家人離世，遺下居屋單位，對繼承人而言，除了要處理身後事，更要面對繁複的法律及行政程序。居屋作為資助房屋，其繼承權並非理所當然，房委會對繼承人設有嚴格的資格審核，尤其關乎繼承人本身的物業持有狀況。究竟自己是否符合繼承資格？整個轉名手續需時多久、涉及哪些文件？如果單位仍有按揭未供完，又應如何處理？本文將為你整合一份完整的居屋遺產處理攻略，由繼承資格審核、4大轉名步驟，到未供完按揭的財務方案，一文詳解所有程序、文件要求及注意事項，助你順利完成業權繼承。
居屋遺產繼承資格：誰有權繼承？3大情況全面分析
處理居屋遺產時，繼承人的資格是首要關鍵。這個資格並非由入息或資產決定，而是直接與繼承人目前在香港的物業持有狀況掛鈎。房委會的審批原則相當清晰，我們將會深入分析三種常見情況，助你清晰了解自己的權利和限制。
核心原則：繼承資格與繼承人的物業持有狀況掛鈎
房委會審批居屋遺產處理申請時，最核心的原則，就是繼承人本身的物業狀況。他們不會審查你的收入，也不會看你的資產有多少，唯一關心的，就是你手上是否已經持有香港的住宅物業，以及該物業的種類。這直接決定了你是否能夠順利完成居屋遺產轉名。
情況一：繼承人為「無殼蝸牛」（在港無任何住宅物業）
如果你是遺產的指定繼承人，而且在香港沒有以個人或聯名方式持有任何住宅物業，那你完全符合繼承資格。房委會會視之為正常的遺產繼承，並不會對你進行任何入息或資產審查。你可以直接辦理繼承手續，成為單位的新業主。
情況二：繼承人已持有私人樓宇
這是一個很多人會誤解的地方。即使你已經擁有一層私人物業，你同樣有權繼承未補地價的居屋。因為房委會的政策原意，是防止有人同時享用「兩份」由政府資助的房屋福利。私人物業並非政府資助，所以繼承居屋並不會觸犯這條規則。
情況三：繼承人已持有其他資助房屋
這種情況就比較明確。如果你本身已經是另一個未補地價居屋，或任何其他類型資助房屋（例如綠置居、租置計劃單位）的業主，房委會將會拒絕你的繼承申請。這背後的邏輯，就是接下來要談及的「雙重房屋福利」原則。
關鍵限制：「雙重房屋福利」原則詳解
「雙重房屋福利」原則是房委會處理資助房屋業權時的一條重要紅線。它的存在是為了確保公共房屋資源能夠公平分配給有需要的家庭，避免同一個人或家庭佔用多於一份的房屋資助。
原則定義：為何不能同時擁有兩個資助房屋單位
簡單來說，任何香港市民在同一時間內，只可以享有一項由政府提供的房屋福利。這包括以業主身份持有一個未補地價的居屋單位。所以，當你已經是一個資助單位的業主時，再繼承另一個資助單位，就會構成「雙重福利」，這是不被允許的。
規避嘗試：即使「先賣後繼承」亦會被房委會拒絕
有些人可能會想，可否先賣掉自己名下的居屋，然後再申請繼承先人的單位？答案是不可以。房委會已堵塞了這個漏洞。即使你嘗試「先賣後繼承」，這個行為本身仍會被視為試圖享用雙重福利，申請同樣會被拒絕。
不符合資格的處理方案：指定期限內出售單位
如果你因為持有其他資助房屋而不符合繼承資格，那麼遺產執行人或管理人需要在指定期限內（通常由承辦文件發出日期起計12個月內），將該居屋遺產單位出售。出售所得的款項，會回歸到遺產之中，再按遺囑或法律規定分配給受益人。出售主要有兩個途徑。
出售途徑一：補地價後於公開市場出售
第一個方法是向房委會申請評估補地價金額，繳付所需款項後，該單位便會解除轉讓限制。之後，你就可以像一般私人物業一樣，在公開市場上自由出售給任何買家，售價由市場決定。
出售途徑二：於居屋第二市場轉售予合資格買家
第二個方法是毋需補地價，直接在居屋第二市場（或稱「綠表市場」）將單位轉售。不過，買家必須是持有「購買資格證明書」的合資格人士（例如綠表或白表買家）。這個途徑的好處是免除補地價的支出，但買家基礎和售價會有所限制。
居屋遺產轉名程序：4大步驟詳解（附文件清單及時間表）
處理居屋遺產，最核心的部分就是居屋遺產轉名程序。這個過程比一般私樓複雜，因為它同時涉及法律承辦和房屋委員會（房委會）的行政審批。讓我們一步步拆解整個流程，讓你清楚了解每個階段需要做什麼。
第一步：辦理法律承辦文件（遺囑認證書／遺產管理書）
處理任何遺產，第一步總是從法律程序開始。你需要根據先人有否訂立遺囑，向高等法院遺產承辦處申請一份關鍵的法律文件，這份文件是後續所有程序的基礎。
有遺囑情況：申請「遺囑認證書」(Probate)
如果先人有留下合法遺囑，遺囑執行人就需要向法庭申請「遺囑認證書」。這份文件等於是法庭確認了遺囑的有效性，並且正式授權執行人依照遺囑的指示去處理，包括這份居屋遺產。
無遺囑情況：申請「遺產管理書」(Letters of Administration)
假如先人沒有訂立遺囑，情況就會根據《無遺囑者遺產條例》處理。法定的遺產繼承人（通常是近親，如配偶、子女）需要向法庭申請「遺產管理書」。法庭會根據法例訂明的繼承順位，委任遺產管理人去處理相關資產。
特殊情況：聯權共有（長命契）的業權自動轉移
有一個特殊情況可以繞過上述的承辦程序。如果居屋是由兩位或以上業主以「聯權共有」（俗稱「長命契」）方式持有，當其中一位業主過身，其業權會自動轉移給尚存的聯名業主。這種情況下，尚存業主只需帶同死亡證到律師樓辦理相關手續，再通知房委會更新紀錄就可以，過程簡單很多。
第二步：向房委會遞交申請，取得「提名信」或「轉讓同意書」
取得了法庭的承辦文件後，下一步並不是直接到律師樓轉名，而是要先過房委會這一關。這是居屋遺產處理最關鍵的一步。
申請前提：必須先取得法庭的承辦文件
向房委會遞交申請時，你必須已經持有「遺囑認證書」或「遺產管理書」。房委會需要這份法庭文件，去確認誰是合法的遺產執行人或管理人，才會開始處理你的申請。
所需文件清單：申請書、死亡證、承辦文件及身份證明
一般來說，你需要準備好業權轉讓申請書（表格HD7）、先人的死亡證副本、全套遺囑認證書或遺產管理書副本，以及所有繼承人的身份證明文件。房委會網站有詳細清單，遞交前記得逐項核對清楚。
房委會審批重點：核實繼承人資格及物業狀況
房委會收到申請後，會審核繼承人是否符合資格，例如是否已享有其他房屋福利。他們亦會核實物業本身的情況，例如有否未繳清的費用等。審批通過後，房委會就會發出「提名信」或「轉讓同意書」，正式同意你繼承該單位。
第三步：聘請律師辦理業權轉讓手續
拿到房委會的同意書後，就可以正式進入辦理居屋遺產轉名的法律程序。這一步需要聘請專業律師協助。
律師角色：草擬轉讓契據並呈交房委會審批
你的律師會根據房委會的同意書和法庭的承辦文件，草擬一份新的樓契，稱為「轉讓契據」或「送贈契」。這份契據草稿需要先交往房委會的法律部門審批，確保內容符合資助房屋的規定。待房委會批核後，律師才會安排簽署正式文件。
相關費用一覽：房委會手續費、文件審批費及律師費
這個階段會涉及幾項主要費用。首先是向房委會遞交申請時的手續費，然後是律師將契據草稿交給房委會審批時的另一筆文件審批費。當然，還有你聘請律師處理整個轉名過程的律師費。
預計時間線：房委會處理時間及同意書有效期
整個流程需要時間。房委會處理申請和審批文件，一般需要數星期至幾個月不等。另外要留意，房委會發出的「轉讓同意書」通常有一年的有效期，你必須在這段時間內完成所有轉名手續，否則就要重新申請。
第四步：完成業權註冊及更新戶籍紀錄
簽署了正式的轉讓契據後，整個居屋遺產轉名程序就來到最後一步，就是將新的業權正式記錄在案。
於土地註冊處註冊轉讓契據
你的律師會將已簽署及加蓋印花的轉讓契據，交往土地註冊處進行註冊。完成註冊後，土地註冊處的紀錄就會更新，正式顯示你或指定繼承人為新的業主。
向相關屋邨辦事處更新住戶資料
最後一步，也是很重要的一步，就是將已註冊的轉讓契據副本，交往該居屋所屬的屋邨辦事處或管理處，用作更新住戶資料和戶籍紀錄。這樣，整個居屋遺產的處理流程才算圓滿完成。
繼承居屋按揭處理：未供完物業的財務安排與注意事項
處理居屋遺產時，如果單位仍有按揭未供完，這筆貸款並不會隨業主離世而自動消失。繼承人需要主動與銀行接洽，處理這項居屋遺產按揭事宜。一般來說，有三個主要的財務安排方案可以考慮，每個方案都有不同的程序和考量。
方案一：由繼承人承擔並繼續供款
這是最直接的想法，就是由繼承人接手，繼續為物業供款。
與銀行辦理轉名及壓力測試要求
首先，繼承人需要帶同遺產承辦文件，聯絡原有的承按銀行。銀行會要求將按揭貸款的借款人轉為繼承人的名字。這個過程並非只是簡單改個名，銀行會視之為一項新的按揭申請。所以，繼承人需要通過銀行的入息審查和壓力測試，證明自己有足夠的還款能力。
繼承人資格對按揭審批的影響
繼承人的財務狀況是銀行審批的關鍵。銀行會審視繼承人的收入是否穩定、信貸紀錄是否良好，還有沒有其他債務。如果繼承人的還款能力符合銀行的要求，通常都能順利接手原有的按揭。但是，如果繼承人的收入較低或財務狀況不理想，銀行有機會要求增加擔保人，甚至拒絕其申請。
方案二：申請轉按或全新按揭
除了接手舊有按揭，繼承人也可以考慮尋找其他銀行，申請轉按或全新的居屋遺產按揭。
尋求更佳利率條款的可能性
原業主申請按揭時的利率和條款，未必是目前市場上最好的。繼承人可以把握這個機會，比較不同銀行的按揭計劃。如果能夠找到利率更低或者現金回贈更高的計劃，長遠來說可以節省一筆利息開支。這是在居屋遺產處理過程中，一個重新審視財務安排的好時機。
申請新按揭所需文件及資格審核
申請全新按揭的程序，與方案一相似，但對象是新的銀行。繼承人需要準備好身份證明、入息證明、遺產承辦文件等，向新銀行提交申請。銀行同樣會對繼承人進行全面的資格審核，包括信貸評級和壓力測試。成功獲批後，新銀行會發放貸款，用作清還原有銀行的按揭餘額，之後繼承人便開始向新銀行供款。
方案三：出售單位以清還貸款
如果繼承人沒有打算自住，或者無法通過銀行的按揭審批，出售單位就是另一個可行的選擇。
計算賣樓收益能否覆蓋剩餘貸款
在決定出售前，必須先計一計數。繼承人應先向銀行查詢確實的按揭剩餘本金。然後，可以找地產代理為單位估價。計算時，要將預計的賣出價，減去按揭餘額、地產代理佣金、律師費，以及可能需要繳付的補地價金額。這樣才能清楚知道，賣樓後的資金是否足夠還清所有款項，還有沒有餘額。
出售前與銀行的協商程序
一旦決定出售，繼承人需要正式通知承按銀行。在整個賣樓過程中，律師會協助處理與銀行的協調。當找到買家並簽訂買賣合約後，律師會向銀行申請贖樓文件。在交易完成當日，買方支付的樓價會優先用來清還銀行的按揭貸款，銀行在收妥款項後便會解除物業的按揭，餘下的款項才會交到繼承人手上。
居屋遺產處理常見問題 (FAQ)
處理居屋遺產的過程中，相信很多人都會關心繼承物業後的各種權利與限制。我們整理了幾個最常見的疑問，從出售、稅務到業權形式，為你一次過清晰解答，讓你對整個居屋遺產處理流程有更全面的掌握。
繼承居屋後，出售單位有什麼限制？
繼承居屋後，並不能像處理一般私樓遺產那樣，可以隨時在市場上自由出售。單位的轉讓會受到房屋委員會（房委會）的規管，主要視乎單位首次出售日期起計的年期。
轉讓限制期：受首次出售日起計的年期約束
所有資助房屋都設有轉讓限制期，這個期限是由單位的「首次轉讓契據」日期起計算，而不是由你繼承的日期起計。不同時期的居屋計劃，其轉讓限制期都不同。例如，根據現行政策，業主在首兩年內不能出售單位；在第三至第十年，可以在居屋第二市場轉售；滿十年後，繳付補地價便可在公開市場出售。你最好先確定單位所屬的居屋期數，再查核其特定的轉讓限制。
第二市場出售：申請「可供出售證明書」的程序
如果單位已過了首兩年的禁售期，但又未符合在公開市場出售的年期，繼承人可以選擇在「居屋第二市場」出售單位予合資格的綠表或白表買家，這個途徑無需補地價。程序上，你需要向房委會申請一份名為「可供出售證明書」的文件。遞交申請時，要提供遺產承辦文件，證明你是合法的業權繼承人。房委會批核後，你便可以委託地產代理，在第二市場上尋找買家。
公開市場出售：計算及繳付補地價的程序
若想將單位在公開市場自由出售，賣給任何人士，就必須先向政府「補地價」，解除轉讓限制。補地價的金額是根據單位出售時的市值來評估。計算方法是將單位的現時市值，乘以購入單位時的折扣率。你需要先向房委會提出補價申請，房委會會委託測量師行評估單位市值，然後計算出應繳的補價款額。繳清款項後，你便會收到補價證明，之後就能像一般私人物業一樣進行買賣。
轉名過程牽涉遺產稅或印花稅嗎？
稅務是居屋遺產轉名時大家非常關注的一環。好消息是，在繼承這個階段，稅務負擔相對簡單。
遺產稅：香港自2006年起已撤銷
香港政府已於2006年2月11日起，正式取消徵收遺產稅。所以，不論遺產總值多少，繼承人均無需就繼承的居屋物業繳付任何遺產稅。
印花稅：遺產繼承獲豁免，但日後出售則須繳付
根據現行法例，因繼承遺產而進行的物業轉名，屬於無償轉讓，可以獲豁免繳付從價印花稅。不過，這份豁免只適用於繼承的過程。當你日後決定出售這個單位時，買方就需要按當時的稅率繳付從價印花稅。同時，賣方（即繼承人）亦要留意，若在轉名後短期內出售，可能會被徵收「額外印花稅」(SSD)。
「長命契」與「分權契」在繼承上有何分別？
業權形式對居屋遺產的處理方式有決定性的影響，主要分為「長命契」和「分權契」兩種。
長命契（聯權共有）：業權自動轉移，無需法律承辦
「長命契」的正式名稱是「聯權共有」。在这种形式下，所有業主共同擁有整個物業，沒有劃分份額。它的最大特點是「生存者取得權」，即是當其中一位聯名業主去世，其業權會自動轉移給在生的其他聯名業主。這個過程無需經過法庭的遺產承辦程序，大大簡化了手續。
分權共有：業權份額按遺囑或無遺囑繼承法處理
「分權共有」則不同，各業主是按指定份額（例如各佔一半）共同持有物業。當其中一位分權擁有人去世，他所持有的業權份額，並不會自動轉給其他業主，而是會成為其個人遺產的一部分。這部分的業權，需要按照死者的遺囑來分配；如果沒有遺囑，則會根據無遺囑繼承法例，由其法定繼承人繼承。這種情況下，就必須辦理正式的遺產承辦手續。
繼承居屋後，可以將單位出租嗎？
很多人會想，繼承了單位後，如果暫時不自住或出售，可否先將單位出租。答案是，這完全取決於你有沒有為單位補地價。
未補地價居屋的出租限制
答案是絕對不可以。在未繳付補地價之前，居屋單位只可以用作自住。將未補地價的居屋單位出租、分租，甚至轉讓，都屬於違反《房屋條例》的行為。一旦被發現，房委會有權收回單位，業主亦可能面臨罰款甚至監禁的嚴重後果。
補地價後在公開市場出租的程序
一旦你完成了補地價程序，解除了單位的轉讓限制，該單位在法律上就等同於一個私人住宅物業。屆時，你便擁有完全的業權，可以自由在市場上將單位出租。程序就跟一般私樓出租一樣，尋找租客、簽訂租約、收取租金，並記得要就租金收入報稅。