置業安居是不少香港人的夢想，但面對複雜的樓宇按揭申請，從計算負擔能力、比較五花八門的按揭產品，到準備繁瑣的申請文件，往往令人感到卻步。想成功申請按揭，順利「上車」或轉按套現？本文將為您全面拆解申請樓宇借貸的五大關鍵，由善用智能按揭計算機作初步規劃，到深入了解P按與H按的分別、掌握完整的申請三步曲，再到剖析壓力測試、現金回贈等常見疑問，助您制定最精明的按揭策略，輕鬆達成置業目標。
智能按揭計算機：三大場景助您置業規劃
談及樓宇借貸，最實際的第一步就是準確計算。一個功能全面的智能樓宇借貸計算機，可以根據您的人生階段和財務目標，模擬出不同的置業藍圖。無論是首次置業、轉按套現還是簡單的財務評估，都能透過精準的樓宇借貸計算，讓您對未來的財務狀況有更清晰的掌握，為置業旅程打好基礎。
首次置業：計算可負擔樓價與總開支
估算最高貸款額與可負擔樓價
置業的第一個問題，通常是「我能夠負擔多少錢的物業？」。樓宇貸款計算機的核心功能，就是根據您輸入的每月收入、現有債務和期望的還款年期，初步估算出銀行願意批出的最高貸款金額。這個數字直接決定了您的預算範圍，讓您在尋找心儀物業時目標更明確，避免浪費時間在超出負擔能力的樓盤上。
計算首期、印花稅及律師費等雜項支出
買樓的總開支遠不止樓價本身。除了首期之外，還包括印花稅、律師費、地產代理佣金等一系列前期費用。一個周全的樓宇貸款計算機，會將這些雜項支出一併納入考量，為您列出一個整體的置業開支預算。這樣，您就能更準確地規劃需要準備的現金總額，確保資金充裕。
了解壓力測試對按揭申請的影響
壓力測試是香港按揭審批中一個非常重要的樓宇貸款須知環節。它模擬在未來利率上升的情況下，您的還款能力是否依然穩健。計算機會在您當前的樓宇貸款利率基礎上，加上預設的利率增幅來重新計算每月供款，並確保新的供款額不超過您月入的指定比例。透過計算機預先了解壓力測試的結果，有助您評估自己的申請成功率。
轉按或加按：釋放物業價值慳息套現
計算轉按可節省利息及賺取現金回贈
當市場上的樓宇貸款利率下調，或者有其他銀行提供更吸引的現金回贈時，轉按便是一個值得考慮的選項。您可以使用計算機，輸入現有按揭的餘額、利率和年期，再對比新計劃的條款。計算機會清晰地展示轉按後每月供款的減幅、整個還款期節省的總利息，以及您可以賺取的現金回贈金額，讓您一眼看清轉按的實際效益。
評估加按或重按可套現的最高金額
如果您的物業在過去數年已經升值，您可以透過加按或重按，將物業升值的部分轉化為備用現金。計算方法是基於物業的最新估值，乘以銀行允許的最高按揭成數，再減去您尚未償還的貸款餘額。這個樓宇借貸計算過程可能比較複雜，而計算機可以即時為您計算出可套現的最高金額，助您輕鬆規劃資金用途。
衡量轉按成本：罰息期與相關費用
決定轉按前，必須計算相關成本。最主要的成本是原有按揭的罰息期，如果您在指定期限內（通常是首兩至三年）轉走按揭，便需要支付一筆罰款。此外，轉按也涉及新的律師費。計算機可以幫助您將轉按能節省的利息及獲得的回贈，與罰息和律師費等成本作比較，客觀地判斷轉按是否划算。
財務能力初步評估
快速計算供款與入息比率 (DSR)
供款與入息比率（DSR）是銀行審批按揭申請的關鍵指標，它反映了您的每月總債務還款額佔總收入的百分比。一般而言，這個比率需要維持在50%或以下。您只需在計算機輸入您的收入和所有債務資料，它就能立即計算出您的DSR，讓您對自己的借貸能力有一個快速和客觀的評估。
比較不同還款年期對每月供款的影響
選擇較長的還款年期（例如30年），每月供款會較低，現金流比較輕鬆。選擇較短的還款年期（例如20年），每月供款會增加，但總利息支出會大幅減少。樓宇借貸計算機可以同時展示不同還款年期下的每月供款額和總利息支出，讓您根據自己的理財習慣和未來規劃，作出最合適的選擇。
全方位按揭產品：按需要選擇最適合方案
市面上的樓宇借貸產品五花八門，要從中選擇最適合自己的方案，首先要了解各類計劃的特點。不同的按揭產品針對不同的人生階段和財務目標而設計，無論是首次置業、換樓、想運用現有物業融資，或追求特色優惠，市場上都有相應的選擇。清晰了解這些方案的分別，是作出精明決策的第一步。
準買家置業按揭計劃
對於正計劃入市的準買家，以下幾種是最常見的按揭方案，直接協助您完成買樓的目標。
新購物業按揭：首次置業或換樓之選
這是一般人最熟悉的標準按揭計劃。當您買入一手或二手物業時，便可以向銀行申請新做的物業按揭。不論是首次置業的「上車族」，還是賣出現有物業再購入新居的換樓人士，這都是最基本的樓宇借貸途徑。在申請前，建議先了解基本的樓宇貸款須知，並使用樓宇借貸計算機初步估算負擔能力。
按揭保險計劃 (按保)：高成數按揭助您上車
若您的首期預算有限，按揭保險計劃便能提供協助。透過香港按證保險有限公司提供的保險，銀行可以批出高於金管局規定上限的按揭成數，最高可達九成。申請人需要符合特定資格並支付相應的保費，但這大大降低了置業門檻，讓更多人有機會成功「上車」。
政府資助房屋按揭：居屋、綠置居業主適用
此計劃專為購買政府資助房屋的人士而設，例如居者有其屋計劃（居屋）和綠置居等。由於這類物業有政府作為擔保，銀行通常能提供非常高的按揭成數，綠表申請者最高可達九成半。這讓合資格的買家能以較少首期資金，輕鬆置業。
現有業主融資方案
如果您已經擁有物業，它就不只是一個居所，更是一項可以靈活運用的資產。現有業主可以透過以下方案，釋放物業價值，滿足不同的財務需要。
轉按 (Refinancing)：賺取現金回贈，轉享更低利率
轉按是指將現有的按揭貸款，由原來的銀行轉到另一間提供更優厚條件的銀行。當您現有按揭的罰息期完結後，就可以考慮轉按。這樣做的主要好處有兩個：一是賺取新銀行提供的現金回贈，二是轉去享有更低的樓宇貸款利率，從而減輕每月的供款壓力，節省利息開支。
加按 (Top-up)：提取物業升值部分的資金作周轉
如果您的物業在購入後有所升值，加按便是一個提取額外資金的方法。您可以向原來的按揭銀行申請，將物業升值的部分價值套現成一筆流動資金。這筆資金可以用於投資、生意周轉、子女升學或裝修家居等不同用途，讓您的資產更具彈性。
重按 (Remortgage)：為已供滿物業重新融資
對於已經完全清還按揭貸款（俗稱「供滿樓」）的業主，可以選擇將物業重新抵押給銀行，申請一筆新的貸款，這就是重按。由於物業沒有任何按揭負擔，可借貸的金額主要根據物業估值和您的還款能力而定，通常能獲得一筆可觀的資金，而且利率比一般私人貸款更低。
特色按揭產品
除了以上傳統方案，部分銀行還推出了一些創新的特色按揭產品，提供額外的好處。
存款掛鈎按揭 (Mortgage-Link)：高息存款對沖利息支出
存款掛鈎按揭是一種將高息存款戶口與按揭貸款連結的產品。您可以將一筆備用資金存入這個指定戶口，戶口內的存款可以賺取與按揭利率相同的利息。這筆利息收入可以直接用作抵銷部分的按揭利息支出，達到慳息的效果，同時資金仍然可以靈活提取，一舉兩得。
綠色按揭：環保認證物業專享優惠
為鼓勵可持續發展，銀行推出了綠色按揭計劃。如果您的物業符合指定的環保建築認證標準，例如「綠建環評」（BEAM Plus）金級或鉑金級認證，申請按揭時便有機會獲得額外優惠，例如利率折扣、現金回贈加碼或費用豁免等，讓您在實踐環保生活的同時，也能享受實質的財務獎賞。
按揭申請流程：三步曲由準備到批核
成功申請樓宇借貸的過程，其實就像完成一個清晰的任務清單。雖然當中涉及不少文件與步驟，但只要我們將它拆解成準備、遞交及審批三個主要階段，整個藍圖就會變得非常清晰。了解這些樓宇貸款須知，能讓您在申請路上更有預算。
第一步：準備申請文件
這一步是整個申請流程的基礎，準備工作做得越充足，之後的過程就越順暢。銀行需要透過這些文件，全面了解您的財務狀況與背景。
身份證明：香港永久性居民身份證
這是最基本的文件，用來核實您的個人身份，是所有申請的第一步。
入息證明：糧單、稅單及銀行月結單
這類文件是向銀行證明您有穩定還款能力的關鍵。一般需要準備最近三至六個月的糧單、最新的稅務局評稅通知書，還有顯示薪金入帳紀錄的銀行月結單。
物業文件：臨時或正式買賣合約
這份合約是銀行處理申請的核心文件，它證明了物業交易的真實性，並提供了樓價、物業地址等關鍵資料，讓銀行可以展開後續的估價與審批工作。
債務證明：其他貸款及信用卡結欠紀錄
銀行需要全面評估您的總負債情況，所以您需要提供其他私人貸款、汽車貸款的還款紀錄，還有顯示所有信用卡結欠的月結單。這有助銀行準確計算您的供款與入息比率。
第二步：遞交申請及初步評估
當所有文件都準備齊全後，就正式進入申請階段。您可以根據自己的習慣，選擇最方便的方式提交申請。
網上即時申請及初步批核
現時很多銀行都提供網上申請平台，部分更設有即時初步批核服務。您只需安坐家中，上傳所需文件，系統便能快速給予一個初步結果，過程方便快捷。
親臨分行或電話專人跟進
如果您對申請細節有較多疑問，或者個人財務狀況比較複雜，選擇親臨分行或透過電話與按揭專員溝通會是個好選擇。專員可以即時解答您的問題，並協助您整理申請資料。
第三步：物業估價與最終審批
遞交申請後，便進入由銀行主導的審批階段。銀行會從多方面進行嚴謹的審核，以作出最終決定。
銀行安排物業估價
銀行會委託專業的測量師行為物業進行估價。最終的貸款額度，是根據物業估價或成交價（以較低者為準）來計算的，所以這一步非常重要。
審核信貸報告及進行壓力測試
銀行會查閱您的個人信貸報告（TU），了解您過去的借貸與還款紀錄。同時，銀行會進行壓力測試，評估在假設利率上升的情況下，您是否仍有足夠的還款能力。
獲取正式批核結果及貸款信
完成所有審核程序後，銀行便會發出正式的批核結果。如果申請成功，您會收到一份貸款信（Offer Letter），信中會詳細列明最終批核的貸款金額、還款年期，以及確實的樓宇貸款利率等所有重要條款。
精明按揭策略：解構利率、還款及慳息技巧
成功申請樓宇借貸只是置業旅程的開始，要真正做到慳息又供得輕鬆，關鍵在於制定一套精明的按揭策略。想深入了解樓宇貸款須知，就要從核心的樓宇貸款利率、還款方式及各項成本入手。以下我們會為您逐一拆解，讓您掌握全局。
利率選擇：P按 vs H按大比拼
選擇按揭計劃時，最常遇到的抉擇就是P按與H按。兩者直接影響您整個貸款期的利息開支，是進行樓宇借貸計算時最重要的變數。
最優惠利率按揭 (P按)：利率較穩定
P按的「P」是指最優惠利率 (Prime Rate)，這是由各銀行自行決定的基準利率。P按的實際利率通常是「P減去一個特定百分比」，例如P-2.5%。由於P的調整頻率相對較低，通常只有在美國聯儲局大幅加息或減息後，本地銀行才會跟隨調整，因此P按的供款額相對穩定，較容易預算每月的開支，適合追求穩定、不希望供款額大上大落的業主。
銀行同業拆息按揭 (H按)：設有封頂利率(Cap Rate)保障
H按的「H」是指香港銀行同業拆息 (HIBOR)，即是銀行之間互相借貸的利率，其波動性比P高，會每日浮動。H按的實際利率是「H加上一個特定百分比」，例如H+1.3%。在低息環境下，H通常比P低，所以H按的起步利率一般較P按吸引。H按計劃最關鍵的優點是設有「封頂利率」(Cap Rate)，這個上限通常與P按的水平掛鈎。換言之，即使HIBOR大幅抽升，您的實際按揭利率亦不會高於鎖定上限，為您提供了一重保障，讓您在享受低息優惠的同時，也能管理利率上升的風險。
還款方式與年期選擇
除了利率，還款方式與年期同樣是影響總利息支出的重要因素。您可以利用網上的樓宇貸款計算機，輸入不同選項，比較其中的分別。
每月還款 vs 雙週還款之分別
香港的按揭還款方式普遍是「每月還款」。而「雙週還款」則是將您每月的供款額除以二，每兩星期償還一次。一年有52個星期，即您會償還26次，總還款額相當於13個月的供款。這額外多出的一個月供款會直接用作償還本金，能加快還款進度，從而縮短整個還款期並節省可觀的總利息支出，效果在貸款初期尤其顯著。
如何選擇最合適的還款年期
現時按揭還款年期最長可達30年。選擇較長的還款年期，好處是每月供款額較低，現金流會比較鬆動。不過，總利息支出會相對較高。相反，選擇較短的還款期，雖然每月供款壓力較大，但總利息支出會少很多。建議根據自己的財務狀況、收入穩定性及未來規劃來決定。您可以使用樓宇借貸計算機模擬不同年期下的每月供款及總利息，找出最適合自己的平衡點。
按揭相關成本與費用
在整個樓宇借貸過程中，除了首期和供款，還有一些相關的成本及費用需要預留預算。
律師費及物業估價費
申請按揭及辦理樓宇買賣手續，必須經由律師處理，當中會產生律師費，費用涵蓋查閱樓契、草擬按揭契及轉讓契等文件。另外，銀行在審批按揭前，需要為物業進行估價，以釐定最終的貸款額，這項服務亦可能會收取物業估價費。
火險及按揭人壽保險
火險（正式名稱為樓宇結構保險）是銀行批核按揭的必要條件，保障因火災、颱風等意外對樓宇結構造成的損毀。至於按揭人壽保險則非強制性，但亦是重要的考慮。它是一份人壽保險，萬一借款人不幸身故，保險賠償可用作償還剩餘的按揭貸款，確保您的家人不會因為失去經濟支柱而同時失去安樂窩。
香港按揭常見問題 (FAQ)
申請樓宇借貸的過程涉及不少專業術語和規定，當中有些細節更是成功獲批的關鍵。這裡我們整理了幾個大家最關心的樓宇貸款須知，助你釐清概念，輕鬆應對。
壓力測試如何計算？對我有何影響？
金管局對供款與入息比率的要求
根據金融管理局（金管局）的指引，申請人的每月總債務供款，不能超過每月入息的50%。這個「供款與入息比率」（DSR）是銀行審批按揭的基本門檻，確保你有足夠的還款能力。
模擬加息情境下的還款能力評估
以往，銀行還需要進行壓力測試，即在現行按揭利率上增加2厘，來計算申請人在加息環境下的還款能力。不過，金管局已於2025年2月底宣布暫停這項要求。這意味著申請人只需符合前述50%的供款與入息比率要求，便能通過入息審查，對於成功申請樓宇借貸無疑是個好消息。
現金回贈需要計入貸款額嗎？
高於貸款額1%現金回贈的處理方法
現金回贈是銀行吸引客戶的常見方法。根據金管局規定，如果現金回贈的金額高於貸款額的1%，超出的部分就需要從貸款總額中扣除。舉例來說，假設你申請500萬貸款，並獲得1.5%的現金回贈（即75,000元）。當中超出1%的部分是0.5%（即25,000元），這筆金額便需要從你的貸款本金中扣減。
現金回贈對按揭成數的影響
所以，你最終的貸款額會是497.5萬元（500萬 – 2.5萬）。這個做法會輕微降低最終的按揭成數，但在申請初期，銀行仍然會以500萬作為基礎來進行樓宇借貸計算和審批。
收入不固定（如自僱人士）如何申請按揭？
銀行審批所需的文件（如稅單、公司財務報表）
對於收入不固定的自僱人士或公司老闆，銀行需要更全面的文件來評估你的還款能力。一般需要準備最近2至3年的公司審計報告、利得稅單、公司和個人銀行戶口紀錄等，用以證明業務有穩定且足夠的盈利。
以資產水平為基礎的審批方法
假如你的收入證明文件不足，但擁有相當價值的資產（例如股票、現金、或其他物業），部分銀行也接受以資產水平為基礎的審批方法。不過，透過這個方法申請，按揭成數上限通常會較低。
按揭保險計劃有什麼申請資格？
適用樓價及最高按揭成數
按揭保險計劃（按保）能幫助置業人士申請高成數按揭。根據最新規定，購買1,000萬元或以下的現成物業，首次置業人士最高可申請九成按揭。樓價介乎1,000萬至1,125萬元的物業，最高可借八至九成（貸款上限900萬元）。而3,000萬或以下的物業，最高按揭成數則為八成。
對申請人入息及物業類型的要求
申請按保的基本條件包括：申請人必須有固定收入且主要來自香港，並且所購物業必須為自住用途。一些特定類型的物業，例如樓齡太高或業權複雜的村屋，未必符合按保的申請資格。
什麼是「罰息期」？轉按前要注意什麼？
一般罰息期的年期與計算方法
「罰息期」是指在承造按揭後的首2至3年內，如果你提早全數清還貸款（例如賣樓或轉按），銀行會收取一筆額外費用。這筆費用的計算方法通常是按貸款額或還款額的某個百分比計算，第一年的罰息比例最高，然後逐年遞減。
如何平衡罰息期成本與轉按收益
在考慮轉按時，你需要仔細比較罰息期的成本與轉按所帶來的好處。你可以利用網上的樓宇貸款計算機，估算轉到新銀行後，因較低的樓宇貸款利率和新的現金回贈所節省的金額。如果轉按的總收益遠高於罰息支出，那麼即使在罰息期內轉按也是划算的。