置業是人生重大決定，而申請樓宇按揭，更是當中至關重要且複雜的一環。面對五花八門的按揭計劃、浮動的利率走勢、繁複的申請文件與壓力測試要求，準業主往往感到困惑及不知所措。為助您在2025年做出最精明的按揭決策，本終極指南將為您一文看清由零開始的完整流程，從比較最新P按及H按利率、現金回贈，到詳解申請8大步驟、計算壓力測試、拆解高成數按揭保險，以至各種慳息秘訣。無論您是首次置業、轉按套現，還是自僱人士，本文都能提供最清晰實用的指引，助您輕鬆覓得最理想的按揭方案。
按揭第一步：比較利率、計算預算及選擇計劃
踏出香港樓宇按揭的第一步，關鍵在於做好前期研究。這一步驟包括比較不同銀行的利率優惠、準確計算個人預算，以及在眾多計劃中作出明智選擇。清晰的規劃能讓整個申請過程更加順暢，並且有助您鎖定最符合財務狀況的方案，影響未來數十年的供款開支。
最新P按及H按利率、現金回贈總覽
市場上的香港樓宇按揭利率和優惠五花八門，而且時常變動。要掌握最新資訊，最有效的方法是直接比較各大銀行的方案。以下為您整理了現時主流銀行的P按及H按計劃，以及它們提供的現金回贈，讓您一目了然。
最優惠利率 (P) 按揭計劃比較表
P按計劃以其穩定性見稱，每月供款額相對固定，較容易規劃個人財務。
| 銀行 | 最優惠利率 (P) | 實際按息 |
|---|---|---|
| 滙豐銀行 | 5.875% (大P) | P – 1.75% = 4.125% |
| 中國銀行(香港) | 5.875% (大P) | P – 1.75% = 4.125% |
| 恒生銀行 | 5.875% (大P) | P – 1.75% = 4.125% |
| 渣打銀行 | 6.125% (細P) | P – 2.00% = 4.125% |
銀行同業拆息 (H) 按揭計劃比較表
H按計劃的利率緊貼市場走勢，在低息環境下通常比P按更具優勢，但同時亦帶有波動風險。
| 銀行 | H按利率 | 封頂利率 (Cap Rate) |
|---|---|---|
| 滙豐銀行 | H + 1.3% | P – 1.75% = 4.125% |
| 中國銀行(香港) | H + 1.3% | P – 1.75% = 4.125% |
| 恒生銀行 | H + 1.3% | P – 1.75% = 4.125% |
| 渣打銀行 | H + 1.3% | P – 2.00% = 4.125% |
各大銀行現金回贈及優惠一覽
現金回贈是銀行吸引客戶的常用方法，直接降低您的置業前期成本。
| 銀行 | 現金回贈 | 其他優惠 |
|---|---|---|
| 滙豐銀行 | 高達 2.5% | 高息存款掛鈎戶口 |
| 中國銀行(香港) | 高達 2.6% | 按揭火險及家居保險優惠 |
| 恒生銀行 | 高達 2.6% | 高息存款掛鈎戶口 |
| 渣打銀行 | 高達 2.7% | 網上申請額外獎賞 |
註：以上資料截至2025年初，僅供參考。實際利率及回贈或會變動，並受貸款額及個人信貸狀況影響，申請前請向相關銀行查詢。
P按 vs H按：如何選擇最適合您的按揭方案？
了解最新的香港樓宇按揭利率後，下一步就是理解P按和H按的核心分別，然後根據您的個人情況作出抉擇。這兩種計劃各有優劣，沒有絕對的好壞，只有是否適合您。
P按 (最優惠利率) 解說：優點與計算方式
最優惠利率按揭（P按）的利率，是基於銀行自行制定的最優惠利率（Prime Rate）計算。計算方式通常是「P減去一個百分比」，例如 P-1.75%。由於銀行的P很少變動，所以P按的最大優點是利率穩定，每月供款額的變化不大，讓您能夠輕鬆地制定長遠的財務預算。
H按 (銀行同業拆息) 解說：優點與波動風險
銀行同業拆息按揭（H按）則與銀行之間的借貸成本（HIBOR）掛鈎。計算方式是「HIBOR加上一個百分比」，例如 H+1.3%。在加息週期前或低息環境下，H按的實際利率通常會低於P按，能節省更多香港樓宇按揭利息。它的主要風險在於利率波動較大，會隨市場資金情況而改變，供款額較不穩定。
H按「封頂利率」(Cap Rate) 的保障作用
為了平衡H按的波動風險，銀行提供了「封頂利率」（Cap Rate）的保障機制。這個封頂利率通常會設定為當時P按的實際利率水平。意思是，即使HIBOR大幅抽升，您的H按實際利率最高也只會升至封頂位，不會無限上漲。這個機制讓您在享受H按潛在低息優勢的同時，也獲得了利率飆升時的保障。
H44: 決策指南：加息與減息週期下的選擇策略
那麼，應該如何決策？您可以根據對未來利率走勢的預期來選擇。
* 預期加息週期：如果市場普遍預期利率將會持續上升，選擇P按可以鎖定相對穩定的供款額。選擇H按的用戶，則需要留意封頂利率是否具吸引力。
* 預期減息或利率平穩：如果利率趨勢向下或保持平穩，H按通常能讓您享受到更低的實際利率，節省利息支出。
最終選擇取決於您對利率走勢的預期和個人的風險承受能力。
準確規劃按揭預算：網上計算及估價工具
選擇了心儀的按揭計劃類型後，下一步就是精確計算您的負擔能力和相關開支。善用網上工具，可以幫助您更準確地規劃香港楼宇按揭預算。
按揭計算機：計算每月供款及壓力測試要求
按揭計算機是置業規劃的必備工具。您只需輸入樓價、預計貸款額、年期及香港樓宇按揭利率，它就能即時計算出您的每月供款額、總利息支出，以及要通過壓力測試所需的最低月入要求。這有助您初步評估自己的負擔能力，避免超出預算。
壓力測試詳解：金管局要求與豁免條件
壓力測試是金管局確保銀行體系穩健的措施。它的要求是在現行的按揭利率基礎上，額外增加2%，然後計算出的每月供款額，不能超過您每月入息的60%。不過，如果您是首次置業人士並申請按揭保險計劃，現時已可豁免遵守壓力測試的要求，但每月供款額仍不能超過入息的50%。
免費網上物業估價的重要性與應對策略
申請按揭前，取得準確的物業估價非常重要。因為銀行批出的最終香港樓宇按揭成數，是基於物業估價或成交價（以較低者為準）來計算。如果銀行估價低於您的成交價，即是「估價不足」，您需要準備更多首期資金。建議在簽署臨時買賣合約前，先透過不同銀行的網上估價系統，為心儀物業進行初步估價，以作參考及準備。
精選按揭計劃深度解析
了解不同的香港樓宇按揭計劃，就像為自己的人生大事配備最合適的工具。市場上有各式各樣的方案，從協助首期不足的上車客，到為精明理財人士慳息的設計，每種都有其獨特之處。現在，我們就一起深入了解幾種最主流的按揭計劃，看看哪一款最適合你的情況。
高成數按揭保險計劃 (按保)
首期不足是不少置業人士面對的難題，而高成數按揭保險計劃（簡稱按保）正是為此而設的方案。透過這個計劃，你可以向銀行申請高於常規上限的香港樓宇按揭成數。
適用對象及運作原理：如何借足九成
這個計劃主要為首次置業人士而設。原理其實很直接，銀行本身最多只願意借出樓價的六成，而超出六成的部分，就需要由按揭保險公司（例如香港按揭證券有限公司HKMC或昆士蘭保險QBE）承擔風險。你向保險公司支付保費，它們就會為銀行提供擔保，讓銀行安心借出高達九成的貸款給你。整個過程，你只需要直接向銀行申請，銀行會代為處理按揭保險的部分。
最新按揭成數上限 (按不同樓價)
根據最新指引，香港樓宇按揭成數上限會因應樓價而有所不同：
* 樓價1,000萬港元或以下：最高可申請九成按揭。
* 樓價1,000萬至1,125萬港元：最高可申請八至九成按揭（貸款額上限900萬）。
* 樓價1,125萬至1,500萬港元：最高可申請八成按揭。
* 樓價1,500萬至1,715萬港元：最高可申請七至八成按揭（貸款額上限1,200萬）。
* 樓價1,715萬至3,000萬港元：最高可申請七成按揭。
保費計算與豁免壓力測試條件
保費的計算會視乎你的按揭成數和還款年期，成數愈高、年期愈長，保費就愈貴。你可以選擇一次過支付，或者將保費加借入按揭貸款中分期攤還。至於豁免壓力測試，這是按保計劃的一大優點。首次置業人士只要符合供款與入息比率不超過50%的要求，即使未能通過傳統的壓力測試（即假設利率加2厘後，供款不超過入息60%），仍然有機會獲批高成數按揭。
存款掛鈎按揭 (Mortgage Link)
存款掛鈎按揭（Mortgage Link）是一種非常適合手頭有充裕現金的業主的慳息工具。它巧妙地利用存款來抵銷部分香港樓宇按揭利息支出。
慳息原理：以高息存款抵銷按揭利息
它的運作原理是，銀行會為你提供一個高息儲蓄戶口，這個戶口的存款利率與你的按揭利率完全相同。例如，你的按揭利率是 H+1.3%，這個戶口的存款利率也是 H+1.3%。你存入這個戶口的資金所賺取的高息，就可以直接用來抵銷你需要支付的部分按揭利息，達到慳息效果。
各銀行存款掛鈎上限及條款比較
市場上大部分銀行提供的存款掛鈎上限，通常是未償還按揭貸款餘額的50%。換言之，如果你尚欠400萬貸款，最多可以有200萬的存款享有與按揭利率掛鈎的高息。部分銀行可能會提供首年較高的上限（例如60%）作為推廣優惠。申請前，記得要比較不同銀行的上限金額、有否設立最低存款要求等條款。
實例計算：Mortgage Link能節省多少利息？
假設你的按揭貸款額為500萬，利率為3.5%，還款期30年。你在存款掛鈎戶口中放入上限金額250萬。每年可賺取的存款利息為：250萬 x 3.5% = 87,500元。這筆利息收入就直接幫你抵銷了大部分的按揭利息支出。相比起將250萬放在只有約0.875%（香港銀行公會公布的基準儲蓄利率）的普通儲蓄戶口（年息約21,875元），Mortgage Link戶口每年就多賺了超過65,000元，效果相當顯著。
綠色按揭計劃
綠色按揭是近年新興的按揭產品，旨在鼓勵市民選擇符合環保標準的物業，將置業與可持續發展理念結合。
申請資格：「綠建環評」認證物業
申請綠色按揭的主要資格，是你所購買的物業需要獲得香港綠色建築議會（HKGBC）的「綠建環評」（BEAM Plus）鉑金級或金級認證。這項認證代表該樓宇在節能、用水、室內環境質素等方面都達到高標準。一般來說，近年落成的一手新盤較多符合資格。
計劃特點：利率優惠及專屬獎賞
成功申請綠色按揭，通常可以享有額外獎賞，例如現金回贈、利率扣減，或者其他與綠色生活相關的禮品或服務優惠。雖然利率優惠未必比一般按揭計劃有壓倒性優勢，但額外的現金回贈或獎賞，也為環保業主提供了一點實際的回報。
政府資助房屋按揭
政府資助房屋的按揭計劃，因為有政府作為擔保人，所以條款一般比私人樓宇更為寬鬆，特別是在香港樓宇按揭成數方面。
居屋按揭：綠表與白表的成數及年期
購買一手或二手居屋，按揭成數視乎申請人身份：
* 綠表申請人：由於有房屋署的擔保，最高可承造九成半（95%）按揭。
* 白表申請人：最高按揭成數則為九成（90%）。
還款年期最長為25年。由於有政府擔保，申請人通常無需通過壓力測試。
租置計劃按揭：高達100%按揭詳解
租者置其屋計劃（租置計劃）的現租戶，購買自己所租住的公屋單位時，可以申請高達十足（100%）的按揭貸款，即是真正做到「零首期」上車。最長還款年期同樣為25年。
政府擔保期對還款年期的影響
購買二手資助房屋時，必須留意政府的擔保期。房屋署為居屋提供30年的擔保期（由首次出售日期起計）。如果物業的剩餘擔保期不足，銀行未必會批出最長的25年還款期，甚至可能需要買家通過壓力測試或降低按揭成數。因此，購買樓齡較高的二手居屋前，一定要先向銀行查詢清楚按揭年期的細節。
按揭申請實戰：由零到一流程全攻略
掌握香港樓宇按揭的申請流程，是置業旅程中非常重要的一環。了解整個過程中的每個細節，可以讓您更有預算地規劃每一步。我們將會由零開始，詳細拆解申請過程，助您順利完成這個重要的里程碑。
樓宇按揭申請8大步驟
步驟1-3：財務評估、尋找物業、簽署臨約
第一步是進行全面的財務評估。您需要清晰計算自己的首期預算、每月還款能力，和可以負擔的樓價範圍。您可以利用網上按揭計算機，初步估算每月供款和壓力測試要求，了解自己的借貸能力和可達成的香港樓宇按揭成數。完成評估後，就可以根據預算尋找心儀物業。當您找到合適的單位並且與賣方達成價格共識後，下一步就是透過地產代理簽署臨時買賣合約，並且支付俗稱「細訂」的臨時訂金。
步驟4-6：提交申請、銀行及按保公司審批
簽署臨約後，您便需要立即向銀行提交正式的按揭申請。建議可以同時向兩至三間銀行申請，以比較不同銀行提供的香港樓宇按揭利率及條款，選擇最有利的方案。銀行收到申請後，會對物業進行估價，並且審核您的入息、財務狀況和信貸紀錄。如果申請高成數按揭，銀行會將您的申請轉交至按揭保險公司作進一步審批。整個審批過程是決定貸款額和利息的關鍵。
步驟7-8：簽署按揭契、完成交易及開始供款
當銀行和按揭保險公司批出貸款後，您便需要到律師樓簽署正式的按揭契據和其他法律文件。在正式成交日當天，銀行會將貸款餘額直接支付給賣方的律師。交易完成後，您便正式成為業主。您的按揭供款通常會在交易完成後的下一個月開始，之後您只需要按照合約規定，每月準時還款。
申請按揭所需文件清單
準備齊全的文件，可以加快審批進度。一般來說，銀行需要以下幾類文件：
基本文件：身份、住址、買賣合約
- 香港永久性居民身份證副本
- 最近三個月內發出的住址證明，例如水電煤費單或銀行月結單
- 已簽署的臨時買賣合約及正式買賣合約
入息證明：稅單、糧單、銀行月結單
- 最近年度的稅務局評稅通知書
- 最近三至六個月的糧單
- 顯示過去三至六個月薪金入賬紀錄的銀行存摺或月結單
- （如適用）其他收入來源證明，例如租金收入的租約
(轉按適用) 現有按揭及還款證明
- 現有按揭的貸款合約
- 最近十二個月的按揭還款紀錄
信貸評級 (TU) 的重要性
為何良好TU是成功獲批關鍵
信貸評級報告 (TU Report) 就像是您的個人財務履歷，它記錄了您過去的借貸和還款行為。銀行在審批香港樓宇按揭時，必定會查閱這份報告，用來評估您的信貸風險。一個良好的信貸評級，代表您有準時還款的習慣，是個可靠的借款人。這不但會提高您成功獲批按揭的機會，更有可能爭取到較佳的香港樓宇按揭利息和貸款條件。相反，如果評級不佳，銀行可能會要求更高的利率、提供擔保人，甚至直接拒絕申請。
如何免費查閱及提升個人信貸評級
香港的信貸報告主要由環聯 (TransUnion) 提供。您可以每年向環聯索取一份免費的信貸報告，以了解自己的評級和信貸狀況。要維持或提升信貸評級，可以從以下幾方面入手：
- 永遠準時償還信用卡結欠及各類貸款。
- 避免只支付最低還款額 (Minimum Payment)。
- 定期查閱信貸報告，確保資料無誤。
- 不要在短時間內申請大量信用卡或貸款。
- 維持信貸使用度於健康水平，一般建議低於信用卡總額度的50%。
特定情況按揭指南：不同身份及物業類型
處理香港樓宇按揭申請，除了比較各銀行的利率與回贈，申請人的個人身份與目標物業的類型，同樣是決定審批結果與貸款條件的關鍵。不同情況有不同的策略，了解箇中細節，自然能讓整個按揭過程更加順暢。
按申請人身份劃分
首次置業人士：善用高成數按揭及按保
對於首次置業人士，最大的優勢在於可以申請高成數按揭。透過香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃（按保），符合資格的申請人可以借到高達九成的香港樓宇按揭成數，大幅減輕首期負擔。而且，在特定條件下，首次置業人士申請高成數按揭時，可以豁免壓力測試，只需符合「供款與入息比率」不超過50%的基本要求，置業門檻相對較低。
轉按／加按套現：捕捉低息時機與賺取回贈
對於現有業主，轉按與加按是相當靈活的理財工具。當市場上的香港樓宇按揭利率處於低位，或者有其他銀行提供更吸引的現金回贈時，將現有按揭轉至新銀行（轉按），便能節省利息開支或賺取一筆可觀的回贈。如果需要一筆額外資金週轉，亦可向現有銀行申請加按，將物業已升值的部份套現。成功的關鍵在於捕捉市場時機，並且準確計算轉按涉及的律師費等成本。
非固定收入／自僱人士：文件準備及注意事項
非固定收入或自僱人士申請香港樓宇按揭，銀行審批時會比較審慎。由於收入浮動，銀行需要更充足的證明文件去評估你的還款能力。一般而言，你需要準備最少過去六個月的個人銀行戶口紀錄、公司銀行戶口紀錄、經審計的財務報表，以及過去一至兩年的稅單。由於審批標準較嚴格，有機會未能獲批最高按揭成數，所以，預備更充裕的首期資金會是明智之舉。
公務員：善用房屋津貼通過壓力測試
合資格的公務員在申請按揭時，享有一項獨特優勢。政府提供的房屋津貼，例如非實報實銷的購屋津貼，可以被視為固定收入的一部分。將這筆津貼計入總收入後，能夠顯著提高通過壓力測試的機會，這代表有機會借取更高貸款額，或者選擇更心儀的物業。申請時，只需向銀行提交相關的津貼證明文件即可。
按物業類型劃分
二手樓：樓齡與按揭年期計算方法
申請二手樓按揭，銀行除了評估你的還款能力，亦非常重視物業本身的狀況，特別是樓齡。銀行普遍會使用「75減」或「80減」的算式（即75或80減去物業樓齡）來釐訂最長的按揭還款年期。例如，一個樓齡40年的物業，其最長還款期可能只有35年（75-40）。較短的還款期意味著每月供款額會增加，這一點在計算預算時必須留意。
樓花：「建期」與「即供」的按揭分別
購買樓花物業，發展商通常提供「建築期付款」（建期）與「即時供款」（即供）兩種計劃，這兩種計劃直接影響按揭申請。選擇「建期」，是在物業臨近落成時才正式申請按揭，好處是屆時可以利用最新的按揭政策（如高成數按揭保險）承造按揭。選擇「即供」，則是在簽署買賣合約後隨即開始供款，通常樓價折扣較大，但是申請按揭時未必能受惠於最新的高成數按揭政策，需要準備的資金較多。
特殊物業：村屋、唐樓、工廈及車位按揭須知
處理特殊物業的香港樓宇按揭申請，程序相對複雜。
– 村屋：由於業權（如路權、補地價問題）較複雜，而且估價浮動，銀行審批一般較保守，香港樓宇按揭成數普遍較低。
– 唐樓：樓齡偏高是主要障礙，銀行批出的還款年期通常較短。而且，物業若有僭建物等問題，亦會直接影響審批。
– 工廈及車位：兩者均屬於非住宅物業，按揭成數上限遠低於住宅物業，一般最高只有五成，而且還款年期亦較短。如果車位是與住宅單位一併購入，則有機會以住宅物業的條款申請按揭。
香港樓宇按揭常見問題 (FAQ)
在處理香港樓宇按揭的過程中，大家總會遇到各式各樣的疑問。我們整理了一些最常見的問題，並提供清晰的解答，助您更順利地完成整個置業旅程。
整個按揭申請流程需時多久？
整個按揭申請流程的時間，主要視乎申請的按揭成數。一般而言，由您向銀行遞交齊全文件開始計算，至最終批核，大約需要兩星期至一個月。如果只申請六成或以下的按揭，銀行內部便可完成審批，過程較快，通常一至兩星期便有結果。但是，若申請高成數按揭（例如九成按揭），銀行在初步審批後，需要再將申請轉交按揭保險公司作獨立審批。這個額外步驟通常會增加一至兩星期的處理時間。因此，申請高成數按揭的總時間，預計在一個月左右。實際所需時間，亦會受文件是否齊備及申請旺季等因素影響。
申請九成按揭需要滿足哪些條件？
要成功申請到九成這種較高的香港樓宇按揭成數，申請人必須嚴格符合由按揭保險公司訂立的數項關鍵條件。任何一項不符，都可能導致獲批的成數下降。主要條件包括：
1. 首置身份：所有申請人及擔保人，在申請當刻均不可持有任何香港住宅物業。
2. 樓價上限：所購物業的價值必須在1,000萬港元或以下。
3. 自住用途：物業必須用作自住，而非出租或作其他投資用途。
4. 固定收入：申請人需要是固定受薪人士。自僱或非固定收入人士的申請，審批會更為嚴格，通常較難獲批九成按揭。
5. 通過供款與入息比率：所有債務的每月總供款，不能超過每月總收入的50%。
現金回贈若超過貸款額1%，對按揭貸款額有何影響？
根據香港金融管理局的指引，銀行提供的現金回贈如果超過貸款額的1%，超出的部分必須從貸款本金中扣除。這項規定的目的是為了確保銀行的實際貸款額沒有超出規定的按揭成數上限。舉例說明，假設您申請一筆600萬港元的貸款，而銀行提供1.5%的現金回贈，即90,000元。回贈中超出1%的部分是0.5%，金額為30,000元。因此，這30,000元需要從本金中扣減。您最終獲批的貸款額將會是5,970,000元（6,000,000元 – 30,000元）。
申請高成數按揭的物業，可以出租嗎？
答案是絕對不可以。透過按揭保險計劃申請的高成數按揭（即超過六成按揭成數），其中一個最基本的申請條件就是物業必須用作自住。這是申請人與銀行及按揭保險公司合約的一部分。如果業主私下將單位出租，便屬於違反按揭契約的行為。一經發現，銀行有權立即要求借款人全數償還按揭貸款（俗稱「Call Loan」），後果非常嚴重。若業主日後希望將物業出租，必須先償還部分貸款，將按揭成數降至五成或以下，並且正式通知銀行更改物業用途。
聯名物業申請按揭有何優點和缺點？
以聯名方式申請按揭，有其明顯的優點和缺點，決定前應仔細權衡。
優點：最大的好處是可以合併計算所有業主的收入。這樣更容易通過供款與入息比率及壓力測試的要求，從而有機會申請到更高的貸款額，增加置業預算。
缺點：最主要的缺點是所有聯名業主都會因此失去「首次置業」的身份。日後任何一位業主若想再購買其他物業，將無法享受首次置業的印花稅優惠，而且需要面對更嚴格的按揭審批標準，例如更低的按揭成數。此外，若業主之間的關係出現變化，處理物業的業權問題亦可能變得複雜。
如果TU信貸評級不佳，會否影響按揭申請？
會的，TU信貸評級（或稱信貸報告）是銀行審批按揭申請時一項非常重要的參考文件。銀行會透過它來評估申請人的理財習慣和還款責任感。一個不佳的信貸評級（例如G級或以下），會對按揭申請構成直接的負面影響。後果可能包括：
* 直接拒絕：如果評級過低，銀行可能判斷風險太高而直接拒絕申請。
* 條款變差：銀行或會批出貸款，但附加較嚴苛的條款，例如調高香港樓宇按揭利率（俗稱「Loading」），或降低最終批出的貸款額。
* 要求擔保人：銀行可能會要求申請人提供一位信貸紀錄良好的擔保人，以分攤信貸風險。
因此，建議在正式申請按揭前，先查閱自己的信貸報告，確保紀錄良好。