未補地價居屋買賣終極指南：由申請資格、出售流程到按揭財計的6大核心步驟全拆解

想買賣俗稱「居二市場」的未補地價居屋，但面對繁複的規則感到無從入手？無論是釐清綠表與白居二的申請資格、理解賣家的轉讓限制，還是計算複雜的按揭成數與政府擔保期，當中環環相扣的細節都足以讓人卻步。本終極指南旨在成為您的一站式解決方案，將整個未補地價居屋買賣流程，由入門概念、買賣雙方資格及流程、以至最重要的財務規劃、按揭計算及市場資訊，濃縮為6大核心步驟，為您逐一拆解。無論您是準備上車的準買家，還是計劃放盤的業主，本文都將提供最清晰、實用的指引，助您在居二市場中穩操勝券。

未補地價居屋入門：釐清兩大市場與轉讓限制

考慮進行未補地價居屋出售的朋友，首要任務是清晰理解當中的基本概念。其實，整個未補地價居屋買賣市場，主要分為兩個截然不同的交易世界，每一個都有自己獨特的規則與限制。掌握了這些基礎，您就能更有信心地規劃下一步。

什麼是「未補地價居屋」？

「未補地價」的真正含意：政府資助與地價折扣

簡單來說，「未補地價居屋」就是業主當年以折扣價向政府購入的資助房屋。政府為了協助市民置業，會免去大部分地價，所以居屋的首次售價遠低於市值。這個地價折扣就是政府提供的資助。因此，「未補地價」的狀態，就代表業主仍未向政府歸還這筆地價資助。因為單位業權不完整，所以出售時會受到很多限制。

背後的法律基礎：《房屋條例》下的轉讓限制

這些轉讓限制並非單純的行政措施，而是有法律基礎的。根據香港法例第283章《房屋條例》規定，居屋業主在特定年期內，不能隨意將單位在公開市場出售或出租。設立這些限制的目的，是確保珍貴的公共房屋資源，能優先流轉給真正有需要的人士，而不是成為短期炒賣的工具。想順利完成未補地價居屋成交，就必須在法例框架下進行。

第二市場 vs 自由市場：兩大交易途徑比較

居屋第二市場（居二市場）：合資格人士的專屬買賣

第二市場，通常稱為「居二市場」，是專為未補地價居屋而設的交易平台。在這個市場，業主不需要補地價，就可以將單位出售。不過，買家身份受到嚴格限制，只有持有有效「購買資格證明書」的綠表及白表人士（俗稱「白居二」中籤者）才能購買。因為買家群體特定，所以樓價通常會比市值低。

自由市場：補地價後與私樓看齊的公開買賣

當居屋業主向政府繳付了地價差額，也就是完成了「補地價」程序後，單位的轉讓限制就會被解除。這個單位從此就能夠在自由市場上買賣，性質與一般私人樓宇無異。任何人士，不論其身份或國籍，都可以成為買家。樓價釐定亦會完全跟隨市況，與同區私樓看齊。

圖表比較：買家資格、樓價、按揭及流程差異一覽

如果我們將兩個市場並列比較，它們的分別就更加清晰了。

比較項目	第二市場 (未補地價)	自由市場 (已補地價)
買家資格	只限綠表及白居二資格持有人	任何人士
樓價水平	低於市價，由買賣雙方議定	與市場同步，參考同區私樓
按揭申請	有政府擔保，綠表最高9成半，白居二最高9成，年期受樓齡影響	按私樓標準審批，需通過壓力測試，最高可達9成
交易流程	買賣雙方均需向房委會申請證明書，並由房委會發出「提名信」	與一般私樓買賣程序相同，毋須房委會介入

【買家資格】我買得嗎？綠表、白居二申請全攻略

市場上有不少價格相宜的未補地價居屋出售單位，但並非人人都有資格購買。想參與未補地價居屋買賣，首先要清楚自己屬於哪一類買家。簡單來說，買家分為兩大類：「綠表資格」持有者及「白居二」中籤者。以下我們將會詳細拆解兩者的申請資格與流程，讓您一看便知自己是否合乎資格。

綠表資格持有者：公屋住戶的「租轉買」階梯

對於正在租住公營房屋的家庭，「綠表資格」提供了一個向上流動的置業階梯。這個資格的核心概念，是讓合資格的公屋住戶可以購買居屋第二市場的單位，並在成功置業後，交還其正在租住的公屋單位，從而釋放資源給更有需要的輪候家庭。

綠表資格詳細清單

要符合綠表資格，申請人必須是以下其中一類人士：
* 香港房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋（公屋）的住戶。
* 香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨的住戶。
* 持有由房屋署或市區重建局發出有效《綠表資格證明書-只適用於出售綠表置居計劃單位》的住戶。
* 持有房屋署簽發有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員。
* 已通過詳細資格審查，並將於一年內獲編配公屋的公屋輪候冊申請人。
* 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。

申請「購買資格證明書」流程及要點

擁有綠表資格的人士，在物色心儀單位前，必須先向房委會申領一份名為「購買資格證明書」的關鍵文件。
1. 遞交申請：填妥申請表後，交往現居的屋邨辦事處核實資格。
2. 繳付費用：申請時需繳付指定金額的申請費。
3. 領取證明書：房委會審批後，會發出「購買資格證明書」，有效期為12個月。
申請人必須在證明書的有效期內，簽訂臨時買賣合約。簽署臨約後，便可向房委會申請「提名信」，以完成後續的未補地價居屋成交法律程序。

白居二資格持有者：非公屋住戶的置業途徑

對於非公屋住戶，想購買未補地價居屋，唯一的途徑就是申請「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）。此計劃每年均會設定入息及資產限額，並透過攪珠抽籤決定申請人的優先次序。由於申請人數眾多，中籤有一定難度，但成功中籤即代表獲得了進入這個資助房屋市場的入場券。

由抽籤到領取「批准信」的完整步驟

「白居二」的申請過程環環相扣，由遞交申請到最終可以睇樓，主要有以下幾個步驟：
1. 留意申請期：房委會每年會公布「白居二」的申請日期，有意者需密切留意。
2. 遞交申請：在指定期限內透過網上、郵寄或親身遞交申請表及繳付申請費。
3. 攪珠抽籤：房委會進行公開攪珠，以電腦隨機方式決定申請者的優先次序號碼。
4. 資格審查：房委會會根據抽籤次序，分批邀請申請者提交證明文件，進行詳細的資格審查。
5. 獲發批准信：成功通過審查的申請者，將會收到房委會發出的「批准信」及「購買資格證明書」。證明書有效期為12個月，持有人可在此期間物色單位及完成交易。

【互動工具】30秒即測您的買家資格

看完以上詳情，還是不太確定自己應該循哪種途徑申請？這個簡單的互動評估工具，正是為您而設。透過幾個關鍵問題，即時為您分析購買資格，並提供清晰的下一步指引。

工具介紹：回答3條問題，即時判斷購買資格及建議流程

我們的評估工具設計非常簡單，您只需要回答以下三個核心問題：
1. 您或您的家庭成員，現時是否為房委會或房協轄下出租單位的租戶？
2. 您的家庭每月總入息是多少？
3. 您的家庭總資產淨值是多少？
系統會根據您的答案，即時配對綠表及最新白居二的申請門檻，為您提供初步評估。

評估結果：資格確認、建議申請類別、下一步行動指引

完成評估後，您會得到一個清晰的結果頁面，內容包括：
* 資格確認：直接告知您極有可能符合「綠表資格」或「白居二申請資格」，或暫時不符合資格。
* 建議申請類別：明確建議您應循哪一個途徑申請，避免混淆。
* 下一步行動指引：為您提供具體的後續步驟，例如綠表申請者應如何申請「購買資格證明書」，而白居二申請者則應留意何時開始接受申請，助您規劃置業藍圖。

【賣家須知】放盤流程、轉讓限制與注意事項

想順利完成未補地價居屋出售，首先要了解清楚整個流程和規則。這一步非常重要，可以幫助您在整個未補地價居屋買賣過程中更有預算。我們將會由淺入深，為您拆解當中的關鍵步驟。

第一關：了解您居屋的轉讓限制期

所有居屋都設有轉讓限制，這個期限是根據您的單位首次賣出的年份而定。在限制期內，您的單位只能在第二市場轉售給合資格人士。了解自己單位的限制期，是計劃出售的第一步。

2018年及之前首次出售單位：5年限制期

如果您的單位是在這個時期首次出售，轉讓限制期為5年。現在這些單位的限制期已經屆滿，業主可以隨時申請補地價，然後在自由市場出售。或者，業主也可以選擇不補地價，在居屋第二市場自行定價出售。

2019年至2021年首次出售單位：10年限制期（首2年原價）

這個時期的單位，轉讓限制期延長至10年。在首2年內，業主只能在第二市場以不高於原價的價格出售。從第3年到第10年，業主便可以在第二市場自行定價出售。10年期滿後，才可以補地價在自由市場出售。

2022年及之後首次出售單位：15年限制期（首5年原價）

最新的居屋政策進一步收緊了限制。單位的轉讓限制期長達15年。在首5年內，業主只能在第二市場以不高於原價的價格出售。從第6年至第15年，業主才可以在第二市場自行定價出售。想在自由市場交易，就需要等待15年期滿和補妥地價。

放盤實戰：由申請「準賣證」到成交的四部曲

清楚轉讓限制後，就可以進入實際操作階段。整個未補地價居屋成交過程可以簡化為以下四個核心步驟。

第一步：申請「可供出售證明書」（準賣證）

這是您啟動賣樓程序的「入場券」。您需要向房屋署遞交申請表和樓契副本，申請這份名為「可供出售證明書」的文件。這份文件有效期為12個月，您必須在有效期內完成交易。

第二步：物色合資格買家並議價

有了「準賣證」，您就可以正式放盤，尋找持有「購買資格證明書」（準買證）的綠表或白居二買家。雙方可以就樓價進行商議，達成共識。

第三步：簽訂臨時買賣合約與申請提名信

議價成功後，您和買家就可以簽訂臨時買賣合約。之後，買方律師會協助買家向房屋署申請「提名信」。這封信是銀行審批按揭和完成後續法律程序的關鍵文件。

第四步：完成交易的法律程序

取得提名信後，雙方律師便會處理正式買賣合約、樓契轉讓等文件。買家成功取得銀行按揭後，便可支付樓價餘額。最後在約定的成交日完成所有手續，整個交易便告完成。

【互動工具】您的居屋可售性及流程評估

為了讓您更方便掌握自己的情況，我們設計了一個簡單的評估工具。

工具介紹：輸入首次轉讓年份，即時生成您的出售時間線

您只需要輸入單位首次由房委會出售的年份，工具就會根據最新的政策，即時為您生成一條清晰的出售時間線。

評估結果：目前可行出售途徑、價格限制、詳細步驟清單

評估結果會清楚列出您目前可行的出售方式，例如只能在第二市場以原價出售，或可以在第二市場自訂價格。同時，工具會提供針對您情況的詳細步驟清單，讓您對整個流程一目了然。

【財務規劃】按揭成數、政府擔保及潛在成本計算

在考慮未補地價居屋出售或購入時，財務規劃是至關重要的一環。與私人樓宇不同，居屋第二市場的按揭審批，有其獨特的規則。這套規則主要圍繞房委會提供的按揭擔保期，它直接影響銀行批核的成數與年期，是整個未補地價居屋買賣中必須理解的核心。

居二按揭解碼：政府擔保期與成數上限

30年政府擔保期的關鍵作用

房委會為每一間一手居屋，由首次出售日期起計，提供一個為期30年的按揭擔保。因為有這個政府擔保，銀行願意為居二市場的買家提供高成數按揭，而且買家無需通過壓力測試或購買按揭保險。這個擔保是整個居二按揭市場的基石。

銀行審批公式：「30年減樓齡」如何影響按揭年期

銀行在審批按揭年期時，普遍會採用一條簡單公式：「30年政府擔保期 – 物業樓齡」。計算出來的年期，就是銀行可承造按揭的剩餘擔保期。這個數字直接決定了最長還款年期。例如一個樓齡10年的單位，剩餘擔保期就是20年，銀行一般會批出20年的還款期。

綠表（最高9成半）與白居二（最高9成）按揭成數差異

在政府擔保下，不同資格的買家可獲的按揭成數也不同。綠表資格的買家，因為是現有公屋住戶，有交還公屋單位的背景，所以最高可獲批樓價9成半的按揭。而白居二資格的買家，最高可獲批9成按揭。

高樓齡居屋的按揭挑戰

理解了「30年減樓齡」的公式後，高樓齡居屋的按揭難度就顯而易見。如果一個居屋單位樓齡已達25年，剩餘的政府擔保期便只有5年。銀行批出的還款期極短，會導致每月供款額大增。如果樓齡超過30年，政府擔保期已經完結，銀行便會視之為一般私人樓宇處理，按揭成數會大幅降至6成或以下，買家更需要通過嚴格的壓力測試。

轉按與加按的嚴格限制

「平手轉按」的可行性與申請條件

未補地價居屋的業主，如果想轉到其他銀行以獲取更優惠的按揭利率，進行「平手轉按」（即貸款額不變）是可行的。業主只需向房委會提交申請，並清楚列明轉按並非為了加按套現，一般情況下都會獲批。

為何「加按套現」幾乎不可能？（特殊情況例外）

想為未補地價居屋「加按套現」是極為困難的。因為政府資助的原意是協助市民自住，並非用作物業融資。房委會只會在非常特殊的情況下，例如業主需要籌集突發的醫療開支、家庭成員的教育費用，或辦理離婚手續需要支付款項等，才會酌情考慮批准加按申請。

警示：未經許可加按的法律後果

業主必須注意，未經房委會書面同意，擅自將未補地價居屋加按或作任何形式的財務抵押，均屬違反《房屋條例》的行為。這不僅會導致按揭協議無效，更有可能被檢控，後果相當嚴重。

【獨家成本計算機】預算總支出及未來補地價金額

功能介紹：全面計算買樓所有顯性與隱性成本

一個成功的未補地價居屋成交，始於精準的預算。我們的成本計算機，可以協助您計算整個交易過程中的所有開支，包括樓價、印花稅、律師費及地產代理佣金等。讓您在簽約前，對總支出有全面的掌握。

核心功能：模擬未來補地價估算，助您長遠規劃

本計算機的核心功能，是模擬估算單位未來的補地價金額。雖然實際金額取決於未來補價時的物業市值，但工具能根據單位當年的購入折扣率及現時市場數據，為您提供一個極具參考價值的估算。這有助您為日後在自由市場出售物業的長遠計劃，作出更明智的財務部署。

【市場資訊】最新成交數據與熱門屋苑分析

掌握了財務細節，下一步就是正式進入市場，尋找最適合您的安樂窩。了解最新的市場資訊，有助您作出更明智的決定。

精選未補地價居屋放盤

要順利完成未補地價居屋出售或購入的過程，一個資訊齊全的搵樓平台不可或缺。我們的平台專門為您搜羅全港最新的未補地價居屋買賣盤源，目標是讓您的置業之旅變得更簡單直接。

強大篩選功能：按地區、校網、樓齡、預算等搜尋

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未補地價居屋市場趨勢

了解個別盤源之外，掌握整個市場的大趨勢同樣重要。這有助您評估樓價是否合理，以及把握最佳的入市或放盤時機。

近期成交價格走勢圖

我們定期更新市場數據，並以簡單易明的圖表展示未補地價居屋成交價格的整體走勢。您可以清楚看到近期樓價的變化，無論是作為買家還是賣家，在議價時自然更有信心。

綠表及白居二買家十大熱門成交屋苑

想知道其他綠表和白居二買家都選擇了哪些屋苑？我們根據最新的市場成交數據，為您整理出「十大熱門成交屋苑」排行榜。這個名單不單止反映了市場的熱度，亦可以為您的置業選擇提供更多靈感和參考。

未補地價居屋買賣常見問題 (FAQ)

在處理未補地價居屋出售的過程中，買賣雙方總會遇到各式各樣的疑問。這部分內容集合了整個未補地價居屋買賣流程中最常見的問題，並提供了清晰的解答，幫助您更順利地完成交易。

業主常見問題

Q1: 「準賣證」過期了怎麼辦？

「可供出售證明書」（俗稱「準賣證」）的有效期為十二個月。如果證明書在有效期內未能簽訂臨時買賣合約，它便會自動失效。業主需要向房屋委員會重新遞交申請，並繳付新的申請費用。整個申請程序與首次申請完全相同。由於一份有效的「準賣證」是所有未補地價居屋成交的法律基礎，所以業主必須確保在簽署任何合約時，文件依然有效。

Q2: 可否同時在第二市場放盤，又申請補地價？

理論上，業主可以雙線並行操作。您可以一邊申請「準賣證」在第二市場物色合資格買家，另一邊同時向房屋署申請評估補地價金額，為在自由市場出售做準備。這樣做可以增加單位的銷售機會。不過，您必須清楚，這兩者是截然不同的出售途徑。一旦您與其中一個市場的買家簽訂了具法律約束力的臨時買賣合約，就必須立即終止另一邊的程序。例如，若您決定與綠表買家成交，便要馬上撤回補地價申請。

Q3: 成交過程中，律師的主要職責是什麼？

在未補地價居屋買賣中，律師的角色比一般私樓交易更為關鍵，因為他們需要處理與房屋委員會之間的文件往來。
賣方律師的主要職責是審核買家的「購買資格證明書」，確保其資格有效，並草擬買賣合約。
買方律師則負責為買家向房屋委員會申請「提名信」，這是銀行批核按揭及完成交易的必要文件。同時，律師也會處理按揭契、查核業權，並在交易完成後到土地註冊處進行登記。雙方律師的緊密合作，是確保交易合法合規的重要保障。

買家常見問題

Q1: 成交後可以「甩名」或「轉名」給家人嗎？

未補地價居屋的業權轉讓受到嚴格限制，不可以隨意更改。成交後，業主若想增加、刪減或轉換業主姓名，必須向房屋署署長申請，並需要有極為充分及獲接納的理由。一般來說，只有在業主身故、離婚或分居（需透過法庭命令將業權轉給其中一方）、或因結婚而加入名列在單位戶籍內的配偶等特殊情況下，申請才可能獲批。純粹個人意願的轉名申請，通常不會被接納。

Q2: 買入未補地價居屋後，可以出租嗎？

答案是絕對不可以。根據《房屋條例》，任何未補地價的資助房屋，均嚴禁以任何形式（包括整間或分租）出租。單位的用途只限於業主及名列在戶籍上的家庭成員自住。將單位出租屬於刑事罪行，一經定罪，業主可被罰款甚至監禁。同時，房屋委員會有權收回該單位，業主將得不償失。

Q3: 購買高樓齡未補地價居屋的最大風險是什麼？

購買高樓齡未補地價居屋的最大風險，主要來自按揭申請。房屋委員會為居屋單位提供首次出售起計三十年的按揭擔保期。銀行會用「三十年減去樓齡」來計算最長的按揭還款年期。如果一個單位樓齡已達二十五年，剩餘的擔保期便只有五年。這會導致兩個直接問題：第一，還款期極短，令每月供款額非常高；第二，銀行可能因此降低按揭成數，要求買家支付更大筆的首期。所以，這個按揭限制是高樓齡居屋成交時買家需要面對的最大財務挑戰。