置業「上車」是不少香港人的人生大事，而申請按揭貸款（Mortgage）更是當中至關重要的一環。面對五花八門的按揭計劃如H按、P按，以及複雜的術語如按揭成數、壓力測試，準業主往往感到困惑，不知如何選擇才能「最著數」。整個申請流程涉及繁複步驟、大量文件及多項開支，任何一個環節出錯都可能影響審批結果。本文將為你提供一站式按揭懶人包，由比較不同利率計劃的優劣、拆解6大申請流程，到計算各項潛在費用及解答常見疑問，助你清晰掌握每個細節，順利覓得最適合自己的樓宇貸款方案。
認識香港按揭基本概念
要找到最合適的樓宇貸款利率，首先要了解整個按揭遊戲的基本規則。這些概念就像是樓宇貸款須知的第一章，掌握好它們，你在申請樓宇貸款時就會更有把握。讓我們一起來拆解三個最核心的詞語：按揭成數、供款與入息比率，還有壓力測試。
什麼是按揭成數 (LTV)？
按揭成數（Loan-to-Value Ratio, LTV）聽起來很專業，其實概念很簡單。它就是銀行批出的貸款額佔物業價值的百分比。舉個例子，如果你想買一層價值800萬的物業，銀行願意借出600萬，那麼這次的按揭成數就是75%（600萬 ÷ 800萬）。這個數字非常重要，因為香港金融管理局對不同樓價的物業設定了最高的按揭成數上限。它直接決定了你能借到多少錢，也影響了你需要準備多少首期資金。想借得更高成數，例如九成按揭，就需要申請按揭保險計劃，我們後面會再詳細介紹。
供款與入息比率 (DSR) 的重要性
供款與入息比率（Debt-to-Service Ratio, DSR）是銀行用來評估你還款能力的關鍵指標。簡單來說，它計算你每個月所有債務的總供款（包括新的按揭、私人貸款、信用卡分期等）佔你每月總收入的百分比。根據金管局的指引，這個比率一般不能超過50%。例如，你的月入是5萬元，你每個月用來還債的錢就不能多於2萬5千元。銀行透過DSR確保你借貸後，仍然有足夠的資金應付日常生活開支。你可以先用網上的樓宇貸款計算機，輸入你的收入和預計貸款額，初步估算自己的DSR，為申請做好準備。
壓力測試是什麼？為何如此關鍵？
你可能聽過「壓力測試」這個詞，它曾經是很多準業主申請按揭時的一大關卡。壓力測試的原意，是在現有的按揭利率上，再額外增加2%，然後計算申請人的供款與入息比率是否仍然維持在60%或以下。這個做法是為了確保即使未來加息，你仍然有能力應付更高的供款。
不過，這裡有一個非常關鍵的更新：由2025年2月底開始，金管局已經暫停了所有住宅物業按揭的壓力測試要求。這個改動大大降低了上車的門檻，現在申請人只需要符合前述的「供款與入息比率」（DSR）不超過50%的基本要求就可以了。雖然壓力測試已經暫停，但了解這個概念仍然有助你評估自己的風險承受能力，規劃一個更穩健的財務未來。
各類按揭計劃深入比較
選擇合適的樓宇貸款利率計劃，是置業過程中的重要一環。市面上的按揭計劃五花八門，主要分為H按、P按和定息按揭三大類。每種計劃都有其獨特的計算方式和風險特性，了解它們的分別，才能找到最適合自己財務狀況的方案。以下我們會深入比較各類計劃，助你作出明智決定。
H按（銀行同業拆息按揭）
H按計劃，全名是「銀行同業拆息按揭」，它的利率計算方式是基於香港銀行同業拆息（HIBOR，簡稱H），再加上銀行訂立的息率（例如H+1.3%）。HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，會隨市場資金的鬆緊而變動。現時絕大部分新造樓宇貸款申請人，都傾向選擇H按計劃。
H按的優點與風險
H按最大的優點是在低息環境下，實際供款利率通常會比P按低，讓供款人可以節省利息開支。由於HIBOR的透明度高，每日都會更新，供款人可以輕易掌握利率走勢。
不過，它的風險也源於HIBOR的波動性。由於利率並非固定，當市場資金緊張或進入加息週期時，HIBOR可能急速抽升，這會直接增加每月的供款壓力。所以，選擇H按需要對利率市場有一定的關注度。
如何選擇「封頂息率」？
為了管理H按的利率波動風險，銀行提供了一項重要的保障機制，就是「封頂息率」（Cap Rate）。封頂息率一般會與P按利率掛鈎，例如P-1.75%。它的作用是，當「H+銀行息率」的實際利率高於封頂利率時，供款人只需按封頂利率支付利息。
這個機制等於為你的浮動利率設定了上限，在利率急升時提供了一個安全網。因此，在比較不同銀行的H按計劃時，除了要看「H+」的息率高低，更重要的是比較哪間銀行提供的封頂息率更低，因為這直接關係到你在加息週期時的最高供款負擔。
P按（最優惠利率按揭）
P按計劃，即「最優惠利率按揭」，它的利率計算是基於銀行自行制定的最優惠利率（Prime Rate，簡稱P），再減去一個協定的息率（例如P-1.75%）。P按是香港傳統的樓宇貸款計劃，勝在穩定。
P按的穩定性分析
P按最主要的特點就是穩定。最優惠利率由各銀行自行釐定，變動並不頻繁，通常只在美國聯儲局有重大利率舉動後，香港的銀行才會跟隨調整。這種穩定性讓供款人可以準確預算未來的供款開支，方便個人財務規劃。
雖然在低息環境下，P按的利率一般會比H按高，但在利率波動較大的時期，它的穩定性就成為了最大的吸引力。
大P與細P的分別
在選擇P按計劃時，有一項樓宇貸款須知，就是市場上存在「大P」和「細P」的分別。大部分銀行如滙豐、中銀香港、恒生等，採用的是利率較低的「細P」；而其他部分銀行則採用利率較高的「大P」。
即使兩間銀行提供的P按計劃同樣是「P-1.75%」，但如果一間用「大P」，另一間用「細P」，最終的實際利率就會有所不同。因此，申請前必須清楚了解銀行採用的是哪一個P，再利用樓宇貸款計算機準確計算實際供款。
定息按揭計劃
定息按揭計劃，是指在指定的年期內（例如首兩年、三年，或透過按揭證券公司申請長達10至20年），按揭利率會被完全鎖定。期內無論市場利率如何變動，你的供款額都維持不變。
定息計劃最大的好處是提供了絕對的供款穩定性，讓你毋須理會市場利率的起伏。更重要的是，申請定息按揭通常可以豁免壓力測試，對於部分入息僅僅足夠通過供款與入息比率（DSR）的申請人而言，這無疑是一個相當大的優勢。不過，定息期的利率一般會比當時的H按或P按稍高，而定息期結束後，計劃通常會自動轉為浮息按揭。
按揭保險計劃（高成數按揭）
按揭保險計劃並非一種利率計劃，而是一項讓你申請高成數樓宇貸款的工具。根據金管局規定，銀行一般只能為樓價1,000萬以下的物業批出最高六成按揭。如果你希望申請更高成數的按揭（例如八成或九成），就需要經由香港按證保險有限公司（HKMCI）申請按揭保險。
簡單來說，你是為貸款額超出銀行規定上限的部分購買一份保險，以保障銀行的風險。當然，你需要為此支付保費，保費可以一筆過繳清，也可以加借並分攤在按揭貸款中。申請了高成數按揭後，你仍然需要從H按、P按或定息計劃中，選擇一種作為你的按揭利率方案。想預算相關開支，可以使用樓宇貸款計算器作初步估算。
按揭申請詳細流程
了解申請樓宇貸款的完整流程，有助你更順利地取得心儀的樓宇貸款利率。整個過程其實像一個清晰的路線圖，只要跟著步驟走，便能一步步完成置業這件人生大事。以下將申請過程拆解為四個主要步驟，讓你對整個樓宇貸款申請有更全面的掌握。
第一步：初步評估與準備文件
在正式向銀行提交申請前，最重要的一步是做好初步評估和文件準備。你可以先利用網上的樓宇貸款計算機，根據心儀物業的價格和自己的入息，初步計算可負擔的貸款額和每月供款，讓自己心中有數。充分的準備可以大大加快後續的審批進度，這也是申請樓宇貸款須知的重要一環。
所需個人身份證明
首先，你需要準備有效的個人身份證明文件。對於香港居民而言，這主要是指香港永久性居民身份證的副本。部分銀行也可能要求你提供住址證明，例如近三個月內的水電煤費單或銀行月結單。
入息證明文件（糧單、稅單）
其次是入息證明文件，這是銀行用來評估你還款能力的關鍵。一般受薪人士需要提供最近三至六個月的糧單、最新的稅務局評稅通知書（稅單），以及顯示薪金入帳的銀行戶口月結單。如果你是自僱人士或收入不固定，銀行則可能要求你提供更長時間的銀行紀錄、公司財務報表或相關專業資格證明。
臨時買賣合約
假如你是購入一手或二手物業，臨時買賣合約是不可或缺的文件。這份合約清楚列明了成交價、物業地址及買賣雙方的資料，是銀行處理按揭申請的基礎文件，證明了交易的真實性。
第二步：選擇銀行及按揭計劃
當文件準備齊全後，便可以開始比較不同銀行的樓宇貸款計劃。除了比較各銀行的H按和P按利率，你還應該留意現金回贈、罰息期長短、以及有沒有提供高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）等優惠條款。綜合比較所有因素，才能選出最適合自己的方案。
第三步：遞交申請及物業估價
選定了銀行和按揭計劃，就可以連同所有準備好的文件，正式遞交申請表。銀行收到申請後，會委託估價行對你打算購入的物業進行專業估價。這個估價結果非常重要，因為它會直接影響銀行最終批出的貸款金額。
第四步：銀行審批與簽署貸款合約
這是整個申請的最後階段。銀行會全面審核你的財務狀況，包括信貸報告（TU）、計算你的供款與入息比率（DSR）是否符合要求。審批成功後，銀行會發出一封正式的「貸款確認信」（Offer Letter），列明所有貸款條款。收到信件後，你就可以交給你的代表律師，安排時間簽署正式的貸款合約及相關法律文件，順利完成整個樓宇貸款申請。
影響按揭審批的關鍵因素
要成功申請到心儀的樓宇貸款利率，除了比較不同銀行的計劃，銀行如何看待你的申請亦同樣重要。在審批樓宇貸款時，銀行會從多個方面評估風險，以決定是否批出貸款，以及最終的利率和條款。了解這些關鍵因素，是申請按揭的樓宇貸款須知中非常重要的一環。
信貸評級（TU）的角色
首先，你的信貸評級（TU）報告，就好像一份個人財務的成績表。銀行會透過環聯（TransUnion）查閱你的信貸紀錄，當中詳細列出了你的信用卡、私人貸款等還款情況。一份評級良好（例如A級）的報告，向銀行證明你是個有責任感的借款人，這不但會增加批核的成功率，更有機會爭取到更佳的按揭條件。相反，如果評級不理想，銀行便會視之為高風險申請，可能會要求你支付更高的利息，甚至直接拒絕你的申請。因此，準時償還所有款項，是維持良好信貸紀錄的基礎。
申請人職業及入息穩定性
其次，銀行的核心考慮點是你是否有能力在未來二、三十年持續穩定地還款。因此，申請人的職業和入息穩定性是審批的重中之重。如果你是公務員、醫生、律師或大型企業的受薪僱員，由於收入穩定且可預測，銀行通常會更有信心。對於收入非固定的人士，例如從事銷售行業以佣金為主要收入，或是自僱人士，銀行審批時會相對審慎。這不代表無法申請樓宇貸款，但你需要準備更充足的文件，例如過去幾年的稅單和公司財務報表，來證明你有持續且穩定的收入來源，足以應付每月的供款。
樓宇類型與樓齡
最後，你所購買的物業本身也是銀行的評估對象。因為這層樓宇是貸款的抵押品，銀行必須確保其價值和市場流通性。一般而言，大型私人屋苑的單位最受銀行歡迎，因為成交量多，估價準確，轉售亦相對容易。相反，一些特殊類型的物業，例如村屋、唐樓或舊式單幢樓，銀行在審批按揭時會比較保守。另外，樓齡也是一個關鍵。銀行普遍會用「75減」或「80減」樓齡來計算最長還款期。舉例來說，若樓齡已達55年，銀行可能只會批出20年的還款期（75-55年）。還款期縮短，意味著每月供款額增加，這會直接影響你是否能通過供款與入息比率的要求。你可以利用樓宇貸款計算機，輸入不同的還款年期，看看對每月供款的實際影響。
按揭相關費用及開支一覽
計算買樓開支時，除了首期和每月供款，還有一些一次性的費用需要準備。在比較各銀行的樓宇貸款利率時，將這些開支納入預算，是整個置業規劃中相當重要的一環，也是申請樓宇貸款須知的第一步。這樣才能更準確地掌握總支出，避免臨時手足無措。
銀行手續費
申請樓宇貸款時，銀行可能會收取一些手續費。最常見的是按揭申請手續費和物業估價費。不過，現在市場競爭激烈，許多銀行為了吸引客戶，通常會豁免這些費用。所以，在遞交申請前，最好直接向銀行職員查詢清楚，了解哪些費用可以豁免，將所有細節問明白。
律師費
買賣物業和申請按揭，都需要經由律師處理繁複的法律文件，所以律師費是無法避免的開支。律師會負責草擬及審核買賣合約、處理樓契、以及到田土廳辦理註冊手續，確保整個交易合法妥當。一般來說，律師費會包含律師的專業服務費以及各種雜費，例如查冊費、註冊費等。費用視乎物業價格和交易的複雜程度而定，市場上一般由數千元至萬多元不等。
這裡有一個貼士給你，選擇律師樓時，記得要確認它是否在你選用銀行的「認可名單 (on panel)」上。如果不是，銀行會要求你額外聘請一間在名單上的律師樓處理按揭文件，這樣便會產生額外的費用，增加你的開支。
印花稅
印花稅是置業開支中最大的一筆。這是政府根據物業買賣合約的價值所徵收的稅項，由買家支付。自政府「撤辣」後，現在大部分買家只需要繳付「從價印花稅（第2標準稅率）」。稅率按樓價以累進式計算，樓價越高，稅率也越高。
印花稅的計算比較複雜，你可以使用網上的印花稅計算機，或者一些包含印花稅功能的樓宇貸款計算器，輸入你的物業價格，就能馬上得出準確的應繳稅款。預先計算好這筆費用，對你的財務預算規劃非常有幫助。
常見問題 (FAQ)
在比較不同銀行的樓宇貸款利率時，申請人往往會遇到一些常見的疑問。以下我們整理了幾個關於樓宇貸款的熱門問題，助你釐清概念，讓你更了解整個樓宇貸款須知。
轉按和加按有什麼分別？
轉按和加按是兩種常見的樓宇貸款操作，但目的和做法完全不同。
轉按（Refinancing）是指將現有的按揭貸款，由原來的銀行（A銀行）轉移到另一間能提供更優惠條款的銀行（B銀行）。主要目的是為了追求更低的利率、獲取現金回贈，從而減輕供款壓力或賺取回贈優惠。
加按（Top-up Loan / Further Charge）則是在原有按揭銀行的基礎上，利用物業已經升值的空間，向同一間銀行申請額外的貸款套現。原有的按揭計劃會繼續，只是總貸款額增加了。
簡單來說，轉按是「轉會」，為了更好的待遇；加按是「增值」，在同一間銀行提取更多資金。
「呼吸Plan」有何潛在風險？
「呼吸Plan」是部分發展商為新盤買家提供的按揭計劃，特點是初期（例如首兩至三年）的利息極低，而且申請時的入息審查相對寬鬆，讓買家感覺「有呼吸般輕鬆」就能上會。
不過，這個計劃存在顯著的潛在風險。第一，低息期結束後，利率會大幅抽升至遠高於市場的水平，屆時每月供款額可能倍增，對業主的財政造成巨大壓力。
第二，業主的原意是在低息期完結前轉按至銀行。但是，如果樓價下跌，物業的估價不足，銀行批出的貸款額便可能無法完全覆蓋發展商的貸款，業主需要自己填補差額。同時，如果業主的入息未能通過銀行的壓力測試，轉按申請同樣會被拒絕，最終只能繼續承擔發展商的高息貸款。在考慮這類計劃前，建議先用樓宇貸款計算機模擬一下低息期後的高昂供款，評估自己是否能夠承擔。
非固定收入人士如何申請按揭？
對於自由工作者、以佣金為主要收入的銷售人員或自僱人士等非固定收入人士，申請樓宇貸款的關鍵在於證明收入的穩定性。
銀行一般會要求提供更長時間的證明文件，例如過去最少六個月的銀行戶口紀錄，以顯示有穩定及持續的收入存入。同時，過去一至兩年的稅單（薪俸稅或利得稅稅單）是相當有力的證明文件。
銀行會根據這些文件計算出一個平均月入，有時或會將此平均收入打一個折扣（例如八折或九折）作最終審批。因此，保持清晰的入賬紀錄和準時報稅，對成功申請按揭至關重要。一個良好的信貸評級（TU）亦是不可或缺的條件。