二手居屋向來是不少港人的上車希望，但其買賣流程、資格限制及補地價機制，遠比私樓複雜。無論您是手持「白居二」或「綠表」資格的準買家，還是計劃放售單位的業主，面對不同年份的轉讓限制、繁瑣的證書申請及補價計算，都可能感到無從入手。本文將為您整合一份終極天書，由釐清兩大居屋市場、剖析買賣資格，到詳解買家6大步驟與賣家5大流程，再深入拆解補地價的計算方法與實戰策略，一文看清所有關鍵細節與注意事項，助您順利完成交易。
居屋二手市場入門：釐清兩大市場、兩類資格
要順利完成居屋二手市場買賣，第一步就是要清晰理解當中的基本概念。這不像一般私樓買賣那樣直接，而是設有特定的市場劃分和買家資格要求。我們先從最核心的兩個市場和兩類買家資格入手，掌握了這些基礎，後續的流程就會變得相當清晰。
居屋第二市場 vs 自由市場：有何分別？
當你瀏覽居屋放盤時，總會見到「未補地價」或「已補地價」的標示，這正正對應著兩個截然不同的交易市場。它們的主要分別，關鍵在於政府的地價。
居屋第二市場（未補地價）：只限合資格人士買賣
居屋的樓價之所以比市價低，是因為政府在首次出售時豁免了地價。如果業主想出售單位但又未向政府補回這筆地價，就只能在「居屋第二市場」（俗稱居二市場）進行交易。
這個市場可以想像成一個有會員限制的平台。賣家是未補地價的居屋業主。買家則必須是持有有效證明的「綠表」或「白居二」資格人士。因為買家是以折扣價購入單位，所以日後如果想在公開市場轉售或出租，同樣需要承擔補地價的責任。這直接影響了居屋二手市場價格的計算。
自由市場（已補地價）：可自由轉讓及出租
當居屋業主向政府繳付了補價後，單位的轉讓限制就會被解除。這時候，單位就可以在「自由市場」上放售。
在自由市場，單位的性質基本上與一般私樓無異。任何人士，不論是否持有綠表或白表資格，都可以自由購買。業主也可以將單位自由出租或加按。銀行在審批按揭時，亦會按照私樓的標準處理。
誰有資格買？剖析綠表與白居二
了解了兩個市場後，下一個重點就是探討誰有資格進入門檻較高的「居屋第二市場」。買家主要分為「綠表」和「白居二」兩大類。
綠表資格定義與申請方法
簡單來說，綠表資格人士主要是指香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下的公共租住房屋住戶。他們購買居屋的目的，是為了交還現居的公屋單位，實現置業夢想。
符合資格的綠表人士，可以隨時向房委會申請「居屋二手市場購買證」，用以選購心儀的未補地價居屋單位。整個居屋二手市場綠表申請流程相對直接。
白居二資格定義、最新入息限額及申請流程
「白居二」的全名是「白表居屋第二市場計劃」。它的對象是那些不符合申請公屋資格，但又難以負擔私樓價格的中低收入家庭及人士。
申請人需要在指定申請期內遞交申請，然後由房委會進行攪珠抽籤。中籤的幸運兒在通過資產及入息審查後，就可以申領「居屋二手市場購買證」，有效期為一年。申請人必須符合每年的入息及資產限額，這些限額會因應市況調整，所以在申請前，務必查閱房委會公佈的最新資料。
核心規則：不同年份居屋轉讓限制一覽
在計劃進行居屋二手市場買賣時，首要步驟就是弄清楚單位的「底細」，而最重要的資訊就是它的首次出售年份。房委會為了回應不同時期的社會需要，多次修訂轉售政策，所以不同年份購入的居屋，其轉讓限制可謂大相逕庭。這些規則直接影響賣家何時可以放售，以及買家可以選擇的樓盤類型，更是決定居屋二手市場價格的關鍵因素之一。現在，我們就一起來看看這個核心規則。
2022年及之後首次推售的單位 (15年禁售期)
這是目前最嚴格的轉讓限制。如果你打算買入或出售的是2022年或之後首次推售的新居屋，就需要特別留意這個長達15年的禁售期。
在首次轉讓契據日期起計的首5年內，業主只可以在居屋第二市場，以不高於原來購買價的價格，將單位轉售予合資格的綠表或持有居屋二手市場購買證的白居二買家。
在第6年至第15年期間，業主同樣只可以在居屋第二市場轉售單位，但是可以自行議定價格。
直到滿15年之後，業主才可以選擇繳付補地價，然後在自由市場上將單位出售或出租。
2019年至2021年首次推售的單位 (10年禁售期)
這個時期的單位，轉讓限制比最新的居屋寬鬆一些，但同樣有嚴格的規定。
在首次轉讓契據日期起計的首2年內，業主必須在居屋第二市場，以不高於原來購買價的價格轉售。
到了第3年至第10年，業主便可以在居屋第二市場自由定價出售單位。
當單位購入滿10年後，業主才能申請補地價，繼而在自由市場上轉讓。
2018年首次推售的單位 (5年禁售期)
2018年推售的居屋，其轉售條款又自成一格，設有5年的轉讓限制。
在首次轉讓契據日期起計的首2年內，業主需要按原價經房委會提名轉售。而在第3至第5年期間，就可以在居屋第二市場自行定價出售。
當業主持有單位滿5年後，便可以繳付補地價，然後在公開市場自由出售。
2017年及之前首次推售的單位 (無轉讓限制)
如果你看中的是比較早期的居屋單位，情況就簡單很多。這些在2017年或之前首次推售的單位，其5年轉讓限制期早已屆滿。
現在，這些單位的業主擁有最大的靈活性。他們可以選擇隨時在居屋第二市場，將單位轉售予居屋二手市場綠表持有人或白居二買家。或者，他們也可以隨時向房委會申請評估及繳付補地價，之後便能像一般私樓一樣，在自由市場上隨意出售、出租或轉讓，不受任何買家資格限制。
【買家篇】白居二上車6大步驟全攻略
對於成功抽中白居二的幸運兒來說，接下來的居屋二手市場買賣旅程，既令人興奮又充滿挑戰。整個過程涉及不少獨特的程序與文件，與買賣私樓不盡相同。以下為你詳細拆解由零開始的6大步驟，讓你清晰掌握整個流程，安心上車。
第一步：領取「購買資格證明書」（准買證）
綠表及白居二中籤者申請流程
這份「購買資格證明書」是你進入居屋二手市場的入場券。無論你是居屋二手市場綠表資格持有人，還是白居二的中籤者，都必須先取得這份重要文件。
對於白居二中籤者，在通過資產審查後，你會收到房委會發出的「批准信」。你需要憑這封信，在指定限期內（通常為4個星期）親身前往房委會的指定辦事處，申領「購買資格證明書」。
綠表資格人士的申請方法則稍有不同。公屋住戶可直接向所屬的屋邨辦事處提交申請，而其他綠表資格者，例如持有《綠表資格證明書》的人士，則需要前往置業資助貸款小組辦理手續。
准買證有效期及注意事項
「購買資格證明書」的有效期為12個月，由簽發日期起計算。你必須在這一年內，與賣方簽訂臨時買賣合約。如果准買證過期，你就需要重新申請，再次支付費用。
一個實用建議是，你可以同時申領房委會及房協發出的「購買資格證明書」。雖然需要支付兩份費用，但這樣可以讓你同時物色兩類資助房屋的單位，大大增加選擇的彈性，在盤源有限的市場中更具優勢。
第二步：物色單位與財務規劃
搵樓途徑及實地睇樓要點
取得准買證後，就可以正式開始你的搵樓之旅。你可以透過各大地產代理網站或委託相熟的地產代理，尋找心儀的單位。由於市場競爭激烈，加上居屋二手市場價格吸引，遇到合適的單位時，行動要相對果斷。
實地睇樓時，除了留意單位本身的間隔、景觀和裝修狀況，也要了解單位的樓齡。因為樓齡會直接影響銀行批出的按揭年期，一般以房委會的30年擔保期減去樓齡來計算，所以樓齡較高的單位，還款年期可能會較短。
向銀行申請按揭預先評估
在鎖定心儀單位前，強烈建議先向銀行申請按揭預先評估。你只需要向銀行提供你的入息證明及擬購物業的資料，銀行便會初步評估你的貸款能力及可批出的貸款額。這個步驟可以讓你更準確地規劃預算，避免在簽署臨約後才發現按揭申請出現問題，讓整個交易增添變數。
第三步：簽訂臨時買賣合約
聘請律師、支付臨時訂金（細訂）及申請按揭
當你與業主就居屋二手市場價格達成共識後，便可以簽訂臨時買賣合約。在簽署前，你應委聘一位熟悉居屋買賣流程的律師。簽約時，你需要支付樓價約3%至5%的臨時訂金（俗稱「細訂」）。簽署臨約後，便可以立即憑着這份文件，正式向銀行遞交按揭申請。
第四步：申請「提名信」
經律師向房委會提交申請及所需文件
簽訂臨約後，你的律師會馬上為你處理一項居屋買賣獨有的程序，就是向房委會申請「提名信」。律師會將你的「購買資格證明書」正本、賣方的「可供出售證明書」正本、雙方簽妥的臨約副本及其他所需文件，一併提交給房委會。房委會審批後發出的「提名信」，是確認你作為該單位合資格買家的官方證明，是完成後續交易的必要文件。
第五步：簽訂正式買賣合約
支付加付訂金（大訂）及成交期建議
在律師收到房委會發出的「提名信」後，買賣雙方就可以簽訂正式買賣合約。這時，你需要支付加付訂金（俗稱「大訂」），連同之前的臨時訂金，總額一般為樓價的10%。
成交期方面，由簽署正式合約到最終交易日，一般建議預留約兩個月時間。這樣可以確保律師及銀行有充足時間處理所有文件、按揭批核及資金往來等事宜。
第六步：完成交易（收樓）
進行最後驗樓、支付樓價尾數及領取鎖匙
來到最後一步，在正式成交日（或之前一兩天），你會在代理陪同下到單位進行最後驗收，確保單位狀況與簽約時一致。成交當日，銀行會將批出的按揭貸款直接轉賬至你的律師樓戶口，再由律師代為支付樓價尾數給賣方律師。所有款項交收妥當後，你便可以從賣方手上領取單位鎖匙，正式成為業主，完成整個居屋二手市場買賣過程。
【賣家篇】放售居屋單位5大核心流程
想順利完成居屋二手市場買賣，作為業主，預先了解整個放售流程是十分重要的。由確認資格到正式收妥樓價，整個過程環環相扣，清晰的規劃可以令交易更加順暢。以下為你拆解五個核心步驟，助你輕鬆掌握賣樓要訣。
第一步：確認轉售資格及查閱折扣率
根據首次購入年份判斷轉售限制
放售單位前，首要任務是釐清你的單位是否符合在居屋第二市場出售的資格。政府對不同年份首次出售的居屋單位，設有不同的轉讓限制期。你需要根據單位的首次轉讓契據日期，核對現行的轉售規定，確認單位已符合在第二市場轉售的年期要求。這一步是整個賣樓計劃的基礎。
從樓契找出準確的首次出售折扣率
單位的售價與折扣率有密切關係。許多業主可能會記得當年買入時的大約折扣，但最準確的數字，其實是記錄在單位的首次買賣協議或樓契之中。這個折扣率是計算補地價的基礎，也是買家評估單位價值的重要參考，所以務必找出文件正本，查閱確實的折扣率。
第二步：申請「可供出售證明書」（准賣證）
申請文件、費用及遞交流程
確認單位符合資格後，便可以正式向房屋委員會（房委會）申請一份名為「可供出售證明書」的文件，俗稱「准賣證」。這是你在居屋第二市場放售單位的入場券。
你需要填妥申請書，連同樓契副本、申請費（現時為$900，須以劃線支票或銀行本票支付），一併遞交至房委會的居屋第二市場計劃小組。房委會審批需時，批出後的「准賣證」有效期為12個月。在有效期內，你才可以與持有「居屋二手市場購買證」的合資格買家簽訂臨時買賣合約。
第三步：釐定售價與委託地產代理
居屋第二市場單位定價技巧
釐定一個具競爭力的居屋二手市場價格，是成功出售單位的關鍵。建議你參考屋苑或同區近期同類單位的成交記錄，同時考慮單位的座向、樓層、景觀及內部裝修狀況。你可以委託熟悉區內居屋市場的地產代理，他們能提供專業的估價意見，並協助你接觸到龐大的居屋二手市場綠表及白居二客源。
第四步：議價及簽訂臨時與正式買賣合約
處理買方「提名信」申請
當你與買家就售價達成共識後，便會簽訂臨時買賣合約。簽訂臨約後，買方的代表律師會負責向房委會提交文件，申請「提名信」。在這個階段，你需要將「可供出售證明書」正本交予律師，以配合買方辦理手續。提名信是房委會確認買方資格的重要文件，是簽訂正式買賣合約的先決條件。
收取臨時訂金（細訂）與加付訂金（大訂）
簽訂臨時買賣合約時，你會收取買方支付的臨時訂金，俗稱「細訂」，金額通常為樓價的3%至5%。在律師樓簽署正式買賣合約時，則會再收取加付訂金，俗稱「大訂」。細訂與大訂的總和，一般相當於樓價的10%。
第五步：完成交易
配合買家驗樓及簽署轉讓契據
在正式成交日之前，你需要安排時間讓買家進行最後驗樓，確保單位狀況與合約相符。到了成交當日，買賣雙方的律師會處理樓價尾數的交收，並安排你們簽署樓宇轉讓契據。完成所有法律程序及款項交收後，你便可將單位鎖匙交予新業主，整個交易便告完成。
補地價天書：計算方法、申請程序及實戰策略
想將居屋單位放到自由市場出售，或者出租給非指定資格的人士，業主就必須先完成「補地價」這個關鍵步驟。補地價的本質，是向政府補回當年購入單位時所享有的樓價折扣，從而解除單位的轉讓限制。這是整個居屋二手市場買賣流程中，決定單位能否自由流通及影響最終居屋二手市場價格的重要環節。以下將會詳細拆解補地價的計算方法、申請步驟和實用策略。
補地價點計？影響金額的關鍵公式
補地價的金額並非固定不變，而是與提出申請時的樓市狀況直接掛鉤。房委會有一套清晰的官方公式，用來計算每宗個案的補價款項。
官方計算公式詳解：補價時市值 x (購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值
這個公式的核心部分是括號內的計算，即是大家常說的「折扣率」。折扣率在業主首次購入單位時已經釐定，並會清楚列明在樓契之內。
補地價的計算邏輯，就是將這個固定的「折扣率」，乘以你申請補地價「當時」房委會評估的單位市值。換言之，樓市越暢旺，單位的估值越高，需要繳付的補價金額亦會相應增加。
實例解說：了解折扣率與估價如何影響最終金額
假設你在多年前以210萬購入一個居屋單位，當時房委會評估的十足市值為300萬。
首先計算出折扣率：
(300萬 – 210萬) / 300萬 = 30%
假設你現在打算出售單位，於是向房委會申請補地價。經測量師評估後，單位現時的十足市值為600萬。
最終補價金額的計算如下：
600萬 (補價時市值) x 30% (購入時折扣率) = 180萬
由此可見，你需要支付180萬的補地價款項，才能將單位放到自由市場出售。
補地價申請5大步驟
整個申請流程相當規範，只要跟隨以下五個步驟，便能順利完成。
步驟一：遞交「評估補價申請書」
業主需要填妥「評估補價申請書」，然後連同樓契副本和指定金額的申請費（現時為6,490元，須以劃線支票或銀行本票支付），一併交往房屋委員會總部。
步驟二：測量師上門視察估價
房委會收到申請後，會委派認可的產業測量師聯絡你，預約時間上門視察單位。測量師會評估單位的狀況、座向、景觀和維修保養情況，作為釐定單位市值的依據。
步驟三：接收「評估補價通知書」
完成視察後，大約一個月內，你便會收到由房委會發出的「評估補價通知書」。信中會清楚列明單位的評估市值，以及根據你的折扣率計算出的應繳補價金額。這份通知書的估價有效期為兩個月。
步驟四：限時內繳付補價款項
你必須在通知書發出日起計的兩個月內，以銀行本票或律師樓支票的形式，繳付全數補價款項。如果逾期未付，這次的申請便會自動作廢，之前繳付的申請費亦不會退還。
步驟五：領取「解除轉讓限制證明書」
房委會確認收妥款項後，便會向你發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件是單位已經補妥地價的法律證明。最穩妥的做法是立即將文件交由律師，到土地註冊處辦理登記，單位的轉讓限制便正式解除。
補地價3大注意事項與策略
除了依循官方程序，掌握一些實戰策略，可以讓整個過程更順暢，並且更符合你的財務預算。
策略一：申請前先向銀行免費估價
在正式向房委會遞交申請前，建議先向至少兩至三間銀行為你的單位進行免費估價。這樣做有兩個好處。第一，你可以對單位的大約市值和可能需要的補價金額有一個初步預算，方便規劃資金。第二，這些銀行估價紀錄可以備存，萬一你認為房委會的估價過高，這些紀錄便能成為你提出反對或上訴時的有力參考。
策略二：善用「賣樓日補地價」操作
若你手頭上沒有足夠現金支付數以百萬計的補價款項，可以考慮採用「賣樓日補地價」的方式。具體操作是，在與買家簽訂臨時買賣合約時，將成交期訂得長一些，例如三個月。然後你立即啟動補地價申請程序。在成交當日，買家支付的樓價尾數會先存入你的代表律師戶口，律師會優先從中扣除款項代你向房委會支付補價，然後再清還原有的銀行按揭，最後的餘額才是你實際收到的賣樓所得。
策略三：補地價前避免大型裝修
這是一個很容易被忽略的細節。由於補地價金額取決於房委會測量師對單位「現況」的估值，一個裝修簇新、保養得宜的單位，估價自然會較高，最終的補價金額亦會相應增加。因此，從節省成本的角度出發，如果你計劃為單位進行大型翻新工程，應該在成功補地價之後才動工。申請補價時，只需保持單位整潔便可。
居屋二手市場買賣常見問題 (FAQ)
進行居屋二手市場買賣時，總會遇到一些獨有的疑問。這裡整理了幾個最常見的問題，希望能夠幫助你更順利地完成整個過程。
Q1：白居二按揭成數、年期及壓力測試有何特別之處？
白居二按揭的安排，因為有房委會作為擔保人，所以條件比私樓按揭寬鬆得多。
首先是按揭成數，綠表申請人最高可承造九成半按揭（95%），而白居二買家亦可高達九成（90%）。還款年期最長為25年。
最關鍵的一點，是大部分銀行都會豁免白居二按揭申請人的壓力測試。這個優勢，大大降低了上車的門檻，讓買家更容易通過審批。不過，銀行在計算還款年期時，會用房委會首次出售日計起的30年擔保期，減去單位的樓齡。如果單位樓齡較高，剩餘的擔保期不足，銀行有機會削減按揭成數或縮短還款期。
Q2：若認為房委會的補地價估價太高，可以反對嗎？
答案是可以的。假如業主收到「評估補價通知書」後，認為房委會對單位的估價，也就是影響居屋二手市場價格的關鍵因素之一，出現了過高的情況，業主有權提出反對。
業主必須在通知書發出日期起計的28天內，以書面形式向相關的區域地政處提出上訴。在上訴理據中，最好能提供客觀的證明，例如近期同屋苑或鄰近屋苑的成交個案，或者由多間銀行提供的估價報告，這樣能夠增加理據的說服力。如果地政處的覆核結果未能解決爭議，業主仍可選擇向土地審裁處提出最終上訴。
Q3：「准買證」或「准賣證」過期了怎麼辦？
不論是買家的「購買資格證明書」（准買證）還是賣家的「可供出售證明書」（准賣證），有效期均為12個月。
一旦證書過期，持有人就會失去在居屋第二市場進行交易的資格。屆時唯一的處理方法，就是重新申請。對賣家而言，只需再次遞交申請及繳付費用。但對白居二中籤者來說，情況就比較嚴重。因為白居二的名額是每年透過攪珠分配的，准買證過期等於放棄了該年度的中籤資格，必須等待下一輪「白居二」計劃推出時，重新入表抽籤，不能直接續期。因此，持有居屋二手市場購買證的買家，務必留意有效期。
Q4：補地價的款項可以申請按揭嗎？
這筆款項是不能直接申請按揭的。因為補地價的本質，是向政府繳付一筆費用以解除單位的轉讓限制，並非一項物業交易，所以銀行不會為這筆款項提供按揭貸款。
業主需要另外準備資金去支付。常見的做法有兩種，第一是動用個人儲蓄，第二則是在出售單位的過程中，利用買家支付的訂金及尾數去繳付。後者操作需要買賣雙方的律師精準配合，在成交日當天，同步完成支付補價及樓價的程序，這對律師的經驗有一定要求。
Q5：律師在居屋買賣過程中的重要角色是什麼？
律師在居屋二手市場買賣中扮演的角色，比一般私樓交易更為關鍵。除了處理常規的樓契、查冊及資金託管外，居屋交易還涉及多個與房委會或房協的獨有程序。
例如，律師需要協助買家，向房委會提交「購買資格證明書」及其他文件，以申請關鍵的「提名信」。沒有這封信，交易便無法繼續。如果交易涉及補地價，律師更要負責處理整個補地價的法律文件、核實金額，並確保在成交時資金能妥善地支付給房委會。可以說，一位熟悉居屋交易流程的律師，是確保整個過程合法合規、順利完成的重要保障。
Q6：完成補地價後，是否必須立即出售？
並非必須。當業主完成補地價程序，並收到由房委會發出的「解除轉讓限制證明書」及到土地註冊處登記後，該單位在法律上已經等同於一個私人住宅單位。
業主擁有完全的處置權。你可以選擇繼續自住，也可以隨時將單位在自由市場放售，甚至可以將單位出租，不受任何限制。雖然大部分業主補地價是為了方便出售，但這並非一個硬性規定。補地價的行動，是為物業增添了市場價值和使用上的靈活性。