香港樓價高企，首期不足成為不少置業人士的最大阻礙。發展商或財務公司提供的二按貸款，標榜能借足九成甚至更高成數，看似是解決首期難題的捷徑。然而，這條「捷徑」暗藏重重陷阱，包括隨時被一按銀行Call Loan的危機、利息「先甜後苦」的還款壓力，以及轉按困難等問題，稍有不慎隨時得不償失。本文將為你全方位拆解二按貸款，由基本概念、與按揭保險比較，到深入剖析7大Call Loan風險與利息陷阱，並提供壓力測試計算機、正規申請流程，以至最關鍵的「甩二按」終極攻略，助你避開陷阱，作出最明智的置業決策。
什麼是二按貸款？全面解析其定義與運作模式
二按貸款的基本定義與核心作用
在考慮置業時，不少準買家可能會遇到首期資金不足的問題，這時候二按貸款就成為了一個可行的選項。簡單來說，二按貸款是指當物業本身已經有一份按揭貸款（即「一按」）存在時，業主再將同一個物業抵押，申請第二份按揭貸款。其核心作用，就是為了突破香港金融管理局為銀行設定的按揭成數上限，讓買家可以借取更高比例的貸款額，從而降低置業的入場門檻。策略上，業主可以結合銀行提供的低利率一按，以及由其他機構提供的二按，以解決首期差額的問題，相比將整筆貸款向財務公司申請，能更有效控制整體的利息開支。
二按貸款的提供者：發展商、銀行與財務公司的角色
談及二按的提供者，市場上主要有三類機構：發展商、銀行與財務公司，但它們各自扮演的角色截然不同。首先要釐清一點，香港的銀行基於風險管理原則，普遍不會為住宅物業提供二按服務。因此，二按市場的真正主角是財務公司。它們不受金管局的監管限制，因此在審批按揭成數時更具彈性。至於一手新盤常見的發展商二按，實際上絕大部分也是透過發展商旗下或其合作的財務公司批出，作為一種吸引買家的銷售策略。不同提供者的二按利息結構與條款會有差異，申請前需要仔細比較。
二按、三按與「一樓多按」概念解析
理解了二按的基本原理後，其實這個概念還可以延伸。理論上，一個物業在辦理二按之後，還可以繼續申請第三按（三按）、第四按，這種將同一個物業多次抵押貸款的情況，統稱為「一樓多按」。雖然三按或以上的操作在市場上並不普遍，但其運作邏輯與二按是相同的。不過，這裡有一個極其重要的前設條件：所有後續的按揭申請，都必須獲得前順位按揭貸款機構的書面同意，尤其是一按銀行的批准。假如業主在未獲一按銀行同意下私自申請二按，即屬違反按揭合約。銀行一旦發現，有權立即採取行動，最嚴重的後果就是俗稱的二按call loan，即要求借款人立即全數清還所有按揭欠款，這會帶來極大的財務危機。
二按貸款 vs 按揭保險：如何選擇高成數按揭方案？
當置業首期預算出現差額，不少買家會尋求高成數按揭方案。市場上最主要的兩個選擇，就是發展商或財務公司提供的二按貸款，以及經銀行申請的按揭保險計劃。兩者都能夠幫助買家跨越首期門檻，但是其運作模式、成本結構與風險水平卻截然不同。作出選擇前，必須先清晰了解兩者的分別，再根據個人財務狀況與物業條件，作出最合適的判斷。
核心分別比較：二按貸款 vs 按揭保險
要理解如何選擇，首先要掌握二按與按揭保險的核心差異。
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提供者與利率結構：按揭保險由香港按揭證券有限公司（HKMC）等機構提供，買家透過銀行申請。其優點是利率與一按完全相同，整體借貸成本較低。相反，二按貸款主要由發展商關聯的財務公司或獨立財務公司提供。二按利息普遍遠高於一按，而且常採用「先甜後苦」的模式，即首兩至三年提供低息優惠，其後利率會大幅抽升，令後期的二按還款壓力急增。
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費用與成本：申請按揭保險需要支付保費，這筆費用可以一筆過繳付，也可以加借並分攤在按揭年期內。申請二按則可能涉及申請手續費，而且其高昂的利息本身就是一項重大成本。
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審批門檻與規管：按揭保險的審批標準非常嚴格，申請人必須是固定收入人士，並且需要通過銀行的壓力測試，證明有足夠的還款能力。整個過程受金融管理局嚴格監管。二按的審批則相對寬鬆，部分發展商的計劃甚至標榜無需入息審查，但是正規的二按申請，一按銀行同樣會將其納入合併壓力測試，而且計算標準極為嚴苛。
決策流程：3分鐘判斷你適合哪種方案
你可以根據以下三個簡單步驟，快速評估哪種方案更切合你的需要。
步驟一：評估物業資格與個人身份
首先，檢視你的基本條件是否符合按揭保險的要求。按揭保險計劃對物業價格設有上限，例如樓價1,000萬港元或以下的現樓，首次置業人士最高可申請九成按揭。同時，申請人通常需要是香港永久性居民。如果你的目標物業樓價超出上限，或者你不符合首置等身份資格，按揭保險這條路便可能行不通，屆時二按貸款就成為了少數可行的選項之一。
步驟二：評估入息穩定性與壓力測試能力
接下來，誠實地評估你的財務狀況。按揭保險的申請，銀行及按保公司會嚴格審視你的入息證明，收入的穩定性是獲批的關鍵。你必須有能力通過金管局規定的壓力測試。
至於二按，即使財務公司本身的審批寬鬆，只要是需要一按銀行同意的正規申請，就必須通過合併壓力測試。銀行的計算方法非常嚴格，會採用二按未來最高的利率（例如5厘或更高）來模擬加息後的還款額。這會導致對總入息的要求大幅提高，遠超一般人的預期。假如無法通過這個嚴苛的測試，申請便會被拒絕。若在銀行不知情下承造二按，更有可能引發一按銀行call loan的嚴重後果。
步驟三：根據分析結果作出選擇
完成以上兩步評估後，選擇就變得清晰。
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優先考慮按揭保險：假如你的物業價格和個人身份都符合按揭保險的資格，而且擁有穩定且充足的收入去通過壓力測試，那麼按揭保險無疑是成本更低、風險更可控的選擇。
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審慎考慮二按貸款：如果你因物業價格過高或其他資格不符，無法申請按揭保險，二按便成為一個備用方案。選擇這條路的前提是，你必須有極強的還款能力去應付銀行的合併壓力測試，並且對未來高昂的二按利息有清晰的預算和應對計劃，例如部署在低息期完結前轉按「甩二按」。
申請二按貸款的7大風險與陷阱
考慮申請二按貸款，就像在財務規劃的地圖上選擇一條捷徑，它看似能快速到達目的地，但路上其實滿佈需要留神的風險與陷阱。在簽下任何文件前，花時間了解清楚這些潛在問題，是保障自己財務健康的關鍵一步。讓我們一起逐點拆解，客觀分析申請二按前必須正視的七大風險。
風險一：未獲一按銀行同意的「Call Loan」後果
這是申請二按最需要注意的法律紅線。所有銀行的按揭合約中，幾乎都包含一項條款，規定業主若要為物業申請額外按揭（即二按），必須先取得一按銀行的書面同意。如果私下向財務公司申請二按，便構成了違約。銀行一旦透過土地註冊處的紀錄發現物業有未經同意的押記，便有權採取行動。後果可輕可重，輕則可能要求你增加擔保人或提高按揭利率，最嚴重的情況，就是啟動「Call Loan」程序。所謂二按call loan，即銀行要求你立即全數清還所有按揭欠款。這突如其來的巨大資金壓力，足以令業主陷入嚴峻的財務困境。
風險二：「先甜後苦」的利息結構與還款壓力
發展商或財務公司提供的二按計劃，往往以首兩至三年的低息優惠作招徠，這段時期俗稱「蜜月期」。然而，優惠期結束後，二按利息會大幅抽升至一個非常高的水平，例如由P-2%急升至P+3%甚至更高。這種「先甜後苦」的利率結構，會導致你的二按還款額在數年後突然倍增。如果業主只根據初期的低息供款來評估自己的負擔能力，便很容易在未來失卻預算，面對沉重的二按還款壓力，甚至影響日常生活開支。
風險三：極嚴苛的銀行合併壓力測試計算
即使你選擇循正規途徑，先取得一按銀行同意再申請二按，也需要通過銀行極為嚴格的合併壓力測試。銀行並不會將一按和二按分開處理，而是會將兩筆貸款的資料合併，計算總供款額是否符合金管局的規定。
壓力測試關鍵：以最高利率計算承壓能力
壓力測試的計算方式，是二按申請中最容易被忽略的陷阱。銀行在計算二按部分的承壓能力時，並非使用你初期享有的低息優惠利率，而是直接採用「蜜月期」過後最高的那個利率（例如P+3%）來作基準，然後再進行利率壓力測試。這個計算方式，是為了確保你在最壞的情況下，仍然有足夠能力應付供款。
實際影響：對入息要求大幅提高
採用最高利率計算的結果，就是對申請人家庭總入息的要求會被大幅提高。很多申請人往往因為低估了這個合併壓力測試的門檻，最終才發現自己的入息水平未能過關，導致申請失敗。所以在考慮二按前，必須準確計算在這個嚴苛標準下的入息要求，才能作出穩妥的決定。
風險四：轉按困難，「甩二按」的數學難題
當二按的低息優惠期即將結束，為了避開之後的高息，很多業主會計劃透過轉按，將一按及二按的總結欠合併成一筆新的按揭貸款，轉至另一家銀行，這個過程俗稱「甩二按」。然而，「甩二按」並非易事。因為轉按時，新銀行會根據當時的物業估價，並按照金管局的指引（例如最高六成按揭）重新審批。由於當初申請二按後的總貸款額佔樓價成數非常高（例如八至九成），除非物業價值在數年內有非常顯著的升幅，否則剩餘的總貸款額，很可能仍然高於新銀行能夠批出的貸款上限。這道數學難題，會令業主無法成功轉按，被迫繼續承擔高昂的二按利息。
風險五：發展商二按的隱藏條款與「配額制」
一手新盤的發展商二按，除了利率陷阱外，還可能存在其他隱藏條款。更值得注意的是「配額制」這個不明文規定。發展商合作的財務公司，可能對個別樓盤的二按貸款總額設有上限。這意味著即使你的財務狀況完全符合資格，但如果該樓盤的二按配額已經用盡，你的申請仍然會被拒絕。這種不確定性為買家帶來極大風險，一旦二按申請被拒，買家可能要臨急尋找其他高成本資金，甚至面臨撻訂的風險。
風險六：樓市逆轉下的負資產與銀主盤風險
二按貸款意味著你的總按揭成數非常高，這在樓市上升時問題不大，但當樓市掉頭向下時，風險便會暴露無遺。一旦物業的市值跌穿一按加二按的總結欠，你的物業便會成為「負資產」。在負資產的情況下，假如你因為任何原因無法繼續供款，銀行或財務公司收回物業並出售（即「銀主盤」），賣出所得的款項也可能不足以抵銷全部債務，你仍需要為差額負責。
風險七：財務公司或不受金管局監管
提供一按的銀行受香港金融管理局（HKMA）的嚴格監管，在審批貸款時需要遵守一系列審慎的風險管理規定。然而，提供二按的財務公司，大部分屬於根據《放債人條例》註冊的持牌放債人，並非由金管局直接監管。雖然《放債人條例》對最高實際年利率設有上限，但其對於借款人還款能力的審查標準，與銀行的體系存在差異。在選擇財務公司時，需要格外審慎，了解其背景和條款細則。
二按還款及壓力測試互動計算機
為何需要個人化的二按貸款計算？
申請二按貸款，最關鍵的一步就是準確計算還款能力。坊間的按揭計算機，通常只為單一按揭設計，無法處理二按的複雜情況。二按涉及兩筆利率、年期和還款結構都不同的貸款，特別是發展商提供的二按，其「先甜後苦」的二按利息結構，首幾年低息，其後利率會大幅抽升，令二按還款額出現巨大變化。
更重要的是，銀行在審批一按時，會將一按及二按的貸款合併計算壓力測試。計算二按部分的供款壓力時，銀行會採用其未來最高的利率作基準。這導致實際的入息要求，遠比想像中高。一個專為二按而設的個人化計算，能夠模擬銀行的審批標準，讓你對自身的財務狀況有更清晰的掌握，避免因預算失誤而陷入困境。
計算機功能介紹與使用說明
這個互動計算機，正是為解決以上難題而設。它是一個模擬工具，讓你輸入個人財務狀況及心儀物業的資料，即時預估申請二按下的各項關鍵數據。操作非常簡單，你只需在相應欄目填入數字，計算機便會自動處理繁複的運算，為你提供一個具參考價值的財務藍圖。
輸入欄位：物業價格、目標總成數、家庭月入等
要獲得精準的估算結果，你需要準備以下幾項基本資料並輸入到計算機中：
- 物業價格：你打算購入或用作抵押的物業價值。
- 目標總按揭成數：你希望一按與二按合共借貸的總百分比，例如八成或九成。
- 一按及二按的利率與年期：分別輸入銀行一按的利率和年期，以及二按的利率（包括優惠期及優惠期後的利率）與年期。
- 家庭每月總入息：用作計算供款與入息比率及壓力測試。
輸出結果：每月還款額、所需最低入息、壓力測試結果
完成輸入後，計算機將即時為你呈現以下重要的估算結果：
- 每月還款額：清晰列出一按、二按以及兩者合計的每月供款金額。計算機會分別顯示二按在低息優惠期內，以及優惠期結束後的還款額，讓你直觀感受還款壓力的變化。
- 所需最低入息：根據你輸入的貸款資料，計算出要成功通過銀行合併壓力測試所需的最低家庭月入水平。這是評估自己是否合資格申請的最關鍵指標。
- 壓力測試結果：基於你所填報的家庭月入，直接顯示「通過」或「未能通過」的初步評估結果，讓你對申請前景一目了然。
如何申請正規二按貸款？申請流程四部曲
想申請正規的二按貸款，過程其實相當清晰，關鍵在於必須取得一按銀行的同意。這套標準流程確保了整個貸款的透明度與合法性，避免了日後因違約而被銀行「call loan」的風險。整個過程主要分為以下四個步驟，我們一步步來看。
步驟一：向發展商或財務公司表達意向
申請流程的第一步，是先向提供二按的機構表達你的意向。如果你購買的是一手新盤，通常是直接向發展商或其指定的財務公司溝通。這一步的目的是讓對方了解你的資金需要，並且取得該二按計劃的詳細資料，例如二按利息結構、還款年期以及其他條款細則。
步驟二：向銀行申請一按並如實申報二按意向
接著，你需要向銀行申請物業的一按。在這個階段，最重要的一環是必須向銀行誠實申報你打算申請二按的意向。銀行需要將這筆額外的二按貸款納入整體的風險評估中。如實申報是正規申請的基石，任何隱瞞行為都可能構成違約，後果可以十分嚴重。
步驟三：銀行批出包含二按的合併壓力測試
收到你的申請後，銀行會進行一個合併壓力測試。這個測試會將你未來的一按與二按總供款額一併計算，用來評估你的總體二按還款能力。銀行在計算二按部分的還款壓力時，通常會採用其優惠期過後最高的利率作基準，因此對申請人的入息要求會大幅提高。成功通過這個嚴格的合併壓力測試，是獲取銀行同意的關鍵。
步驟四：憑銀行批准信正式申請二按
當銀行完成審批，並且確認你在合併壓力測試下依然具備足夠的還款能力後，便會發出一封正式的批准信。這封信件證明了一按銀行已經知悉並同意你的二按安排。最後，你只需要憑藉這封銀行的批准信，返回發展商或財務公司，便可以正式提交二按申請，順利完成整個流程。
「甩二按」全攻略：如何部署轉按避開高息陷阱？
當初為了順利上車而選擇發展商提供的二按貸款，或許解決了首期問題，但隨之而來的往往是低息蜜月期結束後，利率大幅抽升的還款壓力。這時候，部署「甩二按」便成為一場必須打贏的財務保衛戰。這一步棋走得好，不單可以避開高昂的二按利息，更能將整個物業的按揭狀況重回正軌，讓你對未來的二按還款更有預算。
什麼是「甩二按」及其黃金時機？
「甩二按」這個術語，聽起來好像很複雜，其實概念很直接。它指的就是透過「轉按」的方式，向另一間銀行申請一筆新的按揭貸款，這筆新貸款的金額足以一次過清還原有的「一按」及「二按」兩筆欠款。完成之後，你便只需要向提供新按揭的銀行供款，成功擺脫原先二按的高利率束縛。
至於「甩二按」的黃金時機，幾乎是所有過來人的共識：必須在發展商二按的低息優惠期完結之前。發展商的二按計劃，普遍提供首兩至三年的極低利息作招徠，但優惠期一過，二按利息隨時由貼近P按的水平，急升至P+甚至更高的水平。若錯過了這個時機，你的每月供款額將會大幅飆升，對現金流造成沉重壓力。因此，在優惠期結束前的三至六個月，便是開始部署申請轉按的最佳時機。
「甩二按」的流程與所需文件
整個「甩二按」的流程，可以看作成一次全新的按揭申請，步驟清晰分明。
首先，你需要向現有的一按銀行及二按財務公司查詢準確的貸款餘額。然後，尋找市場上提供轉按優惠的銀行，並為你的物業進行重新估價。接著，便可以正式向心儀的銀行遞交轉按申請。
在文件方面，你需要準備一套完整的申請文件，與首次申請按揭時大同小異，主要包括：
* 個人身份證明文件副本
* 最近三至六個月的入息證明，例如糧單、稅單或銀行月結單
* 現時一按及二按的貸款合約及最近期的還款紀錄
* 新找的律師樓資料
當新銀行批出你的轉按申請後，便會透過律師樓，直接將款項發放給你原有的一按銀行及二按財務公司，用作清還所有舊有欠款。自此，你的按揭便成功「二合為一」。
影響「甩二按」成功率的關鍵因素
要成功「甩二按」並非必然，當中涉及幾個關鍵因素，直接影響銀行是否批核你的申請。
最核心的因素是「物業估價」。銀行在審批轉按時，會根據物業的最新估價，並按照金管局當時的指引批出最高按揭成數。假設你當年買入一個800萬的物業，借足八成（一按加二按合共640萬）。兩年後，尚欠約610萬。若想轉按，而銀行最高只可批出六成按揭，你的物業估價便需要升至最少約1,017萬（1,017萬 x 60% ≈ 610萬），銀行才足以批出足夠貸款讓你清還舊債。如果樓價在這段時間內沒有明顯升幅，甚至下跌，轉按便會相當困難。
其次，申請人自身的「還款能力與信貸評級」同樣重要。銀行會重新審視你的入息是否穩定，是否足以通過壓力測試。同時，過往兩三年的供款紀錄，包括一按、二按以及其他私人貸款或信用卡還款，都會影響你的信貸評級（TU）。一個良好的信貸紀錄，是獲取銀行信任的基礎。若因高昂的二按還款而導致信貸評分下降，無疑會為成功轉按增添變數，甚至增加日後遇上二按call loan的風險。
二按貸款真人個案分析
理論知識總是比較抽象，真實的案例更能讓我們明白申請二按貸款的實際操作與潛在風險。以下我們將分享兩個截然不同的個案，一個成功把握時機脫險，另一個則因輕視風險而陷入困境，希望這些真實故事能為你帶來啟發。
成功個案：把握時機「甩二按」成功脫險
陳先生幾年前購入一手樓盤時，因為首期預算有限，選擇了發展商提供的二按貸款計劃。他十分清楚計劃中「先甜後苦」的特性，首三年的二按利息極低，但優惠期一過，利率便會大幅抽升。
所以，陳先生並沒有因為初期的輕鬆還款而鬆懈。在這三年的低息期內，他做了兩手準備。一方面，他努力工作，維持穩定的收入及良好的信貸紀錄。另一方面，他密切留意樓市走勢與物業估價的變化。
幸運的是，當時樓市平穩向上，陳先生的單位估價有了一定升幅。在低息優惠期結束前的半年，他把握了這個「黃金窗口」，開始向多間銀行查詢轉按。經過計算後，其中一間銀行根據當時的物業估價，批出的新按揭貸款額足以清還一按的餘額，以及整個二按貸款。
最終，陳先生成功透過轉按「甩二按」，將所有債務整合為一筆利率較低的銀行按揭，完全避開了之後的高息二按還款壓力，順利脫險。這個個案的關鍵，在於陳先生的遠見與事前部署，他沒有被動地等待問題發生，而是主動創造了解決問題的條件。
警世個案：輕視利息風險陷入還款困境
另一位業主李小姐的情況就沒有那麼幸運了。她同樣是透過二按上車，但她對潛在的風險評估不足，只著眼於初期極低的供款額，錯誤地認為自己可以輕鬆應付。
當三年的低息期屆滿，二按利息由優惠利率急升至P+2%（P為最優惠利率），導致她的每月二按還款額幾乎增加了一倍。這突如其來的財政壓力，讓她的現金流變得非常緊張。更糟的是，當時樓市正處於調整期，她的物業估價不升反跌。
她嘗試申請轉按希望甩掉二按，但因為物業估價不足，沒有銀行能夠批出足夠的貸款額來清還全部按揭欠款。李小姐因此被困在高息的二按之中，每月都要承受沉重的還款負擔，生活質素大受影響。這個個案提醒我們，申請任何二按貸款前，必須準確計算優惠期後的還款額，並評估自己是否有足夠能力應對樓市逆轉及利息上升的風險，否則隨時可能面臨嚴峻的財務困境，甚至增加日後被 call loan 的機會。
二按貸款常見問題 (FAQ)
私下申請二按，一按銀行一定會Call Loan嗎？
首先需要理解，在未獲一按銀行同意下私下申請二按，是違反了當初簽訂的一按貸款協議。因此，一按銀行絕對有權採取行動。最嚴重的後果，就是進行二按call loan，要求借款人立即全數清還一按的剩餘貸款。不過，銀行是否必定會採取最嚴厲的手段，則視乎個別銀行的內部政策與風險評估。除了即時收回貸款，銀行也可能採取其他措施，例如提高原有的一按利率、要求增加擔保人，或者勒令借款人馬上清還二按。更重要的是，現時土地註冊處的機制，會就物業的再按揭登記向一按銀行發出電子提示，所以銀行幾乎必定會即時知悉二按的存在。總括而言，雖然未必是百分之百會即時call loan，但風險極高，後果也可能非常嚴重。
二按貸款會嚴重影響我的信貸評級（TU）嗎？
申請二按貸款，確實會對你的信貸評級（TU）構成影響，但影響程度視乎你的整體財務健康狀況。當你提出二按申請時，財務機構會查閱你的信貸報告，這會留下一個「硬性查詢」（Hard Inquiry）紀錄，短期內會對信貸評分造成輕微的負面影響。更核心的影響，來自於總負債額的增加。成功申請二按後，你的總欠款會大幅上升，這會直接反映在信貸報告上，影響信貸使用度及債務與收入比率等關鍵指標。當然，如果你能一直準時處理好所有二按還款及其他債務，良好的還款紀錄長遠對信貸評級是正面因素。但在申請初期及整體負債水平偏高的階段，信貸評級無可避免會受到壓力。
如果物業估價不足，會影響「甩二按」嗎？
物業估價是決定能否成功「甩二按」的關鍵因素，影響非常直接。「甩二按」的操作，是向一間新銀行申請轉按，以獲取一筆新的貸款去清還舊有的一按及二按。新銀行在審批貸款額時，會完全依據物業的最新估值，再按金管局當時的指引計算最高貸款成數。如果樓市逆轉，你的物業估價下跌，新銀行能夠批出的最高貸款額，便可能不足以完全覆蓋你一按加二按的總結欠。這時，你便需要自行拿出一筆資金來填補其中的差額。假如這個差額太大，你無法負擔，「甩二按」的計劃便會失敗，只能繼續承受高昂的二按利息。
除了發展商，還有哪些財務公司提供正規二按貸款？
市場上除了新盤附帶的發展商二按計劃，還有不少持牌財務公司提供正規的二按服務。「正規」二按最重要的一點，是整個申請過程必須是透明，並且取得一按銀行的書面同意。這些提供二按的機構，通常是根據香港《放債人條例》領有牌照的財務公司，當中包括一些規模較大、信譽良好的上市公司。選擇時，最重要是核實其放債人牌照的有效性，並且仔細閱讀及理解所有合約條款，特別是關於二按利息在優惠期前後的變化。你可以透過公司註冊處的網站，查閱持牌放債人登記冊，確保所選的機構是合法經營。正規的二按申請，必定會與一按銀行進行協調審批，絕不會標榜可以繞過銀行。