長命契物業，原意是簡化業權繼承，但其「生存者取得權」的特性，亦意味著業權被牢牢綑綁，任何一方都無法獨立出售或將業權傳承給指定後人。當聯名人關係生變、出現財務糾紛，或希望回復「首置」身份慳稅時，長命契便可能從保障變成束縛。幸而，法律上提供了「分契」（或稱「拆契」）的機制，能將「聯權共有」轉為「分權共有」，重新取回業權的自主權。本文將為你一文詳解長命契分契的3大好處、申請4部曲、潛在風險及自保攻略，並涵蓋律師費、印花稅計算，以及處理連按揭或居屋等複雜情況，助你全面掌握如何解開長命契的枷鎖。
長命契分契是什麼？「聯權共有」vs「分權共有」終極比較
考慮進行長命契分契，首先要理解長命契是什麼。當你和別人共同持有物業時，業權的持有方式主要有兩種，分別是「聯權共有」（Joint Tenancy）與「分權共有」（Tenancy in Common）。這兩個名詞聽起來很相似，但是在法律概念和對長命契業權的影響上，存在根本性的分別。了解它們的運作模式，是拆解業權問題的第一步。
圖表比較：一圖看清長命契（聯權共有）與分權共有的核心區別
| 特徵 | 長命契 (聯權共有) | 分權共有 |
|---|---|---|
| 業權概念 | 所有共有人被視為一個單一的業主，共同擁有整個物業。 | 各共有人擁有物業的獨立、明確份額，例如各佔50%。 |
| 業權份額 | 沒有獨立份額，所有人的權益是重疊的。 | 份額獨立，可以按不同比例設定，例如70%與30%。 |
| 核心機制 | 生存者取得權 (Right of Survivorship)。 | 沒有生存者取得權。 |
| 業權處分 | 任何買賣或按揭，必須得到全體共有人同意。 | 共有人可自由出售、轉讓或抵押自己持有的業權份額。 |
| 業權繼承 | 業權自動歸屬在生的共有人，遺囑無法改變此安排。 | 業權份額會成為個人遺產，按遺囑或繼承法處理。 |
長命契（聯權共有）：業權綑綁，一人離世業權自動歸屬生者
長命契，法律上稱為「聯權共有」，可以想像成所有業主共同化身為一個「單一業主」，一起擁有整個物業的全部業權。在這種模式下，業權是沒有劃分個人份額的，每位共有人都不能聲稱自己只擁有物業的某一部分。
核心特徵：生存者取得權（Right of Survivorship）凌駕遺囑
長命契最關鍵的特徵是「生存者取得權」。它的意思是，當其中一位聯權共有人離世，他所持有的業權會自動、即時地轉移給其他在生的共有人。這個法律機制是凌駕於遺囑之上的。即使離世的業主在遺囑中寫明要將物業權益留給子女，這項安排也會因為「生存者取得權」而失效，業權最終仍然會歸屬於在生的聯權共有人。
業權限制：任何買賣或按揭必須全體同意
由於所有業主被視為一個整體，所以任何關於物業的重大決定，例如出售、轉讓或者申請新的銀行按揭，都必須得到全部聯權共有人的一致同意，並且親自簽署相關法律文件。只要其中一人反對，交易就無法進行，這就是業權被「綑綁」的實際體現。
分契後（分權共有）：業權獨立，可按份額自由買賣繼承
長命契分契之後，業權形式就會轉變為「分權共有」。在分權共有的模式下，情況就完全不同了。各共有人會擁有物業的獨立、明確份額，這些份額可以平均分配，也可以按協商好的比例設定，例如業主甲擁有70%業權，業主乙擁有30%。
核心特徵：業權份額獨立，可自由設定及處分
在分權共有下，每位業主都可以將自己持有的業權份額，視為一項可以獨立處理的個人資產。他有權在不需徵求其他共有人同意的情況下，單獨將自己那一部分的業權份額出售、轉贈給他人，或者用作抵押申請貸款。這種安排提供了更高的個人資產靈活性。
業權傳承：個人業權份額按遺囑或繼承法處理
分權共有沒有「生存者取得權」的機制。當其中一位分權共有人離世，他所持有的業權份額會被視為其個人遺產的一部分。這份業權會根據他生前訂立的遺囑進行分配。如果沒有訂立遺囑，則會按照香港的無遺囑繼承法例來處理，由其法定繼承人繼承。這確保了個人對其資產傳承的自主權。
為何要分契？拆解長命契「甩名」三大核心動機
當初設立長命契，或許是為了方便和安心。但隨著人生階段轉變或家庭狀況改變，當初的優點可能變成今天的枷鎖。究竟在什麼情況下，大家會考慮進行長命契拆契，將業權「甩名」呢？其實背後主要有三大核心動機，每一個都與你的切身利益息息相關。
動機一：透過分契「甩名」回復首置身份，慳盡印花稅
現行印花稅政策如何影響聯權共有人再置業
香港的物業市場，印花稅是一筆相當可觀的開支。根據現行政策，已持有住宅物業的香港永久性居民，若再購入新物業，便需要繳付較高的從價印花稅（AVD）。這意味著，只要你的名字在長命契上，法律上你便是一位業主。即使你只是擁有長命契業權的一部分，當你想再置業時，也會被視為非首次置業，無法享受為首次置業人士而設的較低稅率。
分契「甩名」回復首次置業身份的原理及步驟
長命契分契「甩名」的原理，就是透過法律程序，將其中一位聯權共有人的業權，轉讓給另一位或其他的共有人。完成轉讓後，「甩名」的一方在法律上就不再持有任何住宅物業，從而回復首次置業身份。當他日後再購入新物業時，便可以享用較低的稅率，節省一筆可觀的稅款。這個過程一般需要經由律師處理，將業權由聯權共有轉為分權共有，再完成業權轉讓的法律文件。
印花稅計算：近親轉讓的「第2標準稅率」詳解
進行「甩名」本身是一項業權轉讓，自然也涉及印花稅。不過，如果業權轉讓是在近親之間（包括配偶、父母、子女或兄弟姊妹）進行，情況就大有不同。這類轉讓可以申請按「第2標準稅率」來計算印花稅，稅率遠低於非首次置業的稅率。印花稅的計算基礎，是基於所轉讓業權份額的價值或議定價（以較高者為準），而非整個物業的價值，這能進一步減輕稅務負擔。
動機二：取回業權傳承自主權，避開「生存者取得權」限制
解釋「生存者取得權」如何令遺囑失效
長命契最核心的特徵，就是「生存者取得權」（Right of Survivorship）。這個法律原則意味著，當其中一位聯權共有人離世，其業權會自動、即時地轉移給在生的其他共有人。這個過程是凌駕於任何遺囑之上的。換句話說，即使你在遺囑中明確寫明，要將物業的權益留給子女或其他指定繼承人，這項指示在長命契物業上是完全無效的。業權的轉移只會跟隨生存者取得權的法則，你的個人意願無法實現。
透過分契確保個人業權份額能傳承給指定繼承人
如果你希望將自己的物業權益，按照個人意願傳承下去，唯一的辦法就是進行長命契分契。透過分契，物業的持有方式會由「聯權共有」轉變為「分權共有」（Tenancy in Common）。在分權共有的模式下，每位業主都擁有獨立、明確的業權份額。這個份額會被視為你的個人資產，可以自由地在遺囑中指定繼承人。這樣一來，你就取回了業權傳承的自主權，確保辛苦積攢的資產，能夠真正交到你想交給的人手中。
動機三：規避聯名風險，保障個人資產
債務綑綁風險：一方財困如何導致整個物業被「釘契」
在長命契的法律框架下，所有共有人被視為一個單一的業主，共同擁有整個物業。這種「業權綑綁」的特性帶來一個重大風險：債務問題會互相影響。如果其中一位共有人出現財務困難，例如欠下巨債或被申請破產，其債權人有權向法院申請對整個物業進行「釘契」（即註冊押記令），甚至可能申請強制出售整個物業來償還債務。這意味著，即使你自己的財務狀況非常穩健，也可能因為共有人的問題而面臨失去居所的風險。
關係破裂或意見不合時，聯權共有業權如何被「鎖死」
長命契要求所有業主一致同意，才能對物業進行任何重大決定，例如出售或加按。在關係良好時，這是一種保障。但當共有人之間關係破裂或出現嚴重意見分歧時，這就變成一個枷鎖。任何一方只要不同意，整個物業的業權就會被「鎖死」，無法出售套現，也無法加按應急。這種僵局可能導致資產無法靈活調動，尤其在需要資金週轉或希望分割資產時，會造成極大困擾。
實例分析：不同情景下進行長命契分契的利弊
綜合以上情景，進行長命契分契的利弊十分清晰。對於希望再置業的年輕夫婦，分契可以釋放一個首置名額，節省稅款。對於有明確傳承計劃的業主，分契能確保資產按意願分配。而對於非近親的生意夥伴，分契更是隔離財務風險、保障個人資產的重要一步。當然，分契也意味著放棄了業權自動轉移的便利性，並且需要支付律師費及印花稅。因此，決定前應仔細評估個人狀況及長遠目標。
長命契分契申請指南：律師教你完整步驟、時間線及費用計算
決定進行長命契拆契，就像為你的物業業權重新規劃路線。整個過程涉及清晰的法律步驟，由專業律師協助，其實比想像中直接。接下來，我們會一步步拆解長命契分契的完整流程，讓你對所需時間和費用有個全面的預算。
圖解流程：一張圖看懂長命契分契的完整流程、所需時間及文件
雖然我們無法在此展示一張實體圖，但你可以將整個長命契分契流程想像成一條清晰的時間線。起點是「諮詢律師」，然後是「物業估價」，接著是「草擬及簽署法律文件」，再到「向其他業主送達通知」，最後一步是「到土地註冊處註冊及繳付印花稅」。整個過程，在文件齊備和各方合作順暢的情況下，一般需時數星期至兩個月不等。所需的基本文件包括各業主的身分證明文件、物業的土地查冊紀錄（Land Search）以及樓契副本。
第一步：諮詢律師，評估業權狀況及物業價值
這是整個分契程序的基礎。尋求專業法律意見，能確保你在開始前，已充分掌握所有資訊。
確認分契的可行性、法律後果及潛在成本
律師會首先審視你的長命契業權狀況，確認物業是否存在任何限制，例如按揭契據中的條款。同時，律師會詳細解釋分契後的法律後果，例如業權由「聯權共有」轉為「分權共有」後，你將擁有獨立的業權份額，可以自由立遺囑傳承。律師亦會提供一個清晰的成本估算，涵蓋律師費、印花稅及其他雜費。
為物業估價以釐定轉讓價值及計算印花稅
分契在稅務上被視為業權轉讓，所以需要為物業進行估價。印花稅的計算基礎，是按所轉讓業權份額的價值或議定價格計算，兩者中以較高者為準。一份專業的估價報告，是計算應繳印花稅的關鍵文件，確保了稅務計算的準確性。
見律師前必備：長命契分契諮詢清單
準備充足，能讓首次諮詢更有效率。建議你帶備以下文件及資訊：
* 所有聯名業主的身分證明文件副本
* 物業地址及最新的土地查冊紀錄
* 樓契副本（如有）
* 按揭貸款的相關文件（如物業仍有按揭）
* 你期望達成的分契目的（例如回復首置身份、規劃遺產等）
第二步：由律師草擬及簽署核心法律文件
當你決定繼續進行，律師便會開始準備關鍵的法律文書。
「分割業權通知書」(Notice of Severance) 或「分割業權契據」(Deed of Severance)
這兩份是核心文件。「分割業權通知書」主要用於單方面通知其他業主，表明你分割業權的意圖。而「分割業權契據」則是一份較正式的契約，通常在所有業主同意並共同簽署的情況下使用。律師會根據你的具體情況，建議採用哪一種文件。
審視分契文件內容及簽署注意事項
簽署任何文件前，律師會與你逐項審閱內容。你需要確認文件上的個人資料、物業地址、以及業權分割後的份額等細節完全正確。清楚理解文件內容後，才在律師見證下簽署。
第三步：向其他聯權共有人送達書面通知
這一步驟在法律上非常重要，確保所有共有人都知悉業權的變動。
解釋法律上「送達」(Serving) 通知的重要性
法律上的「送達」，並非簡單的口頭告知。它是一個正式的法律程序，確保分割業權的意圖已確實傳達給所有相關人士。律師會採用掛號信或其他可追蹤的方式寄送通知書，並保留相關證明，作為日後在土地註冊處登記的依據。
單方面通知的法律效力：分契是否需要對方同意？
這是一個常見的疑問。根據香港法律，任何一位聯權共有人都有權單方面提出長命契分契。你只需要將分割業權的書面通知有效「送達」給其他共有人，即使他們不同意或沒有回應，分割在法律上仍然可以生效。
第四步：到土地註冊處註冊文件及繳付印花稅
完成所有文件的簽署及送達後，就進入最後的行政程序。
將已簽署的契據送交土地註冊處登記（註冊）
律師會將已簽妥的「分割業權通知書」或「分割業權契據」提交到土地註冊處進行登記。一經註冊，物業的業權狀況便會正式由「聯權共有」更新為「分權共有」，相關變動會反映在公開的土地登記冊上。
計算並繳付長命契分契涉及的相關印花稅
在遞交文件到土地註冊處的同時，需要一併繳付相關的印花稅。稅額是根據之前物業估價所釐定的業權份額價值來計算。如果轉讓是在近親之間進行，通常可以申請按較低的第二標準稅率計算。
即時估算：長命契分契印花稅及律師費互動計算機
想即時了解整個分契過程可能涉及的費用？你可以利用網上的互動計算機，只需輸入物業估值和轉讓的業權份額，就能初步估算出需要繳付的印花稅及大約的律師費用，讓你更有預算。
長命契分契陷阱：單方面分割業權的風險與自保方案
談到長命契拆契，除了考慮如何回復首置身份或取回業權自主權，我們更需要了解一個潛藏的重大風險。長命契業權的穩定性建基於共有人之間的互信，但是法律上，任何一位共有人都可以單方面啟動長命契分契的程序，這個過程甚至可以在你毫不知情之下完成，為你的資產帶來意想不到的威脅。
最大風險：業權可被單方面分契並抵押
長命契最大的潛在風險，就是其中一位共有人，可以在無需得到你同意的情況下，單方面將聯權共有（Joint Tenancy）的物業，轉為分權共有（Tenancy in Common）。一旦分契完成，他就擁有了一半的獨立業權，然後可以將自己持有的業權份額，向財務公司等機構申請抵押貸款。這意味著，一個原本完整的物業，可能在你不知不覺間被「釘契」，嚴重影響物業的價值與未來出售的可能。
解讀《物業轉易及財產條例》第8條的法律含意
這個風險並非危言聳聽，而是源於香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第8條的規定。這條法例清晰說明，聯權共有人可以透過向其他共有人「送達通知」，或者簽立一份文書（例如分割契據）並註冊，來分割聯權共有關係。關鍵在於，法例只要求「送達通知」，而並非要求取得「同意」。只要完成了法律上的送達程序，分割便可生效，這就為不誠實的共有人打開了單方面行動的方便之門。
不誠實共有人如何在你不知情下完成分契並抵押其業權
整個過程可以非常隱蔽。例如，一位心懷不軌的共有人可以聘請律師，草擬一份「分割業權通知書」（Notice of Severance）。然後，他只需將這份通知書以掛號信等方式，寄到你的登記地址。即使你因為外出或各種原因未能親身簽收，在法律層面上，他也可能已經履行了「送達」的責任。完成這一步後，他便可以到土地註冊處將業權更新為分權共有。此刻，他已成功將自己名下的業權份額獨立出來，可以自由地用作抵押，向財務機構借貸。
防範方案：申請土地註冊處「物業把關易」保障業權
面對這種潛在風險，主動防範是保障個人資產的最佳方法。土地註冊處提供的「物業把關易」服務，正是為業主而設的物業監察工具。這項服務雖然不能阻止他人提交文件進行註冊，但它提供了一個至關重要的預警機制，讓你能夠在第一時間掌握任何關於物業業權的變動。
「物業把關易」服務如何透過即時電郵通知，防範惡意分契
當你訂購了「物業把關易」服務後，只要有任何涉及你物業的文書（例如分割契據、按揭契或買賣合約）交付土地註冊處進行註冊，系統便會即時向你發出電郵通知。這個通知就像一個警報器，讓你即時察覺到有人正試圖更改你的長命契業權。收到通知後，你可以立即諮詢律師，了解文書的性質並採取相應的法律行動，例如申請法庭禁制令，阻止惡意行為繼續下去，從而保障自己的權益。
申請「物業把關易」的步驟及費用
申請這項服務的步驟十分簡單。
1. 首先，你需要到土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」（IRIS）網站開設一個戶口。
2. 登入後，選擇訂購「物業把關易」服務。
3. 輸入你的物業參考編號（Property Reference Number, PRN），即可將物業加入監察名單。
服務是以年費形式收費，每個物業的訂購費用為每年港幣$380元，有效期為12個月。相對於物業的價值，這筆費用可以說是一個相當划算且必要的保障。
特殊情況：處理有按揭或居屋的長命契分契
進行長命契拆契時，如果物業本身帶有按揭，或者屬於未補地價的居屋，情況就會變得相對複雜。這兩種情況都牽涉到銀行或房屋委員會的利益，所以業主不能單方面進行，必須遵循額外的程序和規定。接下來，我們會逐一拆解處理這些特殊情況的關鍵步驟。
處理連按揭物業的分契：必須先獲銀行同意
如果你的物業尚在按揭供款期內，任何形式的長命契分契，都必須先取得承按銀行的書面同意。這一步是絕對不能跳過的，因為它直接影響到銀行的抵押權益。
為何分契被銀行視為業權變動，須事先同意
從銀行的角度看，當初批出按揭貸款時，抵押品是整個由全體聯權共有人共同擁有的物業。銀行是基於當時所有業主的財務狀況和共同承擔責任的基礎上，才評估風險並批出貸款。進行長命契分契，會將「共同擁有」變為「按份額擁有」，法律上這是一種根本性的業權變動。這意味著銀行原有的抵押品結構已經改變，所以銀行有權重新評估這筆貸款的風險，並要求業主必須先獲得其批准。
銀行重新審批按揭（壓力測試）的可能性及對策
一旦你向銀行申請分契同意，銀行通常會將其視為一項新的按揭申請來處理。這代表銀行會要求保留業權份額的一方，或繼續承擔按揭的業主，重新提交入息證明等文件，並且很大機會需要重新通過壓力測試。如果當初批核按揭時，是依賴數位業主的總收入才成功通過壓力測試，那麼在分契後，單憑餘下業主的收入，未必能滿足現時的審批要求。建議在正式向銀行申請前，先自行評估或諮詢專業人士，確保餘下的業主有足夠的還款能力，以應對銀行的重新審批。
分契會否觸發銀行「Call Loan」的風險評估
「Call Loan」（即銀行要求提早全數清還貸款）是業主最關心的風險。理論上，未經銀行同意而更改業權結構，確實違反了按揭契據的條款，銀行有權採取此行動。不過在實際操作中，只要業主事前主動與銀行溝通，並且分契後繼續承擔供款的業主能夠通過銀行的財務審查，證明還款能力不受影響，銀行通常傾向於合作，例如簽訂新的按揭文件以更新業權狀況，而不是立即「Call Loan」。風險最高的狀況是，分契後承擔按揭的業主入息大幅減少，無法通過壓力測試，這時銀行才會考慮是否要收回貸款。
處理未補地價居屋的分契：房委會的程序與限制
對於未補地價的居屋，由於業權受到《房屋條例》的轉讓限制，處理長命契業權的變動就更加要小心。除了上述的銀行同意外（如適用），你還必須先過房屋委員會（房委會）這一關。
任何業權變動前，必須先向房屋委員會提交申請及獲批
所有未補地價的資助房屋，包括居屋，其業權轉讓（不論是加名、減名，還是將長命契轉為分權共有）都受到嚴格規管。業主在聘請律師辦理任何文件之前，首要任務是必須向房委會提交申請，並詳細解釋分契的原因。只有在獲得房委會發出的書面批准後，才能夠繼續進行之後的法律程序。自行完成分契再通知房委會是絕對不可行的，並且會引發嚴重的法律後果。
房委會對分契的酌情審批標準
房委會對居屋業權轉讓的申請採取酌情審批制度，並沒有一套必然獲批的標準。一般而言，房委會會考慮一些特殊情況，例如聯名業主因為婚姻關係破裂（離婚）、其中一方移民、或因年紀老邁、健康問題需要將業權轉讓予家庭成員等。申請人需要提供充足的證明文件支持其申請理由。單純為了個人財務安排，例如回復首置身份去購買另一物業，通常不會被視為房委會批准的充分理由。
解釋為何居屋內部轉名（分契）通常毋須補地價
很多人會問，居屋轉名不是要先補地價嗎？在長命契分契這個情況下，答案是通常不需要。這是因為分契屬於業主之間的內部業權調整，新的業權持有人仍然是原先已獲房委會批准的家庭成員，並沒有將單位的業權轉讓給任何名單以外的「外人」。補地價的目的是為了讓業主可以在公開市場上自由出售單位。既然分契沒有涉及公開市場的交易，業權仍在認可的家庭成員之間流轉，所以房委會一般會豁免補地價的要求。
長命契分契常見問題 (FAQ)
關於長命契拆契，大家總有不少疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你更了解長命契分契的細節。
辦理長命契分契，是否需要所有聯權共有人同意？
這是一個核心問題。根據香港法律，啟動長命契分契的程序，並不需要得到所有聯權共有人的同意。任何一位聯權共有人，都可以單方面採取行動。
具體做法是，其中一位業主可以委託律師，草擬一份「分割業權通知書」（Notice of Severance）或者「分割業權契據」（Deed of Severance），並且將這份文件的書面通知送達給其他所有的聯權共有人。只要完成了送達的法律程序，並且將相關文件在土地註冊處登記，長命契的「聯權共有」關係就會被正式解除，轉變為「分權共有」。整個過程，法律上並不要求取得對方的事先批准或簽名同意。
若在辦理分契期間有業主過身，業權會如何處理？
這個情況的關鍵，在於業主過身的時間點，以及分契手續的法律效力在哪一刻產生。處理方式有兩種截然不同的結果：
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在分契手續完成前過身：如果業主在分割業權的法律文件（例如分割契據）正式簽署和送交土地註冊處註冊之前過身，那麼長命契的「生存者取得權」就會生效。過身業主的業權會自動轉移給在生的聯權共有人。
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在分契手續完成後過身：如果分割業權的文件已經簽妥，並且成功在土地註冊處註冊，確立了「分權共有」的關係之後，才有業主過身，情況就完全不同。因為業權已經分割，過身業主所持有的獨立份額會成為其個人遺產的一部分，並且會按照其遺囑或者遺產繼承法來處理，而不會自動轉移給其他共有人。
完成分契後（分權共有），業權可否轉回長命契（聯權共有）？
答案是可以的。將業權由「分權共有」轉回「聯權共有」在法律上完全可行，但是程序與分契時不同。
分契可以由單方面啟動，但是要將業權重新合併為長命契，就必須得到所有分權共有人的一致同意。屆時，所有業主需要共同委託律師，簽署一份新的業權轉讓文件，將物業由他們（作為分權共有人）轉讓給他們自己（作為聯權共有人）。這份新文件必須在土地註冊處登記，才能正式恢復長命契的法律地位。
長命契分契的律師收費大約是多少？需時多久？
長命契分契的律師收費和所需時間，會因應個案的複雜程度而有所不同。
一般而言，如果個案直接簡單，例如業權清晰、沒有按揭、所有共有人聯絡方便，律師費用大約由數千港元至萬多元不等。整個過程，由委託律師、草擬及簽署文件、送達通知到最後在土地註冊處完成註冊，通常需要約4至6個星期。
但是，如果物業本身有按揭，程序就會變得複雜。因為分契屬於業權變動，必須先取得承按銀行的同意。銀行可能會要求重新審視財務狀況，這會增加額外的時間和潛在的費用。如果需要尋找失聯的共有人，時間成本亦會相應增加。建議在決定前，先向律師事務所諮詢，取得一個較準確的報價和時間評估。