手持透過「白居二」計劃購入的資助房屋單位，想趁著好時機在公開市場上高價出售或出租，以賺取更豐厚的回報？然而，一想到繁複的補地價程序、令人困惑的計算公式，以及後續的按揭安排，便可能感到卻步。本文為你準備的「白表補地價終極懶人包」，將由淺入深，一次過釐清「白居二」與補地價的關係、拆解官方計算方法與實際案例，並以清晰的圖文指引，帶你走完8大申請步驟，同時剖析當中涉及的財務策略與按揭須知，助你輕鬆釋放物業的全部潛在價值。
白表與補地價：釐清「白居二」免補地價真正含意
談及白表補地價，相信不少朋友都會馬上聯想到「白居二」計劃，特別是其「免補地價」的特點。這個概念聽起來十分吸引，但坊間的理解往往存在一些落差。實際上，「免補地價」並非代表業主永遠不需要處理補價事宜，而是在特定條件下才能成立。接下來，我們將會逐一拆解，釐清箇中關係，助你全面掌握資助房屋買賣的核心。
釐清「白居二」與補地價的關係
「白居二」資格：第二市場的入場券
首先要理解，「白居二」的全名是「白表居屋第二市場計劃」。它的核心作用，是向合資格的白表申請者發出一張「入場券」，讓他們可以進入「居屋第二市場」，購買由現有資助房屋業主放售的二手單位。這個市場的獨特之處，在於裡面的交易雙方都是合資格人士，所以單位轉讓時毋須補地價。
何謂「免補地價」：僅限於第二市場的買賣及持有
「白居二」買家之所以能「免補地價」購入單位，是因為整個交易過程都局限在政府指定的「居屋第二市場」內。只要單位一日未曾在公開市場出售或出租，業主便可繼續持有，或是在符合轉讓限制的年期後，再次於第二市場轉售予其他合資格人士，這個過程中同樣毋須補地價。然而，一旦業主希望將單位放租，或是在自由市場上賣給任何非指定資格的買家，就必須先完成補地價手續。
為何資助房屋需要補地價？剖析香港土地政策
政府的地價資助：折扣率的由來
要明白補地價的由來，需要回到香港土地政策的根本。香港的資助房屋，例如居屋，其售價之所以比私樓便宜，並非單純的價格優惠，而是因為政府在當中資助了大部分地價。市民當初購入單位時的樓價，其實是一個扣減了地價的「折扣價」。這個「折扣率」，就代表了政府資助的部分，也是業主日後需要補回的差額。
解除轉讓限制：單位進入自由市場的關鍵
因此，補地價的程序，本質上就是業主向政府歸還當年所獲得的地價資助。完成這個步驟後，政府便會發出「解除轉讓限制證明書」，意味著這個單位的所有權限制正式解除。這一步是將資助房屋轉化為完全私有財產的關鍵，單位從此便能在自由市場上，與一般私樓無異地進行買賣、出租或轉讓。
評估補地價後的潛在價值
釋放單位全部市值與資產升值潛力
完成白表补地价程序，最直接的好處是釋放了單位的全部潛在價值。未補地價前，業主擁有的只是單位的「折扣後價值」。當補回地價差額後，業主便能完整擁有單位百分之百的業權，可以市價在公開市場出售，從而將多年來的資產升值潛力完全變現。這不單是為物業買賣鋪路，更是將資助房屋轉化為一項更具流動性的重要資產。
補地價時機：觸發條件、豁免情況與轉售限制
了解何時需要進行白表補地價，是每位資助房屋業主在規劃出售或出租物業前，必須弄清楚的關鍵一步。這個程序並非隨時都需要啟動，而是由特定的市場行為所觸發。簡單來說，補地價就是將單位由「資助房屋」身份，轉為與市場上一般私樓無異的「自由物業」的必經過程。
必須進行補地價的兩大情況
當業主希望將單位投入完全自由的市場時，便會觸發補地價的需要。主要有以下兩種情況。
情況一：於公開市場（自由市場）出售
如果業主計劃將單位出售給任何人士，而不限於持有購買資格證明書的買家，就必須先完成補地價程序。完成後，單位便解除了轉讓限制，業主可以自由定價，並在公開的地產市場上放盤，與一般私人樓宇的買賣流程完全相同。
情況二：於公開市場（自由市場）出租
同樣地，若業主打算將整個單位或其中任何部分出租以賺取租金收入，也必須先補地價。因為出租行為本身已是一種商業活動，單位必須先解除所有政府的資助及轉讓限制，才能合法地租予市場上任何租客。
可豁免補地價的情況
並非所有資助房屋的轉售，都需要經過補地價這個步驟。政府設立了特定的途徑，讓單位可以在資助房屋體系內流轉。
於居屋第二市場轉售予合資格買家（綠表或新「白居二」）
業主可以選擇在「居屋第二市場」出售單位。這個市場的買家僅限於持有有效「購買資格證明書」的人士，例如綠表資格者或新一批的「白居二」計劃中籤者。因為交易雙方均符合政府的資助資格，單位仍舊屬於資助房屋類別，所以整個買賣過程都毋須補地價。
「白居二」買家的轉售限制
對於透過「白居二」計劃購入單位的買家，他們日後若想轉售單位，需要遵守一套特定的時間限制。
兩年內：不可在任何市場出售
由單位的首次轉讓契據日期起計，首兩年內設有嚴格的禁售期。在這段時間，業主不可在任何市場（包括居屋第二市場及公開市場）出售該單位。
兩年後：可在居屋第二市場轉售，毋須補地價
禁售期屆滿後，即由第三年開始，業主便有權在居屋第二市場，將單位轉售予其他合資格的綠表或「白居二」買家。這個途徑同樣不需要補地價。
完成補地價後：可於公開市場自由出售、出租或轉讓
當然，「白居二」業主也可以選擇為單位補地價。只要禁售期已過，業主隨時可以向相關機構申請評估補價。一旦完成繳款並取得「解除轉讓限制證明書」，該單位便等同於私人樓宇，業主可以即時在公開市場上自由出售、出租或轉讓。
白表補地價計算方法：公式、實例及估價詳解
要計算白表補地價的金額，並非一個固定數目，而是需要透過一條官方公式來處理。這條公式將單位購入時的折扣，應用於當前的物業市值之上，所以最終補價金額會隨著樓市升跌而變動。了解這條公式的運作原理，是規劃整個補地價預算的第一步。
官方補地價計算公式拆解
公式：補價 = 補價時市值 x (購入時十足市值 – 原來樓價) / 購入時十足市值
這條官方公式看起來可能有點複雜，但我們可以將它拆開來看。公式的核心，在於先計算出你當年買入單位時，政府給予你的「折扣率」。這個折扣率就是 (購入時十足市值 - 原來樓價) / 購入時十足市值 這部分。然後，再將這個不變的折扣率，乘以單位「現時的市值」，最終就得出你需要補繳的金額。
關鍵變數一：如何釐定「購入時的折扣率」？
「購入時的折扣率」是一個歷史數據，在你簽署買賣合約的那一刻就已經定下來了。這個比率記錄在你的樓契文件中，是永久不變的。舉個例，假如當年一個單位的十足市值是300萬，而房委會以七折，即210萬的價錢賣給你。那麼，你的折扣率就是 (300萬 – 210萬) / 300萬，即30%。無論日後樓價如何變動，計算補地價時，都會沿用這個30%的折扣率。
關鍵變數二：由誰評估「補價時的單位市值」？
另一個關鍵變數，就是「補價時的單位市值」。這個市值並非由業主自己決定，也不是參考一般地產代理的估價。當你向房屋委員會或房屋協會提交補地價申請後，他們會委派獨立的專業測量師行，為你的單位進行實地評估。測量師會根據當時的市況，評定出一個公平的公開市場價值，這個數值就是計算補價的基礎。
補地價金額實例計算
案例一：樓價上升時的補價成本分析
假設你在多年前以210萬買入一個居屋單位，當時的十足市值是300萬，折扣率為30%。多年後，香港樓市顯著上升，你想補地價將單位在自由市場出售。經房委會評估後，你的單位現時市值為700萬。
- 補地價金額 = 700萬 (補價時市值) x 30% (購入時折扣率) = 210萬
雖然補價金額達到210萬，與當年的買入價相約，但單位的價值也從300萬升至700萬。完成補價後，你便可以將單位全部的市場價值釋放出來。
案例二：樓價下跌時的補地價策略與優勢
我們用同一個單位作例子。同樣是30%的折扣率，但這次你選擇在樓市調整期申請補地價。當時，經評估後的單位市值下跌至500萬。
- 補地價金額 = 500萬 (補價時市值) x 30% (購入時折扣率) = 150萬
可以看到，在樓市回落時申請補地價，所需支付的金額會明顯減少。這提供了一個財務策略上的彈性。你可以在市況較差時，以較低成本完成補地價，先解除單位的轉讓限制。然後，你可以選擇繼續持有單位，等待樓市回暖時才放售或出租，從而爭取更理想的回報。
影響單位估價的關鍵因素
單位內部狀況、座向、樓層與景觀
測量師在評估單位市值時，會仔細考量單位本身的條件。一個裝修簇新、保養得宜的單位，估價自然會比日久失修的單位高。同樣地，單位的座向（例如是否坐北向南）、樓層高低、窗外景觀（是開揚海景還是樓景），都是決定估價的重要因素。
屋苑位置、成交量及整體市場氣氛
除了單位內部因素，外在環境的影響同樣關鍵。屋苑的地理位置、交通便利程度、周邊配套設施，都會反映在樓價上。測量師亦會參考該屋苑及鄰近地區近期的成交紀錄，包括成交價格和交投量。最後，整個香港樓市的宏觀氣氛，例如利率走勢和經濟前景，也會成為最終估價的其中一個考慮點。
白表補地價申請全流程：由遞表到完成8大步驟
了解清楚計算方法後，就來到大家最關心的實戰部分。整個白表補地價申請流程，其實就像一個清晰的任務清單，只要跟著步驟逐一完成，就能順利為你的單位解鎖，投放到自由市場。我們將整個過程拆解成幾個主要階段，讓你一看就懂。
步驟一至二：提交申請及繳費
遞交「評估補價申請書」及樓契副本
第一步，你需要向房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）正式提出申請。你需要填妥一份名為「評估補價申請書」的表格。這份文件是你啟動整個白表补地价程序的鑰匙。除了申請書，你還要準備好單位的樓契副本，一併提交。這一步是為了讓官方有齊所需文件，正式處理你的個案。
繳付相關手續費
提交文件的同時，你需要繳付一筆手續費。這筆費用是用於支付之後測量師評估單位價值的行政開支。你可以把這筆費用看作是整個程序的啟動資金。記得，費用需要以劃線支票或銀行本票形式支付，抬頭寫明是「香港房屋委員會」。
步驟三至四：官方估價與接收通知
房委會/房協安排測量師進行估價
當官方收到你的申請和費用後，接著就會委派專業的測量師，親身到你的單位進行視察和估價。測量師會根據單位的實際狀況，例如樓層、座向、景觀、裝修，再結合當時的市場行情，評估出一個市值。這個市值就是計算最終補價金額的基礎，所以這一步非常關鍵。
接收「評估補價通知書」及評估結果
測量師完成估價後大約一個月，你就會收到一份極其重要的文件——「評估補價通知書」。這份通知書會清楚列明你的單位經評估後的市值，以及根據這個市值計算出來，你需要繳付的實際補地價金額。收到這份文件，代表你已經清楚知道需要準備多少資金了。
步驟五至七：繳付補價及完成法律程序
限期內繳付補價金額
「評估補價通知書」上會註明一個繳款限期，通常是通知書發出日期起的兩個月內。你必須在這個期限內，繳清通知書上列明的全部補價金額。如果你能準時繳款，之前支付的手續費可以在這筆款項中扣除。如果錯過了期限，申請就會失效，需要從頭再來一次。
領取「解除轉讓限制證明書」
成功繳付補價後，恭喜你，最重要的一步已經完成。房委會或房協在確認收款後，就會向你發出一份名為「解除轉讓限制證明書」的法律文件。這份證明書的作用，就是宣告你的單位已經解除了所有轉讓限制，從法律層面上正式成為一間可以在市場上自由買賣或出租的私人物業。
到土地註冊處更新業權紀錄
拿到「解除轉讓限制證明書」後，還有最後一步。你需要委託律師，將這份證明書送到土地註冊處進行登記，也就是俗稱的「註冊」。完成這一步，你的物業業權紀錄才會正式更新，整個補地價的法律程序才算圓滿結束。
對估價結果不滿？了解上訴機制及程序
如果你收到「評估補價通知書」後，認為評估出來的市值不合理，你是有權提出反對的。你必須在通知書發出日期起的28天內，以書面形式向房委會提出上訴。在上訴期間，你仍然可以先繳付評估的補價金額，以繼續進行賣樓或出租的計劃。如果日後上訴成功，估價調低了，多付的款項將會退還給你，這為業主提供了很大的彈性。
白表補地價財務策略與按揭須知
要順利完成白表補地價，除了要清楚計算方法和申請步驟，掌握財務策略與按揭須知同樣重要。這一步關乎如何用最精明的方式，釋放單位的全部價值。
選擇最佳補地價時機的策略
把握樓市週期，減低補價成本
補地價的金額，最關鍵的變數就是「補價時的單位市值」。因為計算公式是將現時市值乘以購入時的折扣率，所以單位的估價愈高，需要繳付的補價金額就愈多。聰明的業主會把握樓市週期，在樓價處於相對低位時申請補地價。這樣，房委會或房協委派的測量師評估出來的市值會較低，業主就能以較低的成本完成補價程序，鎖定支出。
補價後出售的利潤最大化考量
把握低市價的時機完成補地價後，單位就解除了轉讓限制，與市場上的私人樓宇無異。這時業主不一定要立即出售。一個理想的策略是，先在樓市低潮期支付補價，然後耐心等待市場氣氛好轉，樓價回升時才將單位放售或出租。透過這個「低買高賣」的時間差操作，就能將賣樓或出租的利潤空間放到最大。
補地價與物業按揭的相互影響
未補地價單位為何不能隨意加按套現？
未補地價的資助房屋單位，其業權並不完整。政府以折扣價批出單位，等同於持有單位的部分權益，所以設下了轉讓限制。在銀行眼中，這類物業的業權存在瑕疵，不能像私人樓宇一樣自由買賣。因此，銀行不會為這類物業批出用作套現的「加按」貸款。政府的原意是資助市民自住，並非提供一個作投機或融資套現的工具。
特殊情況下的加按申請條件（如應付家庭成員醫療開支）
雖然一般情況下不能加按，但凡事總有例外。如果業主遇到一些突發的個人財務困難，例如需要籌集資金應付家庭成員的緊急醫療開支、教育費用或殮葬費用等，可以備妥證明文件，主動向房委會或房協提出加按申請。相關機構會按個別情況酌情審批，批准後業主才能向銀行正式申請加按。
「平手轉按」的可行性與程序
「平手轉按」與「加按套現」是完全不同的概念。「平手轉按」是指業主將物業的按揭餘額，由一間銀行轉移至另一間能提供更優惠利率或回贈的銀行，過程中沒有借取額外的貸款。由於這個操作不會增加業主的總負債，只是為了減省利息開支，所以房委會或房協的取態會寬鬆得多，一般都會批准。業主只需先向房委會或房協遞交申請，取得同意後，便可繼續辦理轉按手續。
關於白表補地價的常見問題 (FAQ)
處理白表補地價的程序時，很多業主都可能遇到各種疑問。我們整理了幾個最常被問到的問題，並在此提供清晰的解答，助你更順利地規劃整個過程。
補地價的款項是否可以透過按揭支付？
這是一個關鍵問題，而答案是明確的：不可以。補地價的款項必須以現金、銀行本票或律師樓支票等方式一次過支付給房屋委員會或房屋協會。原因是，補地價這個程序本身，就是為了移除物業的轉讓限制，讓它可以像普通私樓一樣進行自由買賣及按揭。所以在完成補價、解除限制之前，銀行並不能為這筆款項提供標準的物業按揭。
補地價的責任在於買方還是賣方？
根據《房屋條例》的規定，進行補地價的法律責任，是完全在於賣方（即現任業主）身上。因為是業主希望將單位投放到公開市場出售或出租，所以必須由業主主動完成整個申請及繳款程序。不過在實際操作中，賣方可以與買方協議，利用買方支付的樓價尾數來繳付補價金額，這也是市場上常見的做法。
完成補地價後，是否必須立即出售或出租單位？
完全沒有這個規定。一旦你完成補地價，並從土地註冊處更新了業權紀錄，你的單位在法律上就等同於一個普通的私人住宅單位。你擁有該單位的全部業權，可以自由選擇繼續自住、隨時放售、出租，或者轉讓給任何家庭成員，再沒有任何時間限制或規定。
整個補地價流程大約需時多久？
整個白表补地价流程，由你正式遞交申請文件開始計算，直至完成所有程序，一般需要預留大約兩至三個月的時間。流程主要分為兩個階段：第一階段是房委會或房協進行估價，這個過程大約需時一個月，之後你會收到「評估補價通知書」；第二階段是你需要在收到通知書後的兩個月內，繳付全數補價金額。
除了補價金額外，還涉及哪些額外費用？
除了最大筆的補價金額之外，過程中還會牽涉到一些其他的行政及法律費用。主要包括：
* 申請手續費：向房委會或房協遞交申請時需要支付的行政費用。
* 律師費：你需要委託律師處理「解除轉讓限制證明書」等相關法律文件。
* 土地註冊處登記費：文件辦妥後，需要到土地註冊處更新業權狀況，這會涉及登記費用。
市場上有否提供專為補地價而設的貸款產品？
考慮到補地價涉及的金額可能相當龐大，一次過支付會對現金流構成壓力。市場上確實有一些銀行或財務機構，有提供專門針對補地價用途的私人貸款或備用信貸產品。這些貸款的利率及條款各有不同，如果你有這方面的資金需要，建議多向幾間金融機構查詢及比較，選擇最適合自己財務狀況的方案。