計劃出售手上仍有按揭的物業？這過程牽涉繁複的法律及財務程序，不少業主或會感到困惑，特別是對於計劃換樓的人士而言，如何順利銜接新舊物業的資金及按揭安排，更是重中之重。本文將為您提供一份2025年最新、最全面的「賣樓還按揭」終極指南，由基本概念入手，詳細拆解整個流程的6大關鍵步驟、精算4項核心開支，並揭示3大足以令交易告吹的潛在陷阱，助您輕鬆掌握賣樓贖契的每個細節，安心完成物業交易。
賣樓償還按揭：基本原則與完整流程
講到賣樓還按揭，相信是不少業主換樓或資金周轉時會遇到的課題。整個賣樓與清還按揭的過程環環相扣，只要了解清楚當中的基本原則與流程，便能順利完成交易。
有按揭在身的物業可以出售嗎？
這大概是大家最關心的問題。答案是肯定的，即使物業仍有按揭在身，業主絕對可以合法地將其出售。事實上，這是香港物業市場非常普遍的操作。整個過程的核心，是利用買方支付的樓價，在交易完成的當日，一次過清還所有剩餘的按揭貸款。這需要銀行、買賣雙方律師的緊密配合，以確保業權能夠順利、無負擔地轉移給新買家。
賣樓還按揭6大關鍵步驟
要順利完成整個賣樓還按揭的程序，可以依循以下六個關鍵步驟，每一步都相當重要。
步驟一：查閱按揭合約，確認罰息期
在決定賣樓前，首要任務是找出您當初與銀行簽訂的按揭貸款合約。您需要仔細查閱當中關於「提早還款罰息期」（Penalty Period）的條款。罰息期通常是按揭貸款開始後的首兩至三年。如果在罰息期內提早全數清還貸款，銀行會收取一筆額外的費用，金額可能是按揭額的某個百分比或一個固定數目。清楚了解罰息期的完結日期以及相關費用，是計算賣樓實際收益的第一步，對您的財務規劃有直接影響。
步驟二：向銀行申請贖樓契
當您確定了罰息期的細節後，下一步便是正式通知承按銀行您打算出售物業。您需要向銀行申請一份「贖樓契所需金額的結算書」（Redemption Statement）。這份文件會詳細列出截至某個指定日期，您需要償還的總金額，當中包括剩餘的按揭本金、利息，以及可能產生的提早還款手續費或罰息。這份文件是後續律師處理交易時的關鍵依據。
步驟三：委託地產代理估價及放盤
接著，您可以委託持牌的地產代理為物業進行估價及放盤。專業的代理能夠根據最新的市場成交數據，為您的物業提供一個合理的市場估價，並制定銷售策略。一個貼市的定價，除了能吸引潛在買家，亦是確保最終成交價足以覆蓋剩餘按揭及其他開支的重要前提。
步驟四：簽訂臨時及正式買賣合約
當您與買家就價格達成共識後，便會簽訂具有法律約束力的「臨時買賣合約」。在簽署臨約後的十四天內，雙方律師會根據臨約的基礎，草擬並簽署內容更詳盡的「正式買賣合約」。這兩份合約會清楚訂明成交價、訂金金額、成交日期以及雙方的權利與責任。
步驟五：委託律師處理交易及贖契
在簽署臨時合約時，您便需要委託一位律師代表您處理整個賣樓的法律程序。您的律師會負責審核買賣合約、處理業權文件，並與買方律師及您的承按銀行進行溝通。在整個流程中，律師扮演著至關重要的協調角色，確保所有文件及資金往來都符合法律規範。
步驟六：成交日由律師協助清還按揭
到了預定的成交日，整個賣樓還按揭的程序便進入最後階段。流程大致如下：買方的律師會將樓價餘款以支票形式交給您的律師。您的律師在收到款項後，會按照早前向銀行取得的贖樓文件指示，開出支票清還您所有的按揭欠款。在確認銀行收到還款並辦妥解除按揭的手續後，您的律師才會將扣除律師費及其他雜費後的餘額交給您。整個過程由律師處理，確保資金清晰，交易穩妥。
精準計算賣樓收益：成本與財務全解析
在決定賣樓還按揭之前，最重要的一步是計清楚數。很多人只著眼於物業的賣出價，卻忽略了當中涉及的各項開支，結果到成交時才發現實收金額與預期有落差。想準確掌握賣樓後的實際收益，事前必須詳細分析所有成本與財務細節，這樣才能為下一步的財務規劃，例如換樓或投資，打好穩固的基礎。
賣樓收益計算機：一鍵預估實收金額
現時網絡上有不少免費的「賣樓收益計算機」工具，可以協助你快速預估賣樓後的實收金額。你只需要輸入幾個關鍵數字，例如預計成交價、剩餘按揭金額、罰息、地產代理佣金及律師費等，計算機就能夠自動為你扣除所有開支，得出一個初步的淨收益估算。這個工具非常實用，能讓你對整個財務狀況有一個清晰的概念，方便你作出更明智的決定。
如何準確評估物業價值？
賣樓收益的起點，就是一個準確的物業估價。估價過高可能導致物業長時間無人問津，而估價過低則會直接造成損失。要獲得一個貼近市場的估價，可以參考以下三個主要途徑：
- 銀行網上估價：大部分主要銀行都提供免費的即時網上物業估價服務。這個估價相對客觀，並且能反映銀行願意批出按揭的取態，是一個很好的參考基準。
- 地產代理評估：委託幾位熟悉你所在區域的地產代理進行實地評估。他們掌握最新的市場成交資訊和買家需求，提供的估價往往更貼近真實的市場脈搏。
- 查閱成交記錄：自行到土地註冊處或各大地產資訊網站查閱你屋苑或附近物業的近期成交記錄。這些真實數據可以讓你用來引證銀行及代理的估價是否合理。
綜合以上三方面的資訊，你就能為你的物業定下一個既具競爭力又符合市場價值的目標價。
賣樓四大核心開支
物業的成交價並不是你最終能夠放進口袋的金額。在賣樓過程中，有四項核心開支是必須扣除的，清楚了解這些開支，才能避免預算失準。
剩餘按揭本金及利息
這是賣樓開支中最大的一筆。當你出售物業時，必須一次過清還尚欠銀行的所有按揭貸款，當中包括剩餘的本金以及計算至成交日當天的利息。你可以直接向按揭銀行申請一份「贖樓通知書」（Redemption Statement），上面會詳細列明需要償還的確實金額。
提早還款罰息
如果你申請按揭不久，就要留意合約中是否有「罰息期」條款。罰息期通常是按揭貸款開始後的首兩至三年。若果你的賣樓交易在這段期間內完成，銀行便會收取一筆提早還款的罰息。罰息的計算方法通常是按揭貸款額的某個百分比，或者是一個固定金額。在計算成本時，務必翻查你的按揭合約，確認自己是否仍在罰息期內，並且計算清楚這筆潛在開支。
地產代理佣金與律師費
專業服務費用也是賣樓的固定開支。地產代理的佣金，市場慣例一般是成交價的1%。至於律師費，則是用於處理所有樓宇買賣的法律文件，例如草擬買賣合約、查核業權及辦理贖契手續等。律師費通常是一個固定收費，金額視乎交易的複雜程度而定，由數千元至萬多元不等。
其他雜費（管理費、差餉地租等）
最後，一些日常雜費也需要計算在內。作為業主，你有責任支付物業的所有開支，直到正式成交日為止。這些費用包括管理費、差餉及地租等。在成交當天，買賣雙方的律師會根據成交日期按比例計算清楚，由你在賣樓所得的款項中扣除你應付的部分。
風險評估：當樓價不足以償還按揭（負資產）
在樓市下行時，業主需要評估一個潛在風險，就是「負資產」。負資產的意思是，當物業的市場價值低於尚未償還的按揭貸款總額。在這種情況下，即使成功以市價出售物業，所得的全部款項也不足以清還銀行的按揭。業主必須自行籌備資金，填補當中的差額，才能順利完成交易並解除按揭。因此，在決定賣樓前，準確計算物業價值與按揭欠款的差距，是極其重要的一環。
拆解賣樓陷阱：避免訂金被凍結的策略
講到賣樓還按揭，大部分人都只會著眼於樓價高低與各項開支，但其實交易過程中，有一個經常被忽略的細節，隨時可能導致您的訂金被律師樓凍結，打亂您的財務計劃。這並非危言聳聽，而是一個基於合約條文與法律程序的實際風險。接下來，我們會一步步拆解這個陷阱，讓您在賣樓時懂得如何保障自己。
訂金凍結風險：決策流程圖助您判斷
要知道自己有沒有訂金被凍結的風險，可以跟著以下思路簡單評估一下。首先，計算出您物業的「樓價餘款」，即是「成交價」減去「買方支付的總訂金」。然後，將這個數額與您尚欠銀行的「按揭貸款餘額」作比較。如果「樓價餘款」少於「按揭貸款餘額」，即使成交價總額是足夠還清按揭的，您的訂金依然有極高風險被律師樓託管，直至成交日才能動用。
舉個例子，假設您的物業以500萬元賣出，買方支付了50萬元訂金，而您的按揭尚有480萬元未還。這樣，樓價餘款就是450萬元（500萬 – 50萬）。由於450萬元的樓價餘款不足以償還480萬元的按揭貸款，您便陷入了訂金被凍結的風險區。
必須留意：「All Monies」按揭的隱藏風險
為何會出現這種情況？根源往往在於現時香港銀行普遍採用的「All Monies」按揭。這種按揭契的意思是，您的物業除了為本身的房屋貸款作抵押外，還同時為您在該銀行的所有其他債務作擔保，例如信用卡數、私人貸款等。
正因如此，買方律師無法百分百確定，您的物業在成交時的總欠款額究竟是多少。為保障買方利益，避免您在收了訂金後，因有其他隱藏債務而無法贖樓，律師樓通常會採取最審慎的做法，就是將訂金一直託管到成交日，確保所有款項收齊後才一次過處理贖樓事宜。
法律條文陷阱：「樓價餘款」的解讀
這個問題的核心，在於標準買賣合約中的一句關鍵條文。合約通常會列明，訂金可以發放給賣方，前提是「樓價餘款足以清償現有按揭」（provided that the balance of the purchase price is sufficient to discharge the existing mortgage）。
這裡的法律陷阱在於對「樓價餘款」（balance of the purchase price）的定義。在法律上，它指的就是「成交價減去訂金後的金額」，並非指成交價總額。因此，即使您心裡盤算著將訂金加到餘款中，總數是足夠還清按揭的，但在嚴格的合約條文解讀下，只要樓價餘款本身不足夠，律師便有權拒絕發放訂金。
如何應對訂金託管問題？
面對訂金可能被託管的情況，並非束手無策。您可以採取預防措施，或者在事後進行補救。關鍵在於您何時意識到這個問題，並及早與律師及買方溝通。
預防措施：簽署臨約前修改條款
最理想的做法，是在簽署臨時買賣合約前，主動與買方協商，修改相關條款。您可以要求律師將條文中的「樓價餘款」，改為「樓價餘款及訂金」（balance of the purchase price and the deposit）。
這個小小的改動，便能確保在計算時，是以物業的總成交價去衡量是否足夠償還按揭。只要修改獲得買方同意並寫入臨約，律師便有據可依，在收到大訂後順利將款項發放給您。
補救措施：主動償還部分按揭
如果您在簽署合約後才發現這個問題，亦有一個補救方法。您可以動用自己的資金，主動向銀行償還一部分按揭貸款，目的是將「按揭貸款餘額」降低至少於「樓價餘款」的水平。
以上述例子來說，只要您能自行籌集資金，將480萬元的按揭餘額降低至450萬元以下，便能滿足合約條款的要求。當您向律師出示相關證明後，律師便可按程序發放訂金。不過，這個方法的前提是您需要有額外的流動資金作周轉。
換樓客必讀：印花稅策略與按揭無縫對接
對於許多計劃換樓的朋友來說，處理賣樓還按揭的財務安排時，最令人關注的莫過於印花稅開支和新舊按揭的順利銜接。賣樓與新買入物業的按揭安排，若能妥善規劃，不但可以令整個換樓過程更順暢，並且能夠節省一筆可觀的費用。
印花稅策略：「先賣後買」vs「先買後賣」
在印花稅方面，換樓客主要面對兩種操作模式，它們各有優劣，需要根據自己的資金狀況和風險承受能力來選擇。
「先賣後買」：稅務與按揭優勢
這個策略最大的好處是稅務清晰直接。由於你在買入新物業時，名下已經沒有其他住宅物業，因此新物業可以直接按較低的從價印花稅（第二標準稅率）計算，財務上更具預算。同時，在申請新物業按揭時，由於舊有按揭已經或即將清還，銀行審批時會視你為首次置業人士，壓力測試和供款與入息比率的計算會相對寬鬆。
「先買後賣」：退稅機制與潛在風險
如果你資金充裕，想先鎖定心儀單位再出售舊居，可以選擇「先買後賣」。操作上，你需要先為新物業繳付較高的新住宅印花稅（NRSD）。然後，在指定期限內（通常為12個月）成功賣出舊有物業後，便可以向稅務局申請退回兩種稅率之間的差價。不過，這個方案的潛在風險不容忽視。假如在限期內未能成功出售舊物業，或者舊物業的買家最終決定取消交易，你就無法取回已繳付的高額印花稅，可能造成重大的財務損失。
無縫換樓的銀行工具與技巧
除了稅務策略，善用銀行提供的按揭工具，是實現無縫換樓的另一關鍵。
豁免壓力測試的按揭申請
很多人以為換樓時，新舊兩份按揭供款會被同時計算壓力測試，令申請新按揭變得困難。其實銀行有為換樓客提供便利。只要你在申請新物業按揭時，能向銀行提供舊物業的正式買賣合約，證明舊物業即將出售，銀行在審批新按揭時，便可以不把舊有按揭的供款計入壓力測試和供款與入息比率之中。這樣一來，你的借貸能力便等同於沒有按揭在身的人士，更容易獲批，甚至可以申請按揭保險以取得更高成數的貸款。當然，前提是你需要有足夠的現金去應付新樓的首期開支。
活用按揭掛鈎存款戶口 (Mortgage-link)
Mortgage-link戶口是換樓客管理資金、減輕利息支出的絕佳工具。當你賣出舊居後，手上會有一筆可觀的資金。你可以將這筆錢存入與新按揭掛鈎的高息儲蓄戶口。這個戶口的存款利率，會與你的按揭貸款利率完全相同。舉例來說，如果你的新按揭利率是3.375%，你在這個戶口的存款也能賺取3.375%的利息。戶口的存款上限通常是按揭餘額的一半。這筆高息收入可以直接抵銷大部分的按揭利息支出，大大減輕供樓負擔。而且資金可以隨時提取，靈活性遠高於定期存款，讓你的換樓財務安排更具彈性。
成交日全解密：律師處理流程大公開
來到整個賣樓還按揭過程的最後一關，成交日絕對是重頭戲。這一天，所有資金、文件都會在律師的協調下進行交收，確保業權順利轉移。整個過程環環相扣，就像一場精心編排的舞台劇，買賣雙方的律師是總導演，確保每個細節都準確無誤。接下來，我們就為大家揭開成交日的神秘面紗，看看律師是如何處理這宗關乎重大利益的交易。
圖解成交日流程：資金與文件流向全解析
如果我們將成交日的複雜流程畫成一張圖，可以想像資金與文件有兩條清晰的流動路線。
資金流向是這樣的：買家會將樓價餘款（包括自己的資金和新承造的按揭貸款）交給代表自己的律師。在成交當日，買方律師會將一張代表樓價總餘額的銀行本票，交給賣方的代表律師。賣方律師收到款項後，會優先用這筆錢向賣方的按揭銀行清還剩餘的按揭貸款，最後將剩下的餘額交給賣家。
文件流向則是另一條平行線：買方律師會預先草擬好正式的業權轉讓文件，稱為「轉讓契」（Assignment）。雙方簽署後，在成交當日，賣方律師會將這份已簽署的轉讓契正本以及物業鎖匙，交給買方律師。交易完成後，買方律師會負責將轉讓契及其他文件送往土地註冊處登記，正式確立新業主的身份。
成交前準備階段
在正式成交日來臨前的數天，雙方律師樓已經開始進行密集的準備工作，確保當日一切順利。
首先，買家通常會在這段時間進行最後一次的物業視察，俗稱「驗樓」。這一步的目的是確認單位狀況與簽訂合約時一致，例如附送的電器傢俬是否齊備，有沒有遭受非正常損耗等。
與此同時，買賣雙方亦會分別到各自的律師樓簽署轉讓契。買家如果申請了新的按揭貸款，也會一併簽署銀行的按揭契據。賣家則會簽署轉讓契，並將物業的所有鎖匙交給自己的律師保管，代表已準備好交付物業。
成交日核心流程
成交當日，整個交易的核心就是「一手交錢，一手交貨」，不過這個過程是由雙方律師代為執行。
買方律師會帶著樓價餘款的本票，前往賣方律師樓進行交收。賣方律師在核實款項無誤後，便會將已由賣家簽署的轉讓契正本和所有物業鎖匙，正式交予買方律師。
這個交收過程有非常嚴格的時間限制，一般必須在成交當日的下午五點前完成。任何一方延誤，都可能被視為違約，後果可以相當嚴重。當買方律師順利取得文件和鎖匙後，便會立即通知買家，讓他們可以領取鎖匙，正式成為物業的新主人。
成交後續工作及法律承諾
對買家來說，拿到鎖匙或許代表交易完成，但對律師而言，後續工作才剛開始，這也是保障整個賣樓交易的關鍵。
賣方律師在收到樓價餘款後，會立即履行一項極其重要的「專業承諾」（Solicitor’s Undertaking）。他會向銀行清還賣家原有的按揭貸款，並取得一份名為「解除按揭證明」（Discharge of Mortgage）的法律文件，證明該物業已再無任何按揭負擔。
另一方面，買方律師會馬上處理印花稅事宜，並將轉讓契、新的按揭契，以及由賣方律師取得的解除按揭證明，一併送交土地註冊處進行註冊。完成註冊後，物業的業權才算在法律上正式、公開地轉移到買家名下，整個賣樓及按揭的法律程序才算圓滿結束。
賣樓與按揭常見問題 (FAQ)
在處理賣樓還按揭的過程中，你可能會遇到各種疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望透過朋友間分享經驗的方式，為你提供專業而且清晰的解答。
急於賣樓，如何避免被大幅壓價？
當你急於賣樓時，確實容易處於較為被動的談判位置。不過，你可以透過一些策略，保障自己的物業價值，避免因為時間壓力而賤賣資產。
首先，充分的準備工作是你的第一道防線。在放盤之前，花點時間將單位打理乾淨，進行一些簡單的維修，讓單位以最佳狀態示人。一個整潔明亮的單位，自然能給買家留下良好印象，提升其價值感。
其次，制定一個切實可行的定價策略非常重要。你可以參考近期同屋苑或同區的成交記錄，並且向多間銀行申請估價。一個貼近市價的定價，可以吸引更多有誠意的買家，加快成交速度，也減少了對方大幅議價的空間。
最後，是心態與溝通的技巧。放盤時，你無須向地產代理或買家透露你急於出售的具體原因。你可以設定一個自己能夠接受的心理底價，只要報價不低於這個底價，就可考慮出售。這樣能幫助你在談判時保持冷靜，作出理性的決定。
簽署臨約後撻訂，對現有按揭有何影響？
當買家簽署臨時買賣合約後決定放棄交易，即所謂的「撻訂」，對你的現有按揭貸款本身沒有直接影響。
簡單來說，物業的業權仍然屬於你，所以你依然需要繼續按照原有的按揭合約，準時向銀行供款。你的賣樓計劃雖然暫時受到阻礙，但是你與銀行之間的按揭關係並未改變。
不過，撻訂的主要影響在於打亂了你的財務安排。根據合約，你可以沒收買家已支付的訂金作為賠償。這筆資金可以用來應付未來幾個月的按揭供款，以及重新放盤的開支，為你提供一定的緩衝。
對於計劃換樓的業主，買家撻訂的影響會更大。如果你已經簽約購入新物業，並依賴出售舊有物業的資金來完成新交易，撻訂會導致資金鏈斷裂，甚至可能令你無法完成新物業的交易，造成更嚴重的損失。
最新樓市政策（如撤辣）對賣樓有何影響？
政府在2025年初宣佈全面撤銷所有住宅物業需求管理措施，即「撤辣」，對整個樓市以至你的賣樓部署都有顯著影響。
最直接的影響是市場流動性增加。撤銷額外印花稅（SSD）後，持有物業不足兩年的業主也可以在市場上自由出售物業，而無需繳付高昂稅款。這使得市場上的盤源選擇增多。同時，撤銷買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD），降低了非本地買家和投資者的入市成本，擴大了潛在買家的基礎。
對你而言，這意味著市場上的潛在買家可能增加了，查詢和睇樓活動會變得更活躍，有助於加快物業的出售速度。
然而，供應增加也意味著競爭變大。在同一時間，市場上有更多業主放盤，買家自然會貨比三家。因此，你的單位定價是否具競爭力，就成為了能否成功出售的關鍵。在撤辣後的新環境下，一個貼市的價格，加上良好的單位質素，將會是你成功賣樓和順利還清按揭的重要因素。