2025年金融管理局宣佈暫停實施物業按揭壓力測試，無疑為一眾準首次置業人士帶來「上車」曙光。然而，「免壓測」是否等同「免審查」，從此可輕鬆獲批按揭？答案並非如此。新政策下，審批核心轉移至「供款與入息比率」(DSR) 50% 的硬指標，準確計算借貸能力變得前所未有地重要。
本文將化身您的「終極懶人包」，一文為您拆解豁免壓力測試的3大先決條件、教您如何精準計算真實入息與最高貸款額，並提供 DSR 不達標時的3大實用對策。我們更會深入剖析背後潛在的額外按揭保險費等「隱藏代價」，助您全面評估利弊，為首次置業做好萬全準備，真正做到免「壓力」上車。
拆解壓力測試豁免：免壓測 ≠ 免審查
首次置業免壓力測試的消息，相信讓不少準買家朋友感到振奮。不過，在計劃上車大計前，我們需要先弄清楚一個重點：豁免壓力測試，並不等於銀行完全不做任何入息審查。這項政策調整主要是減輕了上車的入息門檻，但是銀行審批按揭的基本原則依然存在。想順利獲批貸款，仍然需要符合特定的財務要求。
免壓測的真正意思：釐清核心概念
那麼，「免壓測」的真正意思是什麼？簡單來說，就是銀行審批按-揭申請時，暫時毋須再進行一項假設性的「加息」測試。不過，申請人仍然需要通過最基本的還款能力評估，這就是接下來我們要深入探討的核心概念。
現行審批核心：供款與入息比率 (DSR) 50% 上限
目前銀行審批按揭的核心指標，是「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio，簡稱 DSR）。這條規則非常清晰，就是您所有債務的每月總供款額，不可以超過您每月總入息的 50%。這包括您正在申請的按揭供款，還有您名下的私人貸款、信用卡分期等所有債務。所以，即使壓力測試暫停了，這個 50% 的 DSR 上限依然是您必須跨過的「硬指標」。
豁免了什麼？暫停「利率加2厘」壓力測試
既然 DSR 仍然存在，那究竟豁免了什麼？被暫停的是過去沿用已久的「利率壓力測試」。在舊有制度下，銀行除了計算您在現有利率下的 DSR 是否低於 50% 外，還會進行一個模擬測試。銀行會假設現行按揭利率上升 2 厘，然後再計算一次您的供款佔入息比率。在這個假設情境下，您的供款佔入息比率亦不能超過 60%。現在，這個「加 2 厘」的假設性測試已經暫停，首次置業人士壓力測試的計算門檻確實降低了。
政策背景：金管局暫停壓力測試原因
金管局決定暫停壓力測試，並不是一個隨意的決定。這項政策的主要背景，是考慮到美國加息週期已接近尾聲，市場普遍預期未來利率再大幅上升的機會較低。同時，這也是因應當時的物業市場狀況而作出的逆周期管理措施，旨在穩定市場，讓有實際自住需求的首次置業人士更容易符合按揭資格。
申請豁免壓力測試的三大條件
了解了基本概念後，接下來就要看看自己是否符合申請資格。要享受首次置業壓力測試的豁免，您需要同時滿足以下三大條件，缺一不可。
條件一：首次置業身份（包括「甩名」恢復資格）
首要條件是您必須是首次置業人士。這裡的「首次置業」定義比較明確，指申請人在申請按揭時，於香港境內沒有持有任何其他住宅物業。這包括曾經置業但現已出售，或者透過「甩名」（即在聯名物業中除去自己的名字）等方式恢復首次置業身份的人士。
條件二：申請高成數按揭保險計劃
第二個關鍵條件，是您必須正在申請按揭保險計劃下的高成數按揭。換句話說，如果您本身資金充裕，只需申請六成或以下的低成數按揭，銀行本身就不會要求您進行壓力測試，所以也談不上「豁免」。這項豁免主要是針對需要承造七成、八成甚至九成按揭的買家而設。
條件三: 申請物業必須為自住用途
最後一個條件非常直接，就是您所購買的物業必須是用作自住。如果物業的用途是出租或投資，就不符合豁免壓力測試的資格。銀行在審批過程中，會要求申請人聲明物業用途，確保這項政策優惠真正惠及有自住需要的市民。
免壓測入息要求計算：三步評估您的最高貸款額
自從政府實施首次置業免壓力測試政策後，申請按揭的門檻看似降低了，但銀行審批的核心標準其實轉移到一個更直接的指標：供款與入息比率 (DSR)。要成功獲批理想的貸款額，關鍵就在於準確計算這個比率。您可以跟隨以下三個簡單步驟，清晰評估自己的借貸能力。
步驟一：準確計算您的「每月總入息」
這是整個計算的基礎。銀行需要全面了解您穩定且可證明的收入來源，不同性質的收入有不同的計算方式。
固定收入：底薪、花紅、雙糧的銀行計算方法
對於有固定月薪的受薪人士，銀行會以您最近三個月的薪金證明和銀行紀錄為基礎。如果您有年終花紅或雙糧，銀行通常會將過去一至兩年的總額除以12個月，然後將得出的平均數加到您的每月入息之中，這樣可以更全面地反映您的總收入。
非固定收入：佣金及自僱人士收入的「折讓」計算
如果您是依賴佣金的從業員或自僱人士，銀行的審批會相對審慎。您通常需要提供最少六個月，甚至更長的入息證明，讓銀行計算出一個平均數。因為這類收入波動性較大，銀行在計算時會將這個平均收入打一個折扣，一般是六折至八折，然後才用作計算DSR。
租金收入：現有及擬租金收入計算方式
租金收入可以增加您的總入息，但計算上也有區別。如果您持有的物業已有簽署及已打釐印的租約，銀行普遍會將租金收入打七折計算。如果物業是計劃出租，銀行會先估算一個「擬租金收入」，然後再以較低的折扣率，例如六折，來計入您的每月總入息。
步驟二：全面審視您的「每月總債務」
計算DSR時，銀行不單看您正在申請的按揭供款，而是會將您名下所有的債務還款一併計算。
私人貸款、學生貸款及信用卡分期對DSR的影響
在申請按揭前，您必須將所有每月需要償還的債務加總。這包括私人貸款、汽車貸款、學生貸款，甚至信用卡的現金或消費分期計劃。這些還款額會直接從您可負擔的供款能力中扣除。
作為他人擔保人如何影響您的借貸能力
如果您曾為親友的按揭或貸款作擔保人，銀行在審批您的按揭申請時，會將該筆擔保貸款的每月供款額，全數視為您自己的債務。這會大幅佔用您的DSR額度，直接影響您的借貸能力。
步驟三：應用DSR 50%上限預估最高貸款額
當您清楚計算出「每月總入息」和「每月總債務」後，就可以應用銀行的DSR 50%上限，預估出您最高可以負擔的每月按揭供款。
計算公式：[ (每月總入息 x 50%) – 每月總債務 ] = 最高可負擔月供
這個公式的邏輯很直接：先計算出您入息的一半，這是銀行認為您可用於償還所有債務的上限。然後，從這個上限中減去您現有的所有債務月供，剩餘的金額，就是您可以承擔的新按揭的最高每月還款額。
實例計算：月入$40,000人士的最高貸款額
假設陳先生是一位固定月入$40,000的首次置業人士，他目前有一筆私人貸款，每月還款$3,000。
- 計算DSR 50%的供款上限： $40,000 x 50% = $20,000
- 減去現有每月總債務： $20,000 – $3,000 = $17,000
計算結果顯示，陳先生最高可負擔的每月按揭供款為$17,000。他可以根據這個數額，利用銀行的按揭計算機，在現行的利率和30年還款期下，反推出他大概可以借到的最高貸款總額。
供款與入息比率 (DSR) 不達標？3大對策提升按揭成功率
雖然首次置業免壓力測試政策為不少準買家帶來方便，但是銀行審批的核心指標「供款與入息比率」(DSR) 依然是必須跨過的門檻。如果初步計算後，發現每月總供款超出總入息的50%上限，可以參考以下三大實用對策，為成功申請按揭做好準備。
對策一：增加擔保人以合併入息
增加擔保人是相當普遍的做法，原理是將申請人與擔保人的入息合併計算，從而擴大DSR公式中的總入息（分母），直接降低比率。這讓原先可能不達標的申請，變得符合銀行的審批資格。
擔保人的資格與關係要求
銀行對擔保人的資格有明確要求。一般情況下，擔保人必須是申請人的直系親屬，例如父母、配偶或兄弟姊妹。特別是申請高成數按揭保險時，按證公司對兩者關係的要求會更為嚴格。此外，擔保人本身亦必須具備穩定的收入基礎和良好的信貸紀錄，銀行才會考慮接納其擔保資格。
「75減」法則：擔保人年齡與還款期上限
決定增加擔保人時，有一個關鍵細節需要留意，就是擔保人的年齡會直接影響按揭的最長還款期。銀行普遍會採用「75減」法則，即以「75減去擔保人的年齡」，來計算出最長的還款年期。例如，若擔保人年屆55歲，最長的還款期便只有20年（75 – 55 = 20）。還款期縮短意味著每月供款額會相應提高，這一點在計算時必須納入考慮。
擔保人自身債務的連帶影響
邀請擔保人並非只是將其收入加入計算，而是會將其整個財務狀況一併納入審核。擔保人名下的所有債務，包括其他物業按揭、私人貸款及信用卡分期等，都會與申請人的債務合併計算。這會直接增加DSR公式中的「每月總債務」（分子）。因此，如果擔保人雖然收入可觀，但本身負債沉重，最終不但無法為申請帶來幫助，甚至可能產生反效果。
對策二：申請按揭前清還高息或短期債務
另一個提升成功率的主動策略，是在正式遞交按揭申請前，先整理好個人財務狀況。您可以優先清還一些利息較高或年期較短的債務，例如私人貸款、汽車貸款或大額的信用卡分期。因為減少了這些固定的每月債務支出，就能直接降低您的總負債水平，讓DSR的計算結果更為理想，同時亦能向銀行展示您具備良好的理財紀律。
對策三：增加首期資金以降低總貸款額
最直接且根本的對策，是盡可能籌備更充裕的首期資金，以降低最終的總貸款額。當貸款本金減少，每月的按揭供款自然會隨之下降，這能最有效地減輕DSR計算時的供款壓力。雖然儲備更多首期需要時間規劃，但這不僅能大幅提高獲批按揭的機會，長遠來看也能節省可觀的利息支出。
豁免壓測的代價：解構按揭保險費與潛在風險
雖然首次置業免壓力測試的政策聽起來非常吸引，但這項便利其實伴隨著一些需要留意的代價與潛在風險。放寬門檻不等於零風險，了解清楚這些細節，有助你作出更周全的財務規劃。
風險一：或須支付額外按揭保險費
最直接的代價，就是你可能需要支付一筆額外的按揭保險費用。這筆費用是按揭保險公司為了承擔更高風險而收取的附加保費。
觸發額外保費的條件：未能通過舊有壓測標準
你可能會問，既然已經豁免了，為何還會觸發額外費用？原因在於，雖然金管局暫停了硬性的壓力測試要求，銀行與按揭保險公司在內部評估時，依然會參考舊有的「利率加2厘後，供款佔入息比率不超過60%」的標準作為風險指標。
簡單來說，如果你只能剛剛好滿足現時「供款佔入息比率不超過50%」的要求，卻無法通過舊有的壓力測試標準，按揭保險公司就會將你的申請視為風險較高的個案。在這種情況下，即使你的高成數按揭申請最終獲批，通常亦需要繳交比標準費率高約10%至15%的額外保費。
保費支付方式：一次付清 vs. 加借入按揭
支付按揭保險費主要有兩種方式，你可以根據自己的現金流狀況選擇：
- 一次付清：在提取按揭貸款時，一次過支付全數保費。這樣做的好處是總利息支出較低，但會直接增加你的初期置業成本，需要預留更充裕的流動資金。
- 加借入按揭：將保費總額加到按揭貸款本金之中，分攤在往後每月的供款裡。好處是能大大減輕首期的現金壓力，但因為貸款總額增加了，所以整個還款期的總利息支出會相對較高。
附表：最新按揭保險費率參考（按樓價及按揭成數）
為了讓你更具體地掌握預算，以下附上最新的按揭保險費率以作參考。請注意，實際費率會因應你的貸款年期、按揭種類（浮息或定息）以及最終審批結果而有所不同，下表只是一個基本指引。
（此處附上按揭保險費率表格，列明不同樓價區間、按揭成數對應的一次付清保費及每年支付保費的參考費率。）
風險二：銀行仍保留最終審批酌情權
另一個必須留意的重點是，豁免壓力測試不代表銀行必定會批出你申請的貸款額。銀行作為最終的貸款方，依然保留絕對的酌情權，會從多方面綜合評估你的還款能力和信貸風險。
為何符合資格仍可能不獲批足額貸款？
即使你的入息能夠通過供款與入息比率的計算，銀行在審批時還會考慮許多其他因素。例如，你的工作是否穩定、收入來源是否單一、有沒有其他未申報的債務、以及你的整體財務狀況是否穩健等。如果銀行認為你的風險狀況偏高，有權決定不批足你申請的按揭成數，例如你申請九成按揭，銀行最終可能只批出八成半。
信貸評級 (TU) 在審批中的關鍵角色
在所有評估因素之中，你的信貸評級報告（TU Report）扮演著極其關鍵的角色。你可以將它理解為你的「個人財務誠信報告」。一份良好的TU報告，證明你過去有準時還款的習慣，是一個可靠的借款人。
相反，如果你的TU評級欠佳，例如有逾期還款紀錄、過高的信用卡結欠、或在短期內有過多信貸查詢，都會成為銀行審批的重大障礙。即使你的收入再高，一個差劣的信貸評級都可能導致銀行拒絕你的按揭申請，或大幅降低批出的貸款額和提高利率。因此，在計劃置業前，務必保持健康的信貸習慣。
各類物業適用性：私樓、居屋、一手樓豁免須知
首次置業免壓力測試這項政策，並非適用於所有類型的物業。不同物業的背景和按揭結構有別，所以審批標準也不同。想知道您心儀的單位是否符合資格，就要了解私樓、居屋，以至一手樓不同付款辦法的具體要求。
私人住宅（一手及二手）
對於私人住宅，不論是一手樓還是二手樓，首次置業人士壓力測試的豁免條件基本一致。只要您是首次置業，並且申請按揭保險計劃，購買自住物業便可符合資格。不過，一手樓的審批細節會因為發展商提供的付款辦法而變得更複雜，這一點值得特別留意。
一手樓付款辦法：「建期」免壓測 vs.「即供」須壓測
選擇一手樓時，付款辦法是影響按揭申請的關鍵一步。
「建築期付款」（建期）是指買家在物業臨近落成時才正式申請銀行按揭。這種方式能讓買家申請最新的按揭保險計劃，承造高成數按揭，因此也適用於首次置業免壓力測試的安排。
「即供付款」（即供）則是買家簽署臨時買賣合約後，便要立即申請按揭上會。這種付款辦法通常樓價折扣較多，但是按揭成數需要跟隨金管局的舊有指引，而且不能申請按揭保險計劃，所以買家必須通過銀行的壓力測試，不能豁免。
資助房屋（居屋、綠置居、房協樓）
資助房屋的按揭審批準則與私樓不同，主要因為有政府作為擔保人，銀行承擔的風險較低，審批也因而相對寬鬆。
一手居屋／綠置居：政府擔保期內免壓測及DSR
購買一手居屋或綠置居的最大優勢，是政府會為單位提供擔保期。在這段擔保期內，銀行可以為買家提供高達九成的按揭貸款，而且申請人通常不需要進行壓力測試，甚至連供款與入息比率（DSR）的審查也可以豁免。這大大降低了上車的門檻。不過，這類按揭的還款期一般最長為25年，而且通常需要選用P按計劃。
二手居屋／房協單位：審批標準與私樓看齊
當居屋單位的政府擔保期屆滿後，銀行便會失去原有的保障。因此，在審批二手居屋的按揭申請時，銀行的標準會與私人住宅看齊。買家需要符合供款與入息比率的要求，而豁免壓力測試的資格，則視乎其是否符合首次置業及申請按揭保險的條件。至於房協單位，由於其按揭安排一直與私樓標準相若，所以審批標準同樣跟隨私樓的做法。
首次置業豁免壓力測試常見問題 (FAQ)
Q1: 剛轉工或未過試用期，會影響按揭申請嗎？
會的，這對按揭申請有相當顯著的影響。銀行審批按揭的核心原則是評估申請人是否有穩定且持續的還款能力。處於試用期內，意味著工作尚未完全穩定，銀行會視之為風險因素。
一般而言，銀行會要求申請人通過試用期，並提供至少三個月或以上的糧單及銀行月結單，以證明收入穩定。即使是轉往同一行業且薪金有所提升，大部分銀行仍會採取較審慎的態度，建議申請人在新工作過了試用期後才正式提交申請，這樣會大幅提高成功獲批的機會。
Q2: 持非本地收入或非永久居民身份，可申請豁免嗎？
能否豁免壓力測試，主要取決於申請人是否符合「首次置業人士」身份，以及是否選用按揭保險計劃，與其收入來源地或居民身份沒有直接關係。因此，理論上持非本地收入或非永久居民身份的人士，只要符合首次置業的條件，同樣可以申請豁免。
不過，真正的挑戰在於按揭申請本身。銀行在審批非本地收入時會更加嚴格，通常會將海外入息打一定折扣（例如七至八折）作計算，以抵銷匯率及地區經濟風險。對於非永久居民，部分銀行亦可能要求提供本地聯繫人或擔保人，或在按揭成數上作出調整。所以，雖然可以申請豁免，但獲批按揭的門檻本身會比本地收入的永久居民為高。
Q3: 發展商「呼吸Plan」與銀行的免壓測有何不同？
這兩者在性質、風險和審批機構上都有根本性的分別。銀行的首次置業免壓力測試，是由金管局政策指導下，由受規管的銀行執行的按揭審批程序。它豁免的是「利率加2厘」的壓力測試部分，但申請人仍須通過嚴格的「供款與入息比率」(DSR) 上限為50%的審查，確保其基本還款能力。整個過程是建基於一套審慎的信貸評估框架。
發展商的「呼吸Plan」則多數由其關聯的財務公司提供，不受金管局規管。其最大特點是在申請初期幾乎無需入息審查，門檻極低。然而，這種便利的代價是潛在的巨大風險。通常「呼吸Plan」設有「蜜月期」（例如首兩至三年），期內利率較低，但期滿後利率會大幅抽升至極高水平。屆時，業主若未能成功轉按至傳統銀行，便要承受沉重的利息負擔。
Q4: 「暫停」壓測對未來實際供款有何潛在影響？
「暫停」壓力測試降低了上車門檻，讓首次置業人士能更容易借貸。然而，這也意味著過往由監管機構強制設立的「安全緩衝區」消失了。壓力測試的原意，是確保借款人在未來加息週期中，仍有足夠的能力應付增加的供款。
現時，借款人可以借到剛好觸及DSR 50%上限的貸款額。潛在的影響是，假如未來香港進入加息週期，按揭利率上升，每月實際供款便會增加。屆時，供款佔入息的比率就可能輕易地超過50%，對個人或家庭的現金流造成實質壓力。因此，即使目前無需進行壓力測試，準買家在計算可負擔的貸款額時，最好自行預算利率上升2%至3%後的情況，為自己預留一個財務緩衝空間，以應對未來的利率波動。