與伴侶、家人聯名買樓，似乎是增強按揭能力、輕鬆「上車」的捷徑。但在這份共同承擔的喜悅背後，卻隱藏著錯綜複雜的法律、稅務及財務陷阱。你是否真正了解「聯權共有」（長命契）與「分權共有」在繼承權上的天壤之別？如何透過「甩名」操作回復「首置」身份慳稅，卻又不會墮入銀行Call Loan的陷阱？情侶分手或夫婦離異，聯名物業又該如何劃分？
本文將化身你的「聯名物業天書」，為你一文釐清由業權選擇、按揭申請、轉名慳稅、報稅扣稅，到財產繼承的六大核心環節。我們將深入剖析每一步的操作細節、法律風險與應對策略，助你在置業路上作出最精明、最穩妥的決定。
什麼是聯名物業？兩大持有方式「聯權共有」與「分權共有」深度解析
聯名物業，簡單來說就是由兩個人或以上共同持有同一項物業的業權。在香港，這種共同擁有權主要分為「聯權共有」(Joint Tenancy) 和「分權共有」(Tenancy in Common) 兩種法律形式。這個選擇看似只是文件上的一個剔號，但它會直接影響到日後的聯名物業按揭申請、業權處理方式，甚至在其中一位業主不幸離世時的繼承安排，後果非常深遠。
聯權共有 (Joint Tenancy) – 俗稱「長命契」
聯權共有，更為人熟悉的稱呼是「長命契」。在這個模式下，所有業主會被視為一個單一的共同體，一齊擁有整個物業的百分之百權益，當中是不會劃分個人份額的。「長命契」最關鍵的法律原則是「生存者取得權」，意思是，當其中一位聯名業主死亡，其業權會自動、即時地轉移給其他在生的聯名業主。這個繼承過程是凌駕於遺囑之上的，換言之，業主無法透過訂立遺囑，將物業權益傳給子女或其他指定繼承人。
分權共有 (Tenancy in Common) – 按指定份額持有業權
分權共有就提供了另一種截然不同的安排。在這種形式下，每位業主都擁有物業一個獨立且清晰的業權份額，例如雙方各佔50%，或者按照出資比例設定為70%和30%。分權共有最大的分別，是它沒有「生存者取得權」。當其中一位業主離世，他所持有的業權份額會成為其個人遺產的一部分，並按照其遺囑內容或遺產法進行分配。這種方式在處理遺產、未來考慮聯名物業轉名，甚至在計算聯名物業報稅時的租金收入與相關的聯名物業扣稅項目，都提供了更高的清晰度和靈活性。
選擇前必讀：一張圖看懂兩種聯名物業形式對你遺產規劃的深遠影響
文字說明可能有點抽象，但「聯權共有」與「分權共有」對你的財產規劃影響，可以說是天壤之別。簡單歸納，你的決定核心在於一個問題：當聯名物業死亡事件發生時，你希望業權自動歸屬給聯名夥伴，還是希望將屬於你的那一份自由傳承下去？前者適合關係非常穩定、互信的夫婦，而後者則更適合生意夥伴，或者希望將資產傳承給下一代的家庭成員。為了讓你更直觀地理解兩者的差異，我們準備了一張清晰的比較圖，助你在簽署買賣合約前，作出最明智的選擇。
聯名物業的利弊分析：評估提升按揭力與失去首置資格的得失
決定採用聯名物業的方式置業，是一個需要深思熟慮的財務部署。這就像一把雙刃劍，一方面可以集合兩人的力量，更容易踏上業主之路。但是另一方面，它亦會對雙方未來的置業規劃與財務自由度帶來深遠的影響。在簽署任何文件之前，清晰地了解其優點與缺點，是保障自己權益的第一步。
聯名物業的四大核心優點 (Pros)
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增強按揭貸款能力
這是最直接和最常見的優點。銀行在審批聯名物業按揭申請時，會將所有聯名業主的入息合併計算，用以評估供款與入息比率（DTI）。兩人的收入加起來，自然能更容易通過銀行的壓力測試，甚至有機會申請到更高金額的貸款，選擇更多樣化的樓盤。 -
保障各方投入的資產
物業是相當重大的資產，聯名持有為各方的付出提供了法律保障。無論是出售、加按或進行任何業權變動，都必須得到所有聯名業主簽署同意才能生效。這個機制可以防止任何一方在未經其他人同意之下，單方面處置物業，確保了決策的共同性與公平性。 -
簡化身後承繼安排
如果選擇的是「聯權共有」（長命契），在處理聯名物業死亡繼承事宜時，程序會相對簡便。當其中一位業主不幸離世，其業權會自動轉移給在生的其他聯名業主。這個過程無需經過複雜的遺產承辦程序，大大簡化了手續，避免了潛在的遺產爭拗。 -
為未來置業創造彈性
長遠來看，聯名物業亦提供了一種財務規劃的彈性。日後其中一方可以透過「甩名」，即進行聯名物業轉名，將其持有的業權轉讓給另一位聯名業主。完成後，該名轉讓業權的業主便能恢復首次置業的身份，在未來購買新物業時，可以享受較低的印花稅率及更寬鬆的按揭成數。
聯名物業的四大潛在缺點 (Cons)
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雙雙失去首次置業資格
這是聯名置業最需要權衡的代價。一旦成為聯名業主，所有人的名下都會被記錄持有物業。日後，任何一位業主若想再以個人名義購買住宅物業，都將被視為非首次置業，需要支付高昂的從價印花稅（AVD），其按揭成數亦會受到更嚴格的限制。 -
共同綑綁信貸紀錄
申請聯名物業按揭後，整筆貸款的總額會完整地記錄在每一位業主的個人信貸報告（TU）之上。如果任何一方因故遲了還款，所有聯名業主的信貸評級都會同時受到負面影響，這會直接影響他們未來申請信用卡、私人貸款或其他按揭的能力。 -
決策過程欠缺彈性
優點的另一面就是缺點。雖然共同決策能保障權益，但是在需要快速反應的市場環境中，這可能成為一個障礙。假如在出售物業時，雙方對價格、時機有不同看法，或者其中一方突然改變主意，便可能導致錯失最佳交易機會，甚至引發僵局。 -
關係變化引致處理複雜
當初合作無間的關係，未來也可能出現變化。不論是情侶分手或夫婦離婚，處理聯名物業都是一個棘手的問題。進行聯名物業轉名，本身就是一宗正式的物業買賣，會牽涉到律師費及印花稅等成本。如果雙方無法就如何分配業權達成共識，最終可能需要透過法律途徑解決，過程漫長而且花費不菲。在日常管理上，例如處理聯名物業報稅或申請聯名物業扣稅（如居所貸款利息）時，亦需要雙方協調如何攤分，增加了行政上的複雜性。
聯名物業轉名（甩名）慳稅實戰指南：回復首置身份的操作、計算與三大陷阱
處理聯名物業時，許多人會考慮「甩名」這個操作，這其實是聯名物業轉名的一種常見策略。主要目的是讓其中一位業主回復「首次置業」身份，為未來再入市鋪路，從而節省一大筆印花稅開支。這個操作看似簡單，但當中涉及精準的稅務計算、對銀行按揭的影響，並且隱藏著一些關鍵風險。以下將會一步步拆解整個流程，助你作出最明智的決定。
什麼是「甩名」？剖析其節省印花稅的法律原理
「甩名」的正式說法，是近親業權轉讓。具體操作是指聯名物業的其中一位業主，將自己持有的業權份額，透過一份正式的買賣合約轉讓給另一位（或多位）聯名業主。完成後，這位轉讓業權的業主在法律上便不再持有任何香港住宅物業。
這個操作能夠節省稅款，其法律原理完全建基於香港的印花稅制度。稅務局對首次置業人士與非首次置業人士採用截然不同的從價印花稅稅率。非首次置業人士需要繳付較高的稅率，而回復首置身份後，日後再購買物業時，就可以用較低的第二標準稅率去計算印花稅。簡單來說，「甩名」是一個合法的財務安排，透過重組業權，讓家庭單位能夠更靈活地運用其置業名額，以達至稅務上的最大效益。
印花稅精準計算方法與案例分析
進行聯名物業轉名時，印花稅的計算方法有一個非常關鍵的原則：稅款是基於所轉讓的業權份額價值來計算，而不是整個物業的總市值。很多人會在這裡產生誤解，導致預算失準。
精準的計算步驟如下：
1. 首先，確定物業目前的市場估值。
2. 然後，將物業估值乘以所轉讓的業權百分比。例如，若轉讓50%業權，就將估值乘以50%。
3. 最後，根據計算出的業權份額價值，按照印花稅第2標準稅率的階梯進行計算。
讓我們看一個具體案例：
假設陳先生與陳太太聯名持有一個物業，雙方各佔50%業權。物業現時市值為港幣800萬元。現在陳先生想透過「甩名」將其業權轉給陳太太。
- 計算基礎價值：$8,000,000（物業市值） x 50%（轉讓份額） = $4,000,000
- 應繳印花稅：根據第2標準稅率，超過$3,000,000至$4,285,500的物業，稅率為3%。因此，應繳印花稅為 $4,000,000 x 3% = $120,000。
一個常見的錯誤計法是先按物業總值800萬計算印花稅，然後再除以二。這種計法是不正確的，並且會得出完全不同的稅額。準確掌握計算方法，對於規劃整個聯名物業轉名的財務預算至關重要。
聯名物業轉名對銀行按揭的影響與三大致命風險
「甩名」操作的最大變數，往往在於對現有聯名物業按揭的影響。銀行不會自動批准業權變動，並且會將其視為一宗全新的按揭申請來審批。過程中有三大潛在風險，處理不慎隨時會導致得不償失。
第一大風險：「送契樓」陷阱
如果為了節省印花稅，而以極低價格（例如$1）或無償轉讓業權，該交易很可能被法律及銀行視為「送贈契」（Deed of Gift）。根據《破產條例》，若送贈者在完成轉贈後的五年內破產，其破產管理人有權向法院申請撤銷該交易，追回物業用作償還債務。由於銀行承擔極高風險，因此普遍在送契後的五年內，不會為這類物業批出任何新的按揭或轉按申請，物業的融資能力會被完全鎖死。
第二大風險：低於市價交易的雙重打擊
即使不是$1轉讓，但如果成交價明顯低於市價，亦會引發兩個問題。首先，稅務局有權不接納該成交價，並自行評估物業市價，然後追收印花稅差額。其次，銀行在審批新按揭時，可能會以較低的成交價作為批核貸款額的基礎，而不是參考市場估價。這會導致最終批出的貸款額大減，接收業權的一方可能需要準備更多額外現金來完成交易。
第三大風險：銀行重新審批按揭的壓力
這是最現實的風險。由聯名持有轉為單人持有，銀行必須重新評估接收業權一方的還款能力。銀行會要求其單獨通過入息審查。如果他/她的個人收入不足以支持整筆按揭貸款，銀行有權拒絕申請，或要求大幅降低貸款額。屆時，整個「甩名」計劃便會陷入僵局，除非能找到具備足夠還款能力的擔保人，否則交易可能無法完成。因此，在決定進行聯名物業轉名前，必須先與銀行初步溝通，評估單獨承擔按揭的可行性。
制定你的「聯名物業協議」：一份超越法律、保障財產與關係的書面契約
買入一個聯名物業，除了在土地註冊處的文件上簽名，其實還有一份更重要的文件，就是屬於你們之間的「聯名物業協議」。這份協議就像一份私人契約，它超越了樓契上冰冷的業權分配，清晰地記錄了你們雙方在財務、管理和未來規劃上的共識。它不只是一份法律文件，更是一份保障你們財產與珍貴關係的藍圖。
為何口頭承諾不足夠？預防未來糾紛的書面協議重要性
很多人與伴侶或家人聯名買樓，都是基於一份信任，覺得凡事有商有量就可以。不過，人生總有無法預計的變化。當初的口頭承諾，在時間與環境的轉變下，可能會變得模糊不清，甚至引發糾紛。
試想一下，如果幾年後其中一方想賣樓套現，但另一方覺得樓價仍有上升空間；又或者，其中一方因個人理由，突然無法繼續承擔聯名物業按揭的供款。當關係出現變化，例如情侶分手或家庭成員之間出現分歧時，如何公平處理物業？甚至在不幸發生聯名物業死亡的情況下，業權的繼承問題，特別是在「分權共有」的模式下，都可能變得非常複雜。一份清晰的書面協議，就是為這些「萬一」的情況預先設定好解決方案，讓大家在問題發生時有章可循，避免因財失義。
聯名物業協議四大核心條款（建議由律師協助草擬）
一份全面的聯名物業協議，能夠為你們的共同投資提供穩固的基礎。雖然協議內容可以按個別需要訂製，但以下四個核心條款是不可或缺的。我們強烈建議尋求專業律師協助草擬，確保條款的法律效力。
一、業權、出資與供款比例
協議應清晰列明每位業主實際的出資金額、佔有的業權百分比，以及每月按揭供款的分攤比例。有時候，出資比例與業權比例未必完全相同，例如一方可能支付了大部分首期，但雙方同意平分業權。清楚記錄這些細節，是保障各方投入的基礎。
二、日常開支與稅務責任
除了按揭供款，物業還涉及管理費、差餉、地租、維修費等日常開支。協議應訂明這些費用的分攤方式。此外，若物業用作出租，有關聯名物業報稅的租金收入申報，以及如何申請聯名物業扣稅（如居所貸款利息），都應有明確的共識和記錄。
三、決策機制與退出條款
這是協議中最關鍵的部分。協議需要設定一個決策機制，例如出售物業需要雙方一致同意。同時，必須包含退出條款（Exit Clause），訂明在什麼情況下，其中一方可以退出。例如，若一方想進行聯名物業轉名或出售其份額，另一方是否擁有「優先購買權」（Right of First Refusal）？以及如何為該份額進行估價？這些條款為未來的變動提供了清晰的路徑。
四、關係變化的處理機制
協議應該坦誠地處理一個敏感但必要的問題：如果雙方關係終止（例如離婚或分手），物業應如何處理？條款可以預設處理方式，例如是由其中一方按協定好的估價方式買斷另一方的業權，還是在指定時間內將物業放售，然後按協議比例分配所得款項。預先設定好機制，可以在情感上最困難的時刻，提供一個理性的解決框架。
聯名物業以外的智慧選擇：按揭擔保人策略的優勢與操作
雖然聯名物業是集合兩人財力上會的常見方法，但犧牲其中一方，甚至雙方的首次置業資格，長遠而言未必是最佳財務佈局。其實，要達到提升聯名物業按揭成功率的目的，還有一個更靈活、更具智慧的選擇，就是「一人作業主，另一人作擔保人」的策略。
「一人作業主，另一人作擔保人」如何操作？
這個策略的執行方式十分直接。在整個買賣及承造按揭的過程中，只有其中一方會作為單獨業主，名字會正式註冊在物業的樓契（Title Deeds）上。而另一方，例如配偶或家人，則會以「按揭擔保人」（Guarantor）的身份參與按揭申請。
在銀行審批貸款時，會將擔保人的收入一併納入考慮，用以計算供款與入息比例（DTI）。這樣做的效果，與聯名業主合併收入計算幾乎完全一樣，同樣能有效增強借貸能力，讓申請人更容易符合銀行的審批門檻。
為何擔保人策略在長遠規劃中更具靈活性及成本效益？
這個策略的最大價值，體現在其長遠的財務彈性上，主要有兩大優勢。
首先，它完整地保留了擔保人的「首次置業」身份。由於擔保人名下並未持有任何物業業權，他日後若有置業需要，仍然可以首置買家的資格入市。這意味著他可以享受較低的從價印花稅稅率，並且在申請按揭時，也能獲得更為寬鬆的按揭成數上限。
其次，日後解除關係的程序極為簡單，而且成本極低。如果未來家庭財務狀況改善，業主單憑個人收入已足以應付供款，或者想讓擔保人恢復完全自由的財務身份，只需要向銀行申請「甩走擔保人」便可。這通常可以透過轉按至另一間銀行，或者直接與現有按揭銀行協商來完成。整個過程完全不涉及業權變動，因此無需像聯名物業轉名那樣，支付高昂的律師費及印花稅，大大節省了時間和金錢。
關於聯名物業的常見問題 (FAQ)
買入聯名物業的決定影響深遠，自然會引申出各種疑問。無論是關於日常的稅務處理，還是面對關係轉變時的業權安排，預先了解清楚，總能讓自己更有預算。這裡整理了幾個最常見的問題，為你逐一解答。
聯名物業報稅時，如何正確申報租金收入及申請聯名物業扣稅（如居所貸款利息）？
處理聯名物業報稅，關鍵在於清晰劃分各業主的權益。假如物業出租，租金收入需要按照業權比例分配，再由各業主分別填報在自己的報稅表上。如果是「分權共有」，就按樓契訂明的比例申報；若是「聯權共有」（長命契），稅務局通常會預設為各佔一半業權，平均分配收入。
至於申請聯名物業扣稅，例如大家最關心的「居所貸款利息扣除」，原則是以一個物業為單位計算。現時每個課稅年度的最高扣除額為十萬元，這個額度是由所有聯名業主共同享有的，而不是每人都有獨立的十萬元額度。至於如何分配這個扣除額，業主之間可以自行協商，但總申報金額不能超過上限，並且每位業主申請的扣除額，不能多於他自己實際支付的利息部分。
居屋的聯名物業可以「甩名」或轉名嗎？需要注意什麼限制？
居屋的聯名物業進行轉名或「甩名」，程序比私樓多一重關卡。答案是可以的，但必須先獲得房屋委員會（房委會）的書面同意。一般而言，在禁售期內，如果只是在現有的家庭成員之間轉讓業權，例如夫婦其中一方將業權轉給另一方，通常不需要補地價。
申請人需要向房委會提交申請，並解釋轉名的原因，常見的理由包括離婚、移民或家庭成員病重等。待房委會批准後，才可以進行相關的法律程序。另外，如果單位仍有按揭在身，進行聯名物業轉名會改變借款人結構，因此亦必須通知銀行並取得其同意，銀行會重新評估新業主的還款能力，這一步也是不可或缺的。
工商舖與住宅的聯名物業，在法律及稅務上有何根本不同？
工商舖與住宅的聯名物業，雖然都是物業，但在法律框架和財務安排上有著根本性的差異。
首先，在法律及用途上，工商舖受更嚴格的規劃條例和行業牌照限制。例如，工業大廈單位不能隨意用作零售用途，經營食肆更需要額外申請牌照。住宅的用途則相對單純，主要受大廈公契約束。因此，工商舖的聯名投資者，更傾向選擇「分權共有」，清晰界定投資份額，方便日後融資或退出。
其次，在稅務及按揭方面，兩者待遇也不同。工商舖的聯名物業按揭成數通常較低，還款期也較短。雖然政府已撤銷住宅物業的額外印花稅，但過往稅務政策的頻繁變動，顯示兩者在政策風險上有所區別。購入工商舖物業的稅項相對簡單，但若以公司名義持有，出售公司股份時則可能涉及利得稅。
如果情侶分手或夫婦離婚，其聯名物業應如何合法地處理？
當情侶分手或夫婦辦理離婚時，處理聯名物業是必須面對的現實問題。最理想的情況是雙方能夠達成共識，並透過協商解決。一般而言，有以下幾種合法的處理方式：
第一，其中一方買斷另一方的業權。這相當於一次內部交易，買方需要支付樓價的一半（或按業權比例計算的價值）給賣方。這個過程涉及正式的聯名物業轉名手續，需要律師擬定買賣合約、繳付印花稅，並重新申請及通過銀行的聯名物業按揭審批。
第二，共同出售物業。雙方同意將物業在公開市場上出售，然後按照各自的業權比例，分配扣除所有開支（如按揭餘額、地產代理佣金、律師費等）後的所得款項。
假如雙方無法達成協議，最終可能需要訴諸法庭。法庭有權頒令強制出售物業，並根據雙方對物業的貢獻（如支付首期、供款等證據）來裁定業權份額及如何分配收益。這個方法耗時且成本高昂，通常是最後的選擇。不論採用哪種方式，將協議內容白紙黑字記錄下來，並由律師協助處理，才能保障雙方的權益。