將手上的居屋出售，換購心儀的私樓，是不少業主夢寐以求的置業階梯。然而，這條「升級」之路絕非一帆風順，當中涉及繁複的轉售資格限制、補地價程序、新舊按揭銜接、以及龐大的首期及印花稅計算。稍有不慎，隨時陷入資金周轉不靈，甚至撻訂的困境。為此，我們為您準備了這份「居屋換私樓終極懶人包」。本文將由淺入深，從第一步的個人財務可行性評估，到詳解不同年份居屋的出售限制、精準計算換樓的真實成本，再到「保姆級」的7大實戰步驟，一文為您拆解所有疑難，助您穩妥地踏出換樓的重要一步，實現理想的安樂窩。
居屋換私樓前必讀：個人化換樓可行性即時評估
居屋換私樓是許多家庭提升生活質素的重要一步，但在行動之前，最關鍵的是進行一次客觀評估。我們明白過程中的計算繁瑣，所以特別設計了一個工具，幫助你清晰了解自己的換樓潛力。
: 告別繁複計算，一鍵生成你的專屬「居屋換私樓」可行性報告
這個評估工具讓你告別複雜的試算表和模糊的估計。你只需要輸入最基本的資料，就能立即生成一份專屬於你的「居屋換私樓」可行性報告，整個居屋换私楼的財務藍圖一目了然。
輸入你的居屋資料（購入年份、價格）
輸入你的財務狀況（家庭月入、現有供款）
輸入你的目標私樓預算
你只需要簡單輸入幾項核心資料，包括你現有居屋的購入年份和價格、家庭每月總收入和目前的供款開支，再加上你心目中目標私樓的大約預算。
即時獲取四大核心評估結果：
資格判定：你的居屋是否已符合轉售資格？
資金預算：賣居屋可套現多少？換樓資金缺口分析。
新按揭壓力測試：供款與入息比率及格嗎？（紅綠燈風險提示）
個人化風險提示：根據你的數據提供專屬換樓建議。
提交資料後，系統會即時為你分析並呈現四大核心結果。首先是資格判定，直接告訴你手上的居屋是否已符合政府的轉售年期限制。接著是資金預算，詳細計算賣出居屋後可實際套現的金額，並且分析換樓的資金缺口。然後是新按揭壓力測試，以紅、黃、綠燈的清晰方式，顯示你的供款與入息比率是否穩健。最後，系統會根據你的整體財務狀況，提供個人化的風險提示與換樓建議。
政策限制全解讀：你的居屋可以賣了嗎？資格與時間線
要成功實現居屋換私樓，第一關就是要清晰了解，你手上的居屋究竟是否已「解鎖」，符合出售資格。這一步非常關鍵，因為政府為了確保資助房屋資源的妥善運用，針對不同年份推售的居屋，設立了截然不同的轉售限制，也就是俗稱的「禁售期」。你的單位何時可以賣、可以賣給誰、用什麼方式賣，完全取決於你當初簽署「首次轉讓契據」的日期。
關鍵一：按年份劃分的轉售限制 (禁售期) 列表
居屋的轉售政策經歷了多次修改，限制越來越嚴格。我們直接根據購入年份，為你劃分出四個主要時期，讓你一眼就能對號入座，看懂自己的處境。
2018年前購入的居屋：五年限制期後的選擇
如果你是在2018年之前購入居屋，情況相對簡單直接。這些單位的轉售限制期為五年，至今早已屆滿。你現在擁有較大的自由度，可以根據自己的財務規劃，選擇在繳付補地價後於公開市場出售，或是在居屋第二市場轉售予合資格人士。
2018年購入的居屋：分段式限制（2年內、3-5年、5年後）詳解
2018年是一個政策分水嶺，轉售限制變得更複雜。
– 首次轉讓契據日期起計兩年內：業主只能以原價，將單位轉售給房屋委員會（房委會）提名的綠表或白表買家。
– 第三至第五年內：業主可以在居屋第二市場，按自行議定的價格將單位轉售予合資格人士。
– 五年後：限制才正式解除。你可以選擇在居屋第二市場繼續出售，或者在繳付補地價後，於公開市場自由出售單位。
2019至2021年購入的居屋：10年禁售期下的操作
這段時期購入的居屋，轉售限制期大幅延長至十年。
– 首次轉讓契據日期起計十年內：業主都只能在居屋第二市場轉售單位予合資格人士。其中，在首兩年內出售，售價更不能高於原價。
– 十年後：業主才具備資格向房委會申請補地價，然後在公開市場上自由出售。
2022年及以後購入的居屋：最嚴格的15年禁售期詳解
為進一步打擊短期炒賣，政府推出了歷來最嚴格的規定。
– 首次轉讓契據日期起計十五年內：與2019至2021年的情況相似，業主只能在居屋第二市場，將單位轉售給合資格的綠表或白表買家。當中首五年內的售價，同樣不得高於原價。
– 十五年後：漫長的禁售期結束後，業主才能申請補地價，繼而在公開市場出售，完成從居屋換私樓的目標。
關鍵二：出售途徑選擇：公開市場 vs. 居屋第二市場
了解完禁售期後，下一步就是選擇出售的戰場。這兩個市場的規則與目標客群完全不同，直接影響你的售價與流程。
途徑一：在公開市場出售（換私樓的標準做法）
這是在滿足禁售期條件後，實現居屋換私樓最標準的操作路徑。單位在公開市場上，就等同於一般私樓，可以賣給任何背景的買家，不再受身份資格限制。
優點：買家基礎廣，潛在售價更高
由於買家沒有身份限制，潛在的客源基礎自然大得多。從上車客、換樓客到投資者，都有可能成為你的買家。更多的競爭，通常意味著單位有機會以更理想的市場價格售出。
關鍵要求：必須先完成「補地價」程序
這是通往公開市場的唯一門票。你需要向房委會申請，補回當年政府給予你的購樓折扣差價。補價金額會根據單位最新的市值來計算，這是一筆相當可觀的開支，必須在換樓的財務預算中準確計算。
途徑二：在居屋第二市場出售
居屋第二市場，又稱「居二市場」，是一個專為資助房屋而設的內部流轉平台。在這裡交易，單位依然保持其資助房屋的屬性。
優點：無需補地價，流程較快
最大的好處是業主無需支付補地價，可以直接將單位出售，大大減輕了前期的資金壓力。整個交易流程相對簡單快捷。
限制：買家必須為綠表或白表資格人士
這個市場的買家範圍非常狹窄，僅限於持有有效「購買資格證明書」的綠表（主要為公屋住戶）及白表（符合入息及資產限額的非公屋住戶）人士。這限制了潛在買家的數量，可能會影響單位的議價空間。
財務深度剖析：計清換樓的真實成本與回報
考慮居屋換私樓，最重要的一步，就是打開計數機，清清楚楚計一條大數。這不只是樓價的加減，而是牽涉到首期、按揭、稅項及各種機會成本的全面評估。我們一步一步來，將所有數字攤開分析，助你掌握整個財務佈局。
核心原則一：準確計算換樓所需首期及可動用資金
計算賣出居屋實收金額：資金預算第一步
這是你換樓大計的起點，就是計算賣出現有居屋後，真正可以放進口袋的資金有多少。
評估單位市值及潛在賣出價
首先，你需要為你的居屋單位估價。你可以參考附近屋苑近期的成交記錄，或者直接向幾間銀行查詢網上估價，這樣心中就有一個比較貼近市場的賣出價預算。
扣除未償還按揭、補地價、律師費及經紀佣金
有了預計賣價後，就要開始做減法。實收金額的公式很簡單：賣出價，減去未償還的按揭餘額，再減去最大筆開支的補地價金額，最後還要扣除律師費和地產代理佣金。計算出來的餘額，才是你能夠動用來換樓的「彈藥」。
計算購入私樓前期開支清單
準備好賣樓的資金後，下一步就是計算購入新私樓需要預備多少前期開支。
首期金額計算（按揭成數放寬後的影響）
雖然近年按揭成數有所放寬，買家最高可申請到九成按揭，但這並不代表你可以完全不用準備首期。你需要根據目標樓價，計算出至少一成或以上的首期金額。
H44: 印花稅（第二標準稅率）計算方法
作為換樓人士，你需要支付的是「第二標準稅率」的從價印花稅。稅率根據樓價而定，由$100至樓價的4.25%不等。這筆費用動輒數十萬，是換樓開支中非常重要的一環。
經紀佣金、律師費、按揭保險費等雜費
除了首期和印花稅，你還要預留資金支付買賣雙方的經紀佣金（通常為樓價1%）、律師費、以及申請高成數按揭所需的按揭保險費。將這些雜費全部加起來，才是完整的換樓前期開支總額。
核心原則二：評估新按揭壓力與長期供款負擔
計算供款與入息比率 (DTI)：確保現金流健康的關鍵
銀行審批按揭時，首要看的是你的供款與入息比率（DTI）。簡單來說，你每月的所有債務供款，包括新的私樓按揭，不可以超過你家庭總收入的50%。這是確保你日常現金流健康的硬指標。
壓力測試詳解：假設利率上升2厘後，你的還款能力是否過關？
除了DTI，你還需要通過壓力測試。銀行會假設現時的按揭利率再上升2厘，然後重新計算你的每月供款。在這個假設情況下，你的供款金額不可以超過家庭總收入的60%。這是評估你在加息環境下還款能力的重要關卡。
申請高成數按揭保險（HKMC）的條件與保費計算
如果你打算申請高成數按揭，就需要經按揭保險公司（例如HKMC）審批。申請人需要有穩定的收入證明，而且信貸紀錄良好。獲批後，你需要支付一筆按揭保險費用，這筆費用可以一次過支付，也可以加進貸款額中分期償還。
個案分析：月入6萬家庭換樓的真實財務壓力
我們用一個月入6萬的家庭作例子。假設他們賣出居屋後套現200萬，買入一層800萬的私樓，需要貸款600萬。以目前利率及30年還款期計算，每月供款可能接近28,000元。這已經佔了家庭月入的46.7%，非常貼近50%的DTI上限，會對家庭的日常開支和儲蓄能力構成相當大的壓力。
核心原則三：理解「雙重溢價」— 換樓的最大機會成本
這個概念比較抽象，但卻是居屋換私樓時一個非常重要的機會成本。
第一重：放棄手上居屋的地價折扣優勢
你當初能夠用低於市價的價錢買入居屋，是因為政府給予了地價折扣。當你決定補地價賣樓時，等於是將這份獨有的福利歸還給市場。
第二重：以100%市價購入包含全額地價的私樓
與此同時，你轉身就要用100%的市場價格，去購買一間包含了全額地價的私樓。一邊放棄已有的折扣，另一邊廂又要全額付出，這個過程就是「雙重溢價」。
長期持有成本比較：私樓與居屋的開支差異
換樓後的財務壓力，不只體現在每月供款，日常持有成本的增幅同樣顯著。
管理費：從每呎一兩元到「基本盤」五元的分別
居屋的管理費相對實惠，可能每呎只是一至兩元。但近年落成的新式私樓，因為有會所、泳池等設施，管理費每呎五元已經是「基本盤」。一個500呎的單位，每月管理費的差距可能已超過一千元。
差餉與地租的潛在增幅
私樓的應課差餉租值普遍高於同區的居屋，這代表你需要繳交的差餉和地租也會相應增加。這些都是你換樓後需要長期承擔的額外固定開支。
【保姆級教學】居屋換私樓全流程：由準備到收樓7大步驟
從理論到實踐，居屋換私樓的旅程其實是一場精心策劃的行動。當你計清財務數，下一步就是將計劃付諸實行。我們為你整理了由準備、買賣到收樓的7大核心步驟，讓你清晰掌握整個換樓藍圖，每一步都心中有數。
步驟一：前期準備與評估
萬事起頭難，但準備功夫做得好，換樓之路就會順暢很多。這一步的目標是為你的財務狀況與換樓資格，取得最準確的官方數字。
向房署申請補地價評估（填寫HD1065表格）
第一件要做的事，就是向房屋署正式申請補地價評估。你需要填妥HD1065表格，連同樓契副本及所需行政費用，親身或郵寄遞交。房署之後會委派測量師上門評估單位的市值，並根據你單位當年的折扣率，計算出確實的補價金額。這份官方文件是你整個換樓預算中，最關鍵的一塊拼圖。
【專家提示：補地價前切勿豪華裝修，以免影響估價】
這裡有一個非常重要的貼士。房署的估價是基於單位現況而定。如果單位內部裝修簇新，有機會被評估為較高的市值，最終你需要繳付的補地價金額亦會相應增加。所以，任何大型的翻新工程，最好留待完成補地價及出售程序後，在新居進行。
尋找可靠銀行作按揭預先批核
在啟動買賣程序前，尋找幾間主要銀行進行按揭預先批核（Pre-approval）。這一步能讓你準確知道，以你目前的財務狀況，最高可以借到多少按揭貸款，以及能否順利通過壓力測試。獲得預先批核，等於為你的購買力打了一支強心針，讓你物色私樓時有一個非常實在的預算上限。
步驟二：制定時間線策略
資金與時間的掌控，是居屋換私樓成功與否的核心。一個清晰的時間線策略，能有效管理風險，確保交易順利。
「先賣後買」 vs. 「先買後賣」的利弊與風險分析
「先賣後買」是最穩健的策略。你先出售居屋，鎖定賣樓所得的資金，然後才安心購入私樓。這樣做的好處是資金完全到位，沒有財務壓力。缺點是賣樓後到買入新樓前，可能需要暫時租屋居住。
「先買後賣」則讓你先鎖定心儀的私樓單位，避免錯過好機會。但風險極高，因為你需要籌集大筆資金支付私樓首期，同時背負著舊居屋能否在限期內順利賣出的巨大壓力。一旦舊居屋未能及時售出，你可能面臨資金斷裂，甚至撻訂的風險。對於大部分家庭，我們通常建議採用「先賣後買」或同步進行的策略。
如何確保資金無縫交接，避免撻訂風險？
要做到資金無縫交接，關鍵在於時間的掌控。最有效的方法，是在出售居屋簽訂臨時買賣合約時，與買家協商一個較長的成交期，例如三個月甚至更長。這段時間足以讓你完成尋找新私樓、申請按揭，並利用賣樓所得的資金，應付買入私樓的開支，大大減低操作風險。
步驟三：出售現有居屋
委託地產代理放盤
選擇熟悉你所屬地區及居屋市場的地產代理，協助你將單位放盤。一個專業的代理能為你提供市場估價參考，並篩選出有誠意的準買家。
簽訂臨時買賣合約的注意事項（訂立足夠長的成交期）
找到合適買家後，便會簽訂臨時買賣合約。此時，必須緊記上一步提到的關鍵點：盡力訂立一個足夠長的成交期。這是保障你有充裕時間處理後續買樓事宜的最重要環節。
步驟四：購入心儀私樓
同步物色及鎖定目標單位
在出售居屋的過程中，你可以同步物色心儀的私樓單位。有了銀行的按揭預先批核，加上出售居屋套現的預算，你的目標會非常清晰。
簽訂私樓的臨時買賣合約
當你鎖定目標單位後，便可以簽訂私樓的臨時買賣合約。理想情況下，買入私樓的成交日期，應設定在賣出居屋成交日之後，以確保資金能夠順利銜接。
步驟五：申請正式按揭
向銀行提交文件，申請新私樓的按揭貸款
簽訂私樓的臨時買賣合約後，你就可以立即向銀行提交所需文件，申請正式的按揭貸款。由於你之前已經做過預先批核，這個過程通常會比較順利。
步驟六：處理法律文件與交易
聘請律師處理買賣雙方文件
你需要聘請律師代表你處理賣出居屋和買入私樓兩宗交易的法律文件。律師會負責查核業權、草擬正式合約，並處理資金交收事宜。
在成交日利用賣樓資金完成補地價及交易
在賣出居屋的成交日當天，你的律師會收到買家支付的尾數。這筆資金會被優先用作支付給房屋署的補地價款項，以及償還原有的居屋按揭。餘下的資金，便會用作支付你購入私樓的款項。整個過程由律師樓專業處理，確保資金清晰準確。
步驟七：驗收新居
聘請驗樓師檢驗單位，處理執漏事宜
完成所有交易後，就來到最後一步：驗收你的新居。強烈建議聘請專業的驗樓師，為單位進行全面檢查，找出任何潛在的瑕疵或問題（俗稱「執漏」）。及早發現問題並通知賣方或發展商處理，能保障你的權益，讓你安心入住理想家園。
利弊全方位權衡：換樓是「升級」還是「陷阱」？
居屋換私樓是許多家庭的人生目標，但這個決定究竟是通往更美好生活的階梯，還是一個包裝精美的財務陷阱？在踏出這一步前，我們需要像朋友一樣坦誠地傾談，仔細權衡當中的利弊，才能作出最明智的選擇。
私樓的優勢：為何要考慮換樓？
居住體驗提升：會所設施、寵物友善、單位設計（露台、高樓底）
私樓最直接的吸引力，就是生活質素的顯著提升。試想像，週末不用再到公眾泳池人擠人，可以悠閒地在屋苑會所的泳池暢泳，或者在健身室鍛鍊。很多新式私樓都歡迎飼養寵物，讓你的毛孩家人有一個合法的家。單位的設計心思亦是賣點，一個小小的露台，可以讓你呼吸新鮮空氣，或者種植盆栽。較高的樓底亦大大增加了空間感，讓整個家感覺更開揚舒適。
資產靈活性：可自由出租、加按、轉按套現
從資產管理的角度看，私樓擁有居屋無法比擬的靈活性。當你的人生規劃有變，例如需要到海外工作，私樓可以馬上合法出租，為你提供穩定的現金流。假如家庭突遇急需現金周轉的情況，私樓業主可以較輕鬆地向銀行申請加按或轉按套現，將物業的價值轉化為流動資金。這種資產的自主性，是居屋在補地價前完全欠缺的。
社區環境與私隱度
私人屋苑通常有較完善的管理和保安，社區環境相對寧靜整潔。由於居住密度一般較居屋低，例如一層樓的戶數較少，鄰里之間的私隱度也更高。對於重視個人空間和居住環境的人來說，這是一個很重要的考慮因素。
居屋的內在價值：換樓前應三思的因素
地價折讓的財務安全網
在考慮私樓的種種好處時，千萬不要忘記你手上居屋最珍貴的價值：地價折讓。你當初是以市價的折扣價（例如六折或七折）購入單位，這等於政府為你提供了一個重要的財務安全網。決定居屋換私樓，意味著你將會放棄這個折扣優勢，然後用百分之百的市價去購入一個包含全額地價的私樓。這個過程涉及的機會成本非常巨大，值得你再三思量。
相對較低的日常持有成本（管理費、差餉）
日常開支是另一個現實的考量。居屋的管理費一般較為相宜，可能每呎只是一兩元。私樓因為有會所等設施需要維護，管理費動輒每呎五元起跳，一個中型單位每月開支的差距可以很顯著。長遠來說，這些持續性的支出會蠶食你的儲蓄，是換樓前必須計算清楚的長期成本。
換樓的潛在風險：財務壓力導致生活質素不升反降
當每月供款蠶食旅遊、娛樂及家庭儲備
換樓後，每月按揭供款通常會大幅增加。你需要誠實地評估，這筆額外支出會否影響你現有的生活方式。如果為了供樓，家庭需要大幅削減旅遊、娛樂甚至子女教育的儲備，生活質素實際上可能不升反降。一個更大的物業，如果換來的是日夜為金錢憂慮，未必是一個理想的交換。
以更高成本換取相近甚至更小的居住空間
在目前的樓價水平下，賣出居屋套現的資金，未必足夠讓你輕鬆換到同區更大面積的私樓。很多時，業主最終可能要以更高的樓價，換取一個面積相近、甚至更小的私樓單位，或者需要搬到更偏遠的地區。如果換樓的結果是犧牲了居住空間或便利性，那就要重新審視這次「升級」的真正意義了。
居屋換私樓常見問題 (FAQ)
在計劃居屋換私樓的過程中，總會遇到各種疑問。我們整理了幾個大家最常遇到的問題，希望用最清晰直接的方式，為你逐一解答，讓你對整個居屋换私楼的流程有更深入的理解。
補地價款項可否申請按揭或加按支付？
這是一個很常見的誤解。答案是，不可以。補地價的款項，本質上是向政府繳付一筆費用，用以解除單位的轉讓限制，並非物業交易的一部分。因此，銀行無法將這筆款項納入物業的按揭貸款額中，業主亦不能透過為現有居屋加按來套現支付。業主需要準備獨立的資金來繳付。不過，實際操作上，常見的做法是在出售居屋的交易過程中，利用買家支付的樓價，在成交當日由律師樓協調，同步完成補地價、償還舊有按揭及交易，這樣便無需預先動用大額現金。
完成補地價後，是否必須立即出售單位？
答案是，並非必須。當你完成補地價程序，並在土地註冊處登記了「解除轉讓限制證明書」後，你的居屋單位在法律層面上，就等同於一個普通的私人住宅單位。這意味著你擁有這個單位的完全業權，可以自由選擇繼續自住，或是在任何你認為合適的時機，於公開市場上自由出售或出租。補地價給予你的是資產的靈活性，而非一個必須立即出售的限期。
哪類居屋可豁免補地價？
能夠豁免補地價的居屋，其實非常罕見，只限於香港最早期的居屋計劃。具體來說，只有在1982年5月前首次推售的居屋，即「第一期」至「第三期甲」的單位，由於當時的地契條款並未包含後來的轉讓限制，因此這些單位的業主可以在公開市場上自由買賣，而無需向房屋委員會補回地價。除此以外，現時絕大部分的居屋業主，若希望在公開市場出售單位，都必須先完成補地價程序。
延長二手居屋按揭擔保期至50年，對換樓有何影響？
這項政策對計劃換樓的居屋業主來說，是一個正面的消息。政府將房委會提供的按揭擔保期由30年大幅延長至50年，主要受惠的是二手居屋的買家。他們能夠為樓齡較高的單位申請到年期更長、成數更高的按揭，直接降低了購買二手居屋的門檻。對於你這位賣家而言，這代表你的單位潛在買家基礎擴大了，市場流通性亦隨之提高。單位變得更容易出售，有助你更快鎖定買家並套現，讓你更順利地銜接資金，完成居屋換私樓的目標。
如果樓市下跌，現在是換樓的好時機嗎？
這是一個關乎時機的經典問題，但答案因人而異，需要從正反兩面思考。從正面看，樓市下行時，你想購入的私樓樓價亦會下跌。由於私樓的樓價基數較高，其價格下跌的絕對金額，有機會比你手上居屋下跌的金額更多，這意味著兩者之間的「換樓價」差距可能會收窄，讓你用較低的成本完成升級。但從反面看，在跌市中出售你的居屋，套現所得的資金亦會減少，可能影響你換樓的首期預算。同時，無人能準確預測市場底部，買入私樓後樓價仍有機會繼續調整。總括而言，與其專注於預測市況，更關鍵的是評估自身的財務狀況，包括是否有穩定的收入、充裕的儲備應付首期及雜費開支，以及長遠的自住需要。財務準備充足，任何市況都可以是你的好時機。