2025年想在二手居屋市場「上車」？面對不斷變化的樓市，準買家最關心的莫過於最新的價格走勢、呎價水平，以及如何避開潛在的置業陷阱。本文將為您全面拆解2025年二手居屋的價格動向，從港九新界各區熱門屋苑的最新呎價分析，深入剖析影響樓價的四大核心因素（政府政策、市場供求、物業條件、宏觀經濟），再到「已補地價」與「未補地價」的關鍵分別、按揭申請陷阱及實際開支預算，並提供一套精準實用的搵盤攻略。無論您是綠表或「白居二」資格的準買家，這份終極指南都將助您掌握市場全局，做出最精明的置業決策。
最新二手居屋市場概覽：各區價格、呎價及精準搵盤策略
想掌握最新的二手居屋價錢，其實就像是展開一場尋寶遊戲，需要一份清晰的地圖和策略。了解當前的二手居屋價格趨勢，再配合高效的搵盤技巧，才能在眾多選擇中找到最適合自己的安樂窩。我們會先從各區的二手居屋呎價概況入手，然後分享精準的篩選技巧，最後再談談如何利用數據評估單位的真正價值。
2025年香港各區二手居屋價格及呎價指標
香港的樓市價格時有變動，二手居屋市場也不例外。以下的價格及呎價範圍，是根據近期市場成交數據整合而成的參考指標，主要集中在「居屋第二市場」（未補地價）的熱門屋苑，讓你可以對不同地區的入場門檻有一個基本概念。
港島區熱門屋苑價格範圍分析
港島區的居屋供應相對較少，價格一般較高。例如東區的康山花園及筲箕灣的愛蝶灣，因為地點優越及交通方便，一直備受追捧。兩房單位的價格普遍介乎500萬至650萬之間，實用呎價約在$11,000至$14,000的水平。
九龍區熱門屋苑價格範圍分析
九龍區的選擇較多，當中以黃大仙、鑽石山及長沙灣一帶的屋苑最受歡迎，例如龍蟠苑、采頤花園。這些屋苑的交通網絡成熟，社區配套完善。市場上兩房單位的價格多數在450萬至600萬之間，實用呎價約$10,000至$13,000。
新界東、西、北熱門屋苑價格範圍分析
新界區的居屋供應量最為充足，價格亦更具競爭力。沙田區的愉翠苑、馬鞍山的錦豐苑、屯門的兆康苑，以及粉嶺的祥華苑等都是熱門選擇。新界區的選擇更多，價格範圍亦較闊，由300多萬的細單位到500多萬的三房單位都有，實用呎價則由$8,000至$11,000不等，為首置人士提供了更多元的選擇。
精準搵盤技巧：如何高效篩選心水二手居屋
面對網上數千個放盤，懂得如何設定篩選條件，就等於成功了一半。以下四個策略，可以幫助你快速收窄範圍，找到心水目標。
策略一：按「已補/未補地價」鎖定目標市場
這一步是整個尋寶遊戲的起點。首先要確定自己的資格和預算，是打算在「居屋第二市場」尋找未補地價單位（需要綠表或白居二資格），還是在自由市場購買已補地價單位。兩者的價格水平和買家資格要求完全不同，鎖定目標市場可以過濾掉大量不相關的盤源。
策略二：按「地區/校網/鐵路沿線」配合生活藍圖
置業不僅是買一個單位，更是選擇一種生活方式。你可以根據自己的工作地點、家人的生活習慣來篩選地區。如果家中有學童，可以優先考慮心儀的校網；如果是上班族，則可沿著主要鐵路沿線尋找，大大縮短通勤時間。
策略三：按「樓齡/實用面積/間隔」尋找合適空間
每個家庭對居住空間的需求都不同。樓齡是影響按揭年期和未來維修成本的關鍵；實用面積直接決定了活動空間的大小；而單位間隔（如兩房或三房）則要配合家庭成員的數量。在篩選時設定好這些基本條件，就能快速找到符合家庭結構的單位。
策略四：活用「有匙即睇」、「減價盤」標籤把握機會
在瀏覽網上放盤平台時，可以多加留意一些實用標籤。「有匙即睇」代表代理已持有單位鎖匙，可以隨時安排睇樓，方便快捷。「減價盤」則意味著業主有機會調整過叫價，可能有較大的議價空間，值得優先考慮聯絡。
數據分析技巧：如何評估二手居屋的真正價值
找到了心儀的單位後，下一步就是評估其叫價是否合理。學會以下幾招，你也可以像專家一樣分析樓盤價值。
比較歷史成交：判斷現時叫價是否合理
最直接的方法，就是查閱同一屋苑、甚至同一座數近期的成交記錄。透過比較面積、層數及景觀相近單位的成交價，你就可以對目標單位的市價有一個相當準確的估算，判斷業主的叫價是進取還是貼市。
善用估價工具：預估「補地價」成本與銀行估價
現時很多銀行網站都提供免費的網上物業估價服務。這個工具除了可以讓你初步了解銀行對單位的估值，有助預算按揭貸款額外，對於自由市場的已補地價居屋，買家更可以此作為出價的重要參考。
了解屋苑數據：分析實用率、管理費及社區配套
單位的價值不只在於其內部。屋苑的實用率高低，直接影響單位的「見使」程度。同時，管理費是每月的固定支出，需要納入預算。最後，亦要實地考察屋苑周邊的社區配套，例如街市、超市、公園及交通設施等，這些都會影響日後的生活便利度和單位的長遠價值。
影響二手居屋價格與呎價的四大核心因素
要掌握二手居屋價錢的走勢，就必須了解背後影響二手居屋價格與呎價的四大核心因素。這些因素環環相扣，從宏觀政策到單位本身，共同決定了你心儀單位的最終價值。讓我們逐一拆解。
因素一：政府房屋政策的走向
政府的每一個房屋政策，都像投入市場的石頭，會激起一圈圈漣漪，直接影響二手居屋市場。
新居屋定價折扣的連帶效應
新一期居屋的定價折扣率，是整個二手居屋市場的重要指標。例如，當政府提高新居屋的折扣率，變相調低了新單位的售價。這會讓一手市場變得非常吸引，直接分薄了二手市場的客源。準買家自然會想，既然有機會買到更便宜的全新單位，為何要選擇二手盤？這種比價心理會向下傳導，對二手居屋業主的叫價構成壓力。
「白居二」計劃的配額與市場需求
「白居二」的全名是「白表居屋第二市場計劃」，它的每年配額數量，直接決定了有多少合資格買家可以進入這個市場。如果配額增加，代表市場上的潛在購買力增強，需求上升自然對二手居屋價格有支持作用。相反，如果配額減少，市場上的買家數量變少，業主想成功出售單位，可能需要在價格上作出讓步。
「租者置其屋計劃」的潛在供應
「租者置其屋計劃」（租置計劃）讓公屋租戶可以購買自己現居的單位。這些單位在完成交易及符合指定年期後，部分也可以在居屋第二市場上放售。因此，當有新的租置計劃屋邨推出或轉售限制屆滿時，就等於為市場增加了潛在的供應量。供應增加，買家的選擇更多，對整體二手居屋呎價的上升動力會有所緩和。
因素二：市場供求關係與買賣雙方心理
除了政策，市場上買家與賣家之間的角力，也是決定價格的關鍵。
「購買資格證明書」持有人的入市時機
成功抽中「白居二」的買家，會獲發一張為期一年的「購買資格證明書」。這一年有效期，給予買家極大的彈性。他們不一定會馬上入市，而是會觀察市場走勢，或等待新一期居屋的抽籤結果。這種「持證觀望」的態度，會令市場在某些時期出現買賣雙方僵持的局面，成交量減少，價格亦難以上升。
業主的持貨能力與議價空間分析
業主的個人狀況，直接影響其議價空間。如果業主早已供滿貸款，沒有財務壓力，他們自然不急於出售，叫價會比較強硬。但如果業主是近年才購入單位，仍有按揭在身，或者有換樓、移民等實際需要，他們出售的意欲較強，議價的彈性就會大得多。了解放盤背後的原因，有助你判斷議價的切入點。
成交量與價格趨勢預測
市場的成交量是反映氣氛的重要指標。當成交量持續活躍，代表市場承接力強，買家入市信心足，價格通常會穩步向上。如果成交量持續萎縮，則表示市場觀望氣氛濃厚，買賣雙方在價格上存在較大分歧，這往往是價格步入調整期的先兆。
因素三：物業自身條件的價值分野
即使在同一個屋苑，不同單位的二手居屋價格也可以有很大差異。這取決於單位本身無法改變的條件。
地區地段與交通網絡的決定性影響
「地點」是物業價值的黃金法則。位處市區、鄰近港鐵站、交通網絡成熟的居屋屋苑，其價格和呎價自然會高於位處新界或交通相對不便的屋苑。除了交通，周邊的社區配套，例如是否有街市、商場、學校校網、康樂設施等，都會直接反映在單位的價值上。
樓齡與維修狀況的平衡
樓齡是影響二手居屋價格的雙面刃。樓齡較高的居屋，實用率可能更高，間隔更「見使」。但買家需要考慮的是，樓齡高的物業未來可能需要支付昂貴的大廈維修費用，而且銀行在審批按揭時，其估價及還款年期也可能較為保守。因此，需要在實用性與未來維護成本之間取得平衡。
景觀、層數、座向與內部裝修的溢價能力
單位的「質素」是溢價的來源。一般而言，高層單位比低層貴，開揚景觀（如海景、山景）比樓景貴，座向東南的單位比座向西的單位受歡迎。此外，如果單位附有企理甚至簇新的裝修，可以為新買家節省一筆裝修開支和時間，這部分價值也會在樓價上體現出來。
因素四：宏觀經濟環境與按揭利率
個人的置業決策，總是離不開整體的經濟大環境。
利率變動對供款負擔及入市意欲的影響
按揭利率的升跌，直接影響買家的供款負擔。當利率處於上升周期，意味著每月的供樓開支增加，會削弱買家的購買力，令他們在選擇物業時變得更加謹慎，甚至卻步。相反，在減息周期，供款壓力減輕，則會刺激市民的入市意欲，對樓市有提振作用。
整體樓市氣氛的傳導作用
二手居屋市場並非獨立存在，它與私人樓宇市場的氣氛息息相關。當整體樓市暢旺，私樓價格不斷上升時，部分購買力會轉投銀碼較細的二手居屋市場，帶動其價格上升。同樣地，當私樓市場進入調整期，悲觀情緒亦會蔓延至居屋市場，影響買賣雙方的信心。
「已補地價」 vs. 「未補地價」：價格、資格及按揭全面比較
在研究二手居屋價錢時，第一步就是要弄清楚「已補地價」與「未補地價」這兩個關鍵概念。它們不單止決定了二手居屋價格的高低，更加直接影響你的購買資格、按揭申請以至未來的轉售潛力。這兩者代表了兩個完全不同的市場，讓我們逐一拆解。
未補地價居屋（居屋第二市場）深度剖析
定義：什麼是「未補地價」？
所謂「未補地價」，是指單位的業主，仍未向政府補回當年首次購買單位時所享有的樓價折扣，也就是「地價」。由於這筆折扣尚未繳付，單位便帶有轉讓限制，只能在政府指定的「居屋第二市場」內進行買賣。
購買資格：誰可購買？（綠表 vs. 白居二）
這個市場並非人人都能入場。買家必須持有有效的購買資格，主要分為兩類：
– 綠表資格人士：主要是現時的公屋租戶，或者持有有效《綠表資格證明書》的人士。
– 「白居二」資格人士：指透過「白表居屋第二市場計劃」抽籤成功，並持有批准信的合資格申請者。他們本身並非公屋住戶，但其入息及資產符合指定上限。
價格優勢：為何呎價相對較低？
未補地價居屋的最大吸引力，在於其價格。因為售價並未包含地價成本，所以整體的二手居屋呎價會比同區的私人樓宇，甚至是已補地價的居屋低上一大截。對於預算有限的首置人士來說，入場門檻相對較低。
轉讓限制與未來補價責任
購買未補地價居屋，等於承接了上一手業主的轉讓限制。日後如果你想將單位在公開市場上自由出售或出租，就必須先向房屋委員會申請評估，並繳付一筆補地價款項。這筆款項會根據屆時的市值及當年的折扣率計算，金額可能相當可觀。
已補地價居屋（自由市場）深度剖析
定義：什麼是「已補地價」？
「已補地價」就直接得多。它指業主已經向政府全數支付了當年的地價差額，解除了單位的轉讓限制。完成這個程序後，這間居屋在法律及市場層面上，就等同於一間普通的私人住宅，可以在自由市場上任意買賣。
價格水平：為何與私樓看齊？
因為單位已經「鬆綁」，其價值得到完全釋放。已補地價的二手居屋價格會直接反映其十足市值，與鄰近地區、樓齡及質素相若的私人樓宇看齊。它的定價基礎是公開市場的供求關係，不再受任何資助房屋政策的限制。
購買資格與交易自由度
已補地價居屋的買家沒有任何身份限制。無論你是香港永久居民、非永久居民，甚至公司名義，只要符合一般置業資格，都可以自由購買。這提供了最大的交易彈性，未來的出售或出租也完全不受限制。
一圖看懂：兩類居屋關鍵差異對比
買家資格要求
- 未補地價：只限持有綠表或「白居二」資格的人士。
- 已補地價：任何人士均可購買，沒有資格限制。
價格及呎價水平
- 未補地價：二手居屋價錢較低，因為只反映了扣除地價後的價值。
- 已補地價：價格與市值掛鈎，與同區私樓相若。
按揭申請難度與成數
- 未補地價：在房委會擔保期內，合資格買家較易申請高成數按揭（最高可達九成），而且通常毋需通過壓力測試。
- 已補地價：按揭申請與私樓看齊，須接受銀行的入息審查及壓力測試，按揭成數視乎樓價及申請人狀況而定。
未來升值潛力與轉售彈性
- 未補地價：轉售對象受限，靈活性較低。若要釋放全部升值潛力，未來必須投入資金補地價。
- 已補地價：可隨時在自由市場出售或出租，能完全捕捉大市的升幅，資產流動性及彈性極高。
買家實戰手冊：二手居屋按揭申請與置業開支預算
了解心儀單位的二手居屋價錢後，下一步就是最實際的財務規劃。除了樓價本身，按揭申請的細節和林林總總的置業開支，才是決定您能否順利入市的關鍵。想準確評估最終的二手居屋價格，就要將所有費用計算清楚，做好全面的預算。
二手居屋按揭申請關鍵須知
申請按揭是置業過程中最重要的一環，而二手居屋的按揭審批，會因為「未補地價」和「已補地價」而有天壤之別。
未補地價居屋：房委會擔保期對按揭成數的影響
未補地價的居屋（即第二市場單位）有房委會作為擔保人，這是它最大的優勢。因為有政府擔保，銀行願意提供高達九成的按揭，而且買家通常無需通過壓力測試。不過，這個擔保並非永久。房委會的擔保期由屋苑的首次發售日期起計30年。銀行審批按揭時，會用「30年減去樓齡」來計算剩餘的政府擔保年期。如果擔保期已過，銀行就會將其視為私人物業處理，按揭成數會大幅降低，審批亦會更嚴格。
已補地價居屋：銀行按揭要求與壓力測試
已補地價的居屋在自由市場買賣，其法律地位與一般私樓無異。所以，銀行會按照私樓的標準來審批按揭申請。買家需要提供足夠的入息證明，並且必須通過壓力測試。壓力測試是金融管理局的要求，用來確保借款人在利率上升的情況下，仍然有足夠的還款能力。一般來說，每月總供款不能超過入息的50%，而在假設利率上升2厘後，供款不能超過入息的60%。
樓齡如何影響最長還款年期
樓齡是另一個直接影響按揭審批的因素，它決定了最長的還款年期。大部分銀行會用「75減去樓齡」或「80減去樓齡」來計算最長還款期。例如，一個樓齡48年的單位，即使買家年紀尚輕，最長還款期也可能只有27年（75 – 48）。還款期縮短，代表每月的供款額會增加，直接影響您的供款負擔和預算。
各大銀行按揭計劃比較與選擇
市場上各大銀行，例如滙豐銀行、恒生銀行、中國銀行（香港）等，提供的按揭計劃各有不同。主要分為「H按」（同業拆息按揭）和「P按」（最優惠利率按揭）。H按的利率波動較大，但通常設有「鎖息上限」（Cap Rate），而P按的利率則相對穩定。選擇時除了比較利率，也要留意現金回贈、罰息期等條款。建議多向幾家銀行查詢，或者透過專業的按揭轉介公司協助比較，尋找最適合自己的方案。
置業總開支預算清單
計算置業成本時，不能只看樓價。以下是一份開支清單，助您更全面地規劃預算。
首期計算方式
首期是樓價減去銀行願意批出的按揭貸款額。例如，一個價值400萬的未補地價居屋，如果銀行批出九成按揭（360萬），首期就是40萬。如果是一個已補地價的單位，銀行只批七成按揭（280萬），首期便需要120萬。所以，按揭成數直接決定了您需要準備多少首期資金。
印花稅（從價印花稅）
購買物業需要向政府繳交印花稅。對於首次置業的香港永久性居民，稅率會較低，根據物業價格而定。例如，300萬以下的物業印花稅僅為100元，而樓價越高，稅率也會相應遞增。這筆費用需要在簽署正式買賣合約後繳付，是置業開支中相當重要的一部分。
地產代理佣金
如果經由地產代理促成交易，買賣雙方通常需要各自支付樓價1%作為佣金。這筆費用雖然可以商議，但最好在委託代理前先確認清楚，並將其計算在總開支內。
律師費及其他雜項開支
物業買賣牽涉複雜的法律文件，必須聘請律師處理樓契轉讓、按揭契等事宜。律師費會因應律師樓的規模和服務範圍而有所不同，一般由數千至萬多元不等。另外，還可能有一些雜項開支，例如查冊費、管理費按金、水電煤轉名費用等，雖然金額不大，但也應該預留備用。
二手居屋價格與買賣常見問題 (FAQ)
二手居屋議價技巧與注意事項
在考慮二手居屋價錢時，議價是整個買賣流程中非常重要的一環。要成功爭取一個理想的二手居屋價格，事前準備與談判技巧缺一不可。首先，最關鍵的一步是做好資料搜集。在出價前，應該深入研究心儀屋苑以及鄰近屋苑近期同類單位的成交紀錄，了解市場上的真實成交價與呎價水平。這些數據是您出價最有力的依據，能夠讓您的開價顯得更加合理及有說服力。
其次，嘗試了解業主放盤的背景與動機。一個急於移民或已經購入新物業的業主，他的議價空間通常會比較大。您可以留意樓盤的刊登時間，如果一個單位已在市場上放售一段較長時間，或者標示為「減價盤」，都可能代表業主有較大的減價意願。在睇樓時，可以就單位一些客觀存在的缺點，例如裝修陳舊、景觀受阻或存在維修問題等，作為提出合理議價的理據。提出首次出價時，建議保留一定的彈性，為之後的來回議價預留空間。
樓齡對價格、呎價及按揭的關鍵影響
樓齡是決定二手居屋價格與呎價的核心因素，同時直接影響銀行批核按揭的結果，是買家必須仔細考量的部分。一般而言，樓齡較高的居屋，其樓價和呎價會相對較低，因為物業狀況及內部設施可能較為老舊，未來亦可能需要支付較大的維修開支。不過，部分位處市區核心地段的舊居屋，因其地理優勢，價格依然能夠保持堅挺。
對於未補地價的二手居屋，樓齡對按揭申請的影響尤其顯著。房屋委員會為居屋單位提供首次出售日期起計30年的按揭擔保期。如果「30年減去樓齡」所剩餘的擔保期尚算充足，銀行通常願意批出高達九成的按揭及長達25年的還款期。相反，如果樓齡接近或超過30年，擔保期便會失效，銀行會以處理私樓按揭的標準審批，按揭成數可能大幅降低，還款年期亦會縮短，這意味著買家需要準備更充裕的首期資金。至於已補地價的居屋，則與私樓看齊，銀行會根據物業估值及申請人的財務狀況作獨立評估。
「居二市場」價格與同區私樓的比較
「居二市場」的二手居屋價錢，與同區的私人樓宇存在明顯差距，這是因為居二市場的單位尚未補回地價。這個差價正正反映了政府當年批出單位的折扣率，一般可達市值的百分之三十至五十。因此，對於合資格的綠表及白居二買家而言，居二市場提供了一個相對實惠的上車途徑，能以較低門檻購置物業。
然而，這種價格優勢背後亦附帶了轉讓限制。居二市場的買家在購入單位後，同樣不能在公開市場自由出售或出租物業。如果將來希望解除這些限制，就必須向政府申請補地價，補價金額會根據屆時的市值重新計算。所以，在比較兩者時，買家需要清晰自己的置業目的。如果主要是為了解決自住需要，並符合購買資格，居二市場的單位無疑是個高性價比的選擇。如果追求資產的靈活性與投資潛力，已補地價的居屋或私樓會是更合適的選項。
新居屋 vs. 二手居屋：如何選擇？
對於手持購買資格證明書的買家來說，在新居屋與二手居屋之間作出選擇，是一個常見的考量。兩者各有優劣，選擇哪一種，完全取決於個人的需要、預算及對時間的考慮。新居屋的最大優點是單位全新，省卻了裝修煩惱及開支，而且通常能享有由政府提供的較高折扣率。不過，新居屋的申請過程需要通過抽籤決定，充滿不確定性，而且往往需要等待一段較長的建築期才能入伙，單位選擇亦有限。
二手居屋的優勢在於選擇多元化，市場上有大量不同地區、面積及間隔的放盤可供選擇，從成熟市區到新發展區均有供應。買家可以親身視察單位，對單位狀況、景觀、周邊環境有更實在的掌握，交易完成後便能迅速遷入。它的缺點是單位樓齡普遍較高，可能需要預留一筆資金進行翻新，而且樓齡亦會影響按揭申請。總括而言，追求全新單位及價格折扣的買家可考慮新居屋，而重視選擇自由度、地點便利性及即時入住的買家，二手居屋會是更務實的選擇。
網上放盤價格數據的參考價值與更新頻率
現時，大部分買家都會透過網上物業平台搜尋二手居屋放盤，但解讀這些數據時需要具備一定的分析能力。首先必須明白，網上標示的價格是業主的「叫價」，並非最終的「成交價」。叫價通常是業主的期望價格，包含了議價空間，因此它只是一個參考指標。要評估一個單位的真實二手居屋呎價，更可靠的方法是查閱該屋苑近期的成交紀錄。
關於資訊的更新頻率，不同平台及地產代理的做法各異。一些活躍的放盤可能每日更新，但亦有不少資訊是數星期甚至數月前的舊資料。刊登日期是判斷資訊時效性的重要線索。如果一個放盤的刊登時間很久遠，可能代表其叫價偏離市場水平，或者業主並非誠意出售。因此，將網上數據視為初步篩選的工具是明智的做法，當您找到心儀單位後，最直接有效的方法是聯絡地產代理查詢詳情，確認單位是否仍然在售，以及最新的價格意向。