手持未補地價的居屋單位，想放租幫補收入，卻又擔心誤墮法網，面臨巨額罰款甚至被銀行call loan？其實，只要透過香港房屋協會（房協）推出的「暫租住屋」（T-HOME）計劃，業主便可將合資格的資助出售單位合法出租，既能善用閒置物業，亦能為正在輪候公屋的家庭提供一個安樂窩。本文將為你一文整合「暫租住屋」計劃的5大關鍵，由業主及租客的申請資格、網上申請步驟、租金釐定方式，到簽約時的法律責任及注意事項，全面拆解，助你輕鬆掌握整個計劃的竅門，安心合法地將單位出租或覓得安居之所。
甚麼是「暫租住屋」？未補地價居屋出租的唯一合法途徑
手上持有未補地價的居屋單位，想將它出租賺取收入，但又聽說這是違法行為？市場上確實存在一個官方認可的未補地價居屋出租計劃，它就是「暫租住屋」，也是目前唯一合法的途徑。這個計劃讓合資格的業主，可以將單位租給正在輪候公屋的家庭，既能善用資源，又能獲得租金回報。
「暫租住屋」(T-HOME) 計劃背景及目的
計劃目的：盤活資助房屋資源，為公屋輪候者提供過渡性住屋
這個計劃的核心目的很清晰，就是希望盤活市場上閒置的資助房屋單位。許多業主可能因為家庭結構轉變等原因，暫時毋須自住單位。與此同時，社會上有大量基層家庭正長時間輪候公屋。「暫租住屋」計劃就是一座橋樑，將兩者連接起來，為公屋輪候者提供一個暫時的安身之所，作為他們獲派公屋前的過渡性住屋選擇。
推行機構：香港房屋協會（房協）
「暫租住屋」計劃由香港房屋協會（房協）負責推行。房協作為一個獨立的非牟利機構，在香港房屋發展方面擁有豐富經驗，由它來負責整個計劃的申請、審批及配對，能夠確保計劃在一個具公信力及完善的框架下運作。
未補地價居屋出租：合法 VS 非法後果
合法途徑：「暫租住屋」計劃下的法律保障
透過「暫租住屋」計劃出租單位，是現時唯一受法律保障的做法。業主與租客都需要向房協申請並取得資格認證，然後簽訂由官方提供的標準租約。整個流程都在政府的監管下進行，清晰界定了雙方的權利與義務，為業主和租客提供了一重重要的法律保障。
非法出租的嚴重後果
如果業主選擇繞過合法途徑，私下將未補地價的居屋單位出租，業主與租客雙方都需要承擔嚴重的法律後果。這種行為直接違反了《房屋條例》，政府對於濫用資助房屋資源的行為，執法絕不手軟。
業主及租客：最高罰款50萬港元及監禁一年
根據現行法例，一經定罪，非法出租未補地價居屋的業主及租客，每一方都有可能面臨最高50萬港元的罰款以及監禁一年的懲罰。這點非常重要，因為租客同樣需要負上刑責。
按揭單位的風險：銀行有權call loan（即時追討全部貸款）
對於持有按揭的業主，風險就更大了。當初申請按揭時，合約上列明的物業用途是自住。私下將單位出租，等同於違反按揭契約。銀行一旦發現，就有權行使call loan的權利，意思是要求業主立即償還所有未清還的貸款。這隨時可能引發嚴重的財務危機。
申請資格：業主及租客申請條件一覽
想參與「未補地價居屋出租計劃」，無論是業主或租客，都需要符合指定的門檻。這個計劃並非開放給所有人，而是為特定的群體而設。我們將業主和租客的申請條件清晰列出，讓你一看便知自己是否合資格。
業主申請資格 (Checklist)
如果你是業主，並希望將手上未補地價的單位合法出租，就要先看看你的物業是否符合以下三個基本條件。
物業要求：房協或房委會轄下指定資助出售單位的個人業主
首先，你必須是房協或房委會轄下指定資助出售單位的個人業主。計劃涵蓋的屋苑名單可以在房協網站找到，記得先查核你的物業是否在名單之內。
業權年期：擁有物業業權滿十年或以上
其次，你持有這個單位的業權時間是一個關鍵。你需要由單位的首次轉讓契據日期起計，擁有該物業的業權達到十年或以上。
單位狀態：單位毋須補地價
最後，這個計劃的核心就是讓未補地價的單位可以出租。所以，你的單位必須是處於未補地價的狀態。
租客申請資格 (Checklist)
至於租客方面，計劃主要是為了協助正在輪候公屋的家庭或人士。因此，申請資格都與你的公屋申請狀況直接相關。
基本要求：年滿18歲、持有有效公屋申請編號
申請人必須年滿18歲，而且最重要的是，你和你的家庭成員必須已在房委會的公屋輪候冊上，並持有有效的公屋申請編號。
申請類別 (一) 一般家庭：輪候公屋達三年或以上
如果你是一般家庭申請者，你的公屋申請需要已輪候達三年或以上。這個時間是由你的公屋申請登記日期開始計算。
申請類別 (二) 非長者一人住戶：輪候公屋達六年或以上
如果你是非長者一人住戶，輪候時間的要求會更長。你的公屋申請需要已輪候達六年或以上。
資格限制：申請人及名列申請書的家庭成員，並非房委會或房協轄下任何物業的業主、租戶或戶主成員
最後，有一個非常重要的限制。申請人本人，以及名列在你公屋申請表上的所有家庭成員，都不可以是房委會或房協轄下任何物業的業主、租戶或戶主成員。這個規定是為了確保公共資源能夠幫助最有需要的人。
申請流程教學：「暫租住屋」網上申請步驟詳解
想參與「未補地價居屋出租計劃」，整個申請流程其實都可以在網上完成，相當方便。只要跟著以下步驟準備，就可以輕鬆提交申請。我們為你整理了由準備文件到網上提交的完整教學，讓你一看就明白。
申請前準備：所需文件清單
在開始網上申請之前，預先準備好所有文件，可以令整個過程更順暢。業主和租客需要的文件有所不同，大家可以根據自己的身份，準備好以下文件的電子副本（掃描檔或清晰的相片）。
業主所需文件：身份證明、樓契等業權證明文件
作為業主，你需要準備以下兩類文件：
1. 香港身份證副本
2. 單位業權證明文件副本：例如單位的轉讓契（Assignment），用來證明你是單位的合法業主。
租客所需文件：身份證明、有效公屋申請編號及登記日期證明
作為租客，你需要準備的文件則包括：
1. 申請人及所有家庭成員的香港身份證副本
2. 有效的房委會「公共租住房屋申請書」副本：文件上須清楚顯示你的公屋申請編號（G-number/U-number）及申請登記日期，這是房協用來核實你輪候公屋年期是否符合資格的關鍵文件。
網上申請詳細步驟
文件齊備之後，就可以開始網上申請了。整個過程分為五個主要步驟。
步驟一：登入房協「暫租住屋」申請平台
首先，你需要進入香港房屋協會「暫租住屋」計劃的官方網站。你可以在搜尋器輸入「房協 暫租住屋」找到申請平台的連結，然後選擇業主或租客的身份登入。
步驟二：填寫個人、家庭成員及單位資料
進入平台後，系統會要求你按指示填寫相關資料。業主需要填寫個人聯絡資料及出租單位的詳細資料。租客則需要填寫申請人及公屋申請內所有家庭成員的個人資料。填寫時，請確保所有資料都準確無誤，並且與你證明文件上的資料完全一致。
步驟三：上載所需證明文件副本
接著，你需要將之前準備好的文件電子檔逐一上載到申請平台。請確保上載的檔案影像清晰，所有文字和號碼都容易閱讀。
步驟四：網上繳付申請費用
上載文件後，便會進入繳費頁面。你可以使用指定的信用卡（例如VISA或Mastercard）或透過PayPal在網上支付申請費用。
步驟五：確認提交，並儲存申請編號
完成付款後，請再次核對所有填寫的資料和上載的文件。確認無誤後，便可以正式提交申請。提交成功後，系統會顯示一個申請編號，請務必將這個頁面截圖或列印下來，妥善保存這個編號，方便日後跟進申請進度。
申請費用及注意事項
申請過程中有一些費用和規則需要留意。
申請費用：業主港幣200元；租客港幣100元
此計劃的申請費用並非免費。業主申請的費用為港幣200元，租客申請的費用則為港幣100元。
繳費方式及不設退款原則
費用必須透過網上指定的電子支付方式繳付。需要特別注意的是，申請費用一經繳付，不論申請最終成功、失敗，或申請人自行撤回，費用都不會退還，也不可以轉讓給他人使用。
審批時間與證書有效期
提交申請後，大家最關心的就是審批時間和證書的有效期。
審批時間：約一個月
一般情況下，房協處理申請的審批時間大約需要一個月。房協會在這段時間內核實申請人提交的所有資料和文件。
「業主證書」與「租客證書」有效期
申請成功獲批後，業主會收到「業主證書」，租客則會收到「租客證書」。這兩份證書是參與計劃的正式憑證，上面會列明有效期。業主和租客必須持有有效的證書，才可以在計劃下簽訂租約。證書到期後或需按當時計劃的指引進行續期。
租金釐定與市場參考
租金釐定機制：官方指引與市場因素
房協角色：不干預租金，由業主租客自由協商
參與未補地價居屋出租計劃時，一個很重要的概念是租金的自由度。香港房屋協會（房協）的角色是作為一個配對和認證的平台，他們並不會介入業主與租客之間的租金商議。換句話說，租金水平完全是由業主和租客雙方，根據市場情況自由協商決定的。
參考因素：單位質素、地區、呎數及市場租值
既然是自由協商，那麼釐定租金的原則和一般私人市場租盤很相似。主要考慮幾個關鍵因素：單位的質素，例如樓齡、內部裝修和景觀等；單位所在的地區，交通是否便利，周邊配套設施是否完善；單位的實用面積（呎數）；最後，也是最關鍵的，就是參考同區類似單位的市場租值。
市場租金個案參考
各區成交個案分析（例如：小西灣佳翠苑、黃大仙嘉峰臺）
我們可以看看一些實際的市場個案，從中找到一些參考。例如，曾有報導指出小西灣佳翠苑一個實用面積約640呎的三房單位，叫租達到21,000元，呎租約33元，這個水平已經接近同區一些私人屋苑。另一方面，也有較貼近基層負擔能力的個案，例如黃大仙嘉峰臺的高層兩房單位，月租約為10,000元；或者慈雲山慈安苑的中層兩房單位，月租更低至7,500元。這些真實個案顯示，市場上的租金範圍可以非常闊。
影響租金高低的主要因素
從以上個案可見，影響租金高低的因素非常明顯。首先是地區和物業質素，傳統市區或大型屋苑的租金自然較高。其次是單位大小和間隔，三房單位的租金總額通常遠高於兩房單位。最後，業主的叫價心態也是一個重要因素，有些業主可能參考私樓市場定價，而有些則可能更考慮租客的負擔能力。
業主定價策略：如何設定合理租金？
如何平衡租金回報與租客負擔能力
作為業主，定下一個合理的租金是一門學問。一方面，業主希望獲得理想的租金回報。但另一方面，也需要考慮這個計劃的目標租客，也就是正在輪候公屋的家庭，他們的負擔能力始終有限。設定一個過高的租金，雖然看似吸引，但可能導致單位長時間無法租出，反而得不償失。一個成功的定價策略，是在租金回報與租客負擔能力之間找到一個平衡點。
參考公屋申請人入息上限以制定目標租金
一個非常實用的定價方法，是參考政府公布的公屋申請人入息及資產限額。例如，可以了解現時一人或四人家庭的每月最高入息上限是多少。將租金設定在他們入息的三分之一左右，會是一個比較合理和具吸引力的水平。這樣不僅更容易找到合適的租客，也更符合計劃本身的社會目標，可以幫助你更快將單位成功租出。
法律責任與注意事項：業主租客權責須知
參與「未補地價居屋出租計劃」除了要符合申請資格，業主和租客雙方在法律層面上亦有不少細節需要清楚了解。由租約的選用、按揭單位的處理，到租客如何保障自己，每一個環節都直接影響雙方的權益。以下為大家逐一拆解，確保整個租賃過程順利穩妥。
租約注意事項：須使用官方標準租約
參與此計劃，業主與租客必須使用由香港房屋協會（房協）提供的標準租約。這是一項強制性規定，雙方不能自行訂立其他租賃協議。這份標準租約是保障雙方權益的基礎，清楚列明了在此計劃框架下的各項權責。
為何不受《業主與租客（綜合）條例》中有關「劏房」租務管制的規管
大家可能留意到，近年政府為規管「劏房」而修訂了《業主與租客（綜合）條例》。不過，透過「暫租住屋」計劃簽訂的租賃，並不受該條例中第IVA部的規管。簡單來說，這是因為此計劃本身已有特定的政策目標與規管框架，其租賃關係並非一般的市場行為，而是為特定群體（公屋輪候者）提供的過渡性房屋安排，因此設有其專屬的規則。
標準租約的重要性及主要條款
使用官方標準租約至關重要，它確保了租賃的合法性。租約內會清晰訂明租期、租金金額、支付方式、單位使用守則，以及雙方在維修保養方面的責任等。最關鍵的是，租約會訂明若租客在租期內獲派公屋，只需給予業主一個月書面通知即可終止租約，這為租客提供了必要的彈性。
有按揭單位出租：必須先獲銀行書面同意
如果業主的單位仍有按揭在身，將單位出租前，必須先獲得承按銀行的書面同意。因為一般的自住物業按揭契約，通常都訂明單位只可作業主自住用途。將單位出租即意味著物業用途的改變，業主必須主動向銀行申報。
違反按揭契約的風險及後果
假如業主未獲銀行同意便私下將單位出租，即屬違反按揭契約。銀行一旦發現，有權採取嚴厲行動，最嚴重的後果是即時要求業主清還全部按揭貸款，俗稱「call loan」。這會為業主帶來極大的財務壓力與風險，大家切勿以身試法。
如何向銀行申請出租同意書及其審批考慮
業主需要主動聯絡承按銀行，提出將物業出租的申請。銀行會要求業主提供相關文件，例如擬簽訂的租約副本。銀行會重新評估風險，審批考慮因素包括業主的還款紀錄及財務狀況。銀行有機會因此調整按揭條款，例如輕微上調按揭利率，並會就發出「出租同意書」收取數百至數千元不等的手續費。
租客自保：如何查核業主出租資格？
作為租客，在簽約前確認業主擁有合法出租資格，是保障自己的關鍵一步。由於涉及的是未補地價的資助房屋，核實方法與一般私人樓宇有所不同。
唯一方法：要求業主出示由房協發出的有效「業主證書」
核實業主資格的唯一可靠方法，就是要求業主出示由房協簽發，仍然在有效期內的「業主證書」（Owner’s Certificate）。這份證書是業主已成功申請並獲准參與此計劃的官方證明。租客應仔細核對證書上的資料，例如業主姓名及單位地址，是否與身份證及租約上的資料一致。
為何單靠土地查冊無法核實資格
對於一般私樓租賃，土地查冊是核實業權的常用方法。但是，在「暫租住屋」計劃下，單靠土地查冊是無法確認業主出租資格的。因為土地查冊文件只會顯示物業的業主是誰，以及物業是否已補地價，但並不會記錄該業主是否已申請並獲批參與房協的「暫租住屋」計劃。因此，查閱有效的「業主證書」才是最直接且唯一準確的驗證方法。
常見問題 (FAQ)
在考慮參與「未補地價居屋出租計劃」時，業主和租客心中總會浮現各種疑問。以下我們整理了幾個最常見的問題，並提供清晰的解答，助你更全面地了解計劃的運作細節。
業主和租客如何進行配對？
香港房屋協會（房協）在這個計劃中，主要負責審核申請資格及提供一個資訊共享平台。房協並不會直接介入業主與租客的配對過程。
成功申請並獲發「業主證書」的業主，和持有「租客證書」的租客，可以登入房協的網上平台。在這個平台上，雙方可以瀏覽對方的基本資料（當然，個人私隱會受到保護）。之後，業主與租客需要自行聯絡，安排視察單位、商討租金、租期等細節，直至最後簽訂租約。整個過程就像在一般租務市場上尋找租盤或租客，只是參與者都經過了房協的資格認證。
簽訂的租約需要打釐印（繳付印花稅）嗎？
需要。計劃下簽訂的標準租約是一份具有法律約束力的文件。根據香港法例，所有租約都必須在簽署後的30日內，交往稅務局加蓋印花（俗稱「打釐印」）。
繳付印花稅是業主與租客的共同法律責任，費用通常由雙方協商分攤。加蓋印花確保了租約的法律效力。如果日後出現任何租務糾紛需要訴諸法律，已加蓋印花的租約才能在法庭上作為有效證據。
「業主證書」或「租客證書」的有效期是多久？
「業主證書」與「租客證書」均設有有效期，證書上會清楚列明屆滿日期。過往發出的證書有效期一般至2026年10月31日。由於計劃已經延長，新申請或續期的證書有效期將會更新。
在簽訂租約時，業主與租客必須確保雙方的證書仍然有效。而且，所簽訂的租約年期，不能超越任何一方證書的屆滿日期。
若在租約期內獲派公屋應如何處理？
這是計劃特別為公屋輪候人士設計的一個重要條款。如果租客在租約期內成功獲派並接納房委會的公共租住房屋（公屋）單位，租客有權提早終止租約。
根據計劃的標準租約，租客只需提前一個月向業主發出書面通知，便可以解除租約，而毋須因提早退租而作出賠償。這個安排給予租客足夠的彈性，讓他們可以在獲派公屋後順利銜接。
申請資料填錯可以修改嗎？
在網上提交申請及繳費之前，你可以隨時返回之前的頁面，檢查並修改所有已填寫的資料。
不過，一旦你確認提交並完成付款程序，便無法再自行登入系統修改任何資料。如果在提交後才發現有錯漏，你應該立即致電房協的查詢熱線，尋求職員協助。為免延誤審批進度，遞交申請前務必再三核對所有資料，特別是姓名、身份證號碼及公屋申請編號等關鍵資訊，確保準確無誤。
計劃的查詢熱線和辦公時間是？
如果你對計劃有任何疑問，可以透過以下方式聯絡香港房屋協會：
查詢熱線：8108 0678
辦公時間：
星期一至五：上午8時30分至下午12時30分；下午1時30分至下午5時30分
星期六、日及公眾假期休息