對於手持「綠表」的公屋住戶而言，購買毋需補地價的二手居屋，無疑是實現置業夢想的理想階梯。然而，由確認資格、計算開支，到申請按揭及處理繁瑣的法律文件，整個流程環環相扣，稍一不慎便可能延誤置業大計。為了助您順利「上車」，我們整合了2025年最新資訊，為您由淺入深，全面拆解綠表買二手居屋的每一步。本文將一文看清申請資格、財務預算、7大核心流程，並剖析最新的按揭政策及常見注意事項，讓您對整個置業過程瞭如指掌，輕鬆踏上業主之路。
準備篇：全面解析綠表買二手居屋資格
要順利完成整個綠表買二手居屋程序，第一步就是確認自己的資格。很多人都聽過「綠表」，但它其實不是一張實體的表格，而是一種身份資格，代表你是政府資助房屋政策的主要對象。擁有這個資格，就像在置業這條路上拿到一張快證，尤其在購買二手居屋時，無論是按揭成數或申請流程都享有一定優勢。接下來，我們會由淺入深，清楚解析綠表買二手居屋資格的各種情況。
誰是「綠表資格人士」？一文睇清申請資格
首先，我們來看看誰符合「綠表資格人士」的基本定義。如果你屬於以下任何一個類別，恭喜你，你已經具備了入場資格，可以開始規劃你的綠表買二手居屋流程。
- 公共租住房屋住戶：最常見的綠表人士，就是香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋（俗稱公屋）的現有租戶。
- 中轉房屋的認可居民：現正居於房委會轄下中轉房屋的認可居民，也符合綠表資格。
- 《綠表資格證明書》持有人：部分已通過詳細審查，並持有由房屋署發出有效《綠表資格證明書》的人士。
- 長者租金津貼計劃的受惠者：正在領取房委會「長者租金津貼計劃」的長者，同樣被視為綠表人士。
縮短置業時間線：了解其他符合綠表資格的特殊情況
除了以上常見類別，其實還有一些特殊情況，可以讓你「提早」獲得綠表資格，大大縮短置業的時間線。這對於正在輪候公屋，但又想盡快擁有自己物業的朋友來說，是一個相當重要的資訊。這些特殊情況包括：
- 已通過審查的公屋輪候者：已通過房委會的詳細資格審查，並獲核實符合入住公屋資格的申請者。即使你還未獲派具體單位，已可以申請《綠表資格證明書》去購買二手居屋。
- 受重建或清拆計劃影響的居民：受政府清拆計劃、寮屋清拆計劃或市區重建計劃影響，並已獲核實符合資格入住公屋的人士。
- 符合資格的公屋分戶或離婚人士：公屋住戶因家庭狀況改變（例如分戶或離婚），其中一方獲核實擁有入住公屋資格。
- 持有《保證書》的前公屋住戶：持有由房屋署簽發有效《保證書》的前公屋住戶，例如因參加「家有長者優先配屋計劃」而獲發《保證書》的家庭成員。
- 符合特定資格的公務員：名列「公務員公共房屋配額」的初級公務員。
綠表 vs 白表（白居二）核心分別
了解綠表買二手居屋的注意事項時，很多人會將「綠表」與「白表（特別是白居二）」混淆。雖然兩者都可以在居屋第二市場置業，但它們的本質分別很大，簡單來說就像是「保送生」和「公開試考生」的分別。
- 申請資格：綠表申請人本身就是公屋住戶或與公營房屋相關的人士。白表申請人則是符合入息及資產限額的香港永久性居民，主要是私人樓宇的住戶。
- 入場方式：綠表人士只要符合資格，就可以直接向房屋署申請「購買資格證明書」進入市場。白表人士則需要每年申請「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」），經過抽籤並成功中籤後，才能取得「購買資格證明書」。中籤機會並非百分之百，競爭相當激烈。
- 入息及資產審查：綠表人士因為本身已是公屋住戶，所以購買二手居屋時，基本上無需再經過嚴格的入息和資產審查。白表人士則必須在申請「白居二」時，嚴格遵守當時訂立的入息及資產上限。
總括而言，綠表資格在購買二手居屋的起跑線上，無論是確定性還是便利性，都擁有明顯的優勢。
財務規劃篇：精準計算真實成本與按揭能力
要順利完成整個綠表買二手居屋程序，第一步不是馬上到處看單位，而是先坐下來，仔細計算清楚自己的財務狀況。買樓從來不只是樓價本身，還涉及各種前期開支和長遠的供款能力。清晰的財務規劃，是整個綠表買二手居屋流程中最穩健的基石。
置業開支預算清單：買樓前必計的4大費用
在考慮心儀單位的樓價時，記得要將以下幾項開支一併計入總預算，這樣才能得出真實的「上車成本」，避免日後手足無措。
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首期
綠表買家的一大優勢，就是購買房委會興建的二手居屋時，銀行最高可提供九成半按揭，意味著首期最低只需樓價的5%。舉個例子，如果一個單位售價為400萬港元，理論上你只需要準備20萬港元作首期。 -
印花稅
即使是首次置業的綠表買家，也需要繳付印花稅。稅款會按照物業的價格，根據第二標準稅率計算。這筆費用可大可小，是除了首期之外最大的一筆前期開支，所以在預算時絕對不能遺漏。 -
地產代理佣金
假如你是透過地產代理尋找單位和協助交易，買賣雙方通常需要各自支付樓價1%作為佣金。以上述400萬港元的單位為例，佣金就是4萬港元。 -
律師費及雜費
買賣物業必須經由律師處理法律文件，包括查核業權、草擬及登記樓契等。律師費連同政府登記費、查冊費等雜項開支，預算一般由數千至萬多元不等，視乎交易的複雜程度。
【2025按揭新政策】政府擔保期放寬深度解析
在2025年3月1日起，政府為二手居屋市場帶來一個非常重要的好消息，就是大幅放寬了按揭擔保期的規定。這項改動，直接影響你可以選擇的單位樓齡範圍和按揭條件。
以往，房委會的按揭擔保期最長為30年，由屋苑的「首次發售日期」起計算。這導致很多樓齡較高的單位，因為擔保期所剩無幾，銀行難以批出高成數或長年期的按揭。
新政策下，這個擔保期被大幅延長至50年。具體安排如下：
* 還款期：最長由25年延長至30年。
* 按揭擔保期：由首次轉讓日期起計首40年內，綠表買家最高可承造九成半（95%）按揭；在第40年至第50年之間，最高按揭成數則為八成（80%）。
這項新政策大大激活了市場上大量的高樓齡二手居屋，讓買家有更多選擇，也更容易申請到理想的按揭方案。
綠表按揭致勝關鍵：拆解4大核心要素
了解綠表按揭的獨特性，可以讓你更有效地規劃財務和與銀行溝通。以下是四個你必須知道的核心要素。
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最高按揭成數：房委會 vs 房協有分別
大家普遍知道綠表可獲九成半按揭，但這項優惠主要適用於房委會興建的居屋。如果你心儀的單位是由房屋協會發展的（例如「住宅發售計劃」屋苑），最高按揭成數會與白居二看齊，即是九成（90%）。這是揀選單位時要注意的一個細節。 -
豁免壓力測試：入市門檻更輕鬆
由於有政府作為擔保人，綠表買家向銀行申請按揭時，可以豁免俗稱「壓力測試」的供款與入息比率限制。這大大降低了上車的門檻，特別對收入不算非常高的家庭來說，是一個實質的幫助。 -
按揭利率選擇：P按為主
豁免壓力測試雖然是優點，但亦有其代價。銀行在審批未補地價居屋按揭時，基於風險管理，通常只會提供以最優惠利率為基準的按揭計劃（P按）。在低息環境下，P按的實際利率可能會比銀行同業拆息按揭（H按）稍高。 -
還款年期：新政下最長30年
受惠於2025年的新政策，現在綠表購買二手居屋的按揭還款期，最長可達30年。較長的還款期可以攤薄每月的供款額，減輕日常的財政負擔。當然，最終批出的年期，仍會視乎單位的剩餘擔保期和申請人的年齡等因素。
實戰篇：綠表買二手居屋流程七步曲
了解清楚資格和財務規劃後，就進入實戰階段了。整個綠表買二手居屋程序其實環環相扣，只要跟足以下七個步驟，置業之路就會變得清晰。我們將會由申請第一份文件開始，一步一步拆解整個綠表買二手居屋流程，助你順利成為業主。
第一步：申請「購買資格證明書」
整個旅程的起點，是向房屋委員會（房委會）申請一份名為「購買資格證明書」的文件，這就是你入場的門票。公屋住戶可直接到所屬的屋邨辦事處索取申請表格及遞交申請。申請時需要填妥表格，然後連同申請費（現時為港幣900元）的劃線支票或銀行本票一併提交。房委會審批資料後，就會發出證明書。這份證明書的有效期為十二個月，所以你有充足時間物色心儀單位。
第二步：物色單位及簽訂臨時買賣合約
持有「購買資格證明書」後，你就可以正式開始睇樓。在居屋第二市場，賣家也必須持有由房委會發出的「可供出售證明書」。當你找到合適單位，與賣家議定價錢後，就可以簽訂臨時買賣合約。簽署臨時合約時，買家一般需要支付樓價3%至5%作為「細訂」（臨時訂金）。有一點綠表買二手居屋注意，就是必須使用房委會指定的標準合約範本，避免因條款問題引起後續爭議。
第三步：向銀行正式申請按揭
簽訂臨時買賣合約後，就可以憑合約向銀行正式申請按揭。綠表買家的一大優勢，是有機會申請高達九成半的按揭，而且豁免壓力測試。自2025年新政策實施後，房委會為二手居屋提供的按揭擔保期更放寬至50年。這意味著即使是樓齡較高的單位，買家仍有很大機會獲批高成數按揭及最長30年的還款期，大大減輕首期及供款壓力。
第四步：透過律師申請「提名信」
這是二手居屋買賣中獨有而關鍵的一步。簽訂臨時合約後，你的代表律師需要將你的「購買資格證明書」、賣方的「可供出售證明書」、臨時買賣合約副本以及一份由你簽署的聲明書等文件，一併提交給房委會，以申請「提名信」。這封信代表房委會正式批准及提名你成為該單位的買家。處理申請一般需要數個工作天，所以律師會為你預留充足時間。
第五步：簽署正式買賣合約
成功獲取「提名信」後，買賣雙方就可以簽訂正式買賣合約。簽署正約時，買家需要支付「大訂」（加付訂金）。「細訂」與「大訂」的總金額，通常合共為樓價的一成。一般建議在簽署臨時合約後約14天簽署正式合約，確保有足夠時間完成提名信的申請程序。
第六步：成交日簽署轉讓契據及驗樓
來到這一步，代表你距離收樓只有一步之遙。成交日當天，你會在律師樓簽署正式的樓宇轉讓契據。在簽署前，建議先到單位進行最後驗收，確保單位狀況與合約訂明的一致。簽署契據後，銀行會將按揭貸款餘額支付給賣方律師，然後你就可以從賣家手上取得單位鎖匙，正式成為業主。
第七步：交還原有公屋單位
作為綠表買家，完成置業後有一項重要的責任，就是在簽訂轉讓契據後60天內，必須將現居的公屋單位騰空並交還給房委會。這是綠表資格「一換一」的核心精神，讓公屋資源得以流轉，幫助其他有需要的家庭。
【新手避險清單】5大常見陷阱及應對策略
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忽略政府擔保期：按揭成數與年期並非只看樓齡，而是取決於單位的「首次發售日期」及剩餘的政府擔保期。買入前，必須先向銀行或地產代理查詢清楚，確保能獲取理想的按揭條件。
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合約條款陷阱：切記整個交易過程，由臨時合約到轉讓契據，都必須使用房委會指定的標準格式。任何未經房委會書面同意的修改都可能無效，甚至影響業權。
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低估置業總開支：除了首期，還要預留資金應付印花稅、律師費、地產代理佣金及基本裝修等費用。建議準備樓價一成作首期外，再額外預留一筆資金作雜費開支。
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業權持有方式限制：二手居屋的聯名業權，只可以由申請人與申請表上其中一名年滿18歲的家庭成員，以「聯權共有」（俗稱「長命契」）方式持有，不能隨意加入其他人名。
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延誤交還公屋：必須嚴格遵守60天內交還公屋單位的規定。若有特殊情況，雖然可申請短暫延期，但會被收取懲罰性租金，所以應盡早規劃搬遷事宜。
常見問題解答 (FAQ)
Q1：高樓齡的二手居屋，按揭是否很難獲批？
這是一個很實際的問題。過去，高樓齡二手居屋的按揭審批確實比較嚴格，但情況在2025年有了重大轉變。銀行審批綠表居屋按揭的關鍵，並非單位本身的樓齡，而是由房委會提供的「按揭擔保期」。這個擔保期是由屋苑的「首次發售日期」開始計算。
在2025年3月的新政策下，房委會已將二手居屋的按揭擔保期由最長30年，大幅放寬至50年。在新安排下：
* 由首次轉讓日期起計40年內的單位，綠表買家最高可獲批95%按揭。
* 在第41年至第50年期間，最高按揭成數則為80%。
這個改動，讓市場上許多樓齡較高的單位都能夠重新承造高成數按揭。所以，現時在綠表買二手居屋流程中，即使你看中的是高樓齡單位，獲批按揭的機會也已大大提高。
Q2：買入單位後，可否將物業加按套現？
關於這個問題，答案是相當明確的。未補地價的資助房屋，其政策原意是自住，所以房委會對業主將物業加按套現有非常嚴格的限制。一般而言，業主不可以用個人財務理由（例如清還卡數、個人周轉或投資）為單位申請加按。
只有在一些非常特殊且急切的情況下，房委會才可能酌情批核申請。這些情況通常限於：
* 籌措醫藥費
* 家庭成員的教育開支
* 殮葬費用
* 因離婚或分居而需支付贍養費
業主必須向房委會提交書面申請及相關證明文件，獲批准後方可向銀行申請。這是綠表買二手居屋時必須注意的長遠財務限制。
Q3：可否與家人聯名持有物業？
可以的，但設有特定條件。綠表申請人必須是業主之一，同時可以與申請表上其中一名年滿18歲的家庭成員，以「聯權共有」的方式共同持有物業。
「聯權共有」俗稱「長命契」，意思是當其中一位業主離世後，物業的全部業權會自動轉移給在生的另一位聯名業主。這種安排是為了確保資助房屋單位能繼續由符合資格的家庭成員居住。了解這點，對於規劃綠表買二手居屋的業權安排十分重要。
Q4：購買流程中家庭狀況有變（如結婚、添丁）應如何處理？
在整個綠表買二手居屋程序中，保持申請資料的準確性至關重要。如果在申請「購買資格證明書」後，以至在簽訂正式買賣合約前，家庭狀況出現任何變化，例如結婚、離婚、有新生嬰兒或有家庭成員離世，你必須第一時間主動向房委會申報。
房委會收到通知後，會根據你的最新家庭狀況，重新審核你的綠表買二手居屋資格。及時申報可以確保你的申請符合規定，避免因資料不符而在交易後期出現阻滯，甚至導致資格被取消。