成功申請按揭，是置業安居的關鍵一步。然而，面對銀行五花八門的文件要求，由基本身份證明、入息文件到物業資料，往往令人感到困惑。文件準備稍有遺漏，便可能拖慢整個審批進度，甚至影響最終結果。為協助您順利「上會」，本文將按揭申請文件歸納為4大類，無論您是固定月薪的受薪人士、收入浮動的自僱人士，抑或是計劃轉按，都能在此找到清晰指引，一文看清所有必備文件，輕鬆為按揭申請做好萬全準備。
所有申請人基本文件
準備按揭申請文件，可以說是一個清單任務。有些文件不論你是誰，收入來源如何，都必須要準備好。這些是銀行審批的第一關，也是整個申請過程的基石。我們先來看看這份人人都需要的「入場券」清單，確保自己準備齊全。
個人身份及物業交易證明
銀行首先需要確認兩件最基本的事：你是誰，和你打算買賣或轉按的物業是哪一個。所以，你需要提交證明身份和交易真實性的文件。
最核心的文件就是你的香港永久性居民身份證副本。如果你不是香港永久居民，就需要提供你的香港居民身份證和護照副本。這一步是為了核實你的法律身份。
其次，就是證明物業交易的文件。如果你是新購物業，就需要提供已簽署的「臨時買賣合約」，有時銀行也會要求提供「正式買賣合約」。這份合約詳細列明了物業地址、成交價和成交日期等關鍵資料，是銀行批核貸款金額和年期的主要依據。
現有債務狀況證明
除了確認你的身份和交易，銀行也需要全面了解你的財務狀況，特別是你目前的所有債務。這一步非常重要，因為它直接關係到銀行如何評估你的總還款能力。
如果你本身有其他按揭在身，不論你是借款人還是擔保人，都需要提供最新的按揭貸款合約和最近的還款紀錄，例如還款時間表（Repayment Schedule）。同樣，如果你有私人貸款、汽車貸款或信用卡分期等其他債務，也需要提供相關的貸款證明文件和月結單。銀行會將這些現有債務的每月供款計算在內，去評估你申請新按揭後的總供款佔入息比率（DTI），確保你的財政狀況穩健。
按入息來源劃分：核心收入證明文件
準備好基本文件之後，下一步就是處理整個審批流程中最關鍵的部分，也就是按揭申請文件中的入息證明。銀行需要透過這些文件，仔細評估你的還款能力是否穩健，確保你將來能夠輕鬆應付每月的按揭供款。不同入息來源的申請人，需要準備的文件組合都有一些分別，讓我們逐一拆解。
受薪人士 (固定收入 vs. 非固定收入)
對於大部分受薪人士來說，申請按揭文件相對直接。銀行主要想確認你有一份穩定且持續的收入。
如果你是固定月薪的受薪人士，銀行通常要求你提供以下任何一項文件：
* 最近三個月的銀行月結單或存摺紀錄，清楚顯示公司經自動轉賬發放的薪金。
* 最近三個月的糧單。
* 最新的個人入息課稅稅單。
如果你的薪金是存入申請按揭的同一間銀行，審批過程有機會更快捷，因為銀行可以直接查閱你的內部紀錄。
如果你的收入並非固定，例如依賴佣金或花紅，屬於非固定收入人士，銀行則需要更長時間的紀錄來計算一個平均收入，以評估你的還款能力。你需要準備的文件會是：
* 最近六個月的銀行月結單或存摺紀錄。
* 最近六個月的糧單。
* 最新的個人入息課稅稅單。
銀行利用六個月的紀錄，可以更準確地掌握你收入的平均水平，避免因單月收入波動而影響評估結果。
自僱人士 / 公司董事
假如你是生意老闆、自僱人士或公司董事，銀行的審批會更為全面，因為需要評估你的業務營運狀況。你需要準備的文件組合通常包括：
* 有效的商業登記證 (BR) 及公司註冊證 (CI)。
* 最新的公司利得稅稅單。
* 最近一至兩年的公司財務報告或經審計的財務報表。
* 最近六個月的公司及個人銀行戶口紀錄。
銀行會透過這些文件，了解公司的盈利能力、現金流是否健康，以及你個人從公司實際獲得的收入。同時提供公司和個人戶口紀錄，有助於銀行建立一個完整的財務圖像。
以租金或資產收入申請
除了薪金和業務收入，租金和資產亦是銀行認可的還款能力證明。
如果你的收入來源包含租金，你需要提供：
* 已打釐印（蓋上印花稅）的有效租約。
* 假如租約未打釐印，則需要同時提供租約及最近三個月的租金入賬銀行紀錄作證明。
一個專業的細節是，如果租約的剩餘有效期不足六個月，銀行在計算租金收入時，會以現時市值租金與合約租金中較低者為準，做法會比較審慎。
另外，如果你擁有相當價值的資產（例如現金、股票、基金等），即使日常收入不高，亦可以透過「資產水平審批」申請按揭。你需要提供最近三至六個月的銀行或投資戶口月結單，以證明你持有足夠的淨資產。銀行會將你的資產淨值按一定比例折算，來評估你的供款能力。
按特定情況劃分：額外所需文件
除了以上提到的基本和收入證明，準備按揭申請文件時，有些特定情況需要你提供額外的文件。這些情況主要分為轉按、申請政府資助房屋按揭，以及用公司名義置業，我們逐一為你解說。
轉按申請 (Refinance)
轉按是指將現有物業的按揭，由一間銀行轉移到另一間銀行，通常是為了尋求更優惠的利率或現金回贈。新承造按揭的銀行需要清楚了解你過往的貸款狀況，所以申請轉按的按揭文件，除了基本的身份和收入證明外，還需要以下兩份關鍵文件：
- 現有按揭的最近6個月還款紀錄：這份文件直接向新銀行證明你有良好和準時的還款習慣，是建立信貸信譽的重要一步。
- 現有按揭貸款的未償還本金結餘證明：俗稱「贖會數」，這份文件會列明截至某個日期你尚欠舊銀行的確實本金金額。新銀行會根據這個數額來批出新的貸款，用以還清舊銀行的按揭。
如果轉按的物業是未補地價的資助房屋，你還需要向香港房屋委員會（房委會）申請並取得同意書，方可進行轉按。
政府資助房屋按揭
申請購買例如居者有其屋計劃（居屋）、綠表置居計劃（綠置居）等政府資助房屋，由於涉及政府擔保或買賣資格限制，銀行審批時需要房委會或房屋協會（房協）發出的特定文件。準備申請按揭文件時，記得要齊備以下正本：
- 買賣合約及訂金收據：適用於一手或二手市場的資助房屋買賣。
- 房委會或房協簽發的提名信及相關費用收據：這是證明你是獲正式提名的合資格購買者的文件。
- 購買資格證明書：適用於在第二市場（即二手市場）購買單位的綠表或白表資格人士。
- 可供出售證明書：由第二市場的賣家提供，證明其單位可以合法在市場上轉售。
以公司名義置業
以有限公司名義買樓，整個按揭申請文件的準備過程會比個人申請複雜。因為銀行需要進行更深入的盡職審查，以了解公司的背景、股權架構及最終受益人。你需要準備以下文件：
- 公司註冊文件：包括公司註冊證書（CI）及有效的商業登記證（BR）。
- 公司組織章程：讓銀行了解公司的營運規則和股權結構。
- 所有董事及股東的身份證明文件：銀行需要核實公司背後所有控制人的身份。通常，所有持股達到一定比例的股東，都需要為該筆按揭貸款簽署個人擔保（Personal Guarantee）。
- 公司財務證明：例如最新的已審核財務報表及利得稅稅單，以評估公司的財政狀況。
- 董事會決議書：一份正式的公司會議紀錄，證明董事會已一致同意購買該物業及申請按揭貸款，並授權某位董事代表公司簽署所有相關文件。
由於股東需要作為擔保人，他們亦需要像一般受薪或自僱人士一樣，提供個人的收入及資產證明文件。
最後一步：簽署申請表格及授權書
來到準備按揭申請文件的最後階段，代表你已經集齊了大部分證明文件。現在，我們只需要處理銀行提供的官方表格，便能正式遞交申請。這一步雖然看似簡單，但每一份文件都有其重要作用，簽署前務必清楚了解。
核心申請及授權文件
首先，最核心的文件自然是銀行的「按揭貸款申請表格」。這份表格相當於整個申請的總綱，你需要填寫所有個人資料、物業詳情、期望的貸款金額及年期等。銀行會根據這份表格以及你之前提交的所有證明文件，去進行初步審批。
接著，你會接觸到一份非常重要的文件，就是「信貸資料庫授權書」。簽署這份文件，等同於授權銀行向信貸資料服務機構（例如環聯 TransUnion）查閱你的信貸報告。這份報告記錄了你過去所有的借貸和還款紀錄，是銀行評估你信貸風險的標準程序，基本上所有貸款申請都包含這個步驟。
此外，銀行通常還會請你簽署一份「同意訂閱土地註冊處電子提示服務」的同意書。這份文件的作用是授權銀行監察你的物業狀況，一旦物業有任何新的文書註冊（例如二按），銀行便會即時收到通知，這是一個保障銀行作為債權人利益的標準做法。如果你申請了特定的按揭產品，例如存款掛鈎按揭，亦需要額外簽署相關的申請表格，確保你能夠享受到計劃的優惠。
按揭文件常見問題 (FAQ)
準備好所有按揭申請文件後，你可能會發現心中仍有一些疑問。這是非常正常的，畢竟申請過程牽涉不少細節。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供更清晰的指引，讓你對整個流程更有預算。
擔保人需要提供哪些文件？
如果你的按揭申請需要加入擔保人，銀行基本上會將擔保人視為另一位申請人，對其財務狀況進行同樣嚴謹的審查。這是因為在法律上，擔保人承擔了與借款人同等的還款責任。
因此，擔保人需要準備的申請按揭文件，與主申請人大致相同，主要包括：
* 身份證明文件： 香港永久性居民身份證副本。
* 入息證明： 與主申請人的要求一樣，按其收入來源（如固定受薪、非固定收入或自僱人士）提供最新的稅務局評稅通知書、最近3至6個月的糧單及銀行月結單等。
* 現有債務證明： 擔保人亦須申報自己名下的按揭、私人貸款等債務，並提供相關文件。
銀行需要透過這些文件，去計算加入擔保人後，整體的供款與入息比率及壓力測試是否符合規定。
文件的有效期是多久？
按揭申請文件本身沒有一個硬性的「有效日期」，但銀行審批的核心原則，是評估你「當前」的財務狀況。因此，所有提交的文件都必須是最近期的。
一般而言：
* 入息及財務文件： 例如銀行月結單、糧單等，銀行通常要求提供申請前最近3至6個月的紀錄。提交數個月前的舊紀錄，銀行會要求你補交最新的版本。
* 稅單： 需要提供最近一個財政年度的評稅通知書。
* 身份證明： 只要在有效期內即可。
簡單來說，文件的「時效性」非常重要，提交最新、最齊全的文件，有助加快審批流程。
銀行會否要求提交清單以外的補充文件？
會的，這個情況時有發生。我們提供的文件清單已涵蓋絕大部分申請個案，但每個人的財務背景與物業狀況都是獨特的，銀行在審批過程中，或會基於其風險評估政策，要求提供額外的補充文件。
常見需要補充文件的情況包括：
* 你的收入來源比較複雜，例如包含海外收入或多項業務盈利。
* 銀行戶口在短期內有大額或不尋常的資金存入，銀行或會要求你提供資金來源證明。
* 信貸報告中顯示有未清晰的紀錄。
* 物業本身的情況比較特殊，例如涉及業權問題。
銀行要求補充文件是審批流程的一部分，目的是更全面地了解你的財務能力與背景，以作出審慎的貸款決定。
交齊所有文件後，審批一般需時多久？
當銀行確認收齊所有必需的按揭申請文件後，審批時間一般約需兩至三個星期。
不過，這只是一個參考時間，實際所需時間會受多個因素影響：
* 申請旺季： 如果遇上大型新盤推售，或市場處於減息週期，銀行收到的申請個案會急增，審批時間或會相應延長。
* 個案複雜程度： 如果申請涉及公司股份、海外收入或需要按揭保險公司審批，流程會較長。
* 文件齊全度： 審批時間是由「交齊所有文件」起計。如果在過程中需要補交文件，時間會重新計算。
建議預留充裕時間，在簽署正式買賣合約後盡快提交申請，讓整個流程更有預算。