手持未補地價居屋，想放租賺取被動收入，但又擔心誤墮法網、面臨重罰？其實，政府為增加過渡性房屋供應，早已推出官方的「未補價資助出售房屋—出租計劃」，為合資格業主及輪候公屋的租客，提供一條合法、安穩的出租途徑。然而，計劃涉及繁複的申請資格、指定流程及法律文件，令不少人卻步。本文將為你整合2025年最新資訊，由業主及租客的申請資格、合法放租的四大步驟、標準租約的關鍵條款，到潛在法律風險及查冊自保方法，一文詳解所有細節，助你安心參與計劃，將閒置單位變成穩定的租金收入。
認識房協「未補價資助出售房屋—出租計劃」
相信不少業主都聽過，免補地價居屋出租是違法行為，但其實市場上存在一個合法途徑。這就是由香港房屋協會（房協）推出的「未補價資助出售房屋—出租計劃」，為符合資格的業主和租客，提供一個正式而且受法律保障的居屋免補地價出租平台。這個計劃並不是新鮮事，而是行之有年的官方政策，接下來就讓我們一步步了解它的來龍去脈。
計劃背景與目的：增加過渡性房屋供應
政策源起與計劃目標
這個計劃的初衷，是為了紓緩香港緊張的房屋需求。政府希望善用現有資助房屋的資源，為正在輪候公共租住房屋（公屋）的家庭，提供一個臨時的安身之所。簡單來說，計劃的目標就是增加市場上的「過渡性房屋」供應，讓合資格的業主可以將閒置的單位或房間租出，而租客則可以在等候編配公屋期間，有一個穩定又合法的居住選擇。
執行機構：香港房屋協會 (房協)
整個計劃由香港房屋協會（房協）負責推行及管理。從接受業主和租客的資格申請、發出證明書，到提供資訊配對平台，所有相關的行政工作都由房協一手包辦。所以，有任何關於此計劃的查詢或申請，直接與房協聯絡就是最正確的途徑。
計劃的法律基礎：「豁免書」如何提供保障
暫時解除轉讓限制的法律效力
未補地價的資助房屋，在買賣合約（轉讓契據）中都設有「轉讓限制」，嚴格禁止業主將單位出租、出售或抵押。而這個計劃的法律基石，就是一份由地政總署批出的「豁免書」（Waiver Letter）。這份豁免書的效力，是暫時解除單位的轉讓限制，明確允許業主在不補地價的情況下，根據計劃的規則將單位合法出租。這份文件是整個計劃能夠合法運作的核心。
為業主與租客提供法律保障
正因為有「豁免書」作為法律依據，參與計劃的業主與租客雙方都得到了充分保障。業主可以光明正大地出租單位，無需擔心觸犯《房屋條例》而被檢控。租客的租住權亦受到法律承認，雙方會簽訂由房協提供的標準租約，權利和義務都一目了然，避免了私下租賃可能引發的各種風險和糾紛。
計劃涵蓋的屋苑範圍
如何查詢你的屋苑是否在合資格名單上
需要留意，這個計劃並非適用於全港所有的資助出售房屋屋苑。只有房協及房屋委員會轄下的指定屋苑，並且樓齡等條件符合要求，才在計劃的涵蓋範圍之內。想知道自己的物業是否符合資格，最直接的方法就是到房協「未補價資助出售房屋—出租計劃」的官方網站，查閱最新的「合資格屋苑名單」。名單會清晰列出所有可以參與計劃的屋苑，方便業主隨時核對。
業主租客資格一覽：誰能參與此計劃？
想參與免補地價居屋出租計劃，並不是單方面的事情。這個計劃對業主和租客雙方，都設下了清晰的資格門檻。這就像一個專屬的配對平台，只有符合特定條件的雙方才能入場。現在，我們就來逐一拆解，看看你究竟是否合資格成為這個計劃的一份子。
業主申請資格：參與計劃的4大條件
作為業主，若希望將手上未補地價的單位合法放租，就需要滿足房協訂立的幾個基本條件。這些條件確保了計劃的初衷，是為了活用閒置的居住空間。
業權年期要求：持有單位滿十年或以上
這是最重要的一項硬性指標。業主必須由單位的首次轉讓契據日期起計，擁有該單位的業權達到十年或以上。這個規定旨在確保參與計劃的都是長線持有物業的業主，而不是短期投機者。
單位戶型限制：擁有兩個或以上睡房
計劃容許業主出租整個單位，或者只出租個別睡房。如果業主選擇與租客共住，只分租單位內的睡房，那麼該單位就必須擁有兩個或以上的睡房。這個彈性設計，既能滿足不同業主的需求，也保障了共住時的生活空間。
申請費用及所需文件一覽
符合以上條件的業主，可以準備遞交申請。申請時需要填妥指定的申請表格，附上業主的身分證副本和樓契（轉讓契據）副本。申請費用為港幣200元，費用一經繳交，將不獲退還。
租客申請資格：須符合公屋輪候及入息資產限額
對於租客而言，參與這個居屋免補地價出租計劃的資格，與其公屋申請狀況直接掛鉤。因為計劃的目標，就是為正在輪候公屋的家庭及人士，提供一個過渡性的住屋選擇。
公屋輪候資格：一般申請者 (輪候滿3年)
如果你是一般家庭申請者，例如二人或以上的家庭，你需要已經在房委會的公屋輪候冊上登記滿三年或以上，才能符合申請資格。
公屋輪候資格：非長者一人住戶 (輪候滿6年)
如果是非長者的一人住戶申請者，輪候時間的要求會更長。你需要已經在公屋輪候冊上登記滿六年或以上，才有資格申請成為計劃的租客。
入息及資產限額要求
除了輪候年期，申請人及其名列於公屋申請表上的家庭成員，其每月總入息和總資產淨值，都必須符合房委會當時為公屋申請所設的相關限額。由於這些限額每年都可能調整，建議在申請前，先到房委會網站查閱最新的資料。
申請費用及所需文件一覽
租客申請時，同樣需要填寫申請表格，並提交申請內所有成員的身分證明文件副本，以及公屋申請編號的證明文件。申請費用為港幣100元，同樣不設退款。
【快速評估】你是否符合免補地價居屋出租申請資格？
看完以上的詳細條件，可能還是有點複雜。這裡為你準備了兩份快速評估清單，讓你可以在一分鐘內，初步判斷自己是否符合資格。
業主自我評估清單
- 你持有單位的業權是否已滿十年？
- 你的單位是否屬於房協或房委會指定的資助出售房屋？
- 你從未為此單位補回地價？
- 若打算分租睡房，單位是否設有兩個或以上睡房？
租客自我評估清單
- 你是否已在房委會公屋輪候冊上？
- 一般申請者：輪候時間是否已滿三年？
- 非長者一人住戶：輪候時間是否已滿六年？
- 你和家庭成員的總入息及總資產，是否低於房委會的最新限額？
申請流程四部曲：由遞交申請到成功出租
了解過計劃的基本概念和資格後，下一步就是實際行動了。要成功完成免補地價居屋出租，整個申請流程清晰明瞭，基本上可分為四大步驟。只要跟著指引一步一步來，由申請資格認證到簽訂租約，整個過程比想像中簡單。現在，就讓我們一起看看這四部曲的詳細內容。
第一步：領取「業主證書」或「租客證書」
這是參與計劃的第一關，也是最基礎的一步。無論你是業主還是租客，都必須先向香港房屋協會（房協）申請一份官方認證文件，分別是「業主證書」或「租客證書」。這份證書就好像計劃的入場券，證明你已通過資格審核，可以正式進入下一步的配對環節。
申請方式：網上、郵寄或親身遞交
房協提供了多種申請渠道，方便不同人士的需要。你可以選擇最便捷的網上申請，直接在官方網站填寫及上載資料。如果你偏好傳統方式，也可以下載申請表格，填妥後郵寄至房協辦事處，或者親身前往遞交。整個申請過程相當有彈性。
審批時間及處理流程
遞交申請後，房協一般需要時間處理及審核文件。成功通過初步審核的申請人，會獲邀與房協職員會面。所有年滿18歲的申請人及家庭成員都需要親身出席，以核實身份及簽署相關文件。整個審批流程旨在保障雙方權益，所以資料的準確性非常重要。
第二步：透過官方平台進行配對
當你成功領取證書後，就正式進入配對階段。房協設立了一個專屬平台，讓合資格的業主與租客可以互相尋找合適的對象。
「業主及租戶資訊共享平台」使用指南
持有有效證書的業主和租客，都會獲得一個專屬賬戶，用來登入這個免費的「業主及租戶資訊共享平台」。業主可以在平台上刊登單位的基本資料，例如地區、面積和間隔。租客則可以瀏覽這些放盤資訊，尋找符合自己家庭需要的單位。這個平台確保了所有使用者都是已獲認證的合資格人士。
業主與租客自行溝通及睇樓安排
需要留意的是，房協的角色是提供平台和認證，但不會介入具體的配對過程。當租客在平台上找到心儀的單位後，需要自行聯絡業主。接著，雙方可以自行溝通，商討租金、租期細節，並且安排時間睇樓。這個過程給予雙方很大的自由度。
第三步：租用房委會單位須申請「提名信」
這一步是個特殊但極其關鍵的環節，主要適用於租用房屋委員會（房委會）轄下屋苑的租客。如果業主的單位屬於房委會的居屋，就需要完成這個額外程序。
申請房委會「提名信」的流程與文件
當租客與房委會居屋的業主達成初步協議後，租客需要向房委會遞交申請，以獲取一份名為「提名信」的文件。申請時，通常需要提供自己和業主雙方的證書副本。房委會審批後發出「提名信」，才代表官方同意這次的租賃配對。
為何「提名信」對租客至關重要
這封「提名信」是租客的法律保障。它證明房委會已經知悉並批准租客租用其轄下的未補價單位。沒有這份文件，即使與業主簽訂了租約，該租約在法律上也可能不被承認。所以，如果目標單位是房委會居屋，租客必須完成這一步才能簽約。
第四步：簽訂標準租約與完成法律程序
找到合適的單位，也完成了所有必要的申請後，就來到最後簽約的階段。為了保障雙方，計劃要求必須使用官方提供的標準租約，並且完成一系列法定的後續程序。
呈報差餉物業估價署 (表格CR109)
簽訂租約後，業主有法律責任在一個月內向差餉物業估價署呈報新簽的租賃協議。業主需要填寫一份名為「新租出或重訂協議通知書」（表格CR109）並遞交。這是香港所有住宅租賃的標準程序。
租約加蓋印花 (打釐印) 的程序與費用
租約必須送交稅務局加蓋印花（俗稱「打釐印」），這樣租約才具備法律效力，日後如有爭議也可以作為法庭上的證據。加蓋印花需要繳付印花稅，費用根據租金和租期計算，通常由業主和租客平均分擔。
向房協交回「已簽訂租約通知書」
完成所有法律程序後，最後一步就是通知房協。業主和租客雙方都需要在簽約後的指定期限內，將一份「已簽訂租約通知書」交回房協。這代表整個居屋免補地價出租的申請及配對流程正式完成，租客可以安心入住。
簽訂標準租約須知：合約細節與注意事項
當你與租客一拍即合，就來到整個免補地價居屋出租流程中，最關鍵的法律一步：簽訂租約。這份租約並非坊間隨意下載的版本，而是由房協提供的「標準租約」。裡面的條款經過精心設計，用來平衡業主與租客雙方的權益。現在就讓我們一起拆解這份合約，看看有哪些細節需要特別留意。
剖析官方「標準租約」關鍵條款
兩年固定租約：「一年生約、一年死約」的解釋
計劃下的標準租約，租期固定為兩年。這兩年期通常被稱為「一年生約、一年死約」。具體來說，第一年是「死約」，在這十二個月內，業主與租客雙方都必須履行合約，不能單方面提早解約。然後，踏入第二年就是「生約」，這時候雙方都擁有更大的彈性。任何一方只需要提前給予對方足夠的書面通知（通常是兩個月），就可以終止租約。這種安排既保證了租期初期的穩定性，也提供了後期的靈活性。
租客保障：獲派公屋即可提早解約
這份標準租約內，包含一條對租客十分重要的保障條款。由於參與計劃的租客本身正在輪候公屋，所以合約特別註明，假如租客在租約期內成功獲派公屋，他們便有權提早解約。租客只需按合約規定，提前書面通知業主，便可以在指定時間後遷出，而且不需要作出任何賠償。這項條款完全體現了計劃作為過渡性房屋的初衷，讓租客可以順利銜接，搬入永久的安樂窩。
新舊證書持有人適用的租約版本區別
還有一點需要留意，房協因應計劃的更新，推出了不同版本的「業主證書」與「租客證書」。因此，簽署租約時，必須使用與雙方證書版本相對應的「標準租約」範本。持有較早期證書（舊證）與新近獲批證書（新證）的參與者，所用的租約版本會有所不同。在房協網站下載文件時，記得要看清楚，選擇正確的版本，確保租約的法律效力。
不受「劏房」租務管制條例規管
近年社會非常關注「劏房」的租務問題，政府也為此推出了新的租務管制條例。不過，參與這個免補地價居屋出租計劃的業主與租客需要知道，你們簽訂的租約是不受這條新例規管的。
解釋《業主與租客(綜合)(修訂)條例》第IVA部的豁免
具體來說，計劃下的所有租賃，都已獲得豁免，不受《業主與租客(綜合)(修訂)條例》第IVA部的規管。這條例主要是針對規管分間單位（俗稱「劏房」）的租賃，例如限制起始租金、規管租金加幅等。由於房協的「出租計劃」本身已經有一套完整的框架，包括申請資格審核、使用標準租約等，對業主和租客已有足夠的規範與保障，所以它被界定為「獲豁除租賃」，需要遵守的是計劃本身的規則，而不是「劏房」租管條例。
合法與違法：免補地價出租的法律界線與風險
想了解免補地價居屋出租的各種細節，我們必須先釐清一條非常重要的界線：甚麼是合法，甚麼是違法。在香港，私下將未補地價的居屋單位放租，後果可以非常嚴重。這部分會詳細拆解背後的法律限制與風險，無論你是業主還是租客，都應該清楚了解。
居屋出租的法律限制：為何私自放租屬違法？
很多人會有疑問，自己的物業為何不能自由出租？原因在於資助房屋的本質。居屋並非一般的私人商品，而是政府為協助市民置業而提供的公共資源，所以附帶了特定的法律限制。
資助房屋的轉讓限制解說
當初業主購買居屋時，樓價並非市值，而是包含了政府提供的折扣。這份折扣，法律上等同於政府仍然持有一部分的業權。因此，單位的地契上會附有「轉讓限制條款」。這個條款明確規定，業主在指定年期內不能將單位在公開市場上自由出售或出租，目的是確保這些資助房屋是用於自住，防止有人利用公共資源作短期炒賣或牟利。
補地價的法律意義與程序簡介
「補地價」的法律意義，就是業主向政府購回剩餘的業權，將單位「私有化」的過程。業主需要向房屋署申請評估單位當時的市值，然後根據購入時的折扣率計算出需要補回的地價。完成補地價後，業主會收到一份名為「解除轉讓限制證明書」的法律文件，並在土地註冊處登記。自此，該單位便與一般私人樓宇無異，可以自由買賣或出租。
觸犯《房屋條例》的嚴重後果
如果業主在未補地價，又未參與官方「出租計劃」的情況下，私自進行居屋免補地價出租，便會直接觸犯香港法例第283章《房屋條例》。這不是簡單的租務糾紛，而是刑事罪行。
業主與租客同負刑責：最高罰款及監禁刑罰
值得注意的是，不只是業主，租客明知單位未補地價而租住，同樣會負上法律責任。根據《房屋條例》，任何人士作出相關的非法轉讓或租賃，一經定罪，業主與租客雙方最高均可被判處罰款50萬港元及監禁一年。
單位被房屋署收回的風險
對業主而言，除了刑事檢控，還有一個更嚴重的後果。房屋署有權根據地契條款，要求業主將單位轉讓回房屋署。換言之，業主可能會因此失去自己的物業。這個風險絕對不能輕視。
租客自保：如何查冊確認單位可合法出租？
作為租客，在簽約前做好查證，是保障自己的最佳方法。最權威和直接的方式，就是查閱該單位的土地登記冊（俗稱「查冊」），確認單位是否已補地價，可以合法出租。
查閱土地登記冊的步驟
查冊的程序相當簡單。你可以親身前往土地註冊處的客戶服務中心，或使用其網上查冊服務。只需提供準確的物業地址，支付少量費用，便可以即時取得該單位的土地登記冊副本。
「解除轉讓限制證明書」的重要性
查閱土地登記冊時，你需要尋找一份關鍵文件，就是上文提過的「解除轉讓限制證明書」（Letter of Removal of Alienation Restriction）。如果在登記冊的「物業涉及的轇轕」一欄中，清楚記錄了這份文件的註冊摘要，就代表該單位已經完成補地價程序，業主有權在公開市場上合法出租。這份文件是確認單位合法性的最有力證據。
租金回報與個案分析
要將免補地價居屋出租，除了要了解法規，實際的租金回報與市場反應才是業主與租客最關心的部分。參與計劃究竟能帶來多少收益？租金水平又是否真的符合租客的負擔能力？我們將透過真實個案，並結合業主與租客的經驗，深入探討這個計劃在現實市場中的運作情況。
市場租金參考：探討計劃下的合理租金水平
計劃本身沒有為租金設定上下限，完全由業主與租客自由協商。這給予市場彈性，但也衍生出一個核心問題：怎樣的租金才算「合理」？是貼近市值，還是應考慮到租客的背景而有所折讓？以下兩個個案，正好反映了市場上兩種截然不同的定價策略。
個案分析一：黃大仙嘉峰臺
黃大仙嘉峰臺是計劃下的熱門屋苑之一。市場上曾有高層兩房單位，透過計劃以約每月10,000元租出。這個租金水平，相較同區質素相若的私人樓宇租盤，大約有兩至三成的折讓。對於業主而言，這份租金收入穩定，而且由於租客經過資格審查，租務風險相對較低。對租客來說，這個價錢能夠在市區租到一個企理的兩房單位，大大紓緩了輪候公屋期間的住屋壓力，是一個雙贏的例子。
個案分析二：小西灣佳翠苑
另一個極端例子來自小西灣佳翠苑。曾有業主將一個實用面積約640平方呎的三房單位，以每月21,000元放租。這個叫價幾乎與鄰近大型私人屋苑藍灣半島的租金水平看齊。這個個案引發了市場的廣泛討論，因為計劃的租客必須是符合公屋申請資格的人士，他們的入息與資產均有嚴格上限。一個四人家庭的每月入息上限僅約三萬元，要負擔超過兩萬元的租金，實在是天方夜譚。這個例子反映部分業主或以私樓市場的心態來釐定租金，忽略了計劃的政策原意。
探討計劃租金與租客負擔能力的平衡
以上兩個個案清晰地顯示，計劃下的租金可以有很大差距。成功的居屋免補地價出租個案，往往是在業主的租金期望與租客的負擔能力之間找到了平衡點。若業主純粹追求租金回報最大化，叫價脫離租客的負擔範圍，單位便可能長期無法租出。反之，若能設定一個比市價稍有折讓，但仍具吸引力的租金，不僅能更快覓得租客，也能實踐計劃增加過渡性房屋供應的初衷。
業主經驗分享：放租流程與管理心得
對於初次參與計劃的業主來說，從定價到管理，每一步都需要細心考量。這裡整合了一些成功業主的經驗之談，助你順利完成放租。
如何參考市場釐定合理租金？
釐定一個合理的租金是成功出租的第一步。首先，你可以登入房協的「業主及租戶資訊共享平台」，參考同一屋苑或其他地區相近單位的近期成交租金，這是最直接的指標。其次，可以瀏覽各大地產代理網站，了解鄰近私人屋苑的租金水平，然後根據自己單位的狀況、景觀、裝修等因素，設定一個具競爭力的折讓價。記住，目標是吸引合資格而又有誠意的租客，過於進取的叫價只會讓你的單位無人問津。
與租客溝通及單位管理技巧
與租客建立良好的溝通至關重要。在睇樓階段，除了介紹單位間隔，也應坦誠溝通，了解對方的家庭狀況與需要，並清晰解釋計劃下的租約條款，特別是兩年租期的安排。租約期內，保持友善的溝通渠道。當租客提出合理的維修請求時，例如家電故障或喉管問題，應盡快處理。一個舒適的居住環境與和諧的業主關係，能大大減少租務糾紛，讓租客更愛惜你的單位。
租客經驗分享：如何成功租住安樂窩？
對於輪候公屋的家庭而言，這個計劃提供了一個改善居住環境的機會。不過，要在眾多申請者中脫穎而出，成功租到心儀單位，也有一些心得可以分享。
在資訊平台尋找合適盤源的經驗
房協的官方資訊平台是尋找盤源最可靠的渠道。由於盤源有限而需求大，建議每日定時瀏覽平台，留意有沒有新放盤。看到合適的單位，要第一時間聯絡業主。在聯絡時，可以簡單介紹自己的家庭背景及已持有有效的「租客證書」，以展示你的誠意和資格。同時，要對自己的預算有清晰概念，集中尋找符合負擔能力的盤源，避免浪費時間。
睇樓及簽約時的注意事項
成功約到睇樓，是覓得安樂窩的重要一步。睇樓時，除了檢查單位基本狀況，如牆身有沒有滲水、窗戶是否穩固、來去水是否暢順外，也要留意單位的座向與周邊環境。簽約前，必須仔細閱讀官方提供的標準租約，了解所有條款，特別是關於提早解約的規定。所有口頭協議，例如業主承諾添置或維修的項目，最好都能在租約的附加條款中列明，以保障雙方權益。完成簽約後，緊記要為租約加蓋印花（打釐印），這份文件才是你租住權益的法律保障。
免補地價居屋出租常見問題 (FAQ)
關於免補地價居屋出租計劃，你可能還有一些疑問。我們整理了幾個常見問題，讓你一次過掌握所有細節。
計劃是否容許分租？
可以的。這個計劃考慮到單位的靈活性，容許業主進行分租。如果你的單位擁有兩個或以上的睡房，你可以選擇只出租其中一個睡房。業主可以將單位內不同的睡房，分別租給最多兩名持有有效「租客證書」的租客。不過，每位租客證書持有人最少需要租用一間獨立的睡房，並且需要與業主共用單位的廚房及洗手間等設施。
租約期間家庭狀況有變更應如何處理？
這是一個很重要的問題。租客的家庭成員組合，必須與其在房屋委員會（房委會）的公屋申請紀錄完全一致。如果在租約期間，家庭狀況有任何變更，例如有嬰兒出生或家庭成員離世，租客應立即通知房委會更新其公屋申請資料。你需要跟從房委會的程序處理，而不是通知負責此出租計劃的房屋協會（房協）。因為租客的資格是建基於其公屋輪候狀況，所以確保房委會的資料準確無誤是非常關鍵的一步。
「業主證書」與「租客證書」的有效期是多久？
證書的有效期視乎你是何時申請。計劃延長後發出的新證書，有效期直至2031年10月31日。至於在計劃延長前發出的舊證書，有效期則到2026年10月31日。證書的有效期直接影響你可以簽訂租約的年期，租約的屆滿日期不能遲於證書的屆滿日。持有不同版本證書的業主和租客，需要使用對應的標準租約版本，這點在簽約時要特別留意。
「合法免補價出租」與「補價後出租」有何分別？
兩者在概念上有根本性的分別。「合法免補價出租」是指透過房協這個特定計劃進行的居屋免補地價出租。它的限制比較多，例如租客必須是合資格的公屋輪候人士，租約必須使用官方標準合約，而且租期固定為兩年。這本質上是一個增加過渡性房屋供應的社會措施。
相反，「補價後出租」是指業主已向政府繳付所有地價差額，解除了單位的轉讓限制。完成這個程序後，該居屋單位就等同於私人樓宇，業主可以在自由市場上將單位租給任何人士，租金和條款都可以自由商議，不再受任何特定計劃的限制。
如何避免違規的「假分租」情況？
要參與此計劃，一個核心條件是業主必須與租客共住於同一單位內。所謂「假分租」，就是指業主實際上已遷出單位，只留下少量個人物品在其中一間房並上鎖，營造共住的假象，實則將整個單位變相租出。這種做法明顯違反了計劃的原意和條款。為保障自己，業主應確保自己真正履行共住的規定。租客在睇樓時，亦應了解清楚業主的居住安排。雙方都應誠實遵守計劃規則，避免因違規操作而引致將來的潛在糾紛或法律問題。