申請未補地價居屋按揭，常被視為一項艱鉅任務，當中涉及的政府擔保期、樓齡限制及繁複的審批程序，往往令買家及業主感到困惑和卻步。不論您是準備「上車」的綠表或「白居二」買家，抑或是希望加按套現的現有業主，都可能面對按揭年期不足、貸款成數受限，甚至申請被拒的風險。本文將化身您的「終極懶人包」，從影響一切的「政府擔保期」核心概念入手，為您一文拆解買家申請資格、業主加按套現的限制與出路，以及銀行審批的8大關鍵，助您全面部署，輕鬆過關。
剖析按揭核心：政府擔保期如何影響一切？
談及居屋未補地價按揭的審批，大家可能首先想到申請人的入息和年齡，但其實銀行內部還有一個更關鍵的考量核心，就是由政府提供的「按揭擔保期」。它就像一把隱形的尺，直接決定了你能獲批的還款年期有多長。理解這個概念，是掌握整個未補地價居屋按揭申請的基礎。
關鍵概念：什麼是房委會按揭擔保期？
定義：銀行審批未補地價居屋按揭年期的決定性因素
簡單來說，房委會按揭擔保期是政府給予銀行的一個「安全網」。由於未補地價居屋的業權存在轉讓限制，一旦業主斷供，銀行收回物業後不能馬上在公開市場自由出售，處理手續相對複雜。為了鼓勵銀行承造這類按揭，房委會便會為貸款提供擔保。在這個擔保期內，萬一出現壞帳，房委會將會承擔銀行的損失。正是因為有這個保障，銀行才願意為買家提供高成數和較優惠的未補地價居屋按揭計劃。
新舊政策對比：擔保期由30年延長至50年的實際影響
過去，這個擔保期一直設定為30年。但最新的政策已將其大幅延長至50年。這個改動帶來了非常實在的影響。在舊政策下，一個樓齡超過20年的居屋，剩餘的擔保期不足10年，銀行幾乎不會批出按揭。新政策實施後，同樣一個樓齡25年的單位，其剩餘擔保期一下子增加到25年（50-25年），令它重新具備申請長年期按揭的資格。這項政策更新，無疑是盤活了大量高樓齡的二手居屋單位。
樓齡的決定性影響：計算剩餘擔保期及最長還款期
計算公式：50年（新擔保期）- 物業首次發售日期至今的樓齡
要計算銀行最高可批出的還款年期，方法十分直接。你只需找出心儀單位的「首次發售日期」，計算出它的樓齡，然後套入以下公式：
50年 – 樓齡 = 銀行可提供的最長按揭年期
例如，一個樓齡15年的單位，銀行最高就可以提供35年（50-15年）的擔保期。不過，市場上普遍最長的按揭還款期為30年，所以銀行最終會以30年為上限批出。
樓齡20年以下：按揭申請的黃金期
如果單位樓齡在20年或以下，恭喜你，這是申請按揭的黃金時期。因為剩餘的擔保期（50-20=30年）仍然非常充足，完全覆蓋市場最長的30年還款期。只要申請人符合基本的入息要求，銀行一般都很樂意批出最長的年期和最高的按揭成數。
樓齡20至40年：按揭年期縮短，審批變數增加
當單位樓齡進入這個區間，情況就開始變得不同。例如一個樓齡35年的單位，其剩餘擔保期只有15年（50-35年）。這意味著銀行最多只能批出15年的還款期。年期縮短，每月的供款額就會大幅增加，對申請人的入息要求自然更高。如果供款與入息比例未能過關，銀行就有可能要求買家增加首期，降低貸款額。
樓齡40年以上：獲批按揭的機會極微
對於樓齡超過40年的單位，其剩餘擔保期已不足10年。對銀行而言，貸款風險相當高。因此，絕大部分銀行都會拒絕為這類物業批出按揭申請。市場上只有極少數財務機構可能考慮，但條款會非常嚴苛。所以在選擇這類高齡單位前，必須先確認資金及按揭安排。
【買家篇】首次申請未補地價居屋按揭：資格、成數與注意事項
談及居屋未補地價按揭，許多首次置業人士可能會感到複雜。其實，由於有房委會作為擔保人，銀行承擔的風險相對較低，所以審批過程比想像中直接。銀行願意提供高成數的未補地價居屋按揭，關鍵在於申請人的買家資格。不同的資格，會直接影響你可以獲得的最高按揭成數。
不同買家資格的按揭成數上限
你的買家身份，會直接決定銀行可以批出的最高按揭成數。一般分為綠表和白表（或「白居二」）兩種主要資格。
綠表買家：最高按揭成數達95%
如果你是綠表買家，例如現時的公屋租戶，申請按揭的條件會相當優越。銀行最高可以批出樓價九成半（95%）的按揭貸款。所以，買家只需要準備樓價5%的資金作為首期，置業門檻相對較低。
白表／「白居二」買家：最高按揭成數達90%
至於白表買家或抽中「白居二」配額的申請人，最高按揭成數則是九成（90%）。換句話說，他們需要準備樓價一成的首期資金。雖然首期比例稍高，但對比私人樓宇，這仍然是一個非常吸引的按揭條件。
申請按揭所需文件及費用清單
準備好首期資金之後，下一步就是向銀行提交申請文件。以下是一個基本清單，讓你對所需文件和額外開支有個預算。
基本文件：身份證明、入息證明、臨時買賣合約
申請按揭時，銀行通常會要求你提供以下三類基本文件：
* 申請人及擔保人（如有）的香港永久性居民身份證副本。
* 最近三至六個月的入息證明，例如公司糧單、銀行月結單或稅單。
* 已簽署的臨時買賣合約。
額外費用：律師費、印花稅、代理佣金等
除了樓價本身的首期，買家還需要預留一筆資金應付其他雜項開支。這些費用雖然零碎，但總額亦不容忽視。主要包括：
* 律師費：處理樓宇買賣合約及按揭契的費用。
* 印花稅：根據樓價計算，是最大的一筆額外開支。
* 地產代理佣金：通常是樓價的1%。
* 其他雜費：例如查冊費、契據註冊費等。
【業主篇】加按套現為何困難？剖析限制與合法出路
談及居屋未補地價按揭，許多業主都明白首次置業時的按揭申請相對簡單，但當需要資金周轉，想為物業進行加按套現時，卻發現困難重重。這並非銀行刻意刁難，而是源於資助房屋政策的根本限制。
核心限制：受《房屋條例》約束，套現非房委會原意
所有未補地價的居屋，其業權都受到香港法例第283章《房屋條例》的嚴格規管。條例的核心精神，是確保公共資源能真正幫助市民自置居所，而不是用作物業投機或變成私人提款機。因此，在未補地價前，業主不可隨意將物業加按、轉讓或出租。未經房屋委員會（房委會）批准而進行居屋未補地價加按，更屬違法行為。
房委會批准「加按」的6大特殊情況
雖然限制嚴格，但房委會亦非不近人情，明白業主有機會遇上突發的財政困難。在以下六種經過證實的特殊情況下，業主可以向房委會提交申請，並有機會獲得加按批准。
籌措醫藥費
當業主本人或其家庭成員不幸患上嚴重疾病，需要支付龐大的醫療開支時，可以提交相關醫療證明文件申請加按。
家庭成員教育開支
若需要為家庭成員，例如子女，籌措在本港或海外升學的教育費用，亦是房委會考慮的理由之一。
支付殮葬費
家庭成員不幸離世，業主需要支付殮葬費等相關開支，也可成為申請加按的理由。
離婚／分居支付樓價
若業主與配偶離婚或分居，根據法庭命令需要向對方支付樓宇的部分業權價值，可以申請加按以籌集資金。
生意出現財政困難
假如業主經營生意，但遇上嚴重的財政周轉困難，而情況可能影響其家庭的生計，房委會也會酌情考慮。
支付物業維修費用
當單位需要進行大型且急切的維修工程，例如修葺樓宇結構，而業主一時間無法承擔相關費用，也可提出申請。
「加按」被拒？兩大合法出路
對於大部分業主而言，要符合上述六大理由並不容易。假如您的加按申請被拒，或需要資金的原因不在此列，市場上仍有兩個完全合法的途徑，助您善用未補地價居屋按揭的業主身份，解決財務需要。
方案一：「平手轉按」慳息賺回贈
「平手轉按」是指將現有的按揭餘額，不增加任何貸款額，直接轉移到另一間提供更優惠利率或現金回贈的銀行。由於此舉不涉及套現，純粹是為了節省利息開支或賺取回贈，房委會一般較容易批准。這是最簡單直接的理財方法。
方案二：「業主貸款」靈活套現（無需房委會批准）
另一個更靈活的選擇是申請「業主貸款」。必須清晰理解，這並非按揭貸款，而是一種無抵押的私人貸款。金融機構只是因為您持有物業，視您為財政狀況較穩健的客戶，從而批出更高額度及更優惠利率的貸款。整個過程無需抵押樓契，亦不會在土地註冊處有任何紀錄，因此完全無需向房委會申請，合法合規地為您提供一筆靈活的備用現金。
如何選擇最合適的按揭銀行及計劃？
當成功處理好居屋未補地價按揭的資格問題後，下一步就是面對市場上五花八門的銀行按揭計劃。選擇一個最適合自己的計劃，猶如挑選一位長期的理財夥伴，對未來數十年的財務狀況有著深遠影響。
比較按揭計劃三大核心
要從眾多計劃中作出明智抉擇，可以從三個最核心的元素入手比較，它們直接決定了整個貸款的總成本與靈活性。
利率：H按與P按的選擇及鎖息上限
利率是按揭供款中最主要的成本。市場上主要有兩種計息方式：H按和P按。
H按（同業拆息按揭）的利率跟隨銀行同業拆息（HIBOR）浮動，波動性較大。不過，所有H按計劃都有一個「鎖息上限」，這個上限通常等於銀行的P按利率減去某個百分比，作用是在市場利息急升時，為你的供款額設定一個最高的屏障。
P按（最優惠利率按揭）則直接與銀行的最優惠利率（Prime Rate）掛鈎，利率相對穩定。
選擇哪一種，取決於你對未來利率走勢的預期。如果預期利率平穩或向下，H按通常能提供較低的實際利率。如果預期利率持續上升，P按的穩定性，或者H按的鎖息上限就顯得特別重要。
現金回贈：比較不同銀行的回贈比例
現金回贈是銀行為了吸引客戶而提供的一筆過回贈，通常是貸款額的某個百分比。例如，貸款額300萬，現金回贈1%，你就可以獲得3萬元。這個數字看似吸引，但需要注意，有時候提供最高現金回贈的銀行，其按揭利率未必是最低的。你應該將回贈金額與長期的利息支出作綜合考慮，計算哪個方案的總成本更低。
罰息期：長短期的考慮
罰息期是指在指定時期內（通常為2至3年），如果你提早全數清還按揭貸款，就需要向銀行支付一筆罰款。選擇長或短的罰息期，應視乎你對未來的規劃。
假如你計劃長期自住，沒有打算在短期內轉售或轉按，那麼選擇一個罰息期較長但利率或回贈更優惠的計劃，可能是個不錯的選擇。反之，如果你希望保留未來資金調動的彈性，例如計劃數年後進行平手轉按以賺取新的現金回贈，那麼一個較短的罰息期會更適合你。
善用專業按揭轉介服務的優勢
要自行比較各銀行的未補地價居屋按揭計劃，既費時又費力。這時候，專業的按揭轉介服務就能夠發揮極大作用。
一站式比較各銀行計劃
按揭轉介公司與多間銀行有緊密合作，能夠即時掌握市場上最新的按揭優惠，包括哪間銀行的利率最低、現金回贈最高、審批最寬鬆等。你只需要提供你的基本情況，轉介顧問就能為你篩選出最合適的幾個方案，讓你一目了然地比較，節省大量時間。
協助處理繁瑣申請文件及跟進
申請按揭的過程涉及大量文件，例如入息證明、買賣合約等。按揭轉介顧問的經驗豐富，會協助你準備齊全所有文件，並預先審核，確保符合銀行要求，減低因文件問題而被延誤或拒絕的風險。遞交申請後，他們還會為你持續跟進銀行的審批進度，讓你更輕鬆地完成整個按揭申請流程。
居屋未補地價按揭常見問題 (FAQ)
關於居屋未補地價按揭，總有許多細節讓人好奇。以下整理了幾個大家最常遇到的問題，希望可以幫你釐清一些重要概念。
申請「居屋未補地價加按」必須符合什麼條件？
申請居屋未補地價加按的門檻相當高，因為這類操作受到《房屋條例》的嚴格限制。房委會的原意是資助市民自住，而不是將單位用作財務工具。因此，除非業主遇到非常特殊而且急切的個人狀況，房委會才會考慮批准加按申請。一般來說，必須符合以下六種情況之一：
- 籌措家庭成員的醫藥費。
- 支付家庭成員的教育開支。
- 支付殮葬費。
- 因離婚或分居，需要支付給前配偶樓價或贍養費。
- 生意上出現財政困難，急需資金周轉。
- 支付單位的維修費用。
值得留意的是，想透過加按來償還個人貸款或信用卡數，通常不會獲批。業主需要向房委會提交詳細證明文件，申請獲批後才能向銀行正式辦理加按手續。
已補地價的居屋，按揭申請與私樓有何分別？
這個問題的答案很簡單：幾乎沒有分別。當居屋完成補地價程序後，它在法律及市場上的地位就等同於一間私人樓宇。銀行審批按揭時，考慮的因素會完全改變。
政府擔保期這個概念將不再適用。銀行的審批核心會轉移到申請人自身的財政狀況，包括入息是否穩定、能否通過壓力測試，以及物業的市場估價。買家也可以利用按揭保險計劃，申請高成數按揭。整個未補地價居屋按揭的申請流程及準則，都與購買私樓看齊。
銀行會否因為貸款額低而不批出最優惠利率？
這是一個很實際的考量。由於未補地價居屋的樓價一般比私樓低，貸款額自然較小。部分銀行對於最優惠的按揭計劃（例如最低的利率或最高現金回贈）設有最低貸款額門檻。如果你的貸款額未能達標，確實有機會無法獲得市場上最頂級的優惠。
不過，隨著「白居二」計劃恆常化，每年都有穩定數量的買家投入市場，銀行之間為了爭取這批客戶，也會推出具競爭力的按揭計劃。所以，雖然未必能取得為大額貸款而設的「頂級優惠」，但仍然可以找到條件不錯的未補地價居屋按揭計劃。建議多比較幾間銀行，或者透過專業的按揭轉介服務尋找最合適的方案。
購買未補地價居屋，整個流程需時多久？
購買未補地價居屋的流程，比一般私樓買賣多了一些步驟，所以時間會稍長一點。一般來說，由簽署臨時買賣合約到正式完成交易，整個過程大約需要三個月。
整個流程大致如下：
1. 買賣雙方簽署臨時買賣合約。
2. 買方律師協助買家向房委會申請「提名信」。這是整個流程的關鍵，需時約兩至三星期。
3. 取得「提名信」後，便可簽署正式買賣合約，並向銀行正式遞交按揭申請。
4. 銀行批出按揭後，買賣雙方律師處理餘下文件，並約定最終的成交日期。
因為當中涉及向房委會申請文件，所以時間的掌握上需要預留得鬆動一些，確保有足夠時間處理按揭及其他法律程序。