親人離世，處理遺產固然令人傷感，當中涉及的樓宇轉名手續，其法律程序繁複，更可能令繼承人感到徬徨無助。由釐清繼承權、申請遺產承辦，到計算律師費及處理原有按揭等問題，每一步都充滿疑問與挑戰。本指南將為您化繁為簡，清晰拆解「遺產樓轉名」的五大核心步驟，從法律文件準備、承辦流程、費用預算，到最棘手的按揭處理策略，提供一站式詳盡解說，助您在艱難時期，也能順利穩妥地完成整個業權轉移過程。
遺產承辦第一步：釐清繼承權與業權種類
處理遺產樓宇轉名，首要任務並非立即尋找律師。最關鍵的第一步，是先釐清兩個根本問題：誰有權繼承，以及物業本身的業權屬於哪一種類型。這兩個因素會直接決定接下來的遺產樓宇轉名手續和方向，甚至影響到遺產樓轉名律師費的複雜程度。
確認繼承方式：有遺囑 vs 無遺囑
已故親人是否留有遺囑，是整個樓宇遺產轉名程序的起點。這會將繼承路徑分為兩種截然不同的情況。
有遺囑：申請「授予遺囑認證書」的流程
如果逝者生前立有有效的遺囑，遺產會按照遺囑的內容分配。遺囑中指定的「遺囑執行人」，就需要向高等法院遺產承辦處申請一份名為「授予遺囑認證書」（Grant of Probate）的法律文件。這份文件是執行人管理和分配遺產的正式授權。
無遺囑：申請「授予遺產管理書」的流程
若逝者未有訂立遺囑，遺產則會根據香港的《無遺囑者遺產條例》進行分配。在這個情況下，合資格的親屬需要向法庭申請「授予遺產管理書」（Letters of Administration）。獲得授權的人稱為「遺產管理人」，負責處理後續事宜。
無遺囑下的法定繼承人優先次序（配偶、子女、父母等）
法律明確規定了在沒有遺囑的情況下，誰有權優先申請成為遺產管理人及繼承遺產。這個優先次序非常重要，順序通常是：尚存的配偶，然後是死者的子女，接著是死者的父母，最後是兄弟姊妹。排在較前位置的親屬擁有優先權利。
釐清物業業權：「長命契」vs「分權共有」
除了遺囑，物業的業權種類是另一個決定性因素。了解物業是以「聯權共有」（俗稱「長命契」）還是「分權共有」（俗稱「分權契」）持有，對整個遺產樓轉名流程有著根本性的影響。
聯權共有（長命契）：生存者自動繼承，凌駕遺囑
「長命契」的最大特點是「生存者權」。當其中一位聯權共有人去世時，其物業權益會自動、即時地轉移給其他在生的聯權共有人。這個原則的法律效力極高，甚至凌駕於遺囑之上。也就是說，即使逝者在遺囑中將物業留給其他人，只要物業是長命契，它仍然會歸在生的業主所有，並且不需要經過複雜的遺產承辦程序。
分權共有（分權契）：業權份額按遺囑或繼承法分配
如果物業是以「分權共有」形式持有，情況就完全不同。每一位業主都擁有物業的獨立、可區分的份額。當其中一位業主去世，他所持有的那一部分業權份額，就會成為其個人遺產的一部分。這份額會按照其遺囑內容，或者是在無遺囑的情況下，根據法定繼承順序來進行分配。
【互動工具】遺產繼承資格初步評估
回答簡單問題（如：有否遺囑、業權形式），即時獲取個人化行動清單
看完以上介紹，你可能對自己的情況有了初步概念。我們特別設計了一個簡單的互動評估工具。你只需要回答幾個關於「有否遺囑」及「物業業權形式」等基本問題，系統就能即時為你生成一份個人化的初步行動清單，讓你更清晰地了解下一步應該怎樣做。
遺產樓轉名五大步驟：由申請承辦到樓契轉名全流程
釐清繼承權後，處理遺產樓宇轉名的程序其實就像一張清晰的路線圖。整個樓宇遺產轉名手續可以歸納為五個核心步驟，我們一步一步來看，讓你對整個流程有個全面的概念。
步驟一：準備初始文件
收集死亡證、身分證明、物業文件等關鍵資料
萬事起頭，文件準備齊全是成功的第一步。你需要集齊幾份基本但極其重要的文件，包括死者的死亡證、所有受益人和遺產代理人的身分證明文件，還有最重要的物業樓契。這些文件是啟動一切法律程序的基礎。
委託專業律師，啟動遺產承辦程序
備妥文件後，下一步就是委託一位專業的遺產承辦律師。律師會協助你整理文件和處理所有法律文書，正式啟動整個遺產承辦程序。這時候你也可以諮詢關於遺產樓宇轉名律師費的具體構成，做到心中有數。
步驟二：申請「授予承辦書」
向高等法院遺產承辦處提交申請
這是整個流程中最關鍵的法律環節，目的是取得處理遺產的「官方許可證」。你的律師會準備好所有必要文件，然後正式向香港高等法院的遺產承辦處提交申請，法院會審核文件的完整性和合法性。
正式取得「遺囑執行人」或「遺產管理人」的法律身份
申請獲批後，法院會頒發一份名為「授予承辦書」的法律文件。如果死者有遺囑，你就會成為「遺囑執行人」。如果沒有遺囑，你就會成為「遺產管理人」。拿到這份文件，你才正式擁有處理和分配死者遺產的法律權力。
步驟三：清還死者債務與稅項
處理銀行欠款、稅務及其他負債
在分配資產給受益人之前，必須先處理好死者的財務責任。作為遺產代理人，你需要用遺產中的資產，優先清還死者生前所有未償還的債務，包括銀行的按揭貸款、信用卡欠款、稅務局的稅項和其他任何私人債務。
此乃分配遺產前的法定責任
這一步是法律規定的責任，必須先清償所有債務，餘下的資產才能進行分配，確保整個過程合法合規。
步驟四：辦理樓契轉名（簽立轉易契）
由遺產代理人簽署轉易契 (Assignment)
來到最核心的物業轉名步驟，這一步會正式更新業權記錄。當所有債務清還後，律師會準備一份「轉易契」（Assignment）。這份文件由你（作為合法的遺產代理人）簽署，作用是將物業的業權從死者的名下，正式轉移給指定的受益人。
到土地註冊處更新業權記錄（俗稱「轉名」）
律師會將簽署好的轉易契交往土地註冊處進行登記。登記完成後，土地註冊處的公開記錄就會更新，顯示物業的新業主是誰。這個登記步驟，就是我們平時所說的「遺產樓轉名」。
步驟五：向受益人分配遺產
根據法律或遺囑，將物業及資產正式轉移
這是最後一步，將所有努力化為成果。物業成功轉名後，你就可以根據遺囑的指示，或是在無遺囑情況下根據繼承法例，將物業的樓契正本和其他剩餘的遺產（例如銀行存款）正式交予各個受益人。至此，整個遺產樓宇轉名手續便大功告成。
【實用清單下載】遺產樓轉名文件及流程核對表 (PDF)
一份可打印清單，助您追蹤各階段所需文件及行動，確保萬無一失
為了讓你更輕鬆地跟進每個環節，我們為你準備了一份可打印的PDF核對清單。你可以用它來追蹤每個階段需要準備的文件和已完成的行動，確保整個過程清晰有序，不會遺漏任何重要細節。
遺產樓轉名時間與費用：律師費、雜費及稅務全分析
處理遺產樓宇轉名，大家最關心的莫過於整個過程需要多少時間和金錢。清楚了解時間線與各項開支，有助你更好地規劃，讓整個樓宇遺產轉名過程更加順暢。以下我們將會詳細拆解時間、金錢和稅務三大成本。
時間成本：整個流程需時多久？
申請授予承辦書：由數星期至數月不等
整個遺產樓轉名手續的第一步，是向高等法院遺產承辦處申請「授予承辦書」。這是取得處理遺產法律權力的關鍵文件。如果案件情況簡單，例如遺囑清晰、受益人沒有爭議，一般在提交所有文件後，大約需要5至7個星期便能獲批。不過，如果遺產情況比較複雜，例如涉及海外資產或家庭成員有異議，處理時間就可能延長至數個月。
整體時間線：普遍需時4至5個月或以上
在成功取得授予承辦書後，遺產代理人還需要處理物業轉名文件，並且到土地註冊處更新業權記錄。綜合整個流程，由開始準備文件到最終完成遺產樓宇轉名，一個相對順利的個案普遍需要4至5個月。這是一個基本的估算，實際時間會因應個案的複雜程度和法院的處理速度而有所不同。
金錢成本：律師費及法院費用詳解
法院固定收費（存檔費、謄寫費等）
在申請授予承辦書的過程中，法院會收取一些固定的行政費用。這些費用是標準收費，主要包括申請書的存檔費用港幣$265，以及授予承辦書的謄寫費用港幣$72。這些是整個程序中開支較小和固定的部分。
律師費用：按案件複雜程度而定，由數千至數萬港元不等
遺產樓宇轉名律師費是整個開支中佔比較大且變動的部分。律師費用的高低，主要取決於案件的複雜性。如果遺產結構簡單，文件齊全，沒有任何爭議，律師費可能由數千港元起。相反，如果遺產涉及複雜的信託、公司股份，或者繼承人之間存在紛爭，律師需要投入更多時間和專業知識去處理，費用自然會相應增加，達到數萬港元或以上。
稅務問題：印花稅與遺產稅
印花稅：經合法繼承的遺產樓轉名，可獲豁免
一個好消息是，根據香港現行法例，透過合法繼承程序（不論是根據遺囑或無遺囑繼承法）進行的遺產樓轉名，可以豁免繳付從價印花稅。這是因為繼承並不屬於物業買賣交易，所以即使繼承人本身已持有其他物業，也同樣適用此項豁免。
遺產稅：香港自2006年起已取消
另一個需要知道的事實是，香港自2006年2月11日起已經正式取消遺產稅。這代表繼承人接收任何價值的遺產，包括物業，都不需要向政府繳納任何遺產稅，大大減輕了繼承人的財務負擔。
【真實個案】如何避免常見陷阱與額外開支
分析因家庭爭議或文件不全，導致時間與金錢成本大增的案例
時間與金錢成本最容易失控的情況，往往源於兩大問題：家庭爭議和文件不全。舉例來說，如果家庭成員對遺囑的有效性或遺產分配方案產生爭議，整個承辦程序就會被凍結，並且可能需要透過訴訟解決。這不僅會將時間線由數個月延長至數年，相關的律師費和訴訟開支更會大幅飆升。
另一個常見情況是重要文件遺失，例如找不到正式的樓契或死亡證。遺產代理人便需要花費額外時間和金錢，向有關部門申請補領文件或透過律師向法庭宣誓證明，這些都會直接導致整個遺產樓轉名程序的延誤和開支增加。所以，家人之間保持良好溝通和妥善保管重要文件，是控制成本和時間的關鍵。
【繼承人最大挑戰】如何處理有按揭的遺產樓？
處理附有按揭的物業，可說是整個遺產樓宇轉名過程中，最需要謹慎規劃的一環。當繼承人面對這個情況時，不單是承繼一項資產，更要面對一筆持續的財務責任。以下將會詳細拆解處理這類遺產樓宇的原則、程序與策略。
核心原則：債務跟隨資產，按揭不會自動消失
繼承人需同時承繼物業業權及按揭貸款
一個最基本的概念是，物業的按揭貸款是一種「對物」的債務，它會跟隨資產一同轉移。先人離世，不代表其與銀行的按揭合約會自動終止。繼承人一旦選擇繼承該物業，法律上便需要同時承擔尚未還清的按揭貸款，這便是遺產樓轉名時必須正視的現實。
銀行的標準處理程序
通知銀行後，銀行會如何處理相關按揭戶口？
當家屬通知相關銀行有關業主離世的消息後，銀行為保障資產，一般會先凍結離世者的所有戶口，當中包括用作償還按揭貸款的戶口。這是一個標準的風險管理程序，目的是等待合法的遺產代理人出現，以處理後續事宜。
親屬如何在過渡期內繼續供款，避免物業被沒收？
戶口凍結了，但按揭還款責任依然存在。為免物業因斷供而被銀行視為違約，銀行通常會設立一個過渡安排。在正式取得遺產承辦書之前，準繼承人或家屬可以與銀行協商，簽署相關承諾文件，以個人名義繼續每月供款。這個安排讓物業在辦理樓宇遺產轉名手續期間，能維持正常的還款紀錄。
繼承人處理按揭的三大策略
當繼承人正式取得物業業權後，便需要就按揭問題作出長遠決策。一般而言，有以下三個主要方向可以選擇。
策略一：繼續供款（轉按或更新貸款人資料）
如果繼承人打算保留物業自用或出租，便可選擇繼續承擔按揭。這通常需要以繼承人的名義，向銀行重新申請按揭，也就是俗稱的「轉按」。銀行會重新評估新業主的還款能力，包括入息審查及壓力測試。批核成功後，便會訂立新的按揭合約。
策略二：出售物業（賣樓收益先還清按揭）
若繼承人沒有能力或意願繼續供款，另一個直接的方法是將物業出售。在遺產代理人取得合法授權後，便可將物業在市場上放售。出售物業所得的款項，會優先用作一筆過清還所有尚欠的按揭貸款。償還債務後若有餘額，該筆款項便會撥歸遺產，再按遺囑或法例分配給受益人。
策略三：一筆過還清（例如利用人壽保險賠償）
最理想的情況，是繼承人有足夠資金直接清還所有按揭餘額。資金來源可以是繼承人本身的儲蓄，或是離世者遺留下來的其他資產，例如人壽保險的賠償金。這種做法的好處是能馬上解除物業的負債，讓繼承人得到一間完全屬於自己的「無契一身輕」的物業。
【決策流程圖】帶按揭遺產樓處理步驟全覽
以資訊圖 (Infographic) 清晰展示決策流程、選項及注意事項
為了讓整個過程更清晰易明，我們可以透過一個決策流程圖，將處理帶按揭遺產樓的步驟視覺化。圖表會由「通知銀行」開始，接著展示「安排過渡期供款」及「申領遺產承辦書」的程序。核心部分會以分岔路形式，清晰列出上述「繼續供款」、「出售物業」和「一筆過還清」三大策略的執行步驟、優點、缺點及關鍵注意事項，助您在整個遺產樓宇轉名手續中，作出最適合自己情況的決定。
遺產樓轉名常見問題 (FAQ)
遺產樓轉名後，物業會變成「送契樓」嗎？
解答：不會。釐清法定繼承與送贈契約在法律地位及按揭申請上的根本區別
這是一個很常見的疑問。經由合法承辦手續完成的遺產樓轉名，其物業並不會變成坊間所說的「送契樓」。兩者在法律基礎上有根本性的分別。遺產繼承是根據《遺囑認證及遺產管理條例》或《無遺囑者遺產條例》進行的法定業權轉移。相反，「送契樓」是業主在生時，以「送贈契約」（Deed of Gift）無償將物業轉贈他人。
最大的實際影響在於申請按揭。銀行對「送契樓」的取態一般較為審慎，因為在送贈日起計五年內，假如送贈人破產，其債權人有權向法院申請將該物業討回作抵債之用。這令物業業權存在不確定性，所以銀行通常拒絕為期內交易的送契樓批出按揭。而經由遺產繼承的物業，其業權是透過法庭授予的承辦書確立的，法律地位穩固，銀行會視之為正常物業處理按揭申請。
繼承人本身已持有物業，繼承遺產樓仍可豁免印花稅嗎？
解答：可以。豁免安排適用於所有合法繼承人，不論其本身持有多少物業
根據香港《印花稅條例》，透過遺囑或無遺囑繼承法取得的物業，受益人均可豁免繳付從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty）。這項豁免安排是針對繼承行為本身，與受益人本身的物業持有狀況無關。
換句話說，即使您已經是一位業主，甚至持有多於一個物業，當您合法繼承一項遺產物業時，在辦理樓宇遺產轉名手續過程中，同樣不需要為此繳付任何從價印花稅。這對繼承人來說，無疑是一項重要的財務寬免。
「長命契」物業的在生業主，需要辦理完整承辦手續嗎？
解答：不需要，但仍須辦理死亡證登記手續，以更新土地註冊處記錄
對於以「聯權共有」（俗稱「長命契」）持有的物業，整個程序會相對簡單。長命契的最大特點是「生存者權」，即當其中一位聯權共有人去世，其持有的物業權益會自動、即時地轉移至其他在生的聯權共有人。這個法律原則的效力凌駕於遺囑之上。
因此，在生的業主無需像處理一般遺產般，向法院申請授予遺囑認證書或遺產管理書。不過，為了正式更新業權記錄，在生業主仍然需要將已故業主的死亡證，連同一份指定的表格，交往土地註冊處進行登記。完成登記後，土地登記冊上便會移除已故業主的姓名，正式確立在生業主的唯一或共同業權。
領養子女與親生子女在遺產樓繼承權上有分別嗎？
解答：沒有分別。根據法例，合法領養的子女擁有同等繼承權
在香港的法律框架下，合法領養的子女與親生子女的法律地位是完全相同的。根據《領養條例》，一經法庭頒布領養令，領養子女與領養父母之間的關係，便等同於親生子女與父母的關係。
這意味著在遺產繼承權上，領養子女與親生子女享有同等的權利。無論是在有遺囑的指定下，或是在無遺囑的法定繼承順序中，他們的位置與權益都沒有任何分別。在處理遺產樓宇轉名的問題上，法律會一視同仁。