親人離世，處理其留下的未補地價公屋或居屋單位，往往是一項複雜的法律與行政挑戰。許多繼承人對於自己是否符合繼承資格、轉名程序應如何入手、潛在的銀行按揭陷阱，以至整個過程的總費用預算，都感到茫然。本文正是為您而設的一站式完整教學，我們將繁複的法律要求與行政程序，整合為清晰的【五大步驟】，從法律前期準備到完成業權註冊，一步步為您拆解。無論您是想釐清自身繼承資格、解決按揭難題，還是準確預算所有費用，本文都將提供詳盡解答，助您順利完成遺產轉名。
未補地價公屋/居屋遺產繼承：快速解答 (FAQ)
處理未補地價公屋遺產的問題時，很多人都會感到困惑。畢竟這牽涉到房屋委員會的政策與法律程序，與一般私人樓宇的繼承不盡相同。我們整理了幾個最常見的疑問，為你提供清晰直接的解答。
我能否繼承父母未補地價的公屋或居屋？
繼承資格關鍵：視乎繼承人是否已為其他資助房屋業主
這個問題的答案，關鍵在於你本身是否已經是另一間資助房屋的業主。房屋委員會（房委會）的核心原則是「防止雙重福利」，即防止任何人同時享有多於一份由政府提供的房屋資助。所以，繼承資格並非取決於你的收入或資產，而是你是否已持有其他未補地價的單位。
我已擁有私人樓宇，可以繼承未補地價單位嗎？
繼承資格：可以，房委會不限制私樓業主繼承
答案是可以的。如果你只持有私人住宅物業，不論數量或價值，你都可以合法繼承父母留下的未補地價公屋或居屋單位。因為私樓並不屬於政府的房屋福利，所以不會與房委會「防止雙重福利」的原則產生衝突。
稅務豁免：此類遺產轉名可豁免印花稅
另外一個好消息是，辦理這類未補地價公屋遺產轉名手續，可以豁免印花稅。由於遺產繼承在法律上屬於業權轉移，並非買賣交易，所以稅務局不會就此徵收任何印花稅，這能為繼承人省下一筆可觀的費用。
我已是另一未補地價居屋業主，可以繼承嗎？
繼承限制：不可以，此舉違反「防止雙重福利」原則
這種情況下，答案是不可以。如果你本身已經是另一間未補地價居屋或公屋的業主，房委會將不會批准你再繼承另一間未補地價的單位。這是房委會嚴格執行的政策，目的是確保有限的公共房屋資源能公平分配。
解決方案：「先賣後繼」策略的可行性分析
有人可能會想，我可否先將自己擁有的居屋單位賣出，然後再辦理繼承手續？理論上可行，但實際操作上很可能遇到阻礙。房委會可能會將此舉視為試圖規避政策的行為，從而拒絕申請。因為你已經享受過一次房屋福利，再透過繼承獲得另一個單位，依然會被認為觸及了「雙重福利」的原則。
辦理未補地價公屋/居屋遺產轉名，需要資產審查嗎？
審查豁免：不需要，遺產繼承屬業權轉移，非新申請
辦理繼承手續完全不需要進行任何入息或資產審查。這點非常重要。因為遺產繼承是基於法律的業權轉移，並不是一項新的房屋福利申請。房委會的角色是根據法例和政策，處理業權的變更，而不是重新審核繼承人的購買資格。所以，即使繼承人的資產遠超申請公屋或居屋的上限，也完全不影響其繼承權。
法律基礎：業權轉讓限制與免補地價的法定豁免
《房屋條例》對未補地價單位的業權限制
資助房屋本質：為何轉讓前須先補回地價
處理任何未補地價公屋遺產的議題，首先必須理解資助房屋的根本性質。您可以將這些單位視為一份由政府與業主共同持有的資產。因為政府在最初出售時提供了 substantial 的折扣，這份折扣其實就是政府持有的業權份額。所以，業主所擁有的並非百分百的完整業權，而是一個受限制的業權。因此，根據《房屋條例》規定，在單位能夠像一般私人物業那樣於公開市場自由出售或轉讓之前，業主必須先向政府歸還當年獲取的資助，這個過程就是「補地價」。這個步驟的作用，就等於是為物業解除轉售限制。
解除轉售限制：補價的計算方法與申請程序
補地價的金額並非一個固定數字，而是會隨市場波動。它的計算方法，是根據單位在申請補價當時的十足市值，再乘以當年首次出售時的折扣率。例如，如果一個單位現時市值為600萬，當年的折扣率是40%，那麼需要補回的地價就是240萬元。整個程序需要由業主主動向房屋委員會（房委會）提出申請，然後房委會會委派估價師進行專業評估，最後再向業主發出正式的補價通知書，業主繳付後便能取得完整業權。
「酌情批准」：遺產繼承豁免補價的法律依據
雖然補地價是自由轉讓的大前提，但是在某些特殊情況下，房委會可以行使酌情權，豁免補地價的要求，而遺產繼承正是最主要的情況之一。這項豁免的法律基礎，來自於房委會的內部政策，旨在處理因家庭狀況出現重大變化（例如業主身故）而產生的業權轉移需要。處理未補地價居屋遺產的轉名程序，正正是依賴這項「酌情批准」機制來完成。
房委會角色：審批「無償轉讓」的酌情權
在未補地價公屋遺產轉名的申請中，房委會扮演著關鍵的審批角色。繼承人需要向房委會提交申請，證明業主已經離世，並且自己是合法的遺產繼承人。房委會審視個案的具體情況後，如果認為符合政策原意，便會行使其酌情權，批准這次業權轉讓。這裡的重點是，這並非一項自動的權利，而是需要經過申請和審批的程序，而批准的核心是基於「無償轉讓」的原則。
核心條件：轉讓必須透過「無償轉讓契約」（Deed of Gift）
房委會批准豁免補地價的其中一個核心條件，是整個業權轉讓過程不能涉及任何金錢代價。換句話說，這是一次贈予，而非買賣。為了在法律上確立這一點，整個轉名手續必須透過一份名為「無償轉讓契約」（Deed of Gift）的法律文件來完成。這份文件由律師草擬，清楚訂明業權是在沒有任何金錢交易的情況下，由已故業主的遺產轉移給繼承人。這份契約草擬好後，還需要再交給房委會審批，確保內容符合豁免補價的規定。
【獨家流程圖】公屋/居屋遺產轉名路徑全覽
視覺化指南：涵蓋有遺囑、無遺囑及不同繼承人背景的處理分支
為了讓您更清晰地掌握整個未補地價公屋遺產轉名的流程，我們特別製作了一份獨家流程圖。這份指南將複雜的程序視覺化，將整個過程拆解成一步步清晰的路徑。它涵蓋了各種常見情況，包括已故業主是否訂立遺囑（有遺囑或無遺囑）、繼承人是否已擁有其他物業（私樓或資助房屋）等不同背景，並展示了每種情況下相對應的處理分支和步驟，讓您能快速定位自己的情況，對接下來的每一步都有更充分的預算。
【實戰指南】未補地價遺產轉名申請五大步驟
處理未補地價公屋遺產，看似是一條充滿未知數的道路。其實，只要掌握了清晰的路線圖，整個過程就會變得有條不紊。接下來，我們會將整個未補地價公屋遺產轉名程序，拆解成五個實際步驟，一步一步引導你完成整個流程，從法律準備到最終的業權註冊，讓你對每一步都心中有數。
第一步：法律前期準備（辦理遺產承辦）
在接觸房委會之前，首先要處理好最基礎的法律程序，即是辦理遺產承辦，確立你作為合法繼承人的身份。這一步是整個轉名程序的基石。
聘請律師：區分「遺囑認證」與「遺產管理書」的申請
首先，你需要聘請一位專業律師處理遺產承辦事宜。律師會根據已故業主有否訂立遺囑，來決定申請哪一種法律文件。如果業主生前有訂立有效的遺囑，律師會協助遺囑執行人向高等法院申請「遺囑認證書」（Grant of Probate）。如果業主沒有留下遺囑，則會由其近親（例如配偶或子女）作為遺產管理人，向法院申請「遺產管理書」（Letters of Administration）。這兩份文件都是證明你有合法權力去處理和繼承遺產的官方憑證。
備妥文件：死亡證、遺囑認證書／遺產管理書、豁免遺產稅證明書
在律師的協助下，你需要集齊幾份關鍵文件。這包括已故業主的死亡證，以及剛才提到的「遺囑認證書」或「遺產管理書」。此外，雖然香港自2006年起已取消遺產稅，但處理遺產轉讓時，稅務局仍會要求申報，並發出一份「豁免遺產稅證明書」或相關確認文件。請將這些文件的正本和副本妥善保管，因為它們是後續所有申請的基礎。
第二步：向房委會遞交轉名申請
當你取得了處理遺產的法律授權後，就可以正式向房屋委員會（房委會）提出業權轉讓的申請了。
填寫表格HD7：要點指引及常見錯誤
你需要填寫一份名為「業權轉讓申請書（HD7）」的表格。填寫時有幾個要點必須留意：轉讓原因要清晰選擇「因業主去世而更改業權」；申請人（即繼承人）的簽名式樣，必須與日後所有法律文件上的簽名一致；整份表格不能使用塗改液修改。常見的錯誤包括資料填寫不全，或者漏交證明文件，這些都會拖慢審批進度。
提交證明文件：根據「業主去世」原因提交所需副本
遞交HD7表格時，必須附上第一步中準備好的所有證明文件副本，包括死亡證、遺囑認證書或遺產管理書，以及豁免遺產稅證明書。房委會需要這些文件來核實繼承關係的合法性。確保提交的副本清晰可讀，有助加快申請流程。
第三步：獲批後擬備法律文件
房委會審批你的申請後，會發出初步批准，然後就進入草擬正式法律文件的階段。
領取「業權轉讓同意書」（一年有效期）
申請獲批後，房委會會向你發出一份「業權轉讓同意書」。這份同意書非常重要，代表房委會原則上同意這次未補地價居屋遺產或公屋的業權轉讓。你需要特別留意，這份同意書的有效期只有一年。你必須在一年內完成所有後續的法律和轉名手續，否則同意書將會失效，屆時便要重新申請。
委託律師草擬「無償轉讓契約」並交房委會審批
收到同意書後，你要再次委託律師，為你草擬一份「無償轉讓契約」（Deed of Gift）。這份文件表明業權是以贈予形式轉讓，不涉及任何金錢交易。契約草擬完成後，不能馬上簽署，而是要先將草稿交回房委會的法律事務分處作最後審批。待房委會審批通過後，你的律師才會安排你正式簽署這份文件。
第四步：處理銀行按揭及轉名
如果單位本身仍有按揭未供完，這一步就是處理與銀行的相關事宜。
轉移原有按揭或申請重新承造按揭
你需要聯絡承造原有按揭的銀行，處理按揭轉名手續。你可以選擇直接將原有的按揭貸款轉移到自己名下，繼續以原有條件供款。另一個選擇是，你也可以考慮申請重新承造按揭（Remortgage），或許能爭取到當時市場上更優惠的利率或現金回贈。
銀行對遺產繼承按揭的審批考量
銀行在審批遺產繼承的按揭申請時，態度會比較審慎。銀行最重視的是業權的清晰度。它們會確保所有法律程序已經完成，特別是你在土地註冊處的業權記錄已正式更新。部分銀行對於「無償轉讓契約」或會有較多考慮，但由於這次轉讓是基於合法的遺產繼承，而非一般的資產贈予，只要文件齊備，成功獲批的機會還是很大的。
第五步：完成業權註冊與通知
這是整個流程的最後直路，確保你的新業主身份獲得正式的法律記錄。
前往土地註冊處更新業權記錄（俗稱「查冊」）
當所有法律文件簽署妥當，並且銀行按揭事宜也安排好後，你的律師會將已簽署的「無償轉讓契約」送交土地註冊處進行註冊。完成註冊後，該物業的公開業權記錄（俗稱「查冊」記錄）就會正式更新為你的名字。這一步標誌著你在法律上已完全擁有該單位。
書面通知屋邨所屬分區租約事務管理處
最後，別忘了完成一個重要的行政步驟。你需要準備一份書面通知，連同新的轉讓契約副本及最新的土地查冊記錄，親自交往或郵寄至單位所屬屋邨的分區租約事務管理處。這是為了更新房委會的內部住戶記錄，確保日後所有關於單位的通訊（例如管理費、差餉通知等）都能準確地寄發給你。至此，整個轉名程序便大功告成。
【按揭攻略】繼承後的按揭難題與銀行批核策略
順利繼承未補地價公屋遺產，只是完成了整個過程的一半。接下來處理按揭，才是許多繼承人面對的真正考驗。你可能已經合法取得了遺產管理權，但向銀行申請按揭時，卻可能意外地處處碰壁。這個段落會為你拆解銀行拒批按揭背後的常見原因，並且提供一套清晰的策略，助你順利取得按揭。
案例剖析：為何合法繼承人申請按揭會被拒？
很多人都有一個共同的疑問：既然已經辦妥遺產承辦手續，成為了合法的遺產管理人或執行人，為何銀行仍然不願意批出按揭貸款？這並非銀行故意刁難，而是他們的風險評估機制，與房委會的行政程序之間存在一些關鍵的落差。
痛點一：銀行與房委會程序脫節的潛在風險
第一個難題，源於銀行和房屋委員會的程序並不同步。房委會在收到你的遺產證明文件後，會承認你的繼承人身份。但是，銀行審批按揭時，需要看到非常清晰的業權證明。如果土地註冊處的業主記錄尚未更新，或者相關法律文件不齊全，銀行會認為業權存在不確定性，放款的風險太高。房委會的內部批准，不等於銀行眼中百分百穩妥的法律業權。
痛點二：「遺產管理人」與土地註冊處正式「業主」身份的差異
這是一個非常重要的法律概念區別。當你取得「遺囑認證書」或「遺產管理書」時，你的法律身份是「遺產執行人」或「遺產管理人」。這代表你有權力去管理和處置這份未補地價居屋遺產。但是，在土地註 registrada處的正式記錄更新之前，你還不是該物業的註冊「業主」。銀行在批核按揭時，需要將物業作為抵押品，而只有註冊業主才有權力將物業抵押。所以，銀行通常不會貸款給一位身份僅為「管理人」的申請人。
痛點三：部分銀行對「無償轉讓契約」五年破產追溯期的戒心
遺產繼承的業權轉移，法律上是透過「遺產歸屬紙」或類似的無償轉讓方式進行。這時候，部分銀行可能會聯想到一般的「送贈契」。根據香港的《破產條例》，如果送贈者在簽署送贈契後五年內破產，該轉讓有機會被視為無效，物業會被用來償還債務。雖然遺產繼承和為避債而作的贈與性質完全不同，但有些銀行的前線職員或審批部門，可能會採取一刀切的審慎態度，對所有無償轉讓的物業都抱持戒心，導致申請被延誤甚至拒絕。
專家建議：順利獲批按揭的關鍵時序
了解問題所在後，解決方法其實很直接，關鍵在於掌握正確的時序和流程。只要按部就班，就能大大提高按揭的成功率。
正確流程：先完成房委會轉名及土地註冊，再正式向銀行申請按揭
要順利獲批按揭，最穩妥的流程如下。第一步，先完成所有遺產承辦的法律程序，取得遺產管理書或遺囑認證書。第二步，憑這些法律文件，正式向房委會申請業權轉讓，並取得「業權轉讓同意書」。第三步，委託你的律師，擬備「遺產歸屬紙」等轉名文件，然後到土地註冊處辦理註冊手續，將你的名字正式登記為物業的唯一業主。完成這一步後，你的業主身份就無可置疑了。最後一步，才帶著已更新的土地註冊記錄，正式向銀行提交按揭申請。這時，銀行看到清晰的業權，審批自然會順暢得多。
銀行視角：剖析「遺產繼承」與一般「送贈契」在風險評估上的區別
你需要明白，專業的銀行按揭部門能夠區分「遺產繼承」和一般的「送贈契」。遺產繼承是基於法律的強制性程序，並非業主為了個人財務目的而作出的主動贈與。因此，它所牽涉的破產追溯風險，遠比一般的送贈契為低。只要你完成了正式的土地註冊，讓業權變得清晰，大部分主流銀行都會將你的申請視為一宗正常的按揭個案處理，而不會因為它是遺產物業就另眼相看。
【文件清單下載】一鍵獲取您的遺產轉名申請文件包
提供可下載的PDF清單，詳細列明所有官方及輔助文件
處理未補地價公屋遺產轉名的過程，文件準備至關重要。為了讓你更輕鬆地應對，我們特別整理了一份詳盡的「遺產轉名申請文件清單」。清單清晰列出了由辦理遺產承辦，到向房委會申請，以至最終註冊所需的全套官方及輔助文件。點擊下方連結即可下載PDF版本，確保你不會遺漏任何關鍵文件，讓整個流程更有效率。
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繼承後的資產規劃：三大出路與策略比較
順利繼承未補地價公屋遺產，只是完成了整個過程的第一步。接下來，更關鍵的決定是如何規劃這項資產。這一步沒有絕對的對錯，完全取決於你的個人財務狀況、家庭需要和未來目標。以下為你比較三個主要策略，助你作出最適合自己的選擇。
策略一：保留單位自住
這是最直接，也是許多繼承人首先考慮的選項。將繼承的單位用作安樂窩，可以大大減輕住屋開支的壓力。
成為業主後的權利與責任（管理費、差餉、維修）
當你正式成為業主後，便擁有了單位的完整使用權。同時，這也代表你需要承擔起所有業主的責任。這些恆常開支包括每月的管理費、每季度的差餉及地租。除此之外，你亦需要負責單位的內部維修，甚至要為大廈的定期檢驗或大型維修工程預留資金，例如強制驗窗計劃或更換升降機等。這些都是成為業主後必須納入預算的支出。
策略二：補地價後在公開市場出售
如果你本身已有居所，或需要一筆資金作其他用途，將繼承的未補地價居屋遺產出售，是將資產套現的有效方法。不過，前提是你必須先完成「補地價」程序。
補價金額計算方法與評估程序
補地價的金額，簡單來說，就是將單位現時的市值，乘以當年購入時的折扣率。計算公式是：補價 = 評估補價時的十足市值 x (購入單位時的十足市值 – 原來樓價) / 購入單位時的十足市值。你需要向房屋委員會（房委會）提出申請，房委會會委派估價師評估單位當時的市值，然後計算出確實的補價金額。完成補價後，單位便能在公開市場自由買賣。
掌握市場時機，實現資產最大化
物業市場有起有落，出售的時機直接影響你能獲利的多少。在決定出售前，建議多留意市場走勢，了解同區類似單位的成交價。在市場暢旺時出售，扣除補價金額及相關費用後，或能獲得更可觀的回報。相反，若市場氣氛淡靜，則可能需要調整心理預期。
策略三：補地價後在公開市場出租
將物業出租以賺取穩定租金收入，是另一個吸引的長線投資策略。同樣地，這必須在完成補地價、解除轉讓限制後才能合法進行。
租金回報潛力評估與租務管理
在決定出租前，應先評估單位的租金回報潛力。你可以參考鄰近屋苑同類型單位的租金水平，計算出預計的年租金收入，再對比你的總投入成本（樓價加補價金額），從而得出回報率。同時，租務管理亦涉及不少心力，例如尋找合適租客、處理日常維修、追收租金等，這些都是你需要考慮的實際問題。
作為出租業主須承擔的法律責任
成為業主後，你需要履行法律訂明的責任。這包括與租客簽訂正式的租賃合約（俗稱「打釐印」）、確保單位內的設施安全合規，以及準時就租金收入報稅。了解並遵守相關法規，能保障你和租客雙方的權益。
前瞻規劃：設立聯名業主（長命契）的利弊分析
除了思考繼承後的規劃，有遠見的業主亦會考慮預先設立「長命契」（聯權共有），為家人日後處理未補地價公屋遺產轉名程序提供便利。
簡化未來繼承程序 vs 業權彈性下降的權衡
「長命契」最大的好處是，當其中一位聯名業主去世，其業權會自動轉移至其他在生的聯名業主。這過程無需經過冗長的遺產承辦法律程序，大大簡化了手續。然而，它的弊處是業權彈性較低。任何關於物業的重大決定，例如出售或加按，都必須得到所有聯名業主一致同意才能進行，任何一方都不能單獨出售自己的「份額」。這是在追求未來便利與維持現時決策彈性之間的一個重要權衡。
總費用預算：辦理遺產轉名的完整開支解析
處理未補地價公屋遺產的繼承事宜，大家最關心的環節之一想必是總開支。整個過程牽涉的費用可以清晰地分為兩大類：一是向政府及房委會支付的固定行政費，二是向律師等專業人士支付的服務費。以下我們會逐項拆解，助您清晰掌握辦理未補地價公屋遺產轉名所需的完整預算。
政府及房委會相關收費
這部分是處理業權轉讓時，必須向官方機構支付的標準費用，金額相對固定。
業權轉讓申請手續費。
當您備妥所有文件，向房屋委員會（房委會）遞交業權轉讓申請時，需要支付一筆行政手續費。根據現行收費標準，這筆費用為港幣$3,020。請注意，此費用在遞交申請時便需繳付，而且不論申請最終是否獲批，費用均不會退還。
法律文件審批費。
在您的轉名申請獲得房委會初步批准後，下一步是委託律師草擬正式的「無償轉讓契約」。這份法律文件草稿完成後，必須再提交給房委會的法律事務部分處進行審批。此程序亦涉及一筆費用，現時為港幣$2,630。同樣地，這筆審批費也是不會退還的。
更改按揭安排手續費（如適用）。
如果該未補地價居屋遺產單位仍有按揭在身，而繼承人需要更改按揭人姓名或相關條款，便要向房委會申請「轉變按揭安排」。這項申請同樣需要支付手續費，費用會按個別情況而定，建議直接向房委會查詢最新的收費。
第三方專業服務費用
這部分的費用主要涉及您聘請專業人士協助處理法律程序的開支，金額會因應個案的複雜程度而有所不同。
律師費：遺產承辦與物業轉讓兩部分收費詳解。
律師在整個繼承過程中扮演核心角色，其收費通常包含兩個主要部分：
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遺產承辦服務：這是整個流程的第一步，即是為故人向高等法院申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」。收費視乎遺產的複雜性而定。如果持有有效遺囑，程序相對簡單，費用一般由港幣$15,000起。如果沒有遺囑，程序較為繁複，費用則可能由港幣$25,000起。
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物業轉讓服務：在取得遺產承辦文件後，律師會協助您處理物業業權的轉讓手續，包括草擬「無償轉讓契約」、向房委會提交文件審批，以及最後到土地註冊處辦理註冊。這部分的律師費，市場收費普遍約為港幣$8,000至$15,000。
印花稅：釐清遺產繼承的豁免條件及計算。
這是一個好消息。根據香港《印花稅條例》，透過遺囑或無遺囑繼承法而獲得的物業，屬於遺產轉移，並不需要繳付印花稅。這項豁免能為繼承人節省一筆可觀的開支。換言之，只要是合法的遺產繼承，就無需擔心高昂的印花稅問題。
【費用估算】一個典型個案的總開支預算範圍
為了讓您有更具體的概念，我們整合了以上各項費用，提供幾個模擬個案的預算範圍。
提供高、中、低三個費用案例，助您建立合理預算。
- 低費用案例（情況最簡單）
- 假設：故人已立下清晰遺囑，遺產內容簡單，單位沒有任何按揭。
- 費用構成：房委會申請費 ($3,020) + 法律文件審批費 ($2,630) + 律師費（遺囑認證及物業轉讓，較低收費）。
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預算總額：約港幣 $28,000 至 $35,000。
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中費用案例（標準情況）
- 假設：故人沒有留下遺囑，需要申請遺產管理書，單位尚有按揭需要處理。
- 費用構成：房委會申請費 ($3,020) + 法律文件審批費 ($2,630) + 更改按揭安排費 (約$1,000) + 律師費（遺產管理及物業轉讓，標準收費）。
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預算總額：約港幣 $40,000 至 $55,000。
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高費用案例（情況較複雜）
- 假設：遺產繼承權出現爭議，或家庭成員間需要訂立複雜的協議，導致律師需要投入更多時間處理。
- 費用構成：所有標準費用 + 因額外法律工作而大幅增加的律師費。
- 預算總額：港幣 $60,000 或以上，實際金額視乎個案的複雜程度。
以上估算僅供參考，建議您根據自身情況，直接向律師事務所索取詳細報價，以制定最準確的財務預算。