手持未補地價居屋，急需資金周轉，卻處處碰壁？想向銀行或財務公司申請二按，卻因《房屋條例》限制而被拒；向房委會申請加按，手續繁複之餘，原因又未必獲批。其實，市面上存在一種專為未補地價居屋業主而設的合法套現方案——「居屋業主貸款」。這種貸款毋須抵押樓契、不影響田土廳紀錄，部分更免TU、免入息證明，審批特快。本文將為你送上2025年最詳盡的「居屋業主貸款」終極攻略，由申請4步曲、比較3大重點，到精選免TU財仔方案，助你輕鬆合法套現，解決燃眉之急。
解構未補地價居屋套現：法律限制與合法出路
手上持有未補地價居屋，想申請居屋業主貸款套現資金作周轉，卻聽說未補地價居屋按揭是犯法的？這個說法不完全正確。其實，只要了解清楚當中的法律限制，就能找到合法合規的套現出路。接下來，我們會一步步拆解當中的法律框架，比較官方途徑與市場上的彈性方案，助你清晰掌握整個概念。
為何未補地價居屋不能向銀行或一般財務公司申請二按？
許多居屋業主都會有這個疑問：既然物業是自己的資產，為何不能像私樓一樣，隨時向銀行申請加按或二按套現？答案的核心，在於政府資助房屋的業權限制。
《房屋條例》對業權轉讓的嚴格規定
由於居屋是以折扣價出售的資助房屋，業主尚未向政府補回地價差額，因此業權並不完整。根據香港法例第283章《房屋條例》，未補地價的居屋在轉讓限制期內（一般為首次出售日起計五年內），業主不得隨意出售、出租或以任何形式將物業抵押，包括進行未補地價居屋按揭。即使過了限制期，任何涉及業權轉讓的按揭安排，都必須先獲得房屋委員會（房委會）的書面同意，銀行或正規財務公司絕不會在沒有批准下承造這類按揭。
私下承造未補地價物業按揭的法律風險
假如業主繞過房委會，私下與某些機構簽訂將物業抵押的貸款協議，這便構成了居屋業主貸款犯法的行為。一旦被發現，房委會有權採取法律行動，例如宣布該按揭無效，甚至要求業主將單位轉售回房委會。因此，透過抵押樓契來為未補地價居屋套現，絕對是高風險的做法。
房委會官方加按途徑：申請條件與限制
雖然限制重重，房委會也並非完全禁止居屋加按。在一些非常特殊且緊急的情況下，業主可以循官方途徑申請批准，為物業重新按揭（Refinance）或加按（Further Charge）。
五大認可加按原因（醫藥、殮葬、教育等）
房委會的審批標準極為嚴格，只會考慮確實有迫切困難的個案。一般而言，獲接納的申請理由主要有五類：
1. 籌措醫藥費：用以支付業主本人或家庭成員的緊急醫療開支。
2. 支付家庭成員的殮葬費：應對突如其來的殯儀費用。
3. 支付子女在本地或海外升學的教育費。
4. 因離婚或分居：業主需要支付贍養費或樓價給前配偶。
5. 生意出現財政困難：因生意問題導致無法應付家庭開支。
一般的個人消費或償還普通卡數，並不會被視為批准加按的理由。
官方申請流程、審批時間及注意事項
業主需要先向房委會遞交申請書及所有證明文件（例如醫院賬單、學費單等），詳述加按原因和所需金額。房委會審批過程需時，動輒數星期至數月不等。成功獲批後，業主會收到「重新按揭准許證明」，才能憑此文件向銀行或財務公司申請。值得留意的是，獲批的貸款額僅限於應付該項困難所需的實際金額，不能超額套現。
合法財仔的「居屋業主貸款」：毋須抵押的套現方案
既然官方的居屋加按途徑門檻極高，是否代表就沒有其他合法方法？這時候，市面上由合法財務公司（俗稱「財仔」）提供的「居屋業主貸款」就成為了另一個可行的選項，特別是針對未補地價居屋的業主貸款方案。
「業主貸款」的合法性：為何不觸犯《房屋條例》？
這裡的關鍵在於貸款性質的根本區別。財務公司提供的「居屋業主貸款」，本質上是一種無抵押的業主私人貸款。它與傳統按揭最大的分別，是毋須將物業樓契抵押給貸款機構，整個貸款過程不會在土地註冊處留下任何按揭紀錄。由於不涉及物業業權的轉讓或抵押，所以完全不觸犯《房屋條例》的限制。申請人只是以「居屋業主」這個身份，證明自己擁有一定資產和財政實力，從而獲得更靈活的審批和更高的貸款額。
財務機構如何評估未補地價居屋的貸款價值？
在毋須抵押物業的前提下，財務公司會如何計算居屋業主貸款的額度？它們通常會參考物業的市場估價（即使未補地價）、單位的面積、位置及樓齡，結合申請人的個人信貸狀況（部分免TU業主貸款或會採用內部評分系統）及還款能力，作一個綜合評估。物業的估值越高，代表業主的潛在財政實力越強，獲批的貸款額度自然也可能更高。這種方式為業主提供了一個合法且便捷的居屋套現渠道。
什麼是居屋業主貸款？拆解原理、優勢與分別
定義、原理及與傳統二按的分別
定義：以「業主身份」為基礎的私人貸款
市面上許多機構提供的居屋業主貸款，本質上是一種專為物業持有人設計的業主私人貸款。它的核心原理很簡單，貸款機構並非將你的居屋單位視為抵押品，而是將你的「業主身份」看作成一個重要的信貸批核指標。因為你擁有物業，這通常代表你有一定的財政能力與責任感，所以貸款機構願意批出較一般私人貸款更高的金額和更優惠的條款。這種貸款模式，與傳統銀行審批未補地價居屋按揭的嚴格態度截然不同。
本質區別：毋須抵押樓契，不影響田土廳紀錄
居屋業主貸款與傳統的居屋二按或加按，最大的分別在於它不需要抵押樓契。由於這是一種私人貸款，整個貸款過程不會涉及土地註冊處（田土廳）的登記程序。換句話說，你的物業紀錄上不會有任何新的按揭或押記紀錄。這一點非常關鍵，它釐清了很多人對於居屋業主貸款犯法與否的疑慮，因為它根本不屬於物業按揭的範疇，自然也不會觸犯《房屋條例》中對未補地價居屋的轉讓限制。
居屋業主貸款4大核心優勢
優勢一：部分免TU信貸報告，繞過壓力測試
申請傳統銀行按揭或貸款，查閱環聯（TU）信貸報告是必然步驟。不過，部分由財務公司（俗稱財仔）提供的居屋業主貸款免TU審查。它們的審批重點放在你的業主身份和物業的基本價值上，而不是過往的信貸評分。同時，由於這不是按揭貸款，所以申請人也無需通過金管局規定的壓力測試，這對於信貸評分稍遜或者供款能力剛好處於邊緣的業主來說，無疑提供了一條更可行的融資路徑。
優勢二：毋須入息證明，適合自僱、現金出糧人士
對於自僱人士、自由工作者或主要收取現金收入的朋友來說，要向銀行提供穩定而充足的入息證明，往往是一大難題。許多業主貸款無需入息證明，正好解決了這個痛點。貸款機構理解這類人士的狀況，只要你能證明業主身份，它們便會以較寬鬆的標準進行審批，讓你的物業潛力得以釋放，順利取得周轉資金。
優勢三：審批特快，最快可即日取款
傳統的居屋加按或二按申請，流程繁複，涉及銀行、律師樓等多個單位，動輒需要數星期甚至數月時間。相反，居屋業主貸款的申請流程極為簡化。因為毋須處理繁瑣的樓契抵押手續，從遞交申請、批核到取得現金，最快可以在24小時內完成。對於急需資金周轉、希望盡快居屋套現的業主，這種效率非常有幫助。
優勢四：節省律師費及物業估價費
進行任何涉及樓契抵押的按揭貸款，都必須聘請律師處理法律文件及進行註冊，這會產生一筆數千至過萬元的律師費。另外，銀行也可能要求進行正式的物業估價並收取費用。在居屋業主貸款的計算中，你可以省下這兩筆開支。由於不涉及樓契抵押，自然免除了律師程序和相關費用，部分機構亦只會進行內部估價而不收費，令整個貸款的實際成本更低。
居屋業主貸款計算機：3步即知最高貸款額及利率
想為你的未補地價居屋套現，但對可借的居屋業主貸款金額和利率毫無頭緒嗎？與其花時間逐間財務公司查詢比較，不如先利用我們的居屋業主貸款計算機。這個工具讓你只需簡單幾步，就能即時對貸款額和利率有個基本概念，為你的財務策劃做好準備。
[互動工具] 即時評估你的可借額度
[嵌入式工具] 輸入物業資料及個人狀況
這個網上評估工具的操作十分簡單。你只需要輸入幾項基本資料，整個過程完全匿名，無需提交任何個人聯絡方式。所需資料包括：
* 你居屋的大約市值
* 現有銀行按揭的剩餘貸款額
* 你的基本職業狀況（例如受薪、自僱或現金出糧）
獲取個人化貸款方案、利率範圍及成功率分析
提交資料後，系統會運用大數據即時進行居屋業主貸款計算。你將會獲得一份清晰的個人化評估報告。報告內容不只是一個數字，它會顯示一個建議的貸款金額範圍，一個實際的居屋業主貸款利率區間，和一個初步的成功批核率分析。這份報告能讓你對自己的借貸能力有更實在的掌握。
如何解讀評估報告，選擇最佳貸款機構？
分析報告中的建議貸款額與實際年利率 (APR)
收到評估報告後，最關鍵的一步是理解數字背後的意義。報告中的建議貸款額是根據你的物業淨值和個人狀況作出的初步估算。更重要的是「實際年利率 (APR)」，這個百分比已經將利息和其他可能費用計算在內，是比較不同業主貸款財仔之間真實成本的最準確指標。APR越低，代表你的總利息支出越少，所以這是你比較時必須留意的重點。
根據財務狀況，配對最合適的財務公司類型
評估報告的最終目的，是幫助你找到最適合的財務機構。你可以根據自己的情況作出選擇。
* 信貸紀錄良好、有固定收入的業主：可以優先考慮規模較大的一線財務公司，它們的審批或會較嚴謹，但通常能提供更低的實際年利率。
* 信貸評級 (TU) 欠佳或無法提供入息證明的業主：可以考慮專門提供「業主貸款免TU」或「無需入息證明」方案的財務公司。這類公司更看重物業本身的價值，審批門檻較寬鬆，但利率通常會相對較高，是解決燃眉之急的選擇。
2025最新：各大財務公司「居屋業主貸款」方案比較
市面上的居屋業主貸款五花八門，要在2025年找到最適合自己的方案，仔細比較絕對是關鍵一步。不同財務公司（俗稱財仔）的貸款產品，無論是利率、額度或條款都有很大差異。想精明地利用未補地價居屋套現，就要先學懂如何拆解這些方案的細節。
比較3大重點：避開利率陷阱，精明選擇
在比較眾多業主貸款時，有三個核心重點必須留意。它們直接影響你的總借貸成本和還款壓力。掌握了這些要點，你就能更清晰地進行居屋業主貸款計算，避免墮入不必要的財務陷阱。
重點一：真實年利率 (APR) vs 月平息 (Monthly Flat Rate)
你經常會看到廣告標榜極低的「月平息」，但這是一個容易令人誤解的數字。月平息只是用來計算每月固定利息的利率，它並未反映所有借貸成本，例如手續費。真正能夠比較不同貸款產品總成本的標準，是「實際年利率」（APR）。根據法例規定，所有放債人都必須清晰列明APR，它已將利息及各種費用計算在內，是衡量居屋業主貸款利率高低的黃金標準。所以，比較時請直接對比APR，數字愈低，代表實際成本愈低。
重點二：貸款額與還款期的平衡取捨
申請人當然希望獲取最高的貸款額，同時享有最長的還款期以減輕每月供款。不過，這兩者之間需要作出平衡。一般來說，還款期愈長，每月供款額雖然愈低，但全期總利息支出就會愈高。反之，還款期短，總利息會減少，但每月供款壓力就較大。申請貸款前，應先評估自己的還款能力，選擇一個既能滿足資金需求，又不會對日後生活構成重擔的貸款額與還款期組合。
重點三：提早還款罰息及其他隱藏條款
部分貸款合約設有提早還款罰息條款。如果你預計未來有機會提早還清款項，就要特別留意這一點，否則可能得不償失。另外，亦要仔細閱讀合約，了解清楚有沒有其他隱藏收費，例如申請手續費、逾期還款費用等。一份清晰透明的貸款合約，是保障自己的第一步。這對於比較不同財務公司的業主貸款方案尤其重要。
主流財務公司「居屋業主貸款」方案橫向對比
為了讓你更具體地了解市場選擇，我們挑選了幾間具有代表性的財務公司，涵蓋一線大型機構、上市公司、專營物業貸款及新興網上平台，讓你對比各類居屋業主貸款的分別。
亞洲聯合財務 (UA) (一線財務)
- 特點：作為香港規模最大的一線財務公司之一，UA分行網絡廣泛，品牌知名度高。其「咭數一筆清」業主貸款方案，適合用作物業套現整合債務，審批相對穩健。
- 最高貸款額：可達港幣120萬
- 利率範圍：實際年利率（APR）普遍由單位數至30%以上，視乎信貸評級及物業質素。
- 還款期：最長可達84個月。
K Cash (上市公司背景)
- 特點：K Cash是上市公司（2483.HK），背景實力較有保證。其業主私人貸款標榜毋須抵押樓契，申請流程結合金融科技，審批效率高。部分免TU的業主貸款產品，對信貸紀錄稍遜的申請人較為有利。
- 最高貸款額：可達港幣200萬
- 利率範圍：實際年利率（APR）約由10%起，具體視乎個案而定。
- 還款期：最長可達120個月。
第一信用金融 (專營物業貸款)
- 特點：專注各類型物業按揭及貸款服務，包括居屋二按及未補地價居屋的業主貸款。對物業估價及處理複雜業權個案較有經驗，審批尺度相對靈活。
- 最高貸款額：貸款額與物業估值掛鈎，較具彈性，有機會批出更高金額。
- 利率範圍：實際年利率（APR）因有物業作考慮基礎，利率範圍較闊，但會因應風險釐定。
- 還款期：還款期同樣較具彈性，可長達120個月以上。
WeLend (新興網上貸款)
- 特點：作為本地主要的網上貸款平台，WeLend主打全程網上申請，利用A.I.技術進行審批，速度極快。其業主貸款申請流程簡便，適合追求效率及習慣數碼操作的用戶。
- 最高貸款額：可達港幣150萬
- 利率範圍：實際年利率（APR）最低可至單位數，但對申請人信貸紀錄及物業質素有一定要求。
- 還款期：最長可達84個月。
居屋業主貸款申請全攻略：文件、資格及步驟詳解
想申請居屋業主貸款，其實整個過程比想像中簡單得多。了解清楚申請資格、所需文件和具體步驟，你就可以更有預算，整個流程都會更加順暢。下面我們就將整個申請過程拆解，讓你一步一步跟著做。
申請基本資格
首先，我們來看看申請未補地價居屋業主貸款的基本門檻。大部分財務公司（俗稱財仔）的要求都相當清晰直接。
年齡及香港居民身份要求
申請人必須是年滿18歲的香港永久性居民。這是最基本的身份要求，幾乎適用於所有本地的貸款產品。
物業業權要求（全權或聯名持有）
申請人必須是物業的註冊業主。不論你是單獨持有物業，還是與家人聯名持有，都符合申請資格。聯名物業的其中一個好處是，即使物業是共同擁有，通常其中一位業主也可以獨立提出申請，增加了財務安排的彈性。
申請所需文件清單
準備好文件是加快審批的關鍵。你可以預先準備好以下幾份基本文件，讓申請過程暢通無阻。
身份證明文件
你需要提供你的香港永久性居民身份證副本。
最近三個月內的住址證明
提供一份最近三個月內發出的住址證明，例如水電煤氣費單或銀行月結單，用來核實你的通訊地址。
業主身份證明（如差餉單、樓契副本）
你需要提交文件證明你的業主身份。最常見和直接的文件就是最新的差餉單，或者提供樓契副本也可以。
輔助文件（如適用：銀行月結單、入息證明）
雖然市場上很多業主貸款標榜無需入息證明，但如果你能提供最近的銀行月結單或糧單，有時可以幫助你爭取到更理想的貸款額或利率。當然，即使沒有這些文件，申請一樣可以繼續。
詳細申請4步曲
了解資格和備妥文件後，實際的申請流程其實只有簡單四步。在2025年，大部分居屋業主貸款申請都已經電子化，非常方便。
步驟一：網上提交申請及基本資料
你可以在財務公司的網站上填寫簡單的申請表格，輸入個人基本資料和物業地址等資訊。整個過程只需要幾分鐘，安坐家中就能完成。
步驟二：專人聯絡核實文件及初步批核
提交申請後，很快就會有貸款專員聯絡你。他們會核對你提交的文件，並根據你的物業狀況和個人資料進行初步的居屋業主貸款計算，然後給你一個初步的批核結果，包括貸款額和利率。
步驟三：親身簽署貸款合約
當你同意初步批核的條款後，就需要親身到財務公司的辦事處簽署正式的貸款合約。這一步很重要，你可以趁機仔細閱讀合約的全部條款，確保自己完全明白。
步驟四：現金到手（轉數快或支票）
簽妥合約後，貸款就會馬上安排發放。現在很多公司都支援「轉數快」（FPS）過數，現金可以即時到你的銀行戶口。如果需要，你也可以選擇以支票形式收取款項。
真實個案分享：他們如何透過居屋業主貸款成功套現？
理論聽起來可能有點複雜，我們直接看看幾個真實個案，了解其他居屋業主是如何利用居屋業主貸款，解決他們的財務需要。這些個案的主角，可能正正面對與你相似的處境。
個案一：自僱司機，以未補地價居屋套現$38萬作生意周轉
背景：TU評級欠佳、收入不穩定
陳先生是一位自僱貨車司機，收入主要以現金結算，很難提供傳統銀行審批貸款時所要求的固定入息證明。加上過去一段時間生意較淡，有數筆款項延遲了還款，影響了其個人信貸評級（TU），導致向銀行申請貸款時屢屢碰壁。
批核結果：獲批$38萬，實際年利率15%，分84期
最後，陳先生選擇了市面上一些專為業主而設，而且申請時免TU的居屋業主貸款。財務公司主要評估其未補地價居屋的價值，而非完全依賴他的信貸報告和入息文件。最終他成功獲批$38萬現金，實際年利率為15%，還款期定為84期。這筆資金讓他能即時應付生意上的周轉需要，順利渡過難關。
個案二：家庭主婦，利用聯名居屋申請$20萬應急
背景：無固定入息，為其中一名聯名業主
李太是一位全職家庭主婦，並沒有固定的入息證明。最近家中急需一筆現金作醫療開支，但她名下的居屋是與丈夫聯名持有。李太不想因為此事增加丈夫的財政壓力，希望可以自己處理。
批核結果：獲批$20萬，實際年利率18%，分60期
在了解到市場上有業主貸款無需所有聯名業主同意，並且接受無需入息證明的申請後，李太決定以個人名義嘗試申請。由於她是業主之一，財務公司在評估後，順利批出了$20萬貸款，實際年利率約18%，分60期償還。這筆貸款讓她能馬上解決家庭的燃眉之急。
個案三：打工仔，以業主貸款整合$50萬卡數及私貸
背景：多項債務致TU評級下跌
王先生有穩定的文職工作，但過去數年累積了多張信用卡的結欠和幾筆私人貸款。每月需要應付多筆還款，不僅利息支出高昂，管理上也十分混亂，信貸評級更因此持續下降。
批核結果：獲批$50萬作債務重組，利息支出大減
為了有效管理財務，王先生決定利用自己的業主身份申請一筆大額業主貸款，用作債務重組。他成功獲批$50萬，一次過清還所有高息的卡數及私人貸款。新的貸款方案將所有債務合併為一，利率較低，還款期也更清晰，令他每月的總還款額大幅下降，成功減輕了利息負擔，重新取回財務自主權。
居屋業主貸款常見問題 (FAQ)
關於居屋業主貸款，你可能心中還有不少疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解答，讓你對整個貸款概念有更深入的了解。
Q1: 申請免TU的居屋業主貸款，會否影響我的信貸紀錄？
這是一個很好的問題，關鍵在於理解「免TU」的實際操作。當你申請一份標榜「居屋業主貸款免TU」的產品時，財務公司在審批階段不會向環聯（TU）索取你的信貸報告作評估。因此，這次申請的查詢紀錄將不會出現在你的信貸報告之上，這一點與傳統銀行或財務公司的貸款申請不同。
不過，這並不代表整個貸款過程與信貸紀錄完全無關。在你成功獲批並提取貸款後，這筆貸款資料以及你日後的還款行為，財務公司仍然有權向信貸資料庫呈報。如果你一直準時還款，這有機會對你的信貸評分產生正面影響。反之，若出現逾期還款或壞賬，相關的負面紀錄同樣會被上報，繼而影響你未來的信貸評級。
Q2: 聯名物業是否需要所有業主同意才能申請？
這個問題的答案，取決於你申請的是「業主貸款」還是傳統的「二按」。
「居屋業主貸款」的本質是一種私人貸款，它以你的「業主身份」作為一個重要的批核因素，讓你獲得比一般私人貸款更高的貸款額。由於貸款不涉及將物業樓契作抵押，亦不會在田土廳進行任何註冊，因此通常只需要其中一位業主申請便可，毋須所有聯名業主同意和簽署文件。貸款的責任也只由申請人一人承擔。
相反，如果申請的是「居屋二按」或任何需要抵押物業的貸款，就必須取得所有聯名業主的書面同意，並且共同簽署所有法律文件，因為這會直接影響物業的業權。
Q3: 我本身居屋的按揭貸款還欠很多，會影響業主貸款批核嗎？
現有的按揭餘額是財務公司考慮的因素之一，但未必是決定性的。在進行居屋業主貸款計算時，財務公司雖然不會像銀行般嚴格計算「供款與入息比率」，但它們依然會評估你物業的價值和你整體的財務狀況。
一個較高的按揭餘額，意味著物業的「淨值」相對較低。財務公司會將此視為評估你還款能力的其中一個參考指標。即使如此，由於業主貸款的審批較具彈性，很多財務公司仍然會批出貸款，只是最終的批核金額和居屋業主貸款利率可能會因應風險評估而有所調整。
Q4: 整個申請流程需時多久？
相較於銀行審批的居屋加按，財務公司（俗稱財仔）提供的居屋業主貸款流程明顯快捷許多。一般而言，由網上提交申請、遞交所需文件（如身份證、住址證明及業主證明文件），到專人聯絡你進行初步批核，最快可以在一天內完成。
假如文件齊備，並且審批順利，你可能在24至48小時內便可親身到分行簽署貸款合約並取得款項。對於急需資金周轉的業主來說，這種效率是它的一大優勢。
Q5: 除了利息，還有沒有其他隱藏收費？
正規的財務公司會清楚列明所有收費。申請居屋業主貸款前，你必須仔細閱讀貸款合約的條款細則。除了利息之外，需要留意的項目可能包括手續費或行政費，不過現時很多財務公司為了增加競爭力，都已豁免這些費用。
要比較不同業主貸款的實際成本，最可靠的指標是「實際年利率」（APR）。根據法例規定，APR必須反映包括利息及其他費用在內的總借貸成本，因此它是比較不同貸款計劃最客觀的標準。
Q6: 如果提早還清貸款，需要支付罰息嗎？
大部分的私人貸款合約中都設有提早還款的相關條款，居屋業主貸款也不例外。提早還款是否需要支付罰息或手續費，完全視乎不同財務公司的政策以及你簽署的合約內容。
有些公司會收取相等於數期利息的金額作為罰息，有些則可能規定在供款滿指定期數（例如12期）後便可免罰息提早還款。因此，在簽訂合約前，務必向職員問清楚有關提早還款的安排，並在合約上找出相關條款，確保自己完全明白，這樣就能避免日後產生任何誤會。