居屋買賣涉及繁複的程序與獨特的轉售限制，與一般私人樓宇的交易大相逕庭，往往令首次接觸的買家或業主感到困惑。本文將為您提供一站式居屋買賣全攻略，從釐清第二市場與公開市場的分別、詳解各期居屋的轉售年期限制，到按部就班拆解由申請資格、簽約、申請按揭以至收樓的九大核心步驟。此外，文章亦會深入剖析居屋按揭的關鍵要點、全面羅列買賣過程中涉及的各項費用，並解答常見疑難，旨在助您全面掌握整個流程，無論是買方還是賣方，都能清晰規劃，順利完成交易。
居屋買賣前必讀：了解兩大市場與轉售限制
要順利完成整個居屋買賣流程，第一步並非立即尋找單位或申請文件，而是先要清楚了解居屋獨有的兩大交易市場，以及不同時期的居屋買賣限制。掌握這些基本概念，才能為之後的居屋買賣程序打好基礎。
第二市場（未補地價）vs 公開市場（已補地價）
居屋與私樓最大的分別，在於政府當年是以折扣價出售，所以轉售時便有「補地價」的考慮。這衍生出兩個截然不同的市場，決定了您的單位可以賣給誰，以及用什麼方式進行交易。
第二市場：合資格人士的內部轉讓市場
第二市場，可以理解為一個只限合資格人士參與的內部轉讓市場。在這裡進行的交易，買賣雙方都不需要向政府補回當年的樓價折扣（即補地價）。賣家是未補地價的居屋業主，而買家就必須是持有「購買資格證明書」（准買證）的綠表或白居二人士。因為買家身份受限，相關的居屋買賣手續亦有特定要求。
公開市場：補地價後的自由買賣市場
公開市場就直接得多。只要業主向房委會繳付了補地價，將當年的折扣差額歸還政府之後，單位就基本上等同私樓，可以自由在市場上放售。買家沒有任何身份限制，任何香港市民，不論是首次置業人士還是業主，都可以購買，交易程序與一般私樓買賣無異。
各期居屋轉讓限制詳解（轉售年期）
了解兩個市場之後，下一步就是掌握關乎您單位的居屋買賣限制，特別是轉售年期。房委會為了打擊短期炒賣，不同年份首次購入的居屋，其轉售規定都有很大分別。計算方法均由首次轉讓契據的日期起計。
2017年或之前購入單位的轉售限制
在2017年或之前首次購入的單位，限制最為寬鬆。由首次轉讓契據日期起計兩年後，業主就可以在第二市場，將單位轉售予合資格人士。如果想在公開市場自由出售，則需要先補地價。
2018年購入單位的轉售限制
2018年首次購入的單位，限制開始收緊。由首次轉讓契據日期起計兩年後，業主可以在第二市場按自行議定的價格，將單位轉售給合資格人士。如果想在公開市場出售，就要等到五年期滿，並且完成補地價手續。
2019年至2021年購入單位的轉售限制
這個時期的居屋買賣限制變得更加複雜，設有三層階梯。
首兩年內：業主只可以原價將單位售予房委會提名的綠表或白居二買家。
第三年至第十年：業主可以在第二市場自行定價出售。
第十年之後：才可以補地價，在公開市場自由買賣。
2022年及之後：15年禁售期限制
為了進一步落實「居屋自住」的原則，2022年及之後出售的居屋迎來了歷來最長的禁售期。
首十年內：業主只可以原價將單位轉售予房委會提名的買家。
第十年之後：才可以在第二市場自行定價出售。
至於想補地價在公開市場自由買賣，就要等足十五年。
居屋買賣詳細步驟：由申請資格到收樓【九大步驟】
要順利完成整個居屋買賣流程，其實就像跟著一張清單逐步執行任務。只要了解清楚每個居屋買賣程序，無論你是賣家還是買家，都可以更有預算。下面我們就將整個過程拆解成九大步驟，由申請第一份文件開始，一直到你拿到鑰匙為止，讓你一看就明白。
步驟一【賣方】：申請「可供出售證明書」（准賣證）
申請資格、程序、所需文件及費用
作為業主，想在居屋第二市場放售單位，第一步就是要向房屋委員會（房委會）申請「可供出售證明書」，這份文件俗稱「准賣證」。這是整個居屋買賣手續的入場券。
申請時，你需要填妥指定的申請書，連同樓契副本以及申請費用（現時為港幣$900，建議查閱房委會官網最新收費），一併交回房委會的居屋第二市場計劃小組。房委會收到申請後，會核實你是否符合資格，例如單位的轉讓限制年期是否已屆滿。
審批時間與准賣證有效期
一般來說，房委會的審批時間大約需要兩至三個星期。成功獲批後，你就會收到這份重要的「准賣證」。你要好好保管這份文件，因為它的有效期只有12個月。你必須在這一年內，為你的單位找到買家並簽署臨時買賣合約。
步驟二【買方】：申請「購買資格證明書」（准買證）
綠表及白表（白居二）申請資格與入息資產限額
輪到買家出場了。想在居屋第二市場置業，你必須是合資格的「綠表」或「白表（白居二）」人士。
綠表人士主要是指現有公屋住戶或合資格的公屋輪候冊申請者。白表人士則需要符合房委會每年公布的入息及資產限額，並且在過去一段時間內未曾擁有任何香港住宅物業。每年的限額都不同，申請前記得要查清楚。
申請流程：由攪珠、揀樓到領取「批准信」
白表人士需要透過「白居二」計劃申請。整個程序由遞交申請表開始，然後等待房委會攪珠。如果你的號碼幸運被抽中，房委會就會分批邀請你提交入息及資產證明文件作詳細審查。審查通過後，你就會收到一份「批准信」。
換領准買證手續、費用及12個月有效期
收到「批准信」後，你就可以憑信件去換領正式的「購買資格證明書」，也就是「准買證」。換領時需要繳付費用（現時為港幣$870）。這張准買證同樣有12個月的有效期，你必須在這段時間內物色心儀單位及簽訂臨約。
步驟三：物色單位、放盤定價及聘用律師
賣方：參考估價與委託地產代理
賣家拿到准賣證後，就可以正式將單位放盤。你可以先請銀行為單位免費估價，心中有個底價，然後委託熟悉區內市況的地產代理協助。一個好的代理不單可以幫你找到合適的買家，還可以在議價過程中提供專業意見。
買方：查冊、查證單位原始折扣率
買家在睇樓時，除了考慮單位間隔、景觀等因素，有兩件事非常重要。第一是透過律師或地產代理進行查冊，確保單位業權清晰。第二是查證單位的「首次出售的折扣率」。這個折扣率會直接影響將來補地價的金額，即使是同一屋苑，不同單位的折扣率也可能不同，必須查清楚。
為何買賣雙方需提早聘請律師？
與私樓買賣不同，居屋買賣程序涉及更多向房委會申請的文件，例如之後的「提名信」。所以，建議買賣雙方在簽署臨時合約前，就各自聘請代表律師。律師可以及早審視文件，確保所有居屋買賣手續符合規定，保障你的權益。
步驟四：簽署臨時買賣合約（付細訂）
臨時訂金（細訂）的支付比例
當買賣雙方就樓價達成共識後，就可以簽訂臨時買賣合約。簽署臨時合約時，買方需要支付一筆臨時訂金，俗稱「細訂」。細訂的金額通常是樓價的3%至5%，由雙方協商決定。
臨約中必須註明的關鍵條款
臨時合約是一份具有法律約束力的文件。合約上必須清楚列明物業地址、成交價、訂金金額、成交日期，以及雙方同意的各項條款，例如是否包括傢俬電器等。律師會確保合約內容完整，保障雙方。
步驟五：買方申請「提名信」
買方律師需提交的文件、費用與處理時間
簽署臨約後，下一步就是整個居屋買賣流程中獨有的關鍵環節：申請「提名信」。買方的律師會將賣方的「准賣證」正本、買方的「准買證」正本、臨時合約副本及其他所需文件，連同申請費用（現時為港幣$1,040），一併交給房委會。房委會審批後發出的「提名信」，就等於正式確認這次交易的買方資格。處理時間一般需要約一至兩個星期。
常見錯誤：未獲提名信前簽署正式合約
這裡有一個大家必須留意的重點：在未收到房委會發出的「提名信」正本前，絕對不能簽署正式買賣合約。如果偷步簽署，該合約將會被視為無效，甚至可能引致交易告吹，訂金被沒收的風險。
步驟六：簽署正式買賣合約（付大訂）
簽署時機：建議臨約後12至14天內
收到提名信後，雙方律師就會安排簽署正式買賣合約。這個步驟通常在簽署臨時合約後的12至14天內進行，讓大家有足夠時間處理文件和資金。
加付訂金（大訂）及樓價10%的計算方式
簽署正式合約時，買方需要支付「加付訂金」，俗稱「大訂」。一般來說，細訂與大訂的總金額會是樓價的10%。例如，樓價是500萬，細訂付了20萬（4%），那麼簽署正式合約時，就需要再付30萬（6%）作為大訂。
步驟七：處理樓宇按揭申請
銀行審批程序與所需文件
買方在簽署臨時合約後，其實已經可以憑合約副本向銀行申請按揭。銀行會審核你的入息證明、信貸報告等文件，以評估你的還款能力。由於居屋有政府作為擔保人，銀行審批通常較私樓寬鬆。
政府擔保下的壓力測試要求
在政府的擔保期內，居屋按揭申請人一般可以豁免進行壓力測試。這對於一些收入不穩定的準買家來說，是一個很大的優勢，讓上車變得更容易。不過，每間銀行的審批標準始終有異，最好多問幾間比較。
步驟八：簽署轉讓契據（正式成交）
於土地註冊處登記樓契
到了雙方協定的成交日，買賣雙方的律師會處理最後的文件工作，簽署樓宇「轉讓契據」（俗稱樓契）。簽署後，律師會將這份新的樓契送到土地註冊處進行登記，這代表物業的業權正式由賣方轉移給買方。
銀行放款與律師樓處理尾數、印花稅及雜費
在成交日當天，銀行會將批出的按揭貸款直接支付給賣方的律師樓。買方的律師樓則會集合買家的首期尾數和銀行貸款，一次過支付給賣方，並代為處理印花稅、律師費、註冊費等各項雜費。
步驟九：收樓、驗樓及交吉
領取鎖匙與辦理管理處手續
當所有款項交收清楚，賣方律師就會通知買方律師可以交收單位。買家通常會到律師樓領取單位的鎖匙，然後就可以到屋苑的管理處辦理住戶登記手續，例如登記住戶資料、領取住戶證等。
新業主必知「執漏黃金7日」權益
對於購買一手居屋的業主來說，收樓後有一個非常重要的權益，就是「執漏黃金7日」。你必須在收樓後的7天內，仔細檢查單位內是否有任何需要執修的地方（例如牆身裂紋、漏水等），並填寫執修報告交回。過了這7天，維修責任就可能要自己承擔了。雖然二手居屋是按「現狀」買賣，但收樓時仔細檢查清楚，總能買得更安心。
居屋按揭全攻略：避開估價不足與年期陷阱
要順利完成整個居屋買賣流程，按揭絕對是不能忽視的一環。因為有政府作為擔保人，居屋按揭的條款一般比私樓寬鬆，但當中亦有不少細節和限制需要留意。了解清楚這些居屋買賣手續，可以幫助你更好地規劃財務，避免在最後關頭才發現估價不足或者獲批年期太短的窘境。
居屋按揭三大核心：成數、年期、利率
申請任何樓宇按揭，主要都是圍繞三個核心問題：銀行最多可以借出多少錢（按揭成數）、最長可以分多少年償還（還款年期）、以及借貸的成本是多少（按揭利率）。居屋按揭在這三方面都有其獨特的規定。
綠表（最高95%）與白表（最高90%）按揭成數
在政府的擔保之下，銀行願意為居屋買家提供較高的按揭成數。綠表資格的買家，因為本身是公屋住戶或合資格人士，所以獲批的按揭成數最高可達樓價的95%，只需準備5%的首期。而白表（包括白居二）買家，最高按揭成數則為90%，需要準備10%首期。這相比起私樓，大大減輕了首次置業的首期壓力。
還款期與政府擔保期詳解
還款期方面，一手及二手居屋的最長還款期已統一延長至30年。這裡必須要理解一個關鍵概念，就是「政府擔保期」。房委會由單位首次售出日期起計，提供30年的擔保期。銀行之所以願意提供高成數按揭，正是基於這個擔保。如果單位的剩餘擔保期不足，銀行為了控制風險，便會相應縮短批出的還款年期。
為何居屋按揭只能選用P按？
目前市場上，銀行為居屋物業提供的按揭計劃，基本上只有P按（最優惠利率按揭）可供選擇，而沒有提供H按（銀行同業拆息按揭）。P按的利率是以銀行的最優惠利率為基礎，再減去一個特定百分比。P按利率相對穩定，波幅較小，但當市場處於減息週期時，供款人就無法像H按用戶那樣，即時享受到更低的利息開支。
樓齡如何影響按揭審批？慎防「按揭懸崖」
在二手居屋的買賣程序中，樓齡是影響按揭審批的最關鍵因素，甚至比買家的入息狀況更重要。因為樓齡直接關係到「政府擔保期」還剩下多久。如果心儀的單位樓齡偏高，隨時可能觸發「按揭懸崖」，即是銀行批出的還款年期大打折扣，導致每月供款額急升。
19年樓齡的「按揭分水嶺」效應
樓齡19年，可以說是一個傳統上的「按揭分水嶺」。銀行的普遍計算方法，是用房委會的30年擔保期上限，減去單位的樓齡，來得出最長的還款年期。例如，一個樓齡19年的單位，其最長還款期可能只有 (30 – 19) = 11年。過短的還款期會令每月供款變得非常吃力，很多買家會因此卻步，這也是構成其中一種居屋買賣限制的原因。
超出政府擔保期（一般為30年）的按揭限制
如果單位樓齡已經超過30年，完全超出了房委會的擔保期，情況就更為嚴峻。銀行會將其視為一般的私人樓宇按揭處理，而且因為單位未補地價，流轉性受限，所以態度會更加保守。在這種情況下，按揭成數可能會由最高的九成，大幅削減至六成甚至更低。買家需要準備非常充裕的首期資金，才能完成交易。幸好，政府近年已放寬二手市場的按揭安排，為樓齡較高的單位延長了擔保，置業人士在選擇單位時可以多加留意。
居屋買賣費用全拆解：律師費、印花稅、佣金一覽
談到買樓，除了樓價本身，最讓人關心的就是林林總總的附加費用。要順利完成整個居屋買賣流程，準確預算這些開支非常重要。現在就讓我們逐一拆解當中涉及的各項費用，讓你對整個財務安排更有把握。
政府及房委會相關費用
這些是處理居屋買賣手續時，必須向政府部門或房屋委員會支付的法定費用，金額相對固定。
申請費（准賣證、准買證、提名信）
在居屋第二市場的交易中，買賣雙方都需要向房委會申請特定的證明文件。首先，賣方需要申請「可供出售證明書」（俗稱准賣證），費用為港幣900元。而買方則需要持有有效的「購買資格證明書」（俗稱准買證），申請費用為港幣870元。當雙方簽訂臨時合約後，買方律師便要向房委會申請「提名信」，費用是港幣1,040元，這份文件是確認買方資格的關鍵一步。
從價印花稅（第二標準稅率）計算
印花稅是物業交易中最大的一筆開支，由買方負責支付。首次置業的香港永久性居民，其居屋交易一般適用於「從價印花稅第二標準稅率」。稅率是按樓價以累進式計算，簡單來說，樓價越高，稅率也越高。例如，一個港幣400萬的單位，印花稅約為港幣9萬元。你可以在稅務局網站找到詳細的稅率表作更準確的估算。
契據註冊費
當物業正式轉手時，相關的轉讓契據需要在土地註冊處登記，以確立法律上的業權。這項註冊手續需要支付註冊費。費用根據樓價而定，例如樓價不超過港幣75萬元的，註冊費為港幣230元；樓價超過港幣75萬元的，註冊費則為港幣450元。
其他主要開支
除了政府的收費，交易過程中還涉及律師和地產代理等專業服務，這些開支的彈性較大。
買賣雙方律師費估算
在香港進行物業買賣，買賣雙方必須各自聘請律師代表自己處理法律文件。律師會負責審核合約、查核業權、處理樓契及按揭文件等，確保整個居屋買賣程序合法合規。律師費沒有固定標準，視乎律師樓的收費、服務範圍及交易的複雜程度而定，市場上一般由港幣數千元至萬多元不等。
地產代理佣金（一般為樓價1%）
假如你是透過地產代理尋找單位或放售物業，成交後便需要支付佣金。市場慣例是買賣雙方各自向代理支付樓價的1%作為佣金。這筆費用雖然並非明文規定，但已是行業的普遍做法。不過，佣金比例有時亦有商議空間，可以在委託代理前先行溝通。
銀行按揭相關費用
如果買方需要申請按揭貸款，銀行或會收取一些相關費用。當中可能包括物業估價費、按揭申請手續費等。雖然現時很多銀行為了吸引客戶會豁免這些費用，但在申請前最好向銀行查詢清楚，以免產生預算以外的支出。另外，處理按揭契據亦會產生額外的律師費，有些律師樓會將其包含在買賣的總費用中，有些則會分開收費。
居屋買賣流程常見問題 (FAQ)
在處理複雜的居屋買賣流程時，大家心中總會浮現各種疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解答，讓你對整個居屋買賣程序有更深入的了解。
Q1: 同一屋苑單位的補地價折扣率會不同嗎？
會的，即使是同一個屋苑，不同單位的補地價折扣率也可能不一樣。這是因為一個屋苑的單位未必是在同一時間點全部推出市場。房屋委員會可能會分期數發售，而每一期的定價都會參考當時的市場狀況，所以每期單位的折扣率就會有所不同。因此，買家在考慮心儀單位時，必須查清楚該單位確實的首次出售日期與當時的折扣率，這對準確計算未來的補地價金額十分重要。
Q2: 是否所有居屋單位都需補地價才能在公開市場出售？
這是一個關於居屋買賣限制的常見疑問，答案是不是所有居屋都需要補地價。一些極早期，即是第一期至第三期甲的居屋，因為當時的地契條款並沒有轉讓限制，所以它們可以在公開市場上自由買賣，交易程序與一般私人樓宇無異，也不需要補地價。這些屋苑包括葵青的翠瑤苑、深水埗的清麗苑、觀塘的順緻苑等等。不過，這類單位在市場上相對稀少。
Q3: 交易中途，「准買證」或「准賣證」過期應如何處理？
在居屋買賣手續中，「購買資格證明書」（准買證）與「可供出售證明書」（准賣證）的有效期均為12個月。如果在簽署臨時買賣合約後，但在交易完成前，任何一方的證明書過期，這是一個需要謹慎處理的情況。關鍵在於，只要雙方在證明書有效期內簽署了臨時買賣合約，並且買方律師及時向房屋署遞交了「提名信」申請，交易通常可以繼續進行。如果過了有效期還未遞交申請，證明書便會失效，需要重新申請，這會嚴重影響甚至中斷整個交易。
Q4: 由簽署臨約到收樓，整個居屋買賣流程需時多久？
二手居屋的買賣流程，因為涉及向房屋署申請文件，時間會比一般私樓買賣長一點。一般來說，在簽署臨時買賣合約後，買方律師需要向房署申請「提名信」，這個步驟約需5至10個工作天。收到提名信後，雙方才可以簽署正式買賣合約。由簽署正式合約到最終成交收樓，通常會預留約2至3個月的時間，讓買家處理按揭申請及律師處理樓契文件。總括而言，由簽臨約起計，整個過程大約需要2.5至3.5個月。
Q5: 綠表買家完成交易後，何時需要交回公屋單位？
對於綠表買家來說，完成居屋交易後交還公屋單位是一項必須履行的責任。根據房屋委員會的規定，綠表買家必須在簽署單位轉讓契據，也就是正式完成交易的日期起計的60天內，將原先租住的公共房屋單位騰空並交還給房委會。這個期限是固定的，買家需要提早規劃好搬遷事宜，確保能準時交還單位。