金管局於2025年宣布暫停壓力測試，不少人以為申請樓宇按揭會變得更容易，但對於收入浮動的的士司機而言，挑戰可能不減反增。當審批焦點完全落在「供款與入息比率」（DSR）這單一指標上，如何向銀行證明具備足夠且穩定的還款能力，便成為獲批的唯一關鍵。的士牌在銀行眼中究竟是資產還是負債？銀行又如何評估的士行業的「海鮮價」收入？本文將為你一文拆解DSR的計算核心、入息審批的隱藏準則，並提供四大過關必勝術，助你順利上會置業。
的士司機申請樓宇按揭：租車司機與持牌車主的審批差異
談及的士按揭壓力測試，很多人直接聯想到銀行如何評估司機的還款能力。然而，一個更有趣的現象是，在申請樓宇按揭時，租車的士司機的成功率，有時竟比擁有自己車牌的車主更高。這聽起來可能違反直覺，畢竟持有價值數百萬的的士牌照，理應是實力雄厚的證明。實際情況卻是，銀行的審批邏輯，與我們日常對「資產」的理解，存在著關鍵的差異。接下來，我們透過兩個真實案例，一步步拆解當中的奧秘。
案例實戰一：租車司機的成功轉按之路
陳先生是一位65歲的「紅的」夜更司機，一直以租車形式營運。他名下有一個車位，早前在財務公司承造了按揭，利率高達16厘。隨着利息支出壓力漸增，他希望將車位按揭轉回銀行，享受較低的息率。不過，陳先生的申請過程遇到了幾個常見的障礙：年紀較大、無法提供常規的稅單和糧單，加上貸款額不大，很多銀行都婉拒了他的申請。
後來，透過專業的按揭顧問協助，找到了一間願意承接的銀行。銀行在審批時，並不需要陳先生提供複雜的入息文件，只要求他出示「的士司機證」及「租車證明」。銀行根據內部指引，評估他作為夜更司機的月入約為三萬元。基於這個估算收入，銀行最終批出了約43萬的貸款，讓他清還財務公司的舊債。新的按揭利率降至最優惠利率（P）減1%，還款期為10年，每月供款由原來的八千多元，大幅減至約四千三百元，財務壓力即時得到紓緩。這個案例說明，即使沒有傳統的入息證明，租車司機只要能證明其職業身份，銀行仍有方法評估其收入，從而成功申請按揭。
案例實戰二：持牌的士車主申請樓按為何觸礁？
另一位是持牌車主李先生，他決定購入一個價值300萬的單位自住，並計劃申請七成按揭，即貸款210萬。李先生自己也是司機，銀行估算其駕駛月入為三萬元，同時他將的士在其他時段出租，每月另有一萬元租金收入，總月入達到四萬元。以210萬的樓宇按揭計算，每月供款大約一萬元。單看之下，李先生四萬元的月入，應付一萬元的樓按供款綽綽有餘。
問題的癥結，在於他持有的的士牌本身亦有按揭。他的的士牌按揭，每月供款額約為二萬元。根據銀行計算「供款與入息比率」（DSR）的準則，必須將申請人「所有」的債務計算在內。所以，銀行在審批時，會將李先生的每月總債務設定為：$10,200（新樓按） + $20,000（的士牌按揭） = $30,200。
以現時DSR上限為50%計算，李先生需要達到的最低月入是：$30,200 ÷ 50% = $60,400。然而，他的實際總收入只有四萬元，遠遠未達到銀行$60,400的入息要求，所以他的按揭申請初步就被拒絕了。最後，李先生需要增加一位有穩定收入的擔保人，將兩人的收入合併計算，才成功讓銀行批出貸款。
核心觀點：的士牌按揭在樓按審批中是「資產」還是「負債」？
綜合以上兩個案例，我們可以清楚看到一個核心觀點：在申請樓宇按揭時，銀行看待的士牌的角度，與車主截然不同。對車主而言，的士牌是價值不菲的資產。但是在銀行的DSR計算公式中，的士牌按揭的每月供款，是一個實實在在的「負債」。
銀行審批樓宇按揭時，最關心的是申請人未來是否有足夠、穩定的現金流來償還新貸款。那筆每月二萬元的的士按揭供款，直接削弱了李先生承擔新債務的能力。相反，租車司機陳先生雖然沒有的士牌這項資產，但他的財務背景相對「乾淨」，沒有大額的固定債務，計算DSR時自然更具優勢。這就是為何在樓宇按揭的審批世界裡，有時「無債」比「有產」更能順利通關。
暫停壓力測試後：為何「供款與入息比率」(DSR) 成為唯一審批關鍵？
自從政府宣布暫停「的士按揭壓力測試」及樓宇按揭壓力測試後，市場上很多人都覺得申請按揭變得更容易。但事實上，這可能是一個美麗的誤會。因為當一道關卡被移除後，銀行審批的焦點就會完全集中在餘下的唯一標準上，那就是「供款與入息比率」（DSR）。接下來，我們會為你詳細拆解這個轉變的真正意義，讓你更清楚了解銀行現時的審批邏輯。
【政策更新】理解2025年暫停壓力測試的真正意義
在2025年2月底，香港金融管理局宣布暫停實施多年的按揭壓力測試。這項政策的原意，是在一個假設的加息情景下（例如利率上升2%），確保你的供款額仍然不會超過收入的特定比例，目的是為了管理銀行體系的風險。
暫停這個要求，主要是因為利率環境已經改變，市場普遍預期加息周期已近尾聲。這項改動無疑是降低了置業的「入場門檻」，因為你不再需要通過那個假設的加息測試。但是，這並不代表銀行會放鬆審批。反之，它們會將所有注意力集中在「供款與入息比率」（DSR）這一項硬指標上。你的實際收入是否能穩健地覆蓋每月的供款，成為了批核的唯一關鍵。
深入拆解DSR計算：如何評估你的借貸能力？
「供款與入息比率」（Debt-to-Service Ratio, DSR）的計算公式其實很直接：
（每月總債務供款 ÷ 每月總入息） x 100% ≤ 50%
簡單來說，你每個月所有債務的還款總額，不可以超過你總月入的一半。聽起來簡單，但魔鬼在細節中。
首先，「每月總債務供款」不只是你新申請的這筆樓宇按揭。它還包括你所有的債務，例如現有的士牌按揭供款、私人貸款、汽車貸款，甚至信用卡的結欠。特別是信用卡，銀行並不是看你的最低還款額，而是普遍會以信貸額度的3%至5%來估算你的潛在每月還款。
然後，「每月總入息」對於收入浮動的的士司機來說，計算就更為複雜。銀行通常會要求你提供最少六個月的入息證明（例如銀行月結單），然後計算出一個平均數。重要的是，銀行還會在這個平均數上打一個折扣（例如七折或八折），才會將其視為你用於計算DSR的「認可入息」。
新舊制度比較：過往壓力測試與現行DSR審批的分別
為了讓你更具體地理解，我們可以比較一下新舊制度的分別。
舊制度（壓力測試生效時）：
你需要通過兩個測試。
1. 第一關 (DSR)： 在現有利率下，每月總供款不能超過月入的50%。
2. 第二關 (壓力測試)： 在現有利率加2%後，每月總供款不能超過月入的60%。
申請人必須同時通過這兩關，才能獲批按揭。
新制度（壓力測試暫停後）：
你只需要通過一個測試。
1. 唯一關卡 (DSR)： 在現有利率下，每月總供款不能超過月入的50%。
表面上看，少了一重關卡，要求確實是降低了。過往申請的士按揭或樓按，壓力測試是一個主要難關。但現在，DSR成為了唯一的審批核心。這意味著銀行會更仔細、更嚴格地審視你的入息證明和所有債務。因為這是它們評估你還款能力的唯一防線，所以任何計算上的不足，都沒有了以往可以迴旋的空間。
銀行如何評估的士司機收入？拆解影響DSR的「海鮮價」準則
的士司機在申請樓宇按揭時，即使的士按揭壓力測試已暫停，最常遇到的關卡就是如何向銀行證明自己的收入。由於沒有固定的糧單或稅單，銀行的審批就變得像一個謎。其實，各大銀行都有一套內部指引來估算的士司機的入息，但這套指引並無統一標準，每間銀行的估算都可能不同，行內稱之為「海鮮價」，這正是影響供款與入息比率（DSR）計算結果的關鍵。雖然看似無從入手，但銀行估算收入的背後，仍然有其清晰的邏輯和依據。
估算收入的兩大核心因素
銀行在評估你的還款能力時，主要會依據兩大核心因素來估算你的月入，而這兩點正正反映了的士行業的實際運作情況。
第一是車種，即你駕駛的是「紅的」（市區的士）還是「綠的」（新界的士）。一般而言，紅的營運範圍覆蓋全港，客源較多，收入潛力較高。所以，銀行對紅的司機的入息估算，通常會比綠的司機為高。
第二是工作更份，即「日更」、「夜更」或「特更」（全日更）。不同更份的收入水平有明顯分別。以市區紅的為例，日更司機的估算月入大約在兩萬多元的水平。夜更司機因為有夜間附加費等因素，收入通常更高，銀行估算可能接近三萬元。而工作時間最長的特更司機，其估算收入自然會是三者中最高。
市場狀況如何影響你的估算收入？
銀行的內部估算指引並非一成不變，它會隨著整體市場環境和的士行業的景氣度而作出調整，這也是「海鮮價」的另一個成因。
舉一個簡單例子，在旅遊業暢旺、經濟蓬勃的時期，訪港旅客多，市民消費意欲強，的士生意自然好。在這種情況下，銀行會傾向調高對司機的入息估算，過往甚至有銀行的估算水平曾高達每月四萬元。
相反，若市場環境轉差，例如在疫情期間，遊客絕跡，社交距離措施亦大大減少市民外出，的士行業的收入受到直接衝擊。銀行為了管理信貸風險，便會相應地調低其內部估算的入息水平。因此，申請按揭的時機，以及當時的宏觀經濟狀況，都會直接影響銀行最終批核的入息數字，從而影響你的的士按揭申請結果。
未能通過DSR審查的四大解決策略
即使金管局暫停了的士按揭壓力測試的要求，銀行審批的士司機的樓宇按揭申請時，依然會嚴格把關「供款與入息比率」（DSR）。如果計算後發現你的DSR超過了50%的上限，這並不是一條死路，反而可以視為一個需要調整財務策略的信號。這裡有四個非常實用而且直接的方法，可以幫助你重新部署，順利通過銀行的審批門檻。
策略一：增加按揭擔保人
這可以說是最直接有效的方法之一。當你的個人入息不足以支持貸款額時，增加一位合資格的按揭擔保人，銀行就會將你和擔保人的收入合併計算。舉個例子，假設你的估算月入是$30,000，每月總供款額是$18,000，DSR就是60%，超出了標準。但如果你的伴侶或直系親屬願意做擔保人，而他亦有$30,000的穩定月入，那麼你們的合併總收入就變成$60,000，DSR隨即降至30%，便能輕鬆符合要求。當然，擔保人本身也需要有穩定的收入證明和良好的信貸紀錄，銀行才會接納。
策略二：清還或重組現有高息債務
銀行的DSR計算，是將你「所有」的債務供款都計算在內，不單單是你正在申請的這一筆樓宇按揭。這包括了你的私人貸款、汽車貸款，甚至信用卡分期或結欠。這些數額看似不大，但加起來就會蠶食你的借貸能力。所以在正式提交按揭申請前，一個明智的做法是審視自己手頭上的債務。如果能力許可，可以先集中資金清還利息較高的無抵押貸款，例如卡數。這樣可以直接降低每月總供款的基數，讓你的DSR數字變得更好看。
策略三：增加首期，降低總貸款額
這個方法非常簡單直接。你的首期付得愈多，需要向銀行申請的總貸款額就愈少。貸款額減少，意味著你每月的供款額也會相應降低。這個差額往往就是你能否通過DSR審查的關鍵。例如，原本打算借400萬，後來你設法多儲了40萬作首期，貸款額降至360萬。反映在每月供款上，可能就減少了接近二千元。這二千元的減幅，可以直接拉低你的DSR百分比，讓你從超標的邊緣，回到安全的合格範圍內。
策略四：延長還款年期
將按揭的還款年期拉長，也是一個有效降低每月供款的策略。香港的住宅按揭，最長還款期普遍可達30年。假設一筆400萬的貸款，如果選擇25年還款期，每月供款額會比選擇30年還款期高出一截。雖然延長還款期代表你需要支付的總利息會增加，但這個做法的好處是，它可以即時降低你的DSR，幫助你先解決眼前的審批問題，成功「上車」。日後如果你的財務狀況好轉，你仍然可以選擇提早作部分還款，以縮短年期和節省利息。
的士司機按揭申請實務：文件準備與常見問題
即使的士按揭壓力測試已經暫停，銀行對申請文件的審核依然嚴謹。想順利獲批按揭，事前做好準備功夫是成功的關鍵。我們為你整理了一份詳盡的文件清單和常見問題，讓你一步一步輕鬆應對。
核心文件準備清單
準備文件就像準備一次重要的考試，資料越齊全，過程就越順暢。以下是申請按揭時必須的核心文件清單：
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身份證明文件：香港永久性居民身份證是不可或缺的基本文件。
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入息證明：這是整個申請中最關鍵的一環，也是的士司機需要特別用心準備的部分。
- 租車司機：你需要提供有效的「的士司機證」以及「租車證明」，例如租車合約或近期的租車收據。這兩份文件是銀行評估你收入水平的主要依據。
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持牌車主：除了「的士司機證」，你還需出示車輛登記證（即牌簿）和的士牌照的相關文件。如果你有的士出租收入，也請一併準備相關的租約或收款記錄。
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銀行月結單：銀行通常會要求你提供最近三至六個月的個人銀行戶口月結單。它們會透過月結單觀察你的現金流狀況。因此，養成將每日收入定時存入銀行的習慣，能建立一個清晰穩定的收入紀錄，對審批有正面作用。
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住址證明：你需要提供最近三個月內發出的公用事業賬單（如水、電、煤氣費單）或銀行信件，用作核實你的住址。
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現有債務文件：如果你目前有其他按揭、私人貸款或信用卡分期，請準備好相關的貸款合約或月結單。銀行在計算你的「供款與入息比率」(DSR) 時，會將所有債務一併考慮。
常見問題 (FAQ)
Q1: 銀行如何評估我的收入？會不會因為收入不穩定而直接拒絕申請？
A1: 銀行完全理解的士司機的收入模式，它們並不會單純因為你的收入不固定就拒絕申請。實際上，大部分銀行都有一套內部指引，會根據你是駕駛市區的士（紅的）還是新界的士（綠的），以及你的工作更份（日更、夜更或特更）來估算每月收入。所以，提供清晰的「的士司機證」和「租車證明」就變得十分重要，這是銀行評估的起點。
Q2: 我將每日收入存入銀行的習慣不固定，會影響審批嗎？
A2: 這確實會有影響。一個擁有規律存款紀錄的銀行戶口，能大大增強銀行對你收入穩定性的信心。如果你正計劃申請按揭，建議從現在開始，養成將每日收入存入同一個指定銀行戶口的習慣。只要能持續半年或以上，就能建立一個非常有力的證明，有助你順利通過審批。
Q3: 我有的士牌按揭在身，申請樓宇按揭時，這筆貸款會如何計算？
A3: 你的的士牌按揭會被視為一筆固定債務。銀行在計算你的DSR時，會將的士牌按揭的每月供款，與你新申請的樓宇按揭供款相加，作為你的每月總債務。這意味著你需要有更高的總收入，才能符合DSR不超過50%的要求。這也是為何在某些情況下，租車司機反而比持有負債的士牌的車主更容易獲批樓按。
Q4: 準備文件時，有什麼特別需要注意的地方，可以增加成功率？
A4: 除了準備齊全上述文件，保持良好的信貸紀錄（TU）也極為重要。請務必準時清還信用卡數和任何貸款，並且避免在短期內申請過多的無抵押貸款。另外，在申請前先自行整理好過去半年的收入和支出，對自己的財務狀況有清晰的了解。這樣在與銀行職員或按揭中介溝通時，自然能更有自信，也能更快獲得專業的建議。