【借款人擔保人分別】做錯決定影響一生？專家拆解8大關鍵責任、按揭影響及「甩擔保」終極攻略

為家人親友置業作嫁衣裳，簽名成為「擔保人」，原以為只是信貸記錄良好的體現，誰知卻可能埋下影響一生的財務炸彈？不少人輕視了擔保人的法律責任，將其與借款人、按揭人混為一談，結果到自己申請高成數按揭時，才驚覺即使月入豐厚，亦因這「隱形負債」而被銀行拒之門外。本文將由專家為你徹底拆解借款人與擔保人的8大關鍵分別，深入剖析擔保人身份如何影響你的按揭成數、壓力測試及信貸評級，並提供「甩擔保」的終極攻略，助你保障個人財務未來，避免因一時好心而做錯影響一生的決定。

借款人、擔保人、按揭人有何分別？從定義到真實案例

講到申請按揭，很多人最想弄清楚的，就是借款人擔保人分別。但其實在整個過程中，還涉及另一個關鍵角色——按揭人。這三個身份的責任與影響截然不同，釐清他們的角色，是成功申請按揭的第一步，也是保障自己未來財務規劃的關鍵。

真實案例：為何月入$6萬仍因「擔保人」身份被拒高成數按揭？

先分享一個真實個案。陳小姐月入$6萬，財務狀況良好，數年前曾為家人置業擔任擔保人。最近她計劃購入一個價值$600萬的單位自住，並打算申請高成數按揭。她滿以為自己的收入足以應付，但銀行初步回覆卻表示，最高只能批出五成按揭，令她的首期預算大失。

明明家人一直準時供款，為何銀行會將這筆「隱形債務」計算在陳小姐頭上？這正正揭示了擔保人身份的深遠影響，我們將在下文詳細拆解。

快速比較：一圖看清借款人、擔保人、按揭人責任與影響

核心角色剖析：三者在法律與銀行審批中的定義

看完快速比較後，我們來深入了解一下這三個角色在法律和銀行實際操作中的具體定義，你會更明白銀行是如何評估你的申請。

借款人 (Borrower)：法律上的主要還款責任人

借款人就是向銀行申請貸款，並在法律文件上簽名承諾還款的人。銀行審批按揭時，會主力審查借款人的收入、信貸紀錄及還款能力。簡單來說，他是整筆貸款的第一負責人。

擔保人 (Guarantor)：借款人違約時的後備還款人

當借款人的收入不足以通過銀行的壓力測試，或者其收入不穩定時，銀行就會要求加入擔保人。擔保人的角色並非只是名義上的支持。一旦借款人斷供，銀行有權直接向擔保人追討所有欠款，其法律責任與擔保人借款人是完全一樣的。

按揭人 (Mortgagor)：提供物業作抵押的擁有人

按揭人就是物業的擁有人，也就是業主。他們的角色是同意將自己擁有的物業作為這筆貸款的抵押品。如果物業是聯名持有，所有聯名業主都必須共同成為按揭人，缺一不可。

身份的代價：擔保人如何影響未來按揭成數及信貸評級

要清楚理解借款人擔保人分別，除了知道兩者的基本責任，更關鍵是明白擔保人這個身份，會為自己未來的財務規劃帶來怎樣的深遠影響。很多人可能未曾意識到，簽署擔保文件的一刻，等同為自己的信貸紀錄加上一筆「隱形負債」，這筆負債會直接影響你日後申請任何類型貸款的能力，尤其是置業按揭的成數及壓力測試標準。

擔保人的「隱形負債」：為何銀行視擔保為實際債務？

許多人會有個疑問：既然借款人一直準時供款，我從未實際支付過一分一毫，為何銀行仍將我的擔保視為一筆真實的負債？關鍵在於銀行的風險評估角度。擔保的法律本質，就是在借款人無法償還債務時，由擔保人無條件承擔。因此，從銀行的角度，必須為最壞的情況作準備。在審批你的新貸款申請時，銀行會將你所擔保的整筆按揭，全數視為你已經背負的實際債務來計算你的總負債。即使有證明顯示該筆款項一直由他人負責，基於金管局的監管指引與風險管理原則，這筆「隱形負債」依然會被計算在內。

擔保即觸發「第二套房按揭」：按揭成數及壓力測試如何收緊？

當銀行將你的擔保視為實際債務後，最直接的影響，就是觸發了金融管理局對於持有未供滿按揭人士的規定。即使你名下沒有任何物業，但因為你已為另一宗按揭作擔保，當你為自己置業申請按揭時，銀行便會將你的申請視為「第二套房按揭」處理。這意味著你的按揭成數上限、供款與入息比率（DSR），以及壓力測試的標準都會全面收緊。

按揭成數上限如何下調？

根據現行指引，作為擔保人後再申請按揭，按揭成數上限一般會下調至少一成。具體而言：
* 樓價1,000萬港元以下物業：原本最高的按揭成數為六成（貸款上限500萬），將會下調至五成（貸款上限400萬）。
* 樓價1,000萬港元或以上物業：原本最高的按揭成數為五成，將會下調至四成。
這個差額往往達到數十萬甚至過百萬元，直接影響你的首期預算，可能令原本的上車計劃需要重新部署。

供款與入息比率(DSR)及壓力測試上限如何收緊？

除了首期需要增加，每月的還款能力要求亦變得更嚴格。
* 供款與入息比率 (DSR)：即每月總供款額佔入息的比例。一般申請人的上限為50%，但作為擔保人後，此上限會收緊至40%。
* 壓力測試：即在假設利率上升後，每月供款額佔入息的比例。一般申請人的上限為60%，作為擔保人後則會收緊至50%。
換言之，你需要有更高的收入，才能借到相同的貸款額，這大大提高了成功申請按揭的門檻。

長遠財務影響：未來置業、創業或私人貸款的隱形枷鎖

擔保人身份的影響，遠不止於下一次的置業按揭。這份責任會成為一個長遠的財務枷鎖。你未來的置業階梯可能因此變得更難攀登，任何換樓或投資物業的計劃都會受到制肘。當你計劃創業需要申請商業貸款時，銀行同樣會將這筆擔保負債計算在內，影響你的融資能力。即使是申請較大額的私人貸款或稅務貸款，信貸機構亦會考慮這項潛在負債，或會影響最終批核的利率及金額。因此，在簽字成為擔保人借款人之前，必須全面評估這份責任對自己長遠財務規劃的深遠影響。

【專家財技】善用角色身份，解決按揭難題與「甩擔保」全攻略

了解借款人擔保人分別之後，當您或您的家人不幸因為擔保人身份而影響置業大計時，其實可以運用一些財務技巧解困。透過靈活調配按揭申請中的角色，或者把握適當時機「甩擔保」，便能夠化解眼前的按揭難題，為未來的財務規劃重新鋪路。

財技一：身份拆分策略，避開擔保人身份限制

當擔保人身份成為自己申請按揭的絆腳石時，最直接的解決方法，就是運用「身份拆分」策略。這個財技的核心，是將「物業擁有人（按揭人）」與「貸款責任人（借款人）」的身份清晰分開處理，從而繞過因擔保而觸發的「第二套房按揭」嚴格審批標準。

操作步驟詳解

這個策略的操作相當直接。首先，作為新物業的買家，您在按揭申請中只擔任「按揭人」的角色，即是提供物業作為抵押品的擁有人。

然後，尋找一位信得過、而且有穩定收入及良好信貸紀錄的直系親屬（例如父母、子女或兄弟姊妹）來擔任這次按揭申請的「借款人」。

接著，銀行審批時，會主要評估這位新借款人的還款能力，計算其供款與入息比率及壓力測試。由於您只作為按揭人，您本身的個人債務（包括為家人作出的按揭擔保）便不會被納入這次新按揭的負債計算之中。

所以，這次的按揭申請就可以被視為首置按揭，從而獲得較高的按揭成數，解決首期不足的問題。

重要限制與注意事項

雖然身份拆分策略非常實用，但是它並非萬能，而且存在一些重要限制。

第一，並非所有銀行都接受業主只擔任按揭人而不做借款人的申請模式，申請前需要向不同銀行查詢確認。第二，透過這個方法申請的按揭，最高成數通常只有六成，所以無法申請按揭保險計劃以獲取更高的成數。最後，這個安排極度依賴您與借款人之間的信任，因為法律上，物業由您擁有，但債務則由親屬承擔，雙方關係與責任必須非常清晰。

財技二：「甩擔保」全攻略，如何合法解除擔保人身份？

對於許多擔保人來說，終極目標就是盡快「甩擔保」，解除自己身上的法律責任與財務枷鎖。合法解除擔保人身份，不單能重獲個人信貸能力，更能讓擔保人與借款人雙方關係回復輕鬆。要成功「甩擔保」，關鍵在於把握最佳時機，並且選擇合適的操作流程。

評估「甩擔保」的可行時機

想成功解除擔保人身份，必須確保原來的借款人現在有足夠能力獨立承擔整筆按揭。以下是幾個評估可行性的理想時機：

• 借款人收入顯著增加：這是最常見的情況。當借款人經過數年努力，薪金水平已大幅提升，足以獨自通過銀行的壓力測試時，便是申請「甩擔保」的最佳時機。
• 按揭貸款已償還大部分：隨著時間過去，按揭的未償還本金減少，每月供款額相對借款人最初的收入佔比下降，令壓力測試的要求變得較易滿足。
• 物業大幅升值：雖然不是直接因素，但物業升值令貸款的按揭成數比例（LTV）下降，銀行面對的風險降低，或會對申請持較開放態度。

經原銀行申請或轉按的操作流程

確認時機成熟後，可以透過以下兩種途徑正式申請解除擔保人身份。

第一種方法是向原按揭銀行申請。借款人需要主動聯絡銀行，提交最新的入息證明文件，例如稅單、糧單及公司信等，正式申請移除擔保人。銀行會重新評估借款人的財務狀況，獨立計算其供款能力。如果審批通過，銀行便會更新貸款協議，正式將擔保人的名字移除，擔保責任隨即解除。

第二種方法是轉按。借款人可以選擇將整筆按揭轉到另一間提供更優惠利率或現金回贈的銀行。在申請轉按時，借款人只需以個人名義提交申請，不加入任何擔保人。新銀行會對其進行全面的信貸評估。一旦成功批核並完成轉按手續，原銀行的按揭貸款便會被全數清還，原有的擔保人與借款人關係亦會隨之自動解除。

借款人與擔保人常見問題 (FAQ)

釐清了基本的借款人擔保人分別之後，在實際應用層面，大家通常會遇到更多具體疑問。以下我們整理了一些最常見的問題，助你作出更明智的決定。

只做按揭人，不做借款人，會影響日後買樓嗎？

會的，而且影響相當直接。即使你只以業主身份擔任「按揭人」而並非「借款人」，在大部分銀行的審批準則中，這項按揭仍然會被視為你的負債。因為你的物業正作為抵押品，你依然承擔著潛在的財務風險。

因此，當你日後為自己購入另一層樓而申請按揭時，銀行很可能會將此宗按揭納入計算，導致你的按揭成數上限需要下調，同時供款與入息比率及壓力測試的要求亦會變得更嚴格。雖然有極少數銀行或金融機構可能採取較寬鬆的處理手法，但最穩妥的做法是假設這會影響你未來的借貸能力。

擔保人的法律責任有多大？與「見證人」有何不同？

擔保人的法律責任極之重大，其責任與主借款人是完全相同的。一旦借款人無法償還貸款，銀行有權直接向擔保人追討所有未償還的本金、利息及相關費用，擔保人必須無條件承擔。

這與「見證人」（Witness）的角色有根本上的分別。見證人只是在法律文件上證明簽署者是本人親自簽名，對貸款合約的內容及還款責任完全無關，不需承擔任何財務後果。在考慮擔保人借款人角色時，必須清楚這一點，切勿將兩者混淆。簽署任何文件前，務必看清自己的身份是擔保人還是見證人。

如果借款人準時還款，擔保人的信貸評級會否提升？

不會。擔保人的角色在信貸報告中只會被視為一項「或有負債」（Contingent Liability），並不會因為借款人表現良好而為擔保人帶來任何信貸評分上的「獎勵」。

反之，風險卻是單向的。如果借款人有任何遲還或拖欠紀錄，這個負面紀錄會同時出現在借款人與擔保人的信貸報告之上，直接拖累擔保人的信貸評級。因此，為他人作擔保，只有潛在的負面影響，而沒有正面的信貸回報。

為家人置業，我應選擇做借款人還是擔保人？

這是一個關乎財務策略的選擇，兩者對你未來置業的影響其實非常相似。不論你成為聯名借款人還是擔保人，這筆按揭都會記錄在你的信貸報告中，日後申請新按揭時，審批標準同樣會被收緊。

選擇的關鍵在於家庭內部的財務安排和銀行的要求。如果家人的收入完全不足以通過審批，你可能需要成為「借款人」，將你的收入直接合併計算。如果家人收入只是稍為不足，銀行則可能接納你以「擔保人」身份提供額外支持。兩者在法律責任上幾乎沒有分別，主要差異在於名義上誰是主要還款人。

是否可以有多於一位借款人或擔保人？

可以的。在按揭申請中，銀行完全接納由多於一位借款人共同申請。銀行會將所有借款人的收入合併計算，以滿足供款與入息比率及壓力測試的要求，這在夫婦或家庭成員聯名買樓時十分常見。

同樣地，如果單一擔保人的收入仍不足以支持整個按揭申請，銀行亦可能允許加入第二位擔保人。總而言之，不論是借款人或擔保人，都可以透過增加人數來增強整個申請的還款能力。