【白居二2025終極懶人包】申請資格、入息、按揭到揀樓7大步驟全攻略

想透過「白居二」計劃上車，在二手市場尋覓心儀的未補地價資助房屋？面對每年更新的入息資產限額、繁複的申請流程、最新的按揭政策，以至中籤後的搵樓簽約程序，您是否感到無從入手？本文為您整合「白居二2025」終極懶人包，由最基本的概念釐清、申請資格詳解，到手把手教您填表、計清按揭首期，再到中籤後的揀樓策略及成交步驟，全方位拆解7大關鍵程序。無論您是首次申請的「新手」，還是想掌握最新資訊的準買家，這份全攻略都能助您一文看清所有細節，為成功置業做好萬全準備。

什麼是「白居二」？一文釐清核心概念

經常聽到身邊朋友討論抽「白居二」，其實「白居二」的全名是「白表居屋第二市場計劃」。這個計劃就像是為部分想置業的香港市民，打開了一扇通往資助房屋市場的大門。要深入了解這個熱門的置業階梯，就需要從它的基本概念、與綠表的區別，還有發展歷史開始。

「白居二」官方定義與政策目標

核心精神：讓白表買家免補地價購買二手資助房屋

簡單來說，「白表居屋第二市場計劃」的核心精神，就是讓合資格的白表申請者，可以不用立即補地價，直接購買二手市場上的資助房屋。在「白居二」出現之前，這個「居屋第二市場」基本上是綠表人士的專屬領域。白表買家想買二手居屋，業主就需要先向政府補回當年的買樓折扣（即補地價），樓價自然昂貴很多。「白居二」的出現，就是打破了這個限制，讓白表買家也能進場選購心儀單位。

政策目的：協助市民置業及促進房屋流轉

這個計劃有兩個主要目的。第一，是為不符合申請公屋資格，但又難以負擔私樓價格的市民，提供一個額外的置業選擇，幫助他們實現置業夢想。第二，是希望增加整個資助房屋市場的流動性。當現有居屋業主可以將單位賣給白表買家，他們可能換樓到私人市場。同時，公屋住戶（綠表人士）也可以在第二市場買樓，之後交還公屋單位，讓資源可以重新分配給輪候冊上的家庭。

白表 vs 綠表：申請資格與市場權利比較

申請人類別：私營房屋居民 (白表) vs 公屋住戶 (綠表)

要完全明白「白居二」，就要先分清「白表」和「綠表」這兩個身份。它們代表了不同的申請人類別。「白表」申請人，通常是指私營房屋的住戶，或者不符合綠表資格的香港永久性居民。而「綠表」申請人，主要是指香港房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶。

可選購市場：居屋第二市場 (白居二) vs 一手資助房屋 (綠表)

兩種身份的購買權利也不同。「白居二」這個計劃，就是專為白表人士開設的通道，讓他們可以進入「居屋第二市場」，購買二手未補地價單位。而綠表人士，除了本身就有權在第二市場買樓外，他們在申請購買一手新建的資助房屋（例如新居屋或綠置居）時，通常享有更高的優先權。

「白居二」計劃歷史沿革

1997年：居屋第二市場的誕生 (僅限綠表)

居屋第二市場並不是新鮮事，它早在1997年就已經存在。不過，當時的設立原意是讓現有的資助房屋業主，可以將未補地價的單位轉售予公屋住戶，也就是綠表人士，以促進單位流轉。

2013-2017年：臨時計劃的試行與恆常化

面對持續上升的樓價，政府於2013年及2015年，先後兩次以臨時計劃的形式，推出「白居二」，試行讓白表買家進入第二市場。由於市場反應正面，政府檢討成效後，於2017年底正式宣布將計劃恆常化。

2018年至今：恆常化後的配額演變

自2018年起，「白居二」成為每年都會推出的恆常計劃。每年的申請配額會根據當時的社會經濟狀況和房屋政策作出調整，例如「白表居屋第二市場計劃2025」就因應需求而調整了配額。展望未來，例如「白表居屋第二市場計劃2025」的具體安排，也會繼續反映政府的房屋策略方向。

「白居二」可購買的房屋種類

透過「白居二」計劃，買家可以在居屋第二市場上選購多種由房委會或房協興建的資助房屋，主要包括以下幾類：

居者有其屋計劃 (HOS)

這是最主要的單位來源，遍佈港九新界各區，提供不同戶型及面積選擇，是「白居二」買家的主流選擇。

私人機構參建居屋計劃 (PSPS)

由私人發展商參與興建，但在設計、用料及定價上均受政府規管。市場上不少知名屋苑，例如樂富的富強苑，都屬於此類。

租者置其屋計劃 (TPS) (需符合指定年期)

這些是政府出售給現有租戶的公屋單位。原業主在購入單位並符合指定年期後，便可以在第二市場上將其轉售。

綠表置居計劃 (GSH) (需符合指定年期)

這是近年專為綠表人士設立的置業計劃。與租置計劃單位一樣，原業主在購入並持有單位一段指定年期後，也可以在第二市場上放售。

白居二申請資格2025：最新入息、資產限額及要求

要成功申請白表居屋第二市場計劃，第一步就是要清楚了解自己是否符合資格。房委會每年都會公布最新的申請要求，當中涉及年齡、居港年期、物業擁有權，還有最關鍵的入息和資產限額。我們一起來逐項拆解，看看你是否已經準備好踏出置業的第一步。這些資格要求預計在白表居屋第二市場計劃2025中亦會大致相同，可以作為重要參考。

基本申請資格清單 (Checklist)

在填寫申請表之前，可以先用這份清單快速檢視一下自己和家庭成員是否滿足最基本的門檻。

年齡及居港年期規定

申請人必須在申請截止日期當日已年滿18歲。同時，申請人必須在香港居住滿七年，而且在香港的居留不受任何附帶逗留條件所限制。

物業擁有權限制 (遞交申請前24個月內)

這是一個非常重要的條件。由申請截止日期之前的24個月開始，直到簽訂臨時買賣合約當日為止，申請人及名列申請表上的所有家庭成員，都不能以任何形式擁有或與他人共同擁有任何香港住宅物業的權益。簡單來說，就是申請前兩年內都不能是業主。

未曾或現未享用任何房屋資助

申請人及所有家庭成員，都未曾享用過任何由政府或房委會提供的房屋資助。例如，你和家人從未以業主身份，受惠於居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃、租者置其屋計劃，或者自置居所貸款計劃等。

2025/25 最新入息及資產限額一覽

每年房委會都會因應市況調整入息和資產限額。以「白居二2025」為例，最新的限額如下：

一人申請者限額

每月總入息（扣除強積金後）：港幣 $31,000
總資產淨值：港幣 $735,000

兩人或以上家庭申請者限額

每月總入息（扣除強積金後）：港幣 $62,000
總資產淨值：港幣 $1,470,000

入息及資產計算方法全攻略

入息和資產的計算方法相當仔細，很多朋友就是在這裡不小心計錯數。弄清楚計算範圍，就能避免因超額而被取消資格。

如何準確計算總收入？(含「僱員薪金證明書」須知)

總收入不只是你的底薪。所有薪金、津貼、花紅、佣金、雙糧、超時工作薪酬等，都需要計算在內。計算方法是將申請截止日期前過去一段時間（通常是6個月或12個月）的總收入平均計算。如果你的收入不固定，就需要提交由僱主填寫的「白表居屋第二市場計劃2025僱員薪金證明書」，清楚列明過去每月的收入細項，房委會會以此作準。

哪些資產需要申報？(存款、股票、車輛等)

你需要申報的資產範圍很廣。首先是香港和海外的存款、現金。然後是股票、基金、債券等投資產品的市值。你也需要申報車輛的市值（通常會按年份折舊計算）和擁有的公司股權價值。所有這些資料，最後都需要在「白表居屋第二市場計劃2025」(「白居二2025」)入息及資產申報表上詳細列明。

法定扣除項目：強積金 (MPF) 供款

在計算總收入時，有一個很重要的扣減項目，就是你和家人法定的強積金（或公積金）供款。這部分供款可以從總收入中扣除後，才用來跟入息上限比較。所以，記得要準確計算和填報這筆扣除額。

【白居二申請流程】手把手教學：由填表、攪珠到領取證明書

要成功申請「白表居屋第二市場計劃」，整個過程就像一場需要過關斬將的遊戲。從準備文件、遞交申請，到緊張的攪珠和資格審查，每一步都環環相扣。這裡為你拆解整個流程，將複雜的程序變成清晰的四個步驟，讓你由填表到領取證明書都能輕鬆應對，為你的置業之路做好萬全準備。

步驟一：遞交申請前準備

俗話說「工欲善其事，必先利其器」，申請白居二也是一樣的道理。在正式遞交申請表前，花點時間準備好所需文件和費用，可以讓整個過程順暢許多，並且有效避免因小失誤而錯失良機。

所需文件及資料清單

在申請階段，房委會要求的文件相對簡單，主要是為了核實申請人及家庭成員的基本身份。你需要準備：

填妥的申請表正本。
申請人及所有名列申請表內的家庭成員的香港身份證或出生證明書副本。
用作繳付申請費的劃線支票或銀行本票。

此階段暫時不需要提交詳細的入息及資產證明文件，例如「白表居屋第二市場計劃2025僱員薪金證明書」等。這些文件會在攪珠中籤後，才需要按房委會要求遞交。

申請費用及繳付方式

每期白居二計劃的申請費用或有調整，以「白居二2025」為例，申請費為港幣230元。繳付方式視乎你的遞交途徑而定：

網上申請： 使用VISA、Mastercard、JCB或UnionPay（銀聯）信用卡繳費，方便快捷。
郵寄或親身遞交： 必須以劃線支票或銀行本票繳付，抬頭請寫明「香港房屋委員會」。記得在支票或本票背面寫上申請人的香港身份證號碼及聯絡電話。不接受現金或便利店付款。

填表常見錯誤：避免因技術問題被取消資格 (DQ)

每年都有不少申請者因為填表時的技術性錯誤而被取消資格（DQ），實在非常可惜。要避免前功盡廢，請留意以下幾個常見的「DQ陷阱」：

使用塗改液或塗改帶： 申請表上任何修改都不能使用塗改液或塗改帶。如需修改，必須用筆劃掉錯處，並在旁簽署作實。
簽署不齊： 申請表上所有需要簽名的地方，申請人及滿18歲的家庭成員都必須親筆簽署，缺一不可。
資料填寫不全或不符： 所有成員的資料必須準確無誤，並與身份證明文件一致。
重複申請： 在同一計劃中，不論是網上、郵寄或親身遞交，每位申請者只可提交一份申請表。家庭申請表的成員亦不能再作個人申請，否則所有相關申請一律作廢。
支票或本票出錯： 抬頭人、金額或日期填寫錯誤，或者支票無法兌現，都會導致申請失效。

步驟二：遞交申請

準備妥當後，就可以在指定申請期內，選擇最適合你的方式遞交申請表。

網上申請詳細步驟

網上申請是現時最便捷的方式，可以避免郵遞延誤或排隊的麻煩。步驟如下：

前往房委會的官方網站，進入「白居二」的申請頁面。
細閱申請須知，然後開始填寫網上申請表。
準確輸入申請人及所有家庭成員的個人資料。
完成填寫後，仔細核對所有資料，確保無誤。
使用信用卡進行網上繳費。
成功遞交後，系統會產生一個申請編號，請務必儲存或列印此確認頁面作紀錄。

親身或郵寄遞交的地點與注意事項

如果你偏好傳統方式，可以選擇親身或郵寄遞交。

遞交地點： 香港房屋委員會居屋銷售小組（地址：九龍橫頭磡南道3號香港房屋委員會客務中心第一層平台）。
注意事項：
郵寄： 申請截止日期以郵戳日期為準。為確保無誤，建議提早寄出，並支付足夠郵資。信封上請註明「申請白表居屋第二市場計劃」。
親身遞交： 留意辦公時間，避免在截止日最後一刻才前往，以免因人多擠迫而延誤。

步驟三：攪珠及資格審查

遞交申請後，便進入既緊張又期待的攪珠階段。攪珠結果會直接影響你的申請能否進入下一步的資格審查。

攪珠機制：如何決定優先次序？

攪珠並非直接抽出中籤者的名字，而是一個決定審核先後次序的電腦化過程。

每份申請表都會獲發一個申請書編號。
攪珠儀式上，會隨機抽出100個兩位數字（00-99）。
房委會會根據攪珠結果排列出一個優先次序號碼。
你的申請書編號最後兩個數字，便對應了你在該優先次序的位置。房委會將按這個次序，分批審核申請者的資格。

查閱攪珠結果的官方途徑

攪珠儀式通常會網上直播。攪珠結果公佈後，你可以透過以下官方途徑查閱：

房委會/房屋署官方網站
房委會客務中心
房委會的電話熱線

中籤後：按時遞交入息及資產申報表

攪珠號碼排得前，意味著你很大機會進入資格審查階段。房委會將會按優先次序，發信通知申請者。收到信件後，你必須在指定時間內（通常是7個工作天）遞交詳細的「白表居屋第二市場計劃2025入息及資產申報表」，並附上所有相關證明文件，例如糧單、稅單、銀行月結單以及僱主填寫的「僱員薪金證明書」等。這一步非常關鍵，逾期遞交將會被視為放棄資格。

步驟四：領取「批准信」及「購買資格證明書」

成功通過嚴格的資格審查後，你就離成功置業又近一大步了。最後階段是領取兩份極為重要的文件。

「批准信」與「購買資格證明書」的作用

很多申請者會混淆這兩份文件，它們的作用和階段都不同：

批准信 (Approval Letter)： 這是房委會發出的書面通知，正式確認你的申請資格已獲核實及批准。它代表你已經成功「過關」，但還不能用來買樓。
購買資格證明書 (Purchase Eligibility Certificate)： 收到「批准信」後，你需要憑信件及指定費用，主動向房委會申領這份證明書。這份文件是你可以在居屋第二市場上物色單位、簽署臨時買賣合約的「通行證」。沒有它，業主和地產代理都無法處理你的買賣。

申領費用及12個月有效期須知

申領「購買資格證明書」需要繳付費用，以「白居二2025」為例，費用為港幣750元。

最重要的一點是，這份證明書的有效期為 12個月，由簽發日期起計。你必須在這一年內，完成簽署臨時買賣合約的步驟。如果證明書到期，而你仍未找到心儀單位，你的購買資格便會自動失效，不能續期。屆時你只能等待下一期的計劃，例如「白表居屋第二市場計劃2025」，從頭再申請一次。

白居二按揭與開支：計清首期、印花稅及最新按揭成數 (2025)

成功抽中白表居屋第二市場計劃，只是上車的第一步。接下來的財務規劃才是真正考驗的開始。買樓的開支遠不止樓價本身，當中涉及首期、印花稅、佣金及律師費等多個項目。我們一起來拆解上車所需的各項開支，並且深入了解2025年最新的按揭安排，助你計清計楚，安心置業。

上車總開支預算清單

除了樓價本身，買樓過程中還有幾項主要的開支需要預備。將這些費用加總，就是你的「上車總開支」，事前做好預算，整個流程自然更加順暢。

樓價首期 (普遍為10%)

白居二的最大優勢之一，就是按揭成數較高。因為有香港房屋委員會作為擔保人，銀行普遍願意為白表買家提供高達九成的按揭貸款。換句話說，買家通常只需要準備樓價的一成作為首期。例如一個400萬的單位，首期就是40萬。這與綠表買家最高可承造九成半按揭略有不同，但已比私樓的首期門檻低很多。

從價印花稅 (AVD) 計算

從價印花稅是購買物業時必須向稅務局繳付的稅項，稅率根據樓價而定。雖然政府在2025年為樓市全面「撤辣」，但買家仍需繳付基本的從價印花稅（第二標準稅率）。稅率由100元起，樓價越高，稅率也越高。你可以參考稅務局的官方網站，使用其印花稅計算機，輸入樓價後就能得出準確的應繳稅款。

地產代理佣金

在二手市場搵樓，地產代理的角色十分重要，他們會協助你搜尋盤源、安排睇樓、議價及處理文件。按照市場慣例，買賣雙方均需支付樓價的1%作為佣金。同樣以400萬的單位為例，買家需要支付的佣金便是4萬元。

律師費及雜費

買賣物業涉及複雜的法律文件轉移，必須聘請律師代為處理。律師費包括草擬及審核買賣合約、處理樓契、辦理按揭契等。另外還有一些雜項開支，例如到土地註冊處查冊的費用、文件註冊費等。整筆費用視乎律師樓收費及交易的複雜程度，普遍介乎數千至萬多元不等。

2025最新按揭安排：免壓測、50年擔保期深度剖析

2025年為白居二市場帶來了非常重要的按揭政策更新，主要放寬了政府擔保期和最長還款期。了解這些新安排，能助你更靈活地選擇單位和規劃供款。

政府擔保期延長至50年的實際影響

以往房委會的按揭擔保期最長為30年，很多樓齡超過20年的居屋，銀行未必願意批出很長的還款期。新政策下，房委會提供的擔保期由單位首次售出日期起計，大幅延長至50年。這個改動的實際效果是「激活」了大量高樓齡的居屋單位。銀行因為有更長的政府擔保，更樂意為這些單位批出年期更長的按揭，直接降低了買家的每月供款壓力。

按揭成數與樓齡的關係 (40年為分水嶺)

在新政策下，按揭成數與樓齡的關係變得更清晰，並以40年樓齡作為一個分水嶺。

樓齡40年或以下： 白表買家最高可申請九成按揭，還款期最長可達30年。
樓齡超過40年、50年以內： 最高按揭成數降至八成，還款期亦有機會縮短。

這個分界讓買家在選擇單位時，可以更明確地評估其按揭潛力。

白居二買家是否需要進行壓力測試？

一般情況下，白居二買家並不需要進行壓力測試。這是因為有房委會的按揭擔保，銀行承受的風險較低。不過，銀行仍然會審視申請人的供款與入息比率，確保你有足夠的還款能力。你在申請「白居二2025」時提交的入息及資產申報表，是為了讓房委會審批資格；而申請按揭時，銀行會要求你另外提供入息證明，例如僱員薪金證明書、稅單及糧單等，作獨立的財務評估。

如何善用新按揭政策選擇心儀單位

新的按揭政策為白居二買家帶來了更多可能性。首先，你的選擇範圍擴大了，一些以往因樓齡太高而難以申請按揭的市區核心地段單位，現在也變得可行。其次，由於更多單位可承造較長年期的按揭，每月供款額降低，讓你的預算更具彈性。你可以考慮選擇面積稍大的單位，或者將節省下來的供款用於其他家庭開支。建議在物色單位初期，先向銀行查詢可批出的按揭金額及年期，這樣搵樓時就能更有預算和方向。

抽中白居二後：搵樓、簽約、成交全流程

成功抽中「白表居屋第二市場計劃」，確實是踏上置業路的重要一步。這張入場券在手，代表你已準備好進入市場。真正的買樓旅程現在才正式開始，由物色單位到收樓，整個過程環環相扣。

步驟一：物色心儀單位

善用「購買資格證明書」在市場上搵樓

當你收到房委會發出的「批准信」後，便可以繳費申領「購買資格證明書」。這份文件就是你在未來12個月內，於居屋第二市場尋找單位的通行證。時間相當寶貴，所以你應立即行動，透過地產代理或網上平台物色合適的放盤。與地產代理溝通時，最好一開始就表明自己是「白居二」買家，這樣他們便可以為你篩選合資格的盤源，令整個過程更有效率。

睇樓時需特別注意的重點 (樓宇狀況、維修令)

睇樓不僅是感受單位的空間感，更是發掘潛在問題的關鍵時刻。你需要特別留意單位的基本狀況，例如有沒有明顯的滲水或漏水痕跡、牆身結構有沒有裂縫等。更重要的一點，是查核單位所屬大廈是否存有「維修令」。你可以主動向管理處查詢，或委託律師查冊。如果大廈存在維修令，意味著日後可能需要支付一筆可觀的維修費用，這筆潛在開支必須預先納入你的財政預算之中。

步驟二：簽署買賣合約及申請按揭

簽署臨時買賣合約及支付「細訂」

當你找到心儀單位並且與業主達成價格共識後，下一步就是簽署臨時買賣合約。這是一份具有法律約束力的文件，會鎖定成交價、成交日期等重要條款。簽署臨時合約時，你需要支付一筆俗稱「細訂」的臨時訂金，金額通常是樓價的3%至5%。請注意，這一步必須在你的「購買資格證明書」有效期內完成。

聘請律師及簽署正式買賣合約

簽署臨時合約後，你需要立即聘請一位律師代表你處理後續的法律文件。律師會為你審閱合約條款、進行業權查冊，確保交易穩妥。通常在簽署臨約後的14天內，律師會安排你簽署正式買賣合約，屆時你需要支付「大訂」，連同「細訂」一般合共為樓價的10%。

向銀行或財務機構正式申請按揭

簽署臨約後，便應馬上向銀行或財務機構提交按揭申請。由於白居二單位有政府作擔保，銀行審批一般較為寬鬆，很多時買家更可獲豁免壓力測試。準備申請文件時，可以備妥之前提交「白表居屋第二市場計劃2025」入息及資產申報表時所用的文件，例如糧單及僱員薪金證明書，有助加快審批流程。建議同時向數間銀行申請，以比較最優惠的利率及條款。

步驟三：申請「提名信」

什麼是「提名信」及其重要性？

「提名信」是整個白居二交易流程中，最具特色亦是不可或缺的一環。這份文件由房屋委員會或房屋協會發出，作用是正式批准及「提名」你作為指定單位的合資格買家。沒有這封信，即使你與業主簽了合約，交易也無法繼續。它是房委會確認這宗買賣符合「白表居屋第二市場計劃」規則的官方憑證。

經律師向房委會/房協申請的程序

申請「提名信」的工作，會由你聘請的律師代為辦理。律師會將臨時買賣合約、你的「購買資格證明書」及其他所需文件，一併遞交予房委會或房協作審批。這個申請過程需要支付指定費用。房委會審批完成並發出「提名信」後，你的律師便可以安排辦理接下來的轉讓手續。

步驟四：完成交易及收樓

在收到「提名信」及銀行正式批出按揭後，你的律師便會與賣方律師協商一個正式的成交日期。在成交當日，律師會處理好所有樓價尾數及相關款項的交收，並為你辦理樓契（轉讓契）的註冊手續。完成所有法律程序後，你便可以從業主手上取得單位鑰匙，正式成為業主。這也意味著你為未來「白表居屋第二市場計劃2025」的潛在買家，提供了一個成功上車的參考例子。

【白居二揀樓攻略】熱門屋苑推薦及高樓齡單位利弊分析

成功抽中「白表居屋第二市場計劃」，恭喜你踏出了上車的重要一步。不過，興奮過後，真正的挑戰才剛剛開始：如何在市場上數以百計的屋苑中，挑選出最適合自己的安樂窩？這一步絕對需要做足功課。以下我們會從熱門成交屋苑入手，再深入分析高樓齡單位的利弊，最後透過真實個案，助你理清思緒，作出最明智的決定。

高樓齡居屋的機遇與風險

近年房委會放寬按揭擔保期，讓樓齡較高的居屋單位再次受到市場關注。這些單位既是機遇，也伴隨著風險。

新按揭政策下購買高樓齡單位的優點與缺點

優點：
入場門檻較低： 高樓齡單位的樓價普遍較低，對於預算有限的買家來說，是進駐市區或心儀校網的一個好機會。
按揭年期延長： 在新的按揭擔保政策下，即使是樓齡超過30年的單位，買家仍有機會承造較長年期的按揭，例如25年甚至30年，大大減輕了每月的供款壓力。
缺點：
未來轉售問題： 雖然你現在可以承造長年期按揭，但是幾年後當你打算出售單位時，樓齡會更高。下一手買家能獲批的按揭年期可能會縮短，這會影響單位的吸引力和轉售價值。
銀行取態保守： 儘管有政府擔保，部分銀行對高樓齡或質素欠佳的單位，在估價和審批上仍然會比較保守。

潛在維修成本及管理費考量

樓齡越高，意味著樓宇自然損耗越大。購買前，必須仔細查閱大廈的維修紀錄。因為隨時可能要面對強制驗樓、更換電梯或水管等大型維修工程，屆時需要業主集資承擔一筆不小的費用。同時，一些舊式居屋的管理費雖然較低，但是提供的服務和管理質素也可能相對遜色。

真實個案分析 (Case Study)

理論講完，不如看看實際例子，或者能給你更多啟發。

案例一：單身人士預算有限，如何善用新按揭政策上車？

人物： 陳先生，30歲，單身專業人士。
預算： 約350萬。
目標： 希望盡量靠近市區，方便上班。
分析：
傳統選擇： 以往350萬預算，陳先生幾乎只能考慮新界西北的細單位，每日需要承受漫長的通勤時間。
新政策下的選擇： 受惠於新按揭政策，陳先生可以考慮一些樓齡約35年的市區居屋，例如黃大仙或慈雲山區的開放式或一房單位。雖然單位較舊較小，但是他仍然可以向銀行申請到約25年的按揭。這樣他就能用有限的預算換取便利的交通和時間。他需要權衡的是，這個單位未來的升值潛力可能不及新樓，而且要有心理準備應付可能的維修開支。

案例二：新婚家庭抉擇：新界三房 vs 市區兩房

人物： 李生李太，新婚夫婦，計劃生育。
預算： 約550萬。
抉擇： 應選擇沙田區較大面積的三房單位，還是荔枝角區樓齡較新、但面積較小的兩房單位？
分析：
新界三房 (沙田愉翠苑)： 優點是空間充裕，一步到位，未來子女出生後也無需換樓。社區環境舒適，配套完善。缺點是夫婦二人的上班地點都在中環，交通時間較長。
市區兩房 (長沙灣麗翠苑)： 優點是樓齡新，鄰近港鐵站，上班交通極為方便，可以節省大量時間。缺點是單位面積較小，若未來家庭成員增加，可能會面臨空間不足的問題，需要考慮換樓。

這個抉擇沒有絕對的對錯。如果他們重視家庭生活空間和長遠規劃，新界三房是好選擇。如果他們更看重目前的生活質素和通勤便利，市區兩房則更合適。這正是每個「白表居屋第二市場計劃」買家都需要思考的核心問題：你最重視的是什麼？

白居二業主須知：轉讓限制、補地價程序與未來出路

成功透過白表居屋第二市場計劃上車，絕對是人生一大里程碑。不過，成為業主之後，有幾項重要的規則你一定要清楚。這不單關係到你日後的財務安排，也直接影響你未來想換樓或放售單位的部署。以下我們會逐一拆解資助房屋獨有的轉讓限制、補地價程序，以及長遠的出售策略。

轉讓限制詳解

兩年內轉售限制 (禁售期)

首先要記住的是，經由白表居屋第二市場計劃購入的單位，設有一個為期兩年的轉售限制。由你簽署轉讓契據那天開始計算，頭兩年是一個「禁售期」。在這段時間，你不可以將單位在居屋第二市場轉售給其他白表或綠表買家。但這不是一個絕對的「死鎖」。如果你真的有迫切需要，你仍然可以選擇先向房屋委員會申請補回地價，之後就能像一般私樓一樣，在公開自由市場上賣給任何買家。

未補地價單位的永久轉售對象限制

當兩年的禁售期過去，你的單位就可以在居屋第二市場放售了。但很重要的一點是，只要單位一日未補地價，你的賣樓對象就永遠只限於兩類合資格人士：持有有效「綠表資格證明書」的人士，和成功抽中「白居二」並持有「購買資格證明書」的買家。這個限制會一直跟隨單位，直到有任何一任業主完成補地價程序為止。

補地價程序及計算方法簡介

何時可以申請補地價？

理論上，只要你購入的居屋單位，已過了由發展商首次出售時所設下的年期限制（通常是五年），你就可以隨時向房委會申請補地價。對於大部分在第二市場上流通的單位，這個原始的年期限制早已過去。所以，在你自己的兩年禁售期屆滿後，基本上就可以自由提出申請，將單位轉為可在公開市場自由買賣的物業。

補價金額的計算方程式

補地價的金額如何計算，是很多業主關心的問題。這條方程式其實比想像中簡單，它並不是用你買入的樓價去計算，而是與單位當下的市值和最初的折扣率掛鈎。

計算方程式是：補價金額 = 評估補價時的單位市值 x 單位首次出售時的折扣率

舉個例子，假設你打算補地價時，房委會委託的測量師行評估你的單位市值為800萬元，而這個單位在很多年前首次由政府賣給第一手業主時，折扣率是40%。那麼你需要補上的金額就是：800萬元 x 40% = 320萬元。這個折扣率是你買樓時文件上已註明的，和你當初準備「白表居屋第二市場計劃2025」入息及資產申報表時看到的樓價資料是相關的。

長遠規劃：補地價在公開市場放售 vs 第二市場轉售

當你考慮未來出售單位時，主要有兩條路可以走。它們在售價、買家群體和流程上都有很大分別，你應根據自己的財務狀況和市場環境作出選擇。

兩種放售方式在售價、買家及流程上的比較

售價與利潤：
* 第二市場轉售：由於買家承接了未補地價的責任，成交價會低於市場的十足市值。你的利潤就是「第二市場售價」減去「你的買入價」。
* 補地價後在公開市場放售：你可以用十足的市價出售單位，樓價無疑更高。但你的淨利潤需要扣除一大筆補地價開支，即「公開市場售價」減去「你的買入價」再減去「補地價金額」。

潛在買家：
* 第二市場轉售：買家群體較窄，只限於合資格的綠表和白表人士。
* 公開市場放售：沒有任何身份限制，潛在買家遍佈全港，市場深度和闊度都大很多。

流程與時間：
* 第二市場轉售：流程相對簡單。找到合資格買家後，經律師向房委會申請「提名信」即可。
* 公開市場放售：步驟較多。你需要先向房委會申請評估補價，等候估價結果，然後籌集資金支付補價，完成手續後才能像一般私樓般放盤。整個過程需時更長，而且需要預備一筆可觀的流動資金作補價之用。

無論你計劃為「白表居屋第二市場計劃2025」做準備，或是已經成為業主，清晰了解這些規則，都能助你更好地規劃自己的置業路。

白居二常見問題 (FAQ)

關於申請資格

非固定收入人士 (Freelancer) 如何計算入息？

對於收入非固定的朋友，例如自由工作者或主要收入來自佣金，房委會的計算方法是看你過去一段時間的平均收入。你需要在提交「白表居屋第二市場計劃2025」入息及資產申報表時，提供過去六個月至十二個月的完整收入證明，例如銀行月結單、合約或由僱主發出的「白表居屋第二市場計劃2025僱員薪金證明書」等文件，房委會會根據這些文件計算出你的平均每月收入。所以，你平時一定要好好整理和保存所有收入記錄，這樣在申報時就能夠準確無誤。

家庭成員曾擁有物業或接受資助，會影響我的申請嗎？

這要看那位家庭成員是否名列在你的申請表上。白表居屋第二市場計劃的規定，是針對申請者和申請表上所有家庭成員。如果你的某位家人，例如父母，他們曾經擁有物業或者接受過房屋資助，但他們的名字並不在你的申請表上，這就不會影響你的申請資格。反過來說，如果名列申請表上的任何一位成員，在申請截止日期前的24個月內曾經擁有香港住宅物業，或者曾經接受過房屋資助，那麼整個申請就會被視為不合資格。

與家人同住公屋，我是否符合白表資格？

如果你只是在公屋單位中有戶籍，但你並非該單位的戶主或租約上的登記成員，你是可以申請白表的。這正是許多與家人同住公屋的年輕人申請白居二的常見情況。你需要留意一點，一旦你成功透過白表居屋第二市場計劃2025買入單位，你的名字就必須從原本的公屋戶籍中刪除，也就是俗稱的「除名」。

關於財務與按揭

除了10%首期，最少要預備多少額外資金？

買樓除了首期，還有一系列雜費需要準備，千萬不要忽略。普遍來說，你最少要預備樓價的3-5%作為額外資金。這裡面最大筆的開支通常是從價印花稅 (AVD)，稅率根據樓價而定。其次是地產代理佣金，一般是樓價的1%。然後是律師費，處理買賣合約和按揭文件等，費用大約由數千至萬多元不等。最後還有一些較小的雜費，例如查冊費、註冊費等。你最好在預算時將這些費用都計算進去，資金才會更充裕。

如果銀行對單位估價不足怎麼辦？

銀行批出按揭的金額，是基於成交價或銀行估價，並會以較低者為準。如果銀行對單位的估價低於你的成交價，這就是「估價不足」。這時，銀行只會根據較低的估價去計算你的按揭貸款額。例如，單位成交價是500萬，但銀行估價只有480萬，銀行最多只會借出480萬的九成（即432萬），而不是500萬的九成（450萬）。中間的差額，連同估價不足的20萬，都需要你用現金來填補，你的首期預算就需要增加了。所以，在簽署臨時買賣合約前，最好先找幾間銀行為心儀單位做一個口頭估價，這樣會比較穩妥。

關於流程與規則

「購買資格證明書」到期但仍未買到樓，可以續期嗎？

「購買資格證明書」的有效期是從發出日期起計12個月，而且是不可以續期的。這意味著你必須在這一年內，完成搵樓、簽署臨時買賣合約，和向房委會申請「提名信」等關鍵步驟。如果證明書到期了，你仍然未找到心儀單位，你的購買資格就會自動失效。屆時你就只能等待下一期的白表居屋第二市場計劃推出時，重新遞交申請，再經歷一次抽籤和審查的過程。

我可以與非家庭成員聯名購買白居二單位嗎？

答案是不可以。房委會有嚴格規定，所有白居二單位的聯名業主，都必須是名列於同一份申請表內的家庭成員。申請時，房委會已審核過你和家庭成員的關係和資格。所以，你不能與朋友，或者沒有在申請表上登記的伴侶聯名購買。在簽署買賣合約時，律師和房委會都會核對業主身份，確保與申請表上的資料一致。