置業是人生重要的里程碑，但申請按揭（俗稱「上會」）的過程繁複，由評估自身負擔能力、計算首期印花稅，到比較不同銀行的利率及優惠，每個環節都充滿細節，稍一不慎或會打亂置業大計。本篇「買樓按揭天書」正是為此而生，旨在為您提供一站式的置業上會全攻略。我們將由淺入深，從【準備篇】的財務評估，到【實戰篇】詳解由睇樓到收樓的8大關鍵流程，再深入剖析最新的按揭保險計劃、H按與P按的選擇，助您在每個決策點上都胸有成竹。不論您是首次置業的新手，還是希望溫故知新的換樓客，這份攻略都將成為您最可靠的指南。
【準備篇】踏出第一步：全面評估您的置業負擔能力
談及買樓按揭，第一步並不是馬上看樓盤，而是先清晰地評估自己的財務狀況。這一步做得好，整個置業路程自然會更順暢。全面了解自己的負擔能力，才能定下一個切實可行的預算，為接下來的買樓按揭流程打好基礎。
計算置業總開支：首期、印花稅及各項雜費預算
置業的總開支遠不止樓價本身，還包括一系列您必須預留的費用。準確計算這些開支，是制定預算的重要一環。
首期資金：按不同按揭成數計算所需金額
首期是置業開支中最大的一筆。它的金額由樓價和您的買樓按揭成數決定。例如，一個價值800萬港元的物業，如果申請七成按揭，您就需要準備三成，即240萬港元的首期資金。按揭成數越高，您需要準備的首期就越少。
從價印花稅 (AVD)：按最新稅率自動計算
從價印花稅是根據物業價格而定的一項政府稅項，是置業的重要成本。稅率採用累進制，樓價越高，稅率也越高。在簽署正式買賣合約後，一般需要透過律師樓繳交。您可以參考稅務局最新的稅率表，進行準確的買樓按揭計算。
律師費及雜費：處理法律文件的基本開支估算
物業買賣涉及複雜的法律文件和業權查核，必須委託律師處理。律師費會因應物業的類型和成交價而有所不同，一般由數千至數萬港元不等。此外，還可能涉及查冊費、註冊費等雜項開支，最好一併納入預算。
地產代理佣金：樓價1%的常規預算
若您是透過地產代理覓得心儀物業，成交後便需要支付佣金。市場常規做法是買賣雙方各付樓價的1%作為佣金。這筆費用雖然看似不多，但在總開支中也佔一定比例，需要提前預算。
深入了解貸款能力：供款與入息比率 (DSR) 詳解
計算好前期開支後，下一步就要了解銀行會如何評估您的貸款能力。這直接影響您最終能獲批的貸款額。
什麼是供款與入息比率 (DSR)？金管局50%上限的核心要求
供款與入息比率（Debt-to-Service Ratio, DSR）是銀行審批按揭的核心指標。根據香港金融管理局（金管局）的指引，所有按揭申請人的每月總供款額，不能超過其每月總入息的50%。換言之，如果您每月收入為6萬港元，您所有債務的每月還款額總和便不能超過3萬港元。
如何計算每月入息？固定與非固定收入的計算方式
對於固定月薪的受薪人士，銀行一般會直接以您的薪金計算入息。但如果您是佣金、花紅等非固定收入人士，銀行通常會要求您提供較長時間（例如6至12個月）的入息證明，然後計算平均數，並可能在計算時打上一定折扣。
影響按揭審批的其他債務（私人貸款、信用卡結欠等）
在計算DSR時，銀行會將您所有的債務計算在內。這包括私人貸款、汽車貸款、稅務貸款，甚至是信用卡的每月最低還款額。這些現有債務會佔用您的供款能力，從而降低您可以申請的買樓按揭貸款額。
壓力測試：了解已暫停的機制及其歷史意義
壓力測試是金管局過去的一項監管要求，目的在於確保借款人在買樓按揭利率上升後，仍有足夠能力還款。雖然此機制已於2025年2月底暫停，但了解它的歷史意義有助我們理解銀行對風險管理的重視。它提醒我們，在考慮供款能力時，應預留一定的緩衝空間，以應對未來利率可能出現的波動。
申請按揭預先批核：提前鎖定您的置業預算
在正式出價前，您可以採取一個主動的步驟，讓自己的置業預算更具確定性。
什麼是按揭預先批核服務？
按揭預先批核是銀行提供的一項免費服務。您可以在簽訂臨時買賣合約前，向銀行提交您的入息及財務資料，銀行會對您的貸款能力進行初步評估，並告知您一個可獲批的貸款額、年期及買樓按揭利率的大約範圍。
預先批核的好處：置業預算更清晰，出價更具信心
獲得預先批核的最大好處，是讓您對自己的借貸能力心中有數。這樣一來，您便可以更有信心地尋找符合預算的樓盤，並在遇到心儀單位時果斷出價，避免因不確定按揭能否獲批而錯失良機。
批核結果有效期（一般為90日）及注意事項
預先批核的結果通常有效期為90日。需要留意的是，這並非最終的貸款承諾。當您找到物業並正式申請按揭時，銀行仍會為物業進行正式估價，並在您的財務狀況沒有重大改變的前提下，才會作出最終的批核決定。
【實戰篇】由零到成交：詳解8大買樓按揭流程
掌握了財務預算後，就正式進入買樓按揭的實戰階段。整個買樓按揭流程環環相扣，從睇樓出價到最終收樓，每個步驟都有其關鍵之處。以下我們將整個過程拆解為八大步驟，助您清晰地規劃置業之路。
步驟一：物業估價與出價
為何簽約前必須進行網上物業估價？
在您遇到心儀物業並準備出價前，第一件要做的事，就是對物業進行網上估價。這一步至關重要，因為銀行批出的最終按揭貸款額，是根據物業的成交價或銀行估價，兩者取其低者作準。假如您未經估價便簽約，之後才發現銀行估價遠低於成交價，您的買樓按揭成數計算基礎便會隨之降低，意味著您需要動用更多首期資金去填補差額，這可能會打亂您的整個財務部署。現時各大銀行網站都提供免費的即時網上估價服務，操作簡單，只需輸入屋苑名稱及單位資料即可，是簽約前一個不可或缺的風險管理步驟。
估價不足的風險：當銀行估價低於成交價的應對策略
若不幸出現估價不足的情況，可以有幾種應對策略。首先，最直接的方法是籌集額外資金以支付首期差額。其次，您可以嘗試向多間銀行申請估價，因為不同銀行對物業的估價標準可能略有差異，或許能找到估價更貼近成交價的銀行。再者，您可以嘗試與賣方重新磋商價格，以銀行估價作為理據，看看對方是否願意下調售價。最後，假如差額實在太大而無法負擔，在簽訂臨時買賣合約時，可以考慮加入條款，列明若銀行估價低於某個水平，買方有權取消交易及取回訂金，以保障自己。
步驟二：簽訂臨時買賣合約
支付「細訂」（臨時訂金）：一般為樓價3%至5%
當您與賣方就樓價達成共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。簽署臨約時，買方需要支付第一筆訂金，俗稱為「細訂」或臨時訂金。這筆訂金的金額通常是物業成交價的3%至5%，具體比例由買賣雙方協商決定。
臨時合約的法律約束力及關鍵條款
切勿小看這份「臨時」合約，它具有正式的法律約束力。一旦簽署，任何一方違約都需要作出賠償。合約上會清晰列明多項關鍵條款，包括物業地址、成交價、臨時訂金金額、簽署正式買賣合約的日期（通常在簽署臨約後14天內）、正式成交日期、以及雙方違約的後果（例如「撻訂」後訂金將被沒收）。
步驟三：委託律師及準備申請文件
按揭申請所需文件清單 (Checklist)
簽署臨時合約後，便要立即委託律師處理法律文件，並著手準備申請買樓按揭所需的文件。雖然各銀行要求可能稍有不同，但一般所需文件包括：
* 身份證明文件（香港身份證）
* 住址證明（例如最近三個月的公共事業賬單或銀行月結單）
* 臨時買賣合約
* 入息證明：
* 固定受薪人士：最近三個月的糧單、稅務局的評稅通知書、顯示薪金入賬的銀行月結單及強積金結單。
* 非固定收入或自僱人士：可能需要提供更長時間（如六個月）的入息證明、公司財務報表及商業登記證等。
為何必須選擇銀行認可名單 (On-list) 上的律師行？
在選擇律師行時，有一點非常重要：必須確保該律師行在您打算申請按揭的銀行的認可名單 (On-list) 之上。原因是，在按揭交易中，律師需要同時代表您（買方）及銀行。如果您的律師行不在銀行的名單上，銀行就需要另聘自己的代表律師，而這筆額外的律師費通常需要由您承擔，變相增加了交易成本。
遞交按揭申請的最佳時機（二手樓、一手樓、居屋）
遞交按揭申請的時機，視乎物業類型而定。對於二手樓，由於成交期較短（通常為兩至三個月），一般在簽署臨時買賣合約後就可以立即向銀行提交申請。至於一手樓（樓花），則視乎發展商提供的付款計劃，若選用「建築期付款」，通常在物業臨近落成收樓前約三至六個月才需要申請。而居屋的申請流程則需配合房屋署的指引，通常在攪珠揀樓後，簽署買賣協議時便可開始申請按揭。
步驟四：簽署正式買賣合約及支付「大訂」
支付訂金餘額，總訂金一般為樓價10%
在簽署臨時合約後約14天內，買賣雙方的律師會準備好正式買賣合約。簽署這份正式合約時，您需要支付訂金的餘額，即「大訂」。連同之前已支付的「細訂」，總訂金金額一般為樓價的10%。這筆款項會經由您的律師，交給賣方的律師處理。
透過律師樓繳交從價印花稅
除了支付「大訂」，在簽署正式買賣合約後的30天內，您還需要繳交從價印花稅 (AVD)。這項稅款會由您的代表律師協助計算及代為向稅務局繳交，是置業開支中的一個重要部分。
步驟五：銀行審批及簽署貸款確認書
銀行按揭審批流程及所需時間
當您提交所有文件後，銀行便會正式展開審批程序。銀行會審核您的信貸報告、核實入息證明、並為物業進行正式的估價。整個審批過程所需時間因個案複雜程度及銀行處理效率而異，一般由兩星期至一個月不等。在此期間，保持電話暢通，以便銀行職員隨時與您聯絡，補交所需文件。
獲發貸款批核信 (Offer Letter) 及考慮期
按揭申請成功獲批後，銀行會向您發出一封正式的貸款確認書或批核信 (Offer Letter)。信中會詳細列出所有貸款條款，包括最終批核的貸款額、買樓按揭利率、還款年期及買樓按揭利息計算方式等。您需要仔細閱讀所有條款，確認無誤後在指定限期內簽署回覆。一般銀行會給予約兩星期的考慮期。
步驟六：強制性購買火險
火險（樓宇結構保險）是按揭獲批的必要條件
火險，又稱為樓宇結構保險，是銀行批出按揭貸款的其中一個必要條件。這份保險的作用是保障物業的結構（如牆身、天花、地板）因火災、颱風等意外而造成的損毀。銀行要求購買火險，是為了保障其作為抵押品的資產價值。
集體火險（統保）與自行投保的分別
大部分大型屋苑的管理公司，都會為整個屋苑統一購買集體火險（統保）。在這種情況下，您只需向管理處索取保單副本並提交給銀行即可。如果物業（例如單幢式樓宇或村屋）沒有集體火險，您就需要自行向保險公司投保，然後將保單交給銀行。
步驟七：簽署樓契及按揭契
經由律師完成物業業權轉讓（簽署樓契）
在正式成交日之前，您的律師會安排您簽署兩份非常重要的法律文件。第一份是樓契（Deed of Assignment），這份文件用於將物業的業權，由賣方正式轉讓到您的名下。
將物業抵押予銀行（簽署按揭契）
第二份文件是按揭契（Mortgage Deed）。簽署這份文件，代表您同意將物業的業權抵押給承造按揭的銀行，作為獲取貸款的擔保。律師會將已簽署的樓契及按揭契送交土地註冊處進行登記。
步驟八：交易完成及收樓
銀行放款予賣方，領取物業鎖匙
到了預定的正式成交日，銀行會將批出的按揭貸款餘額，直接轉賬至賣方的代表律師。賣方律師確認收妥全數樓價餘款後，您的律師便會通知您可以領取物業的鎖匙。至此，整個買賣及按揭流程便大功告成，恭喜您正式成為業主。
【政策與產品篇】精明選擇：剖析最新按揭成數、利率及優惠
要順利完成買樓按揭，除了熟悉整個買樓按揭流程，了解市場上不同的按揭產品亦是關鍵一環。想找到最適合自己的方案，就要從最新的按揭成數、買樓按揭利率計劃及各種銀行優惠入手，仔細比較，才能作出最精明的決定。
按揭保險計劃 (MIP)：實現高成數按揭的關鍵
按揭保險的角色：為何能申請高達九成的按揭？
一般情況下，銀行基於風險考慮，提供的按揭成數設有上限。這時候，按揭保險計劃 (Mortgage Insurance Programme) 就扮演了重要的角色。它的原理其實很簡單，就是由香港按揭證券有限公司（HKMC）為銀行提供保險，保障銀行因借出高成數按揭而需要承受的額外風險。因為有了這層保障，銀行便能安心批出高達九成的按揭貸款。當然，申請人需要為這份保險支付保險費用，但這大大降低了置業的首期門檻，讓更多人能夠實現置業夢想。
最新樓價上限與對應最高按揭成數
政府近年放寬了按揭保險的樓價限制，讓更多物業可以申請高成數按揭。根據最新指引，不同樓價的物業對應的最高買樓按揭成數如下：
- 樓價1,000萬港元或以下：最高可申請九成按揭。
- 樓價1,000萬至1,125萬港元以下：最高可申請八至九成按揭，貸款額上限為900萬港元。
- 樓價1,125萬至1,500萬港元：最高可申請八成按揭。
- 樓價1,500萬至1,715萬港元：最高可申請七至八成按揭，貸款額上限為1,200萬港元。
在計劃置業預算時，可以根據心儀物業的樓價，參考以上標準來進行初步的買樓按揭計算。
申請九成按揭的資格：首置定義、固定受薪、物業類型等
要成功申請高達九成的按揭，申請人必須符合特定資格。首先是「首次置業」身份，它的定義並非指人生第一次買樓，而是在申請按揭時，申請人名下沒有持有任何香港的住宅物業。即使過往曾持有物業但已售出，亦符合資格。其次，申請人的收入必須是固定薪金。如果收入來源主要為佣金或花紅等非固定收入，或者屬於自僱人士，最高按揭成數通常會下調至八成。此外，高成數按揭一般只適用於已建成的現樓物業。
按揭保險費的計算方式及支付選項
按揭保險費的金額，主要根據貸款額、按揭成數及還款年期來釐定。申請人可以選擇一次過支付全期保費，或分攤到按揭貸款中一同償還。選擇一次過支付通常會獲得折扣，相對划算。這筆費用可以加進總貸款額之中，透過每月供款慢慢償還，所以申請人不需要額外準備一筆現金來支付保險費，減輕了即時的財務壓力。
H44: 高成數按揭的潛在風險：「負資產」
選擇高成數按揭雖然能解決首期不足的問題，但同時也要了解其潛在風險，其中最主要的就是「負資產」。負資產是指當樓價下跌時，物業的市場價值低於尚未償還的按揭貸款餘額。由於高成數按揭的初始貸款額非常貼近樓價，所以樓市只需輕微調整，業主便有機會陷入負資產的境況。雖然只要準時供款，負資產本身不會構成即時問題，但它會令業主在出售或轉按物業時變得非常困難。
H按 vs P按：如何選擇最適合的按揭利率計劃？
在香港，買樓按揭利率計劃主要分為H按和P按兩種，它們直接影響到未來的買樓按揭利息支出，了解兩者的分別對於選擇最合適的方案十分重要。
H按（銀行同業拆息按揭）：波動性與鎖息上限 (Cap Rate) 的平衡
H按的利率是以「銀行同業拆息 (HIBOR)」作為基準，再加上銀行指定的百分點（例如 H+1.3%）。HIBOR的波動性較大，會受市場資金流向影響而每日變動，所以H按的供款額會比較浮動。不過，H按計劃的最大優點是設有「鎖息上限 (Cap Rate)」。這個上限通常與P按利率掛鈎，當HIBOR大幅抽升時，實際按揭利率會被鎖定在不高於上限的水平，為供款人提供了一定的保障，在利率波動與供款穩定之間取得一個平衡。
P按（最優惠利率按揭）：利率相對穩定的選擇
P按的利率則是以「最優惠利率 (Prime Rate)」為基礎，減去銀行提供的百分點（例如 P-2.5%）。最優惠利率由各銀行自行釐定，變動頻率遠比HIBOR低，通常只會在美國聯儲局加減息等重大市場變化後才會調整。因此，選擇P按的最大好處是利率相對穩定，每月供款額的變動不大，讓業主更容易規劃個人財務。
根據收入穩定性及風險承受能力作出精明抉擇
選擇H按還是P按，很大程度取決於個人的財務狀況和風險承受能力。如果你的收入穩定，而且能夠接受供款額有一定程度的浮動，希望在低息環境下節省更多利息支出，H按會是一個不錯的選擇。相反，如果你偏好穩定，希望每月供款額清晰可預算，或者財務狀況比較緊絀，P按的穩定性就更適合你。近年市場普遍處於加息週期，很多時候H按的利率都觸及了鎖息上限，使其與P按的實際利率相差無幾，所以比較時亦應留意銀行提供的息率優惠及回贈細節。
增值優惠大比拼：現金回贈與存款掛鈎戶口
除了比較按揭利率，銀行提供的各項增值優惠亦是考慮因素之一。最常見的就是現金回贈和存款掛鈎戶口，善用這些優惠能為你節省一筆可觀的開支。
按揭現金回贈：回贈超過貸款額1%需扣減貸款本金的規定
現金回贈是銀行為了吸引客戶而提供的直接誘因，通常以貸款額的某個百分比計算。這筆回贈金額可以直接減輕你在置業初期的開支，例如用作支付律師費或添置傢俬。不過，需要注意金管局的一項規定：如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款額的1%，整筆回贈金額都需要在計算按揭成數時，從貸款本金中扣除。這意味著你實際可借的貸款額會減少，可能需要準備更多首期資金。
存款掛鈎按揭 (Mortgage-link)：善用高息存款節省利息支出
存款掛鈎按揭戶口 (Mortgage-link) 是一個高息儲蓄戶口。它的運作方式是，戶口內某個上限（通常是按揭貸款餘額的50%）的存款，可以享有與按揭貸款利率完全相同的存款利息。這筆存款利息收入，可以直接用來抵銷部分的按揭利息支出，變相降低了你的供樓成本。如果你手頭上有一筆備用現金，又不想用作提早還款而失去流動性，存款掛鈎戶口便是一個能讓你資金更靈活，同時又能節省利息支出的理想選擇。
【進階篇】按揭管理與特殊情況
這部分會深入探討整個買樓按揭流程中一些更複雜的環節，包括文件準備的細節、罰息期的操作，以及處理特殊類型物業時需要注意的地方。掌握這些知識，可以讓你的置業之路走得更順暢。
按揭申請文件深入準備
俗語說「工欲善其事，必先利其器」，申請買樓按揭也是一樣。提前準備好齊全又正確的文件，是整個按揭流程順利的關鍵。銀行需要透過這些文件，去評估你的還款能力。文件準備得越好，審批過程就越快。
固定受薪人士：稅單、糧單、強積金 (MPF) 證明等
如果你是每月有固定薪金的受薪族，銀行需要的文件相對標準化。主要圍繞你的身份、住址和入息證明。一般需要準備：
* 香港永久性居民身份證副本。
* 最近三個月內發出的住址證明，例如水電煤費單或銀行月結單。
* 最新的稅務局評稅通知書（稅單）。
* 最近三個月的糧單，以及顯示薪金入賬的銀行戶口月結單。
* 最近一年的強制性公積金（MPF）供款結算書。
* 已簽署的臨時買賣合約。
自僱或公司業務人士：商業登記、公司財務報表、審計報告等
如果你是自僱人士或者公司經營者，銀行在審批時會更加詳細地審視你的業務狀況和收入穩定性。除了基本的個人身份和住址證明外，通常還需要：
* 有效的商業登記證（BR）及公司註冊證書（CI）。
* 公司最近六個月至一年的銀行戶口月結單，以顯示業務流水。
* 最近一至兩年經會計師審核的公司財務報告（Audited Report）。
* 公司及個人的最新利得稅和薪俸稅評稅通知書。
* 證明個人從公司支取收入的紀錄。
罰息期條款詳解
在比較不同銀行的買樓按揭計劃時，除了關心買樓按揭利率和現金回贈，罰息期也是一個絕對不能忽略的條款。
什麼是罰息期？一般為首2至3年
罰息期，英文是 Penalty Period 或 Lock-in Period。這是指在貸款提取後的指定時間內，如果你想提早償還全部或部分按揭貸款，銀行會向你收取一筆額外費用。這個期限一般是首兩年至三年。銀行設立罰息期，是為了保障它們能賺取一定的按揭利息收入，以彌補前期付出的行政成本和現金回贈。
罰息期內提早還款的收費計算方式
罰息期的收費計算方式，每間銀行都不同，但通常是按貸款額的某個百分比計算。一個常見的做法是分階段收費，例如：
* 第一年內提早還款：罰款為原貸款額的2%至3%。
* 第二年內提早還款：罰款為原貸款額的1%至2%。
* 此外，銀行通常会要求你退回當初批核按揭時所給予的全部現金回贈。
所以，在簽署貸款文件前，一定要看清楚這些條款。
考慮轉按的最佳時機
了解罰息期，最大的作用就是幫助你規劃何時是轉按（Refinance）的最佳時機。當市場上的買樓按揭利率下降，或者有其他銀行提供更吸引的現金回贈時，轉按就能幫你節省利息開支。最佳的行動時間點，就是在你現有按揭罰息期完結前的兩至三個月。你可以開始向其他銀行查詢和申請，待罰息期一過，便能無縫銜接，享受新的優惠，同時又避免了支付罰息。
特殊物業的按揭注意事項
不是所有物業的按揭申請都一樣簡單。某些特殊類型的物業，銀行會用更審慎的標準去評估，這直接影響買樓按揭成數和審批難度。
村屋按揭：成數上限及樓齡限制
村屋的按揭申請，比一般私人屋苑複雜。首先，銀行對村屋的估價比較保守。其次，即使有按揭保險，最高按揭成數一般也只能達到八成半。銀行對樓齡亦有更嚴格的限制，普遍會要求「樓齡 + 還款期」的總和不能超過55年，這會縮短你的還款年期。另外，村屋涉及的路權、僭建物等問題，都是銀行審批時的重點考慮因素。
唐樓、未補地價居屋及其他類型物業的按揭考慮
- 唐樓： 與村屋相似，唐樓的樓齡和物業質素是銀行最大的考慮。高樓齡的唐樓（例如超過50年）可能很難獲批按揭，就算獲批，估價、成數和還款年期都會大打折扣。
- 未補地價居屋： 由於有政府作為擔保人，未補地價的居屋按揭申請相對簡單，甚至不需要通過壓力測試。不過，買家只能向指定的銀行申請，而且按揭成數和年期會受政府的擔保期所限。
- 其他類型： 至於工廈、商舖或車位等非住宅物業，其按揭成數上限、利率計算和審批標準，都與住宅物業完全不同，通常會更加嚴謹。
【新手必讀】買樓按揭常見問題 (FAQ)
如果物業估價不足，我應該怎麼辦？
物業估價不足，是指銀行對物業的估價低於您的成交價。在申請買樓按揭時，銀行會以估價或成交價之中的較低者，去計算最終的貸款金額。所以，一旦出現估價不足的情況，銀行批出的貸款額就會減少。您就需要準備更多首期資金去填補當中的差額。
面對這個情況，您有幾個處理方法。首先，您可以嘗試與賣方重新商討成交價。不過，這個做法的成功機會通常不大。其次，您可以向其他銀行查詢估價。因為不同銀行的估價結果可能有些微出入。最後，最直接的方法就是您需要設法籌集額外資金，去填補首期的差額。這也提醒了我們，在簽署臨時買賣合約前，先為心儀物業進行網上估價，是十分重要的一步。
換樓人士是否符合「首次置業」資格以申請高成數按揭？
這個問題的答案是可以的，換樓人士同樣有機會符合「首次置業」的資格。申請高成數按揭保險計劃的關鍵，並非在於您人生中是否第一次買樓，而是在於您遞交新物業的按揭申請時，是否持有任何香港的住宅物業。
所以，如果您打算換樓，並且希望申請較高的買樓按揭成數，您就需要採用「先賣後買」的策略。您必須確保在簽署新物業的正式買賣合約，並且申請按揭之前，已經完成舊有物業的出售程序，即是舊物業已經正式轉名給新買家。這樣，您在法律上就恢復了「無持有任何住宅物業」的身份，自然就符合首次置業的資格。
我可以申請的最長按揭還款年期是多少？
一般來說，香港的買樓按揭，最長的還款年期是30年。不過，銀行最終批核的年期，並非人人都可以達到30年。銀行會根據兩個主要因素去決定，並且會以計算結果較短者為準。
第一個因素是借款人的年齡。大部分銀行會用「75減申請人年齡」這個準則去計算（申請按揭保險）。例如您今年48歲，最長的還款年期就是27年（75 – 48 = 27）。第二個因素是物業的樓齡，銀行同樣會用類似「75減物業樓齡」的公式去評估。如果物業樓齡太高，計算出來的年期可能比根據您年齡計算的更短。所以，銀行會選擇兩者之中較短的年期，作為最終的批核結果。
購買樓花申請按揭的流程有何不同？
購買樓花申請按揭的流程，最大的分別在於您選擇的付款計劃。發展商通常提供「建築期付款」和「即供付款」兩種方式，而這會直接影響整個買樓按揭流程。
選擇「建築期付款」，您只需要在簽約時支付部分訂金。然後等到物業臨近落成收樓前，才需要正式申請按揭，並且支付樓價的餘額。這個方案的好處是，申請按揭時物業已經是現樓，所以您可以申請按揭保險計劃，爭取較高的買樓按揭成數。
相反，「即供付款」是指您在簽約後很短時間內，就需要申請按揭並且開始供款，但當時物業還在興建中。因為銀行無法為未建成的物業承造高成數按揭，所以一般最高只能批出較低的成數。發展商通常會為這個付款計劃提供樓價折扣，去彌補買家在融資上的限制。