香港樓價持續高企，「上車」置業對許多人來說是一大挑戰。「白居二」（白表居屋第二市場計劃）正為合資格人士提供一個免補地價購入二手資助房屋的機會，成為了實現置業夢的關鍵階梯。究竟2025年的白居二申請資格、入息及資產限額是怎樣？由遞交申請、攪珠、揀樓，到申請按揭及完成買賣，整個流程有哪些關鍵細節需要注意？本文將為你整合2025年白居二的終極懶人包，一文睇清所有步驟、注意事項及常見問題，助你為成功上車做好萬全準備。
白居二是什麼？與綠表、白表有何分別？
身處香港，想上車置業，總會聽到「白居二」、「綠表」、「白表」這些名詞。那麼，白居二是什麼？它的全名是「白表居屋第二市場計劃」。簡單來說，這是一項房屋政策，讓符合特定入息及資產限額的白表申請者，可以在居屋第二市場上，購買未補地價的二手居屋單位。在這個計劃出現之前，只有綠表人士才可以在這個市場物色單位。白居二計劃的出現，無疑是為一眾不符合公屋資格的市民，打開了另一扇置業大門。不過，很多人仍然會將這三者混淆，要清楚了解白居二什麼意思，就要先把它與綠表和白表作個比較。
白居二 vs 綠表 vs 白表：申請資格、可選單位及補地價比較
要清晰分辨三者的不同，我們可以從申請資格、可選單位類型和補地價安排這三個核心層面入手，讓你一看便懂。
首先是申請資格。
「綠表」資格人士，主要是指香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下出租屋邨的住戶，或者持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如受政府清拆計劃影響的合資格人士。他們本身就是公營房屋資源的受惠者。
「白表」資格人士，主要是指私營房屋的住戶，或非公屋戶主的公營房屋單位家庭成員。簡單理解，他們就是未能享用公屋資源，但又符合特定入息及資產限制的市民。
而「白居二」的申請人，其實就是通過了審查的白表人士。他們透過申請及抽籤，獲得一個購買資格，這個資格就是我們所說的「白居二」。
其次是可選的單位類型。
綠表人士的選擇是三者中最多的。他們既可以申請購買由房委會或房協推出的一手全新居屋，也可以在「居屋第二市場」購買未補地價的二手單位。
傳統的白表申請者，目標主要是抽籤購買一手新居屋。
至於白居二中籤者，他們的目標則非常明確，就是專門在「居屋第二市場」購買未補地價的二手單位。這個資格並不能用來購買一手新居屋。
最後是補地價的安排。
無論是綠表還是白居二的買家，當他們在「居屋第二市場」購買單位時，都不需要即時向政府支付補地價，這也是資助房屋樓價較吸引的主要原因。同樣地，白表人士購買一手新居屋時也是免補地價。不過，需要留意的是，這筆地價只是暫時豁免。將來任何一位業主，如果想在公開市場（即自由市場）將單位出售、出租或以其他方式轉讓，就必須先向政府補回當初購入單位時的市值差價。
2025白居二申請資格全覽：入息、資產限額及條件
想知道自己是否符合資格申請白居二？要了解白居二是什麼意思，第一步就是仔細看看它的申請門檻。房委會每年都會檢視和更新申請條件，所以我們為你整理了最新的要求，讓你一次過看清楚。
基本申請條件
首先，我們來看看最基本的幾項要求，這些是申請的入場券，缺一不可。
年齡及居港規定
申請人在申請截止當日，必須年滿18歲。而且，申請人需要在香港居住滿七年，並且在香港的居留不受任何附帶逗留條件限制。
物業擁有權限制
這是一項非常嚴格的規定。由申請截止日期前的24個月起，直到簽訂臨時買賣合約當日為止，申請者和所有名列在申請表上的家庭成員，都不能擁有任何香港住宅物業的權益。這包括個人名義持有、聯名持有，或者透過公司持有物業的權益。
房屋資助限制
申請者和所有家庭成員，都不能正在享用任何由政府或房委會提供的房屋資助。例如，他們不能是公屋戶主或戶籍內的成員。如果曾經領取過其他房屋資助，亦可能會受到限制。
2025年最新入息及資產限額
除了基本條件，申請人的收入和資產亦有上限。每年房委會都會根據市況調整，以下是參考2025/25年度的最新數字。
一人申請者：每月入息及總資產上限
單身人士申請，每月總入息上限為30,000港元，而總資產淨值上限則為615,000港元。
二人或以上家庭：每月入息及總資產上限
如果以二人或以上的家庭名義申請，每月家庭總入息上限為60,000港元，而家庭總資產淨值上限則為1,230,000港元。
如何準確計算入息與資產？
計算入息和資產時，很多細節需要注意，一不小心就可能計錯數。
固定與非固定收入（花紅、佣金）計算方法
入息並不只是底薪。所有薪金、津貼、佣金和花紅等都需要計算在內。非固定收入，例如佣金，通常會以過去數個月的平均數計算。年終花紅或雙糧，則需要將總數除以12，然後加到每月的收入之中。不過，你可以扣除法定的5%僱員強積金供款。
資產涵蓋範圍（存款、股票、物業、車輛）及可扣除項目
資產的計算範圍很廣。它包括香港及海外的存款、現金、股票、基金、債券、保險（指有儲蓄或投資成分的保單現金價值）、物業和車輛等。車輛的價值會以購入價減去折舊和未償還的分期貸款計算。
青年優先配額詳解
為了協助年輕人置業，近年新增了「青年優先配額計劃」。要完全明白白居二什麼意思，就要了解這個為年輕人而設的特別安排。
申請資格、配額數量及雙重抽籤機會
申請者在申請開始當日年滿18歲但未滿40歲，就可以選擇參加青年優先配額計劃。計劃會預留一部分配額，例如在2025年就預留了1,500個。參加的青年申請者會有「雙重抽籤機會」，他們會先與所有申請者一同參與一般攪珠，如果未能中籤，就會自動進入青年配額的專屬攪珠，中籤機會因而提高。
業權捆綁規定與長期責任
這項計劃有一個非常重要的規定。成功透過青年優先配額置業的申請者，必須成為所購單位的業主或其中一位聯名業主。而且，除非遇到例如去世或永久離開等極端特殊情況，否則該青年業主的名字日後不能從業權紀錄中刪除。這代表了一項長期的承諾和責任。
2025白居二申請流程：由交表、攪珠到領取證明書
了解白居二是什麼意思之後，下一步就是掌握整個申請流程。由遞交申請表、等待電腦攪珠，到成功中籤後進行資格審查，每一步都有清晰的時間線與要求。整個過程環環相扣，所以了解清楚每個階段的細節，就能讓你的申請之路更加順暢。
申請時間表、費用及所需文件
2025年重要日期一覽（申請期、截止、攪珠、批准信發出）
每年的白居二申請都有一個固定的時間框架，記下這些關鍵日期非常重要。雖然最終日期以房委會公佈為準，不過我們可以根據過往經驗作一個參考：
- 申請期：通常在每年第一季展開，例如3月初開始，為期約三星期。
- 截止日期：申請期結束當晚7時正，網上申請系統會準時關閉。
- 攪珠日期：預計在同年第二季，大約6月進行電腦攪珠。
- 批准信發出：成功中籤而且排序較前的申請者，預計會在同年第三或第四季陸續收到房委會的通知，進行資格審查，然後獲發「批准信」。
申請費用及文件清單
遞交申請時的程序相對簡單，費用與文件要求都不複雜。
- 申請費用：港幣250元。
- 初期文件：在遞交申請表時，你只需要準備好申請表本身，以及申請者和所有家庭成員的香港身份證副本。你暫時不需要提交任何入息及資產證明文件，這些文件是中籤後才需要準備的。
網上、郵寄及親身遞交申請方法
房委會提供三種遞交申請的途徑，你可以選擇最方便自己的一種。
網上申請詳細步驟及注意事項
網上申請是最快捷方便的方法，只需要一部能上網的電腦或手機即可完成。
- 進入房委會網站：在申請期內，登入房委會的專屬申請網站。
- 填寫電子表格：根據指示，詳細填寫申請者及家庭成員的個人資料。
- 網上付款：使用VISA、MasterCard、JCB或UnionPay銀聯信用卡繳交申請費。
注意事項：網上申請的截止時間是以房委會的申請系統為準，所以建議你預留充足時間，避免在最後一刻因網絡繁忙而錯過時限。
郵寄及親身遞交方法
如果你偏好傳統方式，也可以選擇郵寄或親身遞交。
- 郵寄申請：將填妥的申請表及所需文件副本，郵寄至「九龍橫頭磡南道3號香港房屋委員會客務中心第四層平台」。信封面要註明「白居二2025」。請注意，申請日期是以郵戳為準，而且要確保郵資足夠，否則申請將不獲處理。
- 親身遞交：可將申請文件放入設於房委會客務中心（近港鐵樂富站A出口）的投遞箱內。
如何避免因重複申請而被取消資格 (DQ)
這是整個申請過程中必須注意的「紅線」。房委會規定，任何申請者及名列申請表上的家庭成員，都只能出現在一份申請表內。無論是透過網上、郵寄或親身遞交，只要出現重複，所有相關的申請都會一律作廢，已繳交的費用亦不會退還。所以，遞交前務必與家人溝通好，確保只有一份申請。
攪珠結果、資格審查及領取證明書
遞交申請後，就是耐心等待的階段。攪珠結果將決定你是否能進入下一個環節。
如何查核攪珠結果及揀樓次序
攪珠儀式會以公開形式進行，房委會將會抽出攪珠號碼，這些號碼對應你申請編號的最後兩個數字。攪珠結果會透過新聞稿發佈，你也可以在房委會的官方網站查閱。抽出的號碼順序，就是決定申請者資格審查的先後次序。排得越前，就越快收到通知進行審查。
中籤後所需提交的入息及資產證明文件
如果你幸運中籤，並且排序較前，房委會便會發信通知你提交詳細文件作資格審查。屆時你需要準備以下文件：
- 入息證明：例如過去數月的糧單、稅單、公司發出的收入證明信、銀行月結單等。
- 資產證明：包括所有銀行戶口的結餘證明、股票、基金結單、車輛登記文件、保險的現金價值證明等。
- 其他文件：例如結婚證書、子女出世紙等家庭關係證明。
房委會的信件中會有詳細的文件清單與遞交限期，你只需要按照指示準備即可。
領取「批准信」及申領「購買資格證明書」時限與費用
當房委會完成審核，確認你的資格符合要求後，就會向你發出「批准信」。
收到「批准信」後，你需要在信件發出日期起計的6個星期內，向房委會申領「購買資格證明書」。申領這份證明書需要繳付費用，現時為港幣870元。這份「購買資格證明書」的有效期為一年，你就可以憑著它，正式在居屋第二市場上尋找心儀的單位了。
白居二按揭攻略：善用政府擔保、計算首期與成數
抽中白居二固然開心，但是置業上會始終是重要一步。白居二單位的按揭申請，與一般私樓有些不同，當中最大的優勢就是有政府作為擔保人。只要善用這個優勢，上車之路便會順暢很多。現在就為大家拆解白居二的按揭細節、首期預算，還有其他雜費開支。
善用政府擔保：最高九成按揭與豁免壓力測試
白居二按揭的最大好處，就是有香港房屋委員會（房委會）提供的按揭還款保證。因為有這個保證，銀行承擔的風險相對較低，所以在審批按揭時也會比較寬鬆。
對申請人來說，最直接的優點有兩個。第一，白表申請者最高可以申請到九成按揭，換句話說，最低只需要準備一成首期便能置業。第二，由於有政府擔保，大部分銀行都會豁免對申請人進行壓力測試。當然，申請人仍然需要提供入息證明，銀行會評估你的供款與入息比率，確保你有足夠的還款能力。
政府擔保期如何運作？
政府擔保期是整個白居二按揭的核心概念。簡單來說，房委會為每個居屋單位提供一個固定年期的擔保，由屋苑的「首次轉讓契據」日期起計算。在2025年3月1日起，這個擔保期已經由以往的30年，大幅延長至50年。
在這個50年的擔保期內，萬一業主斷供，房委會便會向銀行還清剩餘的按揭貸款。正因為有這個保障，銀行才願意提供高成數的按揭。所以，單位的樓齡，或者說剩餘的擔保期有多長，就直接決定了銀行最終批出的按揭成數和還款年期。
樓齡如何影響按揭成數及還款期？
既然政府擔保期是關鍵，那麼單位的樓齡就成為了申請按揭時最重要的考慮因素。你可以用一條簡單的公式計算：50年政府擔保期 – 單位樓齡 = 剩餘擔保期。銀行會根據這個「剩餘擔保期」來決定按揭條件。
40年樓齡內：最高九成按揭及30年還款期
如果心儀單位的樓齡在40年或以內，情況就最理想。因為單位仍在擔保期的黃金階段，銀行一般都可以批出最優惠的按揭條件。白表買家最高可承造九成按揭，同時還款期最長可達30年。這意味著首期壓力最小，每月供款也最輕鬆。
40至50年樓齡：按揭成數或需下調
當單位樓齡介乎40至50年之間，雖然仍在50年的擔保期內，但是房委會提供的擔保成數會有所調整。在這個樓齡範圍，銀行提供的最高按揭成數可能會由九成下調至八成。還款期最長仍然可以是30年，不過買家就需要準備較多的首期資金，由樓價的一成增加至兩成。
超過50年擔保期：銀行審批注意事項
假如單位樓齡已經超過50年，就代表政府的擔保期已經完結。在這種情況下，銀行會將其視為一般私樓的按揭申請來審批。銀行會更嚴格地考慮單位本身的質素和估價，按揭成數有機會大幅降至六成或以下，還款期也可能被縮短。買家需要預備的資金，隨時高達樓價的四成，所以選擇樓齡較高的單位前，一定要先向銀行查詢清楚。
置業總開支預算：首期、印花稅、律師費及雜費
成功上車不單是準備首期，還有林林總總的開支需要預算。清楚了解「白居二是什麼意思」之後，下一步就是計計數，看看總共需要多少資金。
最低一成首期計算方法
首期是最大筆的開支。假設你購買的單位樓齡較新，可以申請到九成按揭，那麼最低首期就是樓價的10%。舉個例子，如果單位成交價是500萬元，你需要準備的首期就是50萬元（500萬 x 10%）。
額外費用清單：印花稅、律師費、代理佣金及火險
除了首期，你還需要預留一筆資金應付以下雜費：
- 印花稅：根據物業的樓價，按照政府最新的「第二標準稅率」計算，是除了首期之外最大的一筆支出。
- 律師費：處理樓宇買賣合約及按揭契等法律文件所需費用，一般約數千至萬多元不等。
- 代理佣金：通常是樓價的1%，買賣雙方都需要支付。
- 火險：承造按揭時，銀行會強制要求業主為單位購買火險，費用不算高，但也是一項固定開支。
白居二揀樓至收樓流程：二手居屋市場實戰指南
當你明白白居二是什麼，並且成功抽中取得入場資格後，最令人期待的環節自然是揀樓。這份實戰指南會帶你走過整個買樓流程，從尋找心儀單位到正式收樓，讓你對二手居屋市場的操作更有概念。
白居二買樓六部曲
整個買樓過程環環相扣，清晰了解每個步驟，有助你更順暢地完成交易。
步驟一：憑「購買資格證明書」尋找盤源
收到房委會發出的「批准信」後，你需要在指定期限內申領「購買資格證明書」。這份證明書的有效期為一年，是你物色單位的正式憑證。你可以透過地產代理，在居屋第二市場上尋找房委會或房協旗下的未補地價單位。
步驟二：簽署臨時買賣合約及支付細訂
找到心儀單位並且與賣家達成共識後，下一步就是簽署臨時買賣合約。簽署臨時合約時，你需要支付一筆俗稱「細訂」的臨時訂金給賣方，金額通常是樓價的3%至5%。
步驟三：向銀行正式申請按揭
簽署臨時合約後，便可以立即向銀行正式提交按揭申請。銀行會根據單位的估價、樓齡以及你的財務狀況進行審批。建議可以同時向幾間銀行申請，以比較不同銀行提供的按揭利率和條款。
步驟四：經律師向房委會申請「提名信」
買賣雙方需要各自委託律師處理法律文件。你的律師會協助你向房委會或房協申請「提名信」，這是確認你符合資格購買該單位的必要文件。一般來說，整個申請過程需要約兩星期。
步驟五：簽署正式買賣合約及支付大訂
成功取得「提名信」後，就可以簽署正式買賣合約。這時候你需要支付「大訂」，金額一般是樓價的10%減去之前已支付的「細訂」。例如樓價500萬，大訂就是50萬，扣除已付的15萬細訂，你便需要再支付35萬。
步驟六：完成交易及正式收樓
在簽署正式合約後，律師會處理餘下的文件，包括樓契和按揭契。在雙方約定的成交日，銀行會將按揭貸款餘額直接支付給賣方的律師。完成所有手續後，你便可以從賣方手上取得單位鎖匙，正式成為業主。
如何揀選心水二手居屋？
在眾多盤源中作出選擇，除了個人喜好，還有一些客觀因素需要仔細考量。
樓齡對按揭及未來轉售價值的影響
樓齡是影響按揭審批的關鍵因素。房委會為居屋單位提供最長50年的按揭擔保期。如果單位樓齡在40年內，銀行普遍願意批出最高九成按揭和長達30年的還款期。若樓齡較高，尤其接近或超過50年擔保期，銀行批出的按揭成數可能會降低，意味著你需要準備更多的首期資金。同時，較新的樓齡也對單位未來的升值潛力及轉售能力有正面影響。
地區供應、屋苑配套及成交數據參考
某些地區如沙田、馬鞍山、將軍澳等，二手居屋供應量較多，選擇自然更廣。大型屋苑的單位數量多，放盤量相對穩定，議價空間也可能較大。除了地區，屋苑本身的配套設施，例如交通便利程度、是否有商場、附近校網等，都是影響生活質素和單位價值的重要因素。在出價前，參考屋苑近期的成交數據，可以讓你對市價有更準確的掌握，避免出價過高。
買入後須知：轉讓限制 (禁售期) 與補地價
轉讓限制解說：二手市場禁售期有多長？
不同年份居屋的轉售限制
成功上車後，你需要留意單位的轉讓限制。計算方法是由簽署正式「轉讓契據」當天開始，首兩年內不可以將單位在居屋第二市場轉售。換句話說，你必須持有單位至少兩年。兩年期滿後，你就可以將單位賣給下一位綠表或白居二資格的買家。另外，房委會近年推出的新居屋計劃，例如「居屋2022」或之後的項目，有更嚴格的轉售限制，所以在做決定前，最好先了解清楚單位的首次出售年份和相關規定。
特殊情況下的豁免申請
凡事總有例外，假如業主遇到一些非常特殊和困難的情況，例如破產、家庭收入出現重大變故，導致無法繼續償還按揭貸款，可以向房屋署署長提出申請，請求豁免首兩年內不可在第二市場轉售的限制。署方會根據每個個案的具體情況獨立審批，所以這並不是一個常規的選項。
補地價懶人包：何時需要補、如何計算？
何時需要補地價：於公開市場出售或出租
白居二是什麼意思，其中一個核心概念就是在購入單位時不需要支付補地價。不過，這個補地價的責任只是延後，並沒有消失。當你希望將單位在公開市場（又稱自由市場）出售給任何人士，或者想將整個單位或部分房間出租賺取租金時，就必須先向政府補回地價。完成補地價手續後，你的居屋單位就和私人樓宇一樣，可以在市場上自由買賣或出租。
補地價金額的官方計算方法
補地價的金額並非固定不變，而是與物業的市值掛鉤。官方的計算方法其實很直接，就是用補價時的單位市值，乘以單位首次出售時的折扣率。
計算公式：補價金額 = 補價時單位市值 × (購入時十足市值 – 原業主買入價) ÷ 購入時十足市值
舉一個簡單例子：假設一個單位當時的市值是400萬，政府以七折（即30%折扣）的280萬賣出。多年後，你想在自由市場賣出單位，當時單位經估價後的市值升至600萬。你需要補回的金額就是 600萬 × 30% = 180萬。這個估價是由房署委託的專業估價師評定的。
白居二常見問題 (FAQ)
「租者置其屋計劃」業主能否申請白居二？
這個問題的答案視乎你的持有年期。「租者置其屋計劃」（租置計劃）的業主，如果由單位的首次轉讓契據日期起計，持有業權未滿十年，就有機會符合申請白居二的資格。不過，申請時會受到一些限制。成功購買白居二單位之後，你必須在指定期限內（通常是辦妥買賣手續後的三個月內），將原先持有的租置計劃單位在居屋第二市場上售出，或者向房屋委員會繳付補價後在公開市場上出售。
假如持有租置計劃單位的業權已經達到或超過十年，你就不再符合白表資格，因此不能申請白居二。
公屋家庭成員成功申請後需要從戶籍中除名嗎？
是的，這是必須的程序。白居二計劃的原意是協助沒有接受房屋資助的人士置業。假如你是公屋住戶的家庭成員，並且成功透過白居二購入單位，你就已經享用了政府的房屋資助。因此，你本人以及名列在你白居二申請表上的所有家庭成員，都必須在原先居住的公屋單位戶籍中刪除名字。這個規定是為了確保公共房屋資源能夠公平分配，避免出現雙重享受福利的情況。
單身懷孕申請者應以一人還是家庭名義申請？
對於單身懷孕的申請者，房屋委員會提供了人性化的安排。假如你在申請截止日期當日，懷孕已滿十六個星期或以上，你可以選擇以「二人或以上家庭」的組別提交申請。申請時，你需要一併提交由註冊醫生簽署的有效證明文件。
以家庭名義申請的主要好處是，家庭申請者的配額遠多於一人申請者（比例通常為九比一），所以成功中籤的機會理論上會更高。你可以根據自己的情況，衡量後再決定以哪個組別申請。
可否用白居二名額為親友買樓？
絕對不可以。很多人都會好奇白居二是什麼意思，其實它是一項資助置業計劃，所以有嚴格規定。白居二的「購買資格證明書」是記名的，而且不能轉讓。成功中籤的申請人，必須是所購買單位的業主，或者其中一位聯名業主。單位的業權，必須轉讓給「購買資格證明書」上列明的申請人及家庭成員。
換句話說，你不能利用自己的名額為朋友或未在申請表上列名的親屬買樓。這個做法違反了計劃的規定，一經發現，房委會有權取消你的購買資格，甚至可能涉及法律後果。
購買白居二單位後，未補地價前可以出租嗎？
答案是不可以。白居二單位在未繳付補地價之前，存在嚴格的轉讓及用途限制。單位只能用作自住，業主及其名列申請表上的家庭成員必須居住在單位內。在未補地價的情況下，將整個單位或其中一部分出租、分租，都屬於違法行為。
如果業主違反規定，房屋委員會有權採取執法行動，包括要求業主將單位以指定價格售回給房委會。要合法地將單位出租或在公開市場自由出售，業主必須先向政府繳付補地價，解除轉讓限制。