定情況下，例如在賣出舊居與買入新居之間的過渡期，將樓契暫時寄存在律師樓是一個可行的短期選項。律師樓作為專業機構，具備基本的保安措施。
缺點：非核心業務，保安措施及長遠風險存疑
樓契保管並非律師樓的核心業務，其保安規格未必能與銀行相比。更重要的是，如果律師樓因經營問題倒閉或被接管，取回樓契的過程可能會變得非常漫長和複雜。因此，這只應被視為一個臨時的權宜之計，不適合用作長遠的樓契保存方案。
方法五：【理財策略】透過「加按／翻按」實現零成本保存
操作原理：利用按揭儲蓄掛鈎戶口(Mortgage-link)對沖利息
這是一個結合財務策劃的創新方案。您可以向銀行為已供滿的物業申請一筆小額的「加按」或「翻按」貸款。只要物業存在按揭，銀行便有責任為您免費保管樓契正本。然後，您可以將套現出來而暫時不用的資金，存入高息的按揭儲蓄掛鈎戶口（Mortgage-link Account），利用其存款利息去對沖按揭貸款的利息支出，從而實現近乎零成本的樓契保存。
優點：解決保存煩惱，兼享資金靈活性
這個方法一舉兩得，既完美解決了樓契的保管問題，又無需支付額外費用。同時，它還能釋放物業的價值，讓您手頭上多一筆靈活資金，以備不時之需或作其他投資之用。
缺點：需重新承擔按揭，或有心理負擔
這個方案唯一的考量點在於心理層面。對於剛剛「甩難」、完成漫長供款期的業主而言，要重新背上按揭貸款，即使金額不大，也可能會帶來一定的心理負擔。
遺失樓契的災難性後果：拆解「無契樓」3大核心風險
妥善保存樓契是每位業主的首要任務。因為一旦遺失這份關鍵文件，您的物業就會瞬間變成市場上俗稱的「無契樓」，隨之而來的後果遠比想像中嚴重。這並非單純補領文件就能解決的小問題，而是一個會直接衝擊物業價值、交易能力以及為您帶來金錢損失的重大風險。以下我們將會拆解遺失樓契後，您需要面對的三大核心風險。
風險一：物業價值大打折扣
「無契樓」最直接的影響，就是物業價值會大打折扣。即使您已成功向土地註冊處申請了樓契的核證副本（Certified True Copy），但在買家和銀行的眼中，這份物業的業權始終存在瑕疵。任何潛在買家知道物業是「無契樓」後，都會利用這個弱點來大幅壓價。樓價折扣的幅度可以由數十萬到過百萬不等，視乎物業本身的價值，這無疑是業主的一筆重大損失。
為何核證副本仍被視為「業權不完整」？
很多人會感到疑惑，既然核證副本具法律效力，為何仍會被視為「業權不完整」？原因在於，一套完整的樓契文件，當中可能包含一些早期並未在土地註冊處登記的原始文件，例如某些授權書或協議。土地註冊處只能提供它有紀錄的文件的核證副本。所以，這份副本永遠無法百分百還原整套原始樓契。正是這些可能遺失了的、無法補領的文件，構成了業權上的潛在風險，也就是專業人士口中的「業權瑕疵」。
風險二：銀行拒絕按揭，轉售極困難
業權不完整直接導致的下一個問題，就是銀行按揭。當您的潛在買家向銀行申請按揭時，銀行會嚴格審查業權。如果發現物業只有樓契副本，銀行會因為無法確定業權是否百分百清晰，而將貸款申請的風險評級大幅提高。絕大部分銀行為了規避風險，會直接拒絕為「無契樓」批出按揭。一個無法承造按揭的物業，意味著買家必須以全現金（Full Pay）方式購入，這會大大收窄潛在買家的範圍，令物業轉售變得極之困難。
銀行審批為何堅持要求樓契正本？
銀行堅持要求樓契正本，是基於風險管理的鐵律。樓契正本是證明物業完整及無爭議業權的最終依據。銀行需要確保物業沒有被用作其他未登記的抵押或涉及任何業權糾紛。過往曾出現過利用不完整或偽造文件進行詐騙的案例，所以銀行在審批按揭時，態度非常謹慎。核證副本雖然是官方文件，但始終無法提供與正本同等的保證，銀行自然不會冒險。
風險三：業主面臨法律及金錢損失
除了物業貶值和轉售困難，遺失樓契更可能令業主面臨直接的法律訴訟和金錢索償。最常見的情況是，業主在簽訂臨時買賣合約並收取訂金後，才發現樓契已經遺失。這個時候，業主已陷入一個非常被動的法律困境。
簽約後才發現遺失樓契的後果：買家可中止交易並追討損失
根據合約法，賣方有責任提供良好及完整的業權。如果賣方在簽約後無法出示樓契正本，便構成根本性違約。在這種情況下，買家不但有權立即中止交易及要求全數退還訂金，更有權向賣方追討一切因此而衍生的損失。這些損失可以包括買方已支付的律師費、地產代理佣金，甚至是因為樓價在合約期間上升而導致的差價損失。
真實個案剖析：遺失樓契錯失賣樓黃金機會
王先生數年前供滿自住物業，從銀行取回樓契後，便一直將文件存放在家中書櫃。去年，他看準樓市高位，決定出售物業換樓，並很快與買家簽訂了臨時合約。但在委託律師處理交易時，才驚覺樓契不翼而飛。由於無法提供樓契正本，買家最終決定中止交易並向他追討損失。王先生雖然馬上申請補領樓契副本，但整個過程耗時近一年。當他終於取得副本可以再次放售物業時，樓市已經從高位回落，他最終的賣出價比一年前低了足足一百萬，完美錯失了賣樓的黃金時機。
業主親述經歷與資深物業律師專家點評
王先生事後坦言：「我從沒想過一份文件會帶來這麼大的麻煩和損失。當初只是覺得如何保存樓契是小事，隨便找個地方放好便可以，結果因小失大。如果一早選擇專業的樓契保存方法，就不會陷入這個困局。」
資深物業律師點評指出，王先生的個案在市場上屢見不鮮，突顯了業主對樓契保存的意識普遍不足。法律上，補領的核證副本永遠不能完全取代正本的地位。處理遺失樓契的法律程序既漫長又昂貴，而且最終結果亦未必理想。因此，最好的策略永遠是防患於未然。業主在供滿樓、取回樓契的一刻，就應該立即規劃最安全穩妥的樓契保存方案，這才是保障自己財產的最佳做法。
樓契遺失補救指南：申請核證副本（補契）完整流程
即使大家已盡力做好保存樓契的功夫，意外始終難以預料。萬一真的不幸遺失了樓契，也不代表束手無策。法律上有一套正式的補救程序，稱為「補契」，就是向土地註冊處申請一份具法律效力的核證副本（Certified Copy）。接下來，我們會為你詳細拆解整個流程。
補契四步曲：由宣誓到領取副本
整個補契過程必須經由律師協助處理，主要分為四個關鍵步驟，只要按部就班，就能取得業權的證明文件。
步驟一：準備身份證明文件
首先，業主需要準備好自己的身份證明文件正本，通常就是香港身份證。這是啟動法律程序的第一步，用以核實申請人的身份。
步驟二：在律師見證下作法律宣誓，詳述遺失經過
這是整個補契程序中最核心的一環。業主必須在律師的見證下，作一份具有法律約束力的誓章（Affidavit）。在這份文件中，你需要鉅細無遺地憶述並陳述樓契遺失的整個過程，例如遺失的時間、地點和可能的原因。內容必須絕對真確，因為這份誓章將成為向土地註冊處申請的基礎。
步驟三：向土地註冊處提交申請及誓章
完成宣誓後，你的代表律師會整理好所有文件，包括正式的申請表格和你的誓章，然後一併提交給土地註冊處。土地註冊處會審核你的個案，確認申請的理據和文件的完整性。
步驟四：領取核證副本及其法律效力
當土地註冊處批准申請後，便會發出一份樓契的核證副本。這份副本蓋有官方印章，證明其內容與土地註冊處的紀錄相符，具有法律效力，可以用於日後的物業買賣或按揭申請。
關鍵警告：為何「補契」無法完全取代樓契正本？
雖然成功補契後，你手上會有一份具法律效力的文件，但有一個非常重要的事實你必須知道：這份核證副本，並不能百分百等同於樓契「正本」。這也是為何「補契樓」在市場上的價值，始終會比持有正本的物業稍遜一籌。
揭示土地註冊處無法備份的原始文件（如早期授權書）
原因在於，土地註冊處的紀錄只包含曾經註冊過的文件。一套完整的樓契，除了主要的買賣合約和轉讓契，還可能包含一些非常早期、但未有在土地註冊處登記的原始文件。例如，數十年前的發展商授權書、批地文件、甚至是某些修改過的圖則。這些文件一旦隨樓契正本遺失，就等於永久消失，無法透過土地註冊處的紀錄補領回來。這就是業權上所謂的「瑕疵」，也是妥善思考如何保存樓契至關重要的根本原因。
保存樓契常見問題 (FAQ)
妥善保存樓契是每位業主的重要責任，但在過程中總會遇到各種疑問。我們整理了幾個關於樓契保存的常見問題，希望透過朋友般的分享，為您提供專業且清晰的解答。
物業加名、轉名或除名，會影響已託管的樓契嗎？
答案是肯定的，任何業權上的變動，都會直接影響已託管的樓契。當您決定為物業加名、轉名或除名，這在法律上等於一次業權轉讓。銀行或託管機構當初保管樓契的基礎，是基於原有的業權結構和按揭合約。一旦業權人變更，原有的法律基礎亦隨之改變。
整個流程需要經由律師處理。律師會從銀行取出樓契，擬備新的法律文件，並到土地註冊處更新業權記錄。如果物業仍有按揭，銀行需要根據新業主的財務狀況，重新審批按揭貸款。完成所有法律程序後，更新了業權資料的樓契正本，才會根據新的按-揭合約再次交由銀行保管。所以，這並非簡單的資料更新，而是一個需要重新處理法律及按揭文件的程序。
專業保險箱公司 vs 銀行保險箱，哪種更適合保存樓契？
選擇如何保存樓契時，很多人會在專業保險箱公司與傳統銀行保險箱之間猶豫。兩者都是極為安全的選擇，但特性各有不同，適合不同需求的業主。
銀行保險箱的優點是信譽悠久，給人十足的信心。但是它的缺點也相當明顯，就是供應嚴重不足，輪候時間可能長達數年，而且存取時間嚴格受限於銀行的營業時間。
相比之下，新式的專業保險箱公司提供了更大的彈性。它們通常供應充足，可以即時租用。在存取時間上更為靈活，部分甚至提供24小時服務，方便您在任何時間處理重要文件。在保安技術上，這些公司往往採用更先進的科技，例如生物認證、獨立空間智能存取系統等，保安水平絕對不亞於銀行。選擇哪一種，主要視乎您對存取靈活性、等候時間及服務體驗的個人偏好。
考慮以「加按」方式保存樓契，如何選擇最優惠的銀行計劃？
利用「加按」或「翻按」來解決樓契保存問題，是一個相當聰明的理財策略。它的原理是透過申請一筆小額按揭，讓銀行繼續為您保管樓契，同時將借出的資金存入高息的按揭儲蓄掛鈎戶口（Mortgage-link），以存款利息對沖按揭利息。要選擇最優惠的計劃，您應該從以下幾個關鍵點比較：
首先是按揭利率與現金回贈。不同銀行提供的利率（P按或H按）及現金回贈比率都有差異，這是最直接的成本與回報，應該仔細比較。
其次是按揭儲蓄掛鈎戶口的條款。這是整個策略的核心，您需要了解戶口提供的高息存款額上限是多少（通常是按揭餘額的50%或60%），以及存款利率是否與按揭利率完全相同。
最後，綜合比較各項費用，例如律師費及手續費等。建議向多間銀行查詢，或者諮詢專業的按揭轉介顧問，他們能為您分析市場上最新的優惠計劃，助您計算出哪個方案的實際淨收益最高，從而作出最精明的選擇。