想為物業加入配偶或家人名字，以保障摯愛、方便日後傳承，甚至是為了部署「甩名」慳稅？「物業加名」看似簡單，但實際操作涉及繁複的法律程序、銀行按揭審批及稅務計算，稍一不慎隨時墮入陷阱，引致額外開支甚至業權問題。為此，本文為你整合了物業加名的終極指南，由加名動機、方法比較、5大核心步驟、詳細費用計算，到4大常見陷阱及居屋加名須知，一文為你清晰拆解所有疑問，助你順利完成整個加名手續。
為何要作物業加名？三大動機與實際好處
大家考慮辦理物業加名手續，背後通常都有非常明確的計劃。這不單純是文件上加多個名字，更是一項牽涉家庭、財務和未來規劃的決定。歸納起來，主要有三大動機，每一項都帶來實際的好處。
保障家人與規劃傳承
為配偶或伴侶提供法律認可的業權保障
最常見的動機，是為身邊最重要的人提供一份實在的保障。將配偶或伴侶的名字加入樓契，代表雙方共同擁有物業的業權，這份權益是受法律承認的。這不僅是情感上的承諾，更是在法律層面上確立了對方作為業主的身份，給予對方一份安心。
作為家庭資產分配與財富傳承的部署
從更長遠的角度看，加名也是一種家庭資產分配的策略。業主可以在自己仍在世時，就將部分業權轉移給子女或其他家人。這個做法有助於預先規劃財富傳承，讓資產順利過渡給下一代，有時候也能簡化日後處理遺產的程序。
提升按揭成功率與財務彈性
增加聯名業主，提升銀行按揭批核機會
有時候，單憑一位業主的收入，未必能通過銀行的壓力測試，特別是想申請轉按套現或者換樓需要更高貸款額的時候。這時增加一位有穩定收入的家庭成員作為聯名業主，就可以合併計算兩人的入息。這能有效提高承擔還款的能力，大大增加銀行批出按揭的機會。
善用家庭成員的良好信貸紀錄
除了收入，家庭成員的信貸紀錄同樣重要。如果新增的聯名業主擁有良好的信貸評級，對按揭申請絕對是加分項。銀行在審批貸款時會考慮所有業主的信貸狀況，一份亮麗的信貸報告有助於爭取更佳的貸款條件。
為未來置業部署「甩名」作準備
方便其中一方日後回復首置身份，節省印花稅
這是一個相當普遍的長遠財務規劃。不少家庭會先以聯名方式持有物業，為未來再置業鋪路。當時機成熟時，其中一方可以透過辦理物業甩名手續，將自己的業權轉讓給另一位聯名業主。完成後，這位「甩名」的業主就回復了首次置業身份。將來他再購買物業時，就可以享受較低的印花稅率，節省一筆可觀的稅款。這也是整個物業轉名手續及收費規劃中，最吸引人的財務誘因之一。
物業加名方法比較：轉讓契 vs 送讓契
談到物業加名手續，大家最常聽到的方法不外乎兩種，分別是經「轉讓契」(Assignment) 或經「送讓契」(Deed of Gift) 進行。這兩者在法律程序、銀行接受程度和潛在風險上有天壤之別，選擇哪一種方式，會直接影響到日後的按揭申請和業權穩定性，所以在做決定前，一定要先了解清楚它們的分別。
經「轉讓契」(Assignment) 加名：近親轉讓首選
如果你正考慮為近親辦理物業加名，經「轉讓契」可以說是不二之選，也是市場上最標準和穩妥的做法。
定義：以買賣形式將部分業權轉讓予近親
簡單來說，這就像一場正式的物業買賣，現有業主以「賣家」身份，將物業的部分業權（例如50%）「賣」給想加入的家庭成員這位「買家」。整個物業轉名手續會由律師草擬正式的買賣合約及轉讓文件，清楚訂明轉讓的業權比例和作價，完成後到土地註冊處登記，整個過程與一般二手樓宇買賣非常相似。
優點：法律程序清晰，獲銀行普遍接受，有利按揭申請
最大的好處是整個法律程序非常清晰，有據可依。因為有正式的買賣合約和法律文件，銀行普遍都會接受這種轉讓方式。這意味著，如果物業本身有按揭，或者新加入的業主需要申請按揭，過程會順利很多。銀行會視之為一宗常規的按揭申請處理，只要新組成的業主組合能夠通過壓力測試，批核一般沒有太大困難。
經「送讓契」(Deed of Gift) 加名：潛在風險與不建議原因
「送讓契」，顧名思義，就是以送贈禮物的方式，無償將物業業權轉移。聽起來好像很直接，但這種方式隱藏著幾個重大風險，所以一般律師和銀行都不會建議採用。
風險一：銀行拒批按揭（五年限制）
這是「送讓契」最致命的缺點。經由送贈方式得來的物業，市場上俗稱「送契樓」。銀行普遍對於經「送讓契」轉讓的物業，在送贈日期起的五年內，幾乎都不會批出按揭。這會令物業的流動性大減，萬一將來需要資金周轉，想透過加按套現，或者想將物業出售，新買家也同樣無法申請按揭，令物業難以脫手。
風險二：業權或被追討（破產條例影響）
另一個潛在風險來自法律層面。根據香港的《破產條例》，如果送贈者在送出物業後的五年內不幸破產，破產管理署署長有權向法庭申請，將該項交易作廢，追討該物業用作償還債務。這對新業主來說，無疑是一個巨大的潛在計時炸彈，業權的穩定性存在相當大的變數。
物業加名5大核心步驟及詳細流程
想順利完成物業加名手續，其實並非想像中複雜。整個物業轉名手續主要涉及業主、律師和銀行三方，只要跟著以下流程，就能清晰掌握整個物業轉名手續及收費的關鍵環節，與未來可能進行的物業甩名手續做好對比。
步驟一：前期準備與物業估價
在正式委託律師之前，做好充足的前期準備可以令後續流程更順暢。這個階段的重點是整理文件、確定市場價值和協商內部共識。
準備所需文件（樓契、身份及入息證明）
首先，你需要準備好幾份核心文件。最重要的當然是物業的樓契正本。同時，所有相關人士，包括原有業主和新加入的業主，都需要準備身份證明文件。此外，新加入的業主亦要準備好近期的入息證明，例如稅單、糧單或銀行月結單，因為這是後續向銀行申請按揭的必要文件。
索取多間銀行估價以作稅務計算基礎
這個步驟對計算物業加名費用非常關鍵。你需要向至少三至四間銀行為你的物業索取免費的書面估價。因為印花稅的計算基礎，是根據轉讓業權部分的「市值」而非象徵式的一元或零元成交價。取得多個估價後，可以選取當中最低的一個作為法律文件上的成交價，這樣有助於降低印花稅的支出。
商議並協定業權轉讓比例
在正式啟動程序前，原有業主與新加入的業主需要清楚商議，並協定將要轉讓的業權比例。例如，是由一人全權擁有轉為兩人各佔50%，還是原有業主保留90%，只轉讓10%予新業主。這個比例會直接影響印花稅的計算金額，因此必須預先達成共識。
步驟二：委託律師處理法律文件
當前期準備工作就緒，下一步就是尋找專業的律師協助處理所有法律事宜。在物業轉名過程中，律師扮演著不可或缺的協調角色。
律師在業權轉讓中的角色與職責
律師的主要職責是確保整個業權轉讓過程合法合規。他會負責草擬轉讓契約等所有法律文件，為物業進行查冊以確保業權清晰，並且代表你與銀行及稅務局等機構溝通，處理計算及繳交印花稅、到土地註冊處登記等所有繁瑣的程序。
近親轉讓共用同一律師的條件與好處
如果加名的對象是直系親屬，例如配偶、父母、子女或兄弟姊妹，法律上是容許所有業主共用同一位律師處理整個手續。這樣做的好處是溝通過程會更直接簡單，資訊傳遞更為集中，並且在律師費用上亦可能相對節省。
步驟三：通知銀行及處理現有按揭
如果你的物業尚有按揭未供完，這個步驟就是整個流程中最需要小心處理的一環，因為必須得到承按銀行的批准。
取得現有按揭銀行的同意書
由於物業的業權在法律上已抵押給銀行，任何業權上的變動，都必須先取得銀行的書面同意書。律師會協助你向現有的承按銀行提出申請，銀行會根據情況審批。若未獲同意便進行轉名，銀行有權要求你立即全數清還按揭貸款。
新聯名業主申請按揭及通過壓力測試
取得同意後，通常的做法是進行一次「轉按」。這意味著新加入的業主需要與原有業主一同向銀行申請一筆新的按揭貸款，用以清還舊有的貸款。所有新業主都必須符合銀行的入息要求，並且通過壓力測試，銀行才會批出新的按揭。
步驟四：簽署轉讓契及繳付印花稅
當銀行批出新的按揭貸款後，就代表交易中最關鍵的障礙已經清除，可以進入簽署正式文件的階段。
律師草擬及安排簽署正式轉讓文件
律師會根據之前協定的業權比例和銀行估價，草擬一份正式的「轉讓契」(Assignment)。然後，律師會安排所有新舊業主親身到律師樓，在見證下簽署這份文件，這象徵著業權的正式轉移。
計算並經律師向稅務局繳交印花稅
簽署轉讓契後，律師會根據轉讓的業權份額及物業市值，準確計算出應繳的印花稅金額。這筆稅款會由你交予律師，再由律師代為向稅務局繳付。完成繳稅是業權註冊的先決條件。
步驟五：到土地註冊處（田土廳）登記
這是整個物業加名手續的最後一步，將業權變動記錄在案，使其獲得最終的法律保障。
律師將已簽署的轉讓契送交註冊
完成所有簽署和繳稅程序後，律師會將已簽妥及加蓋印花的轉讓契，連同其他必要文件，一併送交到土地註冊處（俗稱田土廳）進行註冊。
完成註冊，更新業權紀錄
土地註冊處在收到文件並完成處理後，便會更新該物業的業權紀錄。屆時，公眾查冊紀錄上就會顯示出新的聯名業主資料。至此，整個物業加名程序便大功告成。
物業加名費用全拆解：印花稅、律師費及雜費計算
要順利完成整個物業加名手續，清楚了解當中涉及的費用至關重要。整個物業轉名手續及收費，主要由三大部分組成：最大筆的開支是印花稅，其次是處理法律文件的律師費，最後還有一些行政雜費。以下為你逐一拆解各項物業加名費用的計算方法，讓你更有預算。
主要開支：印花稅計算方法
計算基礎：以物業「市值」而非成交價為準
在物業轉名手續中，印花稅是最主要的開支。一個最關鍵的概念是，稅務局計算印花稅的基礎，是根據物業的「市場價值」（市值），而不是雙方協定的轉讓價。即使你象徵式地用「$1」或者「$0」轉讓業權，稅務局依然會委託估價署評估物業的當時市值，並以此作為計稅基準。這樣做的目的是為了防止避稅行為。因此，在準備加名手續前，建議先向多間銀行索取物業估價，以掌握一個合理的市值範圍。
適用稅率：第二標準稅率詳解
幸好，近親之間的物業轉讓（包括加名或甩名手續），可以享有稅務寬減。只要加名的對象是直系親屬（即配偶、父母、子女或兄弟姊妹），印花稅便會按照較低的「第二標準稅率」計算，而非適用於非首置人士的從價印花稅。稅率是根據所轉讓的業權份額對應的物業市值來計算，例如將一半業權轉給配偶，計稅基礎就是整個物業市值的一半。
計算公式及案例示範
印花稅的計算公式相當直接：轉讓業權部分的物業市值 x 第二標準稅率。
舉個例子說明：
假設陳先生的物業現時市值為港幣$600萬，他計劃將一半（50%）的業權以加名方式轉讓給太太。
-
計算轉讓部分的價值：
$6,000,000（物業市值） x 50%（轉讓業權）= $3,000,000 -
套用第二標準稅率：
根據稅務局的稅率表，價值$2,000,001至$3,000,000的物業，稅率為1.5%。 -
計算應繳印花稅：
$3,000,000 x 1.5% = $45,000
因此，陳先生這次物業加名手續需要繳付的印花稅為港幣$45,000。
其他必要開支
除了印花稅外，辦理物業轉名手續還涉及律師費和一些政府行政費用。
律師費：涵蓋買賣、按揭及贖契文件
由於物業加名涉及業權轉讓，必須委託律師處理所有法律文件，確保程序合法合規。律師的服務範圍通常包括草擬及簽署轉讓文件、處理現有按揭的變更或贖回文件，以及為新業主安排新的按揭文件。律師費會因應個案的複雜程度而有所不同，一般由數千元起，建議事先向律師行查詢清晰的報價。
雜費：查冊費及政府註冊費等
最後一部分是行政雜費。這類費用金額相對較小，主要包括向土地註冊處（田土廳）查詢物業紀錄的查冊費，以及將新的轉讓契據註冊到政府紀錄的註冊費。這些雜費通常會由律師代為支付，並在最終的帳單中列明，總金額一般約為數百至千多元。
物業加名4大常見陷阱及注意事項
辦理物業加名手續的過程，看似只是在樓契上增加一個名字，但實際操作起來卻有不少細節需要留意。許多人因為不熟悉程序，結果不單止未能達到預期目的，還可能引發額外的物業加名費用和麻煩。以下我們就像朋友分享心得一樣，為你拆解四個最常見的陷阱，讓你的物業轉名手續更加順暢。
陷阱一：誤解「零元轉讓」可豁免印花稅
很多人有個美麗的誤會，以為只要轉讓業權時不涉及金錢交易，例如以「零元」或象徵式「一元」轉讓給近親，就可以免除印花稅。這個想法其實並不正確。
稅務局在計算印花稅時，並不是看你們之間訂立的成交價，而是以物業當時的「市值」（Market Value）作為基礎。即使你將一半業權無償贈予配偶，稅務局仍然會為物業進行估價，然後根據那一半業權的市值去計算應繳的印花稅。所以，在規劃物業轉名手續及收費預算時，千萬不要忽略印花稅這項主要開支。
陷阱二：忽略銀行按揭的罰息期
如果你的物業仍然在按揭供款中，這點就必須特別注意。大部分銀行按揭合約都會設有「罰息期」，通常是首兩至三年。如果在罰息期內提早全數清還按揭貸款，銀行就會收取一筆罰款。
當你進行物業加名時，通常需要重新申請按揭，由新舊業主共同承擔。這個過程在銀行眼中，等同於將原有的按揭貸款還清，然後再批出一筆新的貸款。所以，這個操作會觸發罰息期的條款。在啟動物業加名手續前，最好先翻查自己的按揭文件，或者直接向銀行查詢罰息期的詳情，避免產生預期之外的費用。
陷阱三：樓花物業的轉讓限制
如果你想加名的物業是還未落成的「樓花」，情況就比較特別。一般來說，在物業建成並由發展商正式簽署轉讓契（Assignment）給你之前，是不允許更改買家名單的，也就是不能進行加名或轉名。
這是因為你與發展商簽訂的是一份買賣合約，業權尚未完全轉移。發展商為了防止市場炒賣，通常會在合約中列明，禁止在收樓前轉讓業權。如果你想為樓花加名，很大機會需要等到物業落成，收到「收樓信」並完成所有手續後才能辦理。
陷阱四：新業主入息不足無法通過壓力測試
這是物業加名或物業甩名手續中最關鍵的財務關卡。加名後，銀行需要為新的聯名業主重新審批按揭，並且會要求所有業主一同接受壓力測試。
新加入的業主必須提供足夠的入息證明，而且銀行會將所有業主的總收入和總債務合併計算，去評估還款能力。如果新加入的家庭成員本身入息不高，或者沒有固定收入，就可能導致整個按揭申請無法通過壓力測試。因此，在決定加名前，務必先與銀行初步溝通，評估新組合的貸款能力是否穩妥，確保整個計劃萬無一失。
特殊情況：資助房屋（居屋／綠置居）加名須知
談及資助房屋的物業加名手續，其處理方式與私人樓宇的做法截然不同，而且限制嚴格得多。與私樓市場的自由轉讓不同，居屋或綠置居等單位的業權變動，受到房屋委員會（房委會）的嚴格規管，業主並不能隨意決定加名。
申請先決條件
首先，申請必須符合房屋委員會訂下的幾項基本條件，這些是展開整個程序的入場券。
轉讓對象必須為近親
轉讓的對象，不僅必須是業主的近親。
承讓人必須是該單位的登記家庭成員
更重要的是，他必須是名列於該單位戶籍上的登記家庭成員。換言之，如果想加入名字的家庭成員，一開始並沒有登記在該單位的家庭成員名冊上，就不符合資格。
必須以無償「送贈」方式進行
其次，整個業權轉讓過程，必須以無償的「送贈」形式進行。這意味著手續要透過「送讓契」(Deed of Gift) 處理，不可以涉及任何金錢代價，目的是防止業主變相將未補地價的單位出售。
房委會接納的特殊理由
即使符合了上述的基本條件，房委會仍需要申請人提出一個獲官方接納的「特殊理由」才會審批申請，並非所有家庭內部決定都會獲准。
官方認可原因（如加入戶主配偶、業主病危、離婚等）
房委會接納的理由相當具體，常見的獲批原因包括：為戶主加入其合法配偶作為聯名業主；因離婚或分居，並根據法庭命令將業權轉予另一方；業主本人身患危疾，希望在生前處理好業權；業主年滿65歲，希望將業權轉移給已登記的家庭成員等。
申請程序與費用概覽
假如你符合上述所有條件，相關的物業轉名手續及收費流程大概如下，當中涉及多個步驟和費用。
簡述向房委會申請、辦理法律文件等步驟
整個物業轉名手續流程，首先是業主需要向房屋委員會提交指定的申請表格，並附上所有證明文件以支持你的「特殊理由」。提交申請時，需要繳付一筆過的手續費，這筆費用不論申請成功與否，都不會退還。申請獲批後，你會收到房委會發出的「同意書」。接著，你需要委託律師草擬一份不涉及金錢代價的轉讓契約。這份契約草稿在正式簽署前，必須再提交給房委會的法律事務分處進行審批，並繳付另一筆文件審批費用。完成所有審批及簽署程序後，最後才由律師安排到土地註冊處進行登記，正式更新業權紀錄。整個物業加名費用除了律師費，還包括了向房委會支付的兩筆行政費用。
物業加名常見問題 (FAQ)
處理物業加名手續時，總會遇到各種疑問。我們整理了幾個大家最關心的問題，從時間、對象資格到文件準備，為你一次過解答清楚，讓你對整個物業轉名手續及收費有更全面的了解。
整個物業加名手續需時多久？
一般來說，整個物業加名手續大約需要1.5至3個月完成。不過，實際時間會因應物業是否有按揭而有很大分別。
如果物業沒有任何按揭（俗稱「現契樓」），流程會快很多。主要就是委託律師處理文件和到土地註冊處登記，最快可以在一個月內完成。
如果物業尚有按揭，時間就會長一些。因為必須先取得承按銀行的同意，而且新加入的業主亦需要通過銀行的入息審查和壓力測試，等於重新申請一次按揭。銀行審批按揭的時間，是整個流程中最關鍵的變數，所以時間通常會需要2至3個月。
加名對象並非近親（如男女朋友），手續和稅款有何不同？
這是一個很常見的問題。在手續上，不論對方是否近親，基本的法律步驟，例如委託律師、簽署轉讓文件、到土地註冊處登記等，都是一樣的。
最大的分別以往在於印花稅。不過，自2025年政府撤銷所有住宅物業的額外印花稅後，現在不論是近親還是非近親，所有物業轉名都統一採用「第二標準稅率」計算印花稅。換句話說，在稅款上，男女朋友加名與夫妻加名所需要繳付的印花稅是相同的。
雖然稅款相同，但仍有兩點不同之處。第一，根據律師會規定，只有近親（配偶、父母、子女、兄弟姊妹）關係的買賣雙方，才可以共用同一位律師；如果是非近親關係，則必須各自委託不同的律師代表。第二，銀行在審批按揭時，可能會對非近親的轉讓有較多查詢，以了解其轉讓的真實意圖。
加名後，未來想「甩名」應如何處理？
加名後若想「甩名」，即恢復由一人持有全部業權，法律上的處理方式其實就是一次業權轉讓。整個物業甩名手續與加名手續非常相似，等於其中一位聯名業主，將自己持有的業權「賣」給另一位聯名業主。
流程上，同樣需要委託律師處理轉讓契、計算印花稅，以及到土地註冊處登記。如果物業有按揭，承接全部業權的一方，必須獨立通過銀行的壓力測試，銀行會視之為全新的按揭申請。這是計劃甩名前必須評估的財務能力。很多人會透過甩名，讓其中一方回復首次置業身份，以便日後購買新物業時，能申請較高成數的按揭。
辦理物業加名需要準備哪些文件？（附文件清單）
準備充足的文件，可以讓整個物業加名流程更順暢。以下是一份基本的文件清單，你可以預先準備：
物業相關文件：
* 樓契正本（通常由按揭銀行保管）
* 土地註冊處的物業查冊紀錄（通常由律師代為查閱）
原有業主所需文件：
* 香港身份證副本
* 最近三個月的住址證明（如水電煤單、銀行月結單）
新加入業主所需文件：
* 香港身份證副本
* 最近三個月的住址證明
* 最近三至六個月的入息證明（如糧單、稅單、公司合約、銀行月結單）
* 關係證明文件（如結婚證書、出世紙），以證明屬近親關係