想利用「綠表」資格在二手市場置業，又不想再經歷抽籤的漫長等待？購買二手居屋無疑是公屋住戶最直接、最靈活的置業途徑之一。然而，由確認資格、申請證明書，到處理繁複的買賣及按揭程序，當中涉及不少細節和「中伏」位，稍一不慎便可能延誤整個上車大計。為此，我們為您準備了這份【2025終極懶人包】，將一文睇清綠表買二手居屋的完整流程，由申請資格、7大步驟、按揭須知，到真實個案分析及常見問題，助您由零開始，穩妥地完成置業夢。
綠表買二手居屋資格全面睇：申請人類別、條件及限制
想了解清楚綠表買二手居屋資格，可以說是整個置業旅程的第一步。這一步看似有很多細節，但只要掌握幾個關鍵點，就能夠判斷自己是否符合資格。在我們深入探討綠表買二手居屋流程之前，先一齊看看申請資格的各個方面，確保你走在正確的道路上。
五大合資格申請人類別
首先，你需要確定自己屬於哪一個合資格類別。基本上，持有「綠表」資格的人士主要分為以下五大類，看看你是否其中之一：
- 房委會轄下公屋住戶：這是最常見的類別，即香港房屋委員會轄下公共租住房屋的住戶。
- 房協轄下出租屋邨住戶：指香港房屋協會轄下甲類出租屋邨的住戶。
- 中轉房屋的認可居民：現正居於房委會轄下中轉房屋的認可居民。
- 持有有效《綠表資格證明書》人士：例如透過公務員公共房屋配額計劃，或因清拆而獲發證明書的人士。
- 「長者租金津貼計劃」的受惠者：正領取此項津貼的長者。
基本申請條件核對清單
除了身份類別，申請人還需要符合一些基本條件。你可以把它當成一個簡單的核對清單：
- 年齡要求：申請人必須年滿18歲。
- 申請組合：可以以一人或家庭名義申請。
- 家庭關係：以家庭名義申請，成員之間必須為直系親屬關係。
- 已婚人士規定：這是一項需要特別留意的綠表買二手居屋注意事項。申請人如果已婚，其配偶必須一同列名在申請書上。除非有特殊情況，例如配偶沒有香港入境權或已合法分居，並能提供相關證明文件，否則夫婦必須共同申請。
物業擁有權限制：24個月「無殼」要求
這是其中一個最關鍵的資格審查環節，直接影響整個綠表買二手居屋程序。房委會對申請人的物業擁有權有嚴格規定：
- 限制對象：主要適用於公屋租戶和中轉房屋居民。
- 時間限制：由遞交申請書的日期起計，往前推24個月，直至簽訂臨時買賣合約當日為止，申請人及其家庭成員都不能在香港擁有任何住宅物業。
- 「擁有物業」的定義：這個定義非常廣泛，包括直接擁有、與他人聯名擁有、持有擁有物業的公司過半數股權，甚至是簽署了購買物業的協議。
十大不合資格情況一覽
為免白費心機，了解清楚哪些情況會直接導致不合資格亦同樣重要。以下整理了十種常見的不合資格情況：
- 曾享受任何資助置業計劃：凡曾受惠於任何資助自置居所計劃（如居屋、綠置居、租置計劃等）的業主或其配偶，基本上永久喪失資格。
- 資助單位的「關鍵成員」：在資助單位轉讓契據簽訂日起計十年內，刪除戶籍的「關鍵成員」會受限制。
- 公務員建屋合作社成員。
- 因九龍城寨清拆而領取特惠金自行安排居所的人士及其配偶。
- 因政府或市建局清拆而選擇現金津貼的人士（在領取津貼後兩年內）。
- 因特定大型工程而領取額外現金津貼的人士（在領取津貼後三年內）。
- 房協乙類出租屋邨住戶。
- 以暫准證形式租住過渡性房屋的人士。
- 持有「有條件租約」的公屋住戶。
- 夫婦分開申請：除非符合上述的豁免情況，否則已婚人士分開申請會被取消資格。
綠表買二手居屋流程全拆解：7大步驟由零到一成功上車
當你確認自己符合綠表買二手居屋資格之後，下一步就是了解整個買賣程序。很多人會覺得綠表買二手居屋流程複雜，但只要清晰掌握以下七大步驟，整個過程就會變得直接明瞭，助你順利完成置業目標。
步驟一：申請《購買資格證明書》(准買證)
整個程序的起點，是向房屋署申請一份名為《購買資格證明書》的文件，也就是大家常說的「准買證」。這份文件是你進入居屋第二市場的入場券。現居公屋的住戶，可以直接到所屬的屋邨辦事處遞交申請表格及費用。房屋署審批後，會發出有效期為十二個月的准買證，你必須在這段時間內完成交易。
步驟二：物色單位及簽訂臨時買賣合約
拿到准買證後，你就可以開始物色心儀的單位。一個重要的綠表買二手居屋注意事項是，賣方必須同樣持有由房屋署發出的《可供出售證明書》（俗稱「准賣證」）。當你與賣方達成價格共識後，雙方就可以透過律師或地產代理簽訂臨時買賣合約，同時你需要支付一筆「細訂」作為臨時訂金。
步驟三：申請《提名信》(最關鍵一步)
簽訂臨時合約後，便進入整個綠表買二手居屋程序中最關鍵的一環：申請《提名信》。你的代表律師會將你的准買證、賣方的准賣證正本以及臨時買賣合約副本等文件，一併遞交給房屋署。房屋署審核無誤後，便會發出提名信，正式確認你是這個單位的合資格買家。沒有這封信，之後的法律程序都無法繼續。
步驟四：正式申請按揭
在等待提名信的同時，你可以憑臨時買賣合約向銀行申請按揭貸款。當你成功取得提名信後，銀行審批按揭的流程會更加順暢。由於有政府的按揭擔保，綠表買家通常可以獲得較高的按揭成數，而且大部分情況下可以豁免壓力測試，大大減輕了上車的財務壓力。
步驟五：簽訂正式買賣合約
收到房屋署發出的提名信之後，買賣雙方的律師便會安排簽署正式的買賣合約。在這個階段，你需要支付一筆「大訂」。一般來說，「細訂」加上「大訂」的總額，會是物業成交價的一成。簽署正式合約代表交易在法律上已經確立，雙方都必須履行合約條款。
步驟六：簽署轉讓契據及收樓
在簽署正式合約後的大約一至兩個月內，便會來到成交日。在這一天，你需要簽署樓宇的《轉讓契據》，銀行會將你申請的按揭貸款餘額直接支付給賣方的律師。完成所有手續後，你就可以從賣方手上接收單位的鎖匙，正式成為業主。
步驟七：交還公屋單位 (最後責任)
對於公屋住戶而言，完成綠表買二手居屋的最後一步，也是必須履行的責任，就是交還你現居的公屋單位。根據規定，你必須在完成單位轉讓契據簽署後的指定期限內（通常為60天），將公屋單位騰空並交還給房屋署。這一步標誌著你正式由公屋住戶轉變為資助房屋的業主。
綠表買二手居屋按揭與財務規劃：由預算到成功批核
清楚了解綠表買二手居屋資格和整個程序之後，下一步就是處理最實際的財務問題。買樓始終是人生大事，周詳的按揭與財務規劃不可或缺。這一步做得好，上車之路自然更順暢。以下我們將會拆解按揭的四大關鍵，助你由初步預算，一直走到成功獲批貸款。
置業預算第一步：善用互動工具快速評估
在開始物色單位之前，首先要做的就是評估自己的負擔能力。你可以利用網上銀行或地產資訊平台提供的按揭計算機，這是一個非常實用的工具。只需要輸入心儀單位的樓價、預計的按揭成數和還款年期，計算機就能即時為你估算出每月供款、總利息支出和所需的首期金額。透過這個簡單步驟，你就能對未來的財務狀況有一個清晰的概念，尋找樓盤時自然更有方向。
按揭關鍵一：按揭成數 (最高95%)
綠表買家的一大優勢，就是可以申請高達九成半的按揭成數。換句話說，首期最低只需樓價的5%。能夠做到這一點，是因為有房屋委員會作為按揭貸款的擔保人。銀行因為有這個「保證」，所以承擔的風險較低，自然願意批出更高的貸款額。這裡有一個綠表買二手居屋的注意事項：銀行審批按揭成數的關鍵，並不是物業的實質樓齡，而是由單位的「首次發售日期」起計的政府擔保期。根據2025年的最新政策，擔保期已大幅放寬，讓更多樓齡較高的單位也能承造高成數按揭。
按揭關鍵二：還款年期 (最長30年)
還款年期的長短，直接影響每月供款的金額。在房委會的擔保期內，綠表買家購買二手居屋的按揭還款期，最長可達30年。這同樣是受惠於2025年的政策放寬，讓買家有更充裕的時間攤還貸款，減輕每月的供款壓力。銀行在決定最終批出多少年期時，主要也是參考單位剩餘的政府擔保期有多長。假如單位的擔保期已過，銀行便會以較保守的標準審批，例如參考私樓的做法，用固定歲數減去申請人年齡來計算還款期。
按揭關鍵三：按揭利率 (為何只可選P按？)
當你研究私樓按揭時，會發現市場上有P按（最優惠利率按揭）和H按（銀行同業拆息按揭）兩種選擇。但是，綠表買家購買未補地價的二手居屋，基本上只能選擇P按。原因很簡單，因為房委會與銀行簽訂的按揭擔保協議，是建基於較為穩定的最優惠利率（P）。P按的利率波動相對較小，供款額亦較為穩定，這符合資助房屋政策的原意。所以，在做財務預算時，記得要以P按的利率為計算基礎。
按揭關鍵四：壓力測試 (綠表為何通常可豁免？)
壓力測試是指銀行在審批按揭時，會假設利率上升2%，然後計算申請人的供款佔入息比率是否仍在合規水平。這對很多私樓買家來說是一個頗大的關口。不過，綠表買家通常都可以豁免進行壓力測試。這背後的邏輯與高成數按揭一樣，因為有房委會的擔保，銀行已經視之為一個低風險的貸款。只要申請人能證明家庭總收入足以應付每月供款，通常便能順利過關。但要留意，如果單位樓齡太高，已經過了政府擔保期，銀行就有可能要求申請人補做壓力測試。
【真實個案】跟隨正確流程，陳先生一家如何成功置業？
理論知識固然重要，但一個真實的成功個案，更能讓大家明白實際操作的全貌。讓我們一起看看陳先生一家，是如何一步步運用綠表買二手居屋的資格，在半年內順利由公屋住戶，變身成為安樂窩的業主。
背景介紹
陳先生與太太及兩個就讀小學的子女，一家四口一直居住在沙田一個約300呎的公屋單位。隨著孩子日漸長大，他們對擁有一個更寬敞居住空間的渴望也愈來愈強烈。他們清楚自己符合綠表買二手居屋資格，但面對網上眾多資訊，對實際的綠表買二手居屋流程卻感到相當迷惘，特別是關於按揭和法律文件的部分。他們最大的目標，是希望在不影響孩子學習環境的前提下，於同區找到一個合適的三房單位。
6個月置業時間線全記錄
陳先生的成功並非偶然，而是源於清晰的規劃和按部就班的執行。整個綠表買二手居屋程序歷時約六個月：
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第1個月：準備與規劃
陳先生首先做的，是徹底研究申請資格和流程。他花時間評估家庭的財務狀況，計算出可負擔的樓價範圍。然後，他便立即向房署遞交申請，辦理《購買資格證明書》(准買證)，為置業之路正式揭開序幕。 -
第2個月：物色心儀單位
取得准買證後，陳先生一家便開始在心儀的馬鞍山區睇樓。他們很快就明白到，除了單位間隔和景觀，單位的「首次發售日期」對申請按揭極為關鍵。他們專注尋找樓齡較輕、擔保期充裕的屋苑，確保能獲取最高按揭成數。 -
第3個月：簽訂臨時買賣合約
經過多番比較，他們終於找到一個位於錦豐苑、間隔實用的三房單位。在與業主達成價格共識後，他們聘請了律師，並順利簽訂了臨時買賣合約，同時支付了樓價約5%的「細訂」。 -
第4個月：處理法律及按揭申請
這是整個流程中最關鍵的階段。陳先生的律師馬上協助他向房委會申請《提名信》。與此同時，陳先生亦向銀行提交了正式的按揭申請。因為目標單位樓齡只有18年，仍在房委會的擔保期內，銀行很快便批出了高達九成半的按揭，而且豁免了壓力測試。 -
第5個月：完成法律程序
收到房委會發出的《提名信》後，雙方律師便安排簽署正式買賣合約及支付「大訂」。在成交日前，陳先生一家到單位進行了最後驗收。到了成交日，銀行將按揭款項轉交給賣方律師，陳先生順利取得單位鎖匙。 -
第6個月：交還公屋及展開新生活
收樓後，陳先生一家立即安排簡單裝修。根據規定，他們在簽署轉讓契據後的60天內，辦理好手續並將原有的公屋單位交還予房署。最終，他們在新居迎接了一個愉快的暑假。
總結：陳先生成功置業三大關鍵
回顧整個綠表買二手居屋的過程，陳先生的成功可以歸納為三大關鍵點，這些都是大家需要留意的綠表買二手居屋注意事項：
- 事前準備充足：他沒有貿然行動，而是先徹底了解整個流程，釐清了所有疑問。這種「知己知彼」的態度，讓他在每個步驟都充滿信心。
- 清晰財務規劃：他清楚自己的負擔能力，並在揀樓時已考慮到按揭因素，選擇了最有利的單位，避免了後續申請按揭時出現阻滯。
- 尋求專業協助：他明白買樓涉及複雜的法律程序，因此及早聘用可靠的律師和地產代理，確保申請《提名信》等關鍵文件萬無一失，讓整個交易流程順暢無比。
綠表買二手居屋常見問題 (FAQ)
買樓始終是人生大事，即使清楚了解綠表買二手居屋流程，過程中也總會浮現各種疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫助你更順利地規劃置業路。
如果我不是首次置業，綠表買二手居屋需要繳付額外印花稅嗎？
這個問題是很多綠表買家關心的重點。首先要釐清一點，一般所說的「額外印花稅」(SSD) 是針對短期轉售的物業，由於居屋本身有轉讓限制，所以基本不適用。
不過，如果你或聯名家庭成員在香港已經持有其他住宅物業，即使你擁有綠表買二手居屋資格，也不能享受首次置業的印花稅率（即從價印花稅第2標準稅率）。你需要根據當時的稅務條例，繳付較高的從價印花稅率。所以，在計算置業開支時，必須將這筆潛在的稅款考慮在內。
未補地價的二手居屋，日後可以加名或轉按套現嗎？
這是在財務規劃上一個很重要的「綠表買二手居屋注意」事項。
關於加名，技術上是可行的。不過，這等同於部分業權轉讓，需要向房屋署申請並獲批准。而且，稅務局會就此交易徵收印花稅，樓價估值會由當局評定。
至於轉按套現，限制就非常嚴格了。因為單位未補地價，業權受房屋署規管。業主不可以像私樓一樣，隨意到銀行申請轉按以獲取額外現金。除非業主遇到突發的極端困難情況，例如籌集醫藥費、家庭成員的殮葬費等，並能提供充足證明，房屋署才可能酌情批准。純粹因為個人財務需要或債務問題，獲批的機會極微。
成功購買後，家庭成員的公屋輪候申請會否被取消？
答案是會的。綠表資格的原意，是以公屋住戶身份或輪候資格，換取一個資助置業的機會。所以，當你和家人成功購入二手居屋並完成交易後，你們原有的公屋戶籍，或是在公屋輪候冊上的申請，都會被即時取消。
這個決定是單向的，所以在遞交申請前，應確保所有家庭成員都清楚明白並同意這項安排。
整個買賣流程中，還有哪些隱藏使費需要注意？
除了最主要的樓價和首期，整個綠表買二手居屋程序中還有不少雜項開支需要預留資金。一份清晰的預算清單，可以讓你的財務規劃更穩妥：
- 律師費：處理買賣合約、樓契及按揭文件，費用視乎律師樓收費而定。
- 地產代理佣金：一般為樓價的1%。
- 印花稅：這是最大筆的額外支出，稅率按樓價而定。
- 申請文件費用：向房屋署申請「提名信」等文件需要支付行政費用。
- 契據註冊費：將樓契及按揭契送往土地註冊處登記的費用。
- 裝修及添置傢俬費用：二手樓宇的狀況各有不同，預留一筆資金作基本裝修或維修是十分必要的。
- 雜費開支：例如管理費按金、水電煤按金等，雖然金額不大，但也應計算在內。