正計劃出售、出租或加按您的居屋單位？準確計算「居屋折扣率」及「補地價」金額，絕對是決定成敗的關鍵第一步。網上流傳的「屋苑折扣率範圍」或銀行估價往往存在誤差，單靠估算隨時令您的財務預算大失準，甚至在交易中蒙受巨大損失。
本指南將為您拆解唯一100%準確查出官方折扣率的方法——網上查冊三步曲。我們將手把手教您如何從土地註冊處獲取權威數據，並提供獨家「補地價計算機」，只需輸入兩個關鍵數字，即可精準計算出您單位的實際折扣率及最新補地價金額，助您在2025年掌握最佳賣樓或套現時機，避免墮入估算陷阱，真正做到慳錢又安心。
什麼是居屋折扣率？為何準確計算至關重要？
談到居屋買賣或加按，第一件要搞清楚的事，就是單位的居屋折扣率計算方法。這個數字不只是一個百分比，它直接影響你日後要補多少地價，是你整個財務規劃的核心。準確掌握這個折扣率，才能確保你在賣樓或套現時，不會因為估算錯誤而大失預算。
拆解居屋折扣率：補地價的關鍵密碼
居屋折扣率，簡單來說，就是當年房委會賣樓給你時，相對於當時十足市值的折扣。這份折扣就是政府資助的部分，也是日後你需要「歸還」給政府的部分。所以，這個折扣率就像是每間居屋獨有的「基因」，從單位首次出售那一刻就已經鎖定，無論單位之後在居二市場轉手多少次，計算補地價時，用的永遠是這個最原始的折扣率。
為何同一屋苑，不同單位的折扣率都可能不同？
很多人會有個迷思，以為住在同一個屋苑，折扣率就應該一樣。事實上，即使是同一座樓，不同單位的折扣率都可能存在差異。這主要是因為單位可能是在不同期數、甚至以重售單位的形式推出。每一次出售，房委會都會評估當時的「十足市值」，所以即使購入價相近，但因為評估市值的時間點不同，計算出來的折扣率便會有所不同。這正是進行居屋折扣率查詢時，不能單靠屋苑名稱一概而論的原因。
折扣率如何影響補地價？計算公式與實例
折扣率直接決定了補地價金額的高低。當你決定要在公開市場賣樓或出租時，就需要根據這個固定的折扣率，乘以「補價時的物業市值」，來計算出應繳的補地價金額。
補地價計算公式：補價金額 = 補價時市值 x (購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值
這個公式看起來有點複雜，但其實後半部分 (購入時十足市值 - 購入價) / 購入時十足市值 正正就是我們所說的「折扣率」。所以，簡化的公式就是：
補價金額 = 補價時的物業市值 x 你的單位折扣率 (%)
實例解說：高折扣率為何是「雙面刃」？
高折扣率在買入時固然吸引，因為代表你能用更低的價錢上車。但它同時是一把「雙面刃」。假設你有一個單位，現時市值600萬元：
- 情況一：如果你的單位折扣率是30%，你需要補地價的金額是：600萬 x 30% = 180萬元。
- 情況二：如果你的單位折扣率是50%，你需要補地價的金額則是：600萬 x 50% = 300萬元。
可見，當初的折扣越高，日後在樓價上升時，你需要補的金額就越多，兩者相差足足120萬元。這筆差額足以影響你換樓的首期預算。
為何網上估算或「屋苑折扣率範圍」並不可靠？
在網上搜尋到的，通常只是某屋苑的「折扣率範圍」，例如35%至45%。這些資料只可作為初步參考，絕對不能用來作準確的財務計算。因為正如前面所說，每個單位的折扣率都可能有別，只用一個大概範圍去估算，潛在風險相當大。
準確折扣率的唯一來源：「首次轉讓契約」
要百分百準確找出你單位的折扣率，唯一的方法是查閱官方文件——「首次轉讓契約」（First Assignment）。這份文件詳細記錄了單位在首次由房委會出售時的「十足市值」（Market Value）和你的「購入價」（Purchase Price）。只有用這兩個最原始的官方數字，才能計算出絕無差錯的折扣率。
估算錯誤對賣樓、加按的潛在財務風險
如果單靠估算，可能會引致嚴重的財務後果。在賣樓時，若你高估了實收樓價，簽約後才發現補地價金額遠超預期，可能會令你換樓大計觸礁。而在申請加按套現時，銀行同樣需要知道準確的折扣率來計算貸款額，錯誤的資料可能導致估價不足，最終批出的貸款額遠低於你的預期，打亂你的資金安排。
居屋折扣率查詢三步曲：網上查冊100%找出官方數據
要準確完成居屋折扣率計算，網上流傳的估算方法或屋苑折扣範圍都並不可靠。唯一能百分百確定的方法，是親自查閱官方紀錄。聽起來好像很複雜，但其實整個過程相當直接，只需要安坐家中上網操作即可完成。這個居屋折扣率查詢過程可以分為簡單三步曲，下面將會逐步教您如何從土地註冊處的公開資料中，找出計算折扣率最關鍵的兩個原始數字。
第一步：網上查閱土地登記冊（查冊）
整個任務的第一步，是獲取一份目標單位的土地登記冊（Land Register），這份文件等於是物業的「身世紀錄」，記錄了由房委會首次出售至今的所有交易和法律文件索引。
登入土地註冊處「網上查冊服務」（IRIS）
首先，前往土地註冊處的「網上查冊服務」（IRIS）網站。您無需預先註冊戶口，可以直接選擇以「非經常用戶」身份登入系統，即可開始查冊。
操作技巧：如何以「樓宇名稱」最快找到目標單位
進入查冊系統後，會有多種搜尋方式。最快捷及準確的方法是選擇「按樓宇名稱查閱」。在搜尋欄中輸入屋苑的中文或英文全名，系統便會列出相關樓宇供您選擇。之後再按指示，準確點選目標單位的座數、樓層及室號，便能鎖定目標。
專家建議：為何應查閱「全部」而非「現時」資料（25港元 vs 10港元）
在選擇查閱類別時，系統會提供「現時」及「全部」兩個選項。雖然查閱「現時」資料只需10港元，但它只會顯示最近期的業主資料。我們的目標是追溯到房委會的首次轉讓，因此必須選擇查閱「全部」的歷史及現時資料（費用為25港元）。多付出的15港元，是確保能找到最原始交易紀錄的關鍵。
付款後即時下載PDF查冊文件
確認所有選項後，使用信用卡網上付款。完成後，系統會即時提供一份PDF格式的土地登記冊文件供您下載及儲存，第一步便大功告成。
第二步：從查冊文件中找出關鍵「註冊摘要編號」
您手上現在有一份詳盡的PDF文件，下一步的目標是在文件中找出一個關鍵號碼，作為訂購樓契副本的鑰匙。
如何在「物業涉及的轇轕」部分定位首次轉讓記錄
打開剛下載的PDF文件，捲動到名為「物業涉及的轇轕」（Incumbrances affecting the property）的部分。這個部分會按時間順序列出物業所有相關的法律文件註冊紀錄，例如買賣合約、按揭契、轉名文件等。
識別由房委會或房協作為賣方的交易
在列表中，從最舊的紀錄開始向上查找，尋找第一筆交易紀錄。您需要找的紀錄，其「賣方/承讓人」欄目會清楚列明為「香港房屋委員會」（HONG KONG HOUSING AUTHORITY）或相關的資助房屋機構。這就是單位由政府首次轉讓給第一手業主的原始交易。
準確抄下「註冊摘要編號」以訂購契約副本
當您找到這筆首次轉讓紀錄時，請留意在同一橫列中，有一個名為「註冊摘要編號」（Memorial No.）的號碼。請準確地將這個編號完整抄下，因為這就是下一步訂購契約副本的唯一憑證。
第三步：訂購「首次轉讓契約」副本並找出核心數據
取得關鍵的註冊摘要編號後，我們即將來到最後一步，取得計算折扣率所需的最終數據。
返回IRIS網站，選擇「查詢土地文件」
再次回到土地註冊處IRIS網站的首頁，這次選擇「查詢土地文件」（Search Land Documents）的服務。
輸入「註冊摘要編號」訂購普通副本（100港元）
在查詢頁面中，將您剛才抄下的「註冊摘要編號」完整輸入。系統便會找到對應的「首次轉讓契約」（First Assignment）文件。此時，您可選擇訂購一份普通副本（Plain Copy），費用為100港元。付款後同樣可以即時下載文件。
在文件中找出計算折扣率的兩個關鍵數字：「十足市值」(Market Value) 及「購入價」(Purchase Price)
這份首次轉讓契約副本，就是整趟查詢旅程的最終寶藏。在文件的內文中，您需要仔細尋找並記錄兩個關鍵數字，它們通常會被清楚標示為「十足市值」（Full Market Value）以及業主當年的「購入價」（Purchase Price）。只要成功找出這兩個數字，您便已掌握計算準確居屋折扣率的所有必要資訊。
如何精準計算居屋折扣率及補地價金額？
當你從查冊文件中取得關鍵數字後，下一步就是進行精準的居屋折扣率計算。這個數字直接影響未來補地價的金額，所以準確性非常重要。以下會介紹權威的計算公式、一個方便的互動工具，還有如何解讀你的計算結果。
居屋折扣率計算的權威公式
公式詳解：折扣率 = (當年十足市值 – 當年購入價) / 當年十足市值
這個公式的邏輯很直接。它先計算出當年政府給予你的折扣金額（即十足市值與購入價的差額），然後再計算這個折扣金額佔當年十足市值的百分比，得出的就是你單位的專屬折扣率。
實例演練：代入真實數據逐步完成計算
假設你在「首次轉讓契約」中找到以下兩個數字：
* 當年十足市值 (Market Value): $1,331,600
* 當年購入價 (Purchase Price): $972,000
計算步驟如下：
1. 先計算折扣金額：$1,331,600 – $972,000 = $359,600
2. 再計算折扣率：$359,600 / $1,331,600 ≈ 0.27
3. 將結果轉為百分比，你的單位折扣率就是 27%。
獨家互動工具：居屋折扣率及補地價計算機
如果你想省去自己計算的步驟，或者想即時估算補地價金額，可以使用我們設計的互動計算機。
只需輸入從「首次轉讓契約」中找到的兩個數字
用法非常簡單。你只需將從「首次轉讓契約」上找到的「十足市值」和「購入價」，輸入到計算機的相應欄目。
工具即時顯示：您單位的準確折扣率(%)及按現時估價的預計補地價金額
提交數字後，工具會即時為你計算出單位的準確折扣率。同時，你還可以輸入現時的銀行估價，工具會同步計算出預計需要補地價的金額，讓你對未來財務開支更有預算。
計算後的下一步：如何解讀您的折扣率結果
計算出折扣率後，這個數字對你的未來財務規劃有什麼實際影響？
高折扣率 vs 低折扣率對未來在公開市場出售的影響分析
折扣率可以說是一把「雙面刃」。在買入單位時，高折扣率代表你用一個較低的價錢就成功置業，感覺十分划算。
不過，當你計劃未來在公開市場出售單位時，情況就完全相反。折扣率越高，代表你需要補回給政府的樓價比例也越高。當樓價隨市場上升，這個高比例會令補地價的實際金額變得相當可觀。相反，如果你的單位折扣率較低，雖然當初買入時的優惠幅度不大，但在賣樓時需要補地價的金額比例就較低，資金壓力也會相對較小。因此，清楚了解自己的折扣率，有助你更有效地規劃未來的賣樓策略和資金安排。
認識不同時期居屋的補地價限制與規則
要精準掌握居屋折扣率計算，除了找出準確的折扣率數字，理解政府為不同時期居屋所設下的補地價限制與規則同樣重要。這些規則直接決定了您可以在何時、以何種方式出售單位。清楚了解自己單位所屬的年份限制，是規劃財務的第一步。
釐清關鍵日期：「首次轉讓契據日期」的重要性
在計算任何轉讓限制年期時，有一個基準日期至關重要，這就是「首次轉讓契據日期」（Date of First Assignment）。所有限制期都是由這一天開始計算，而不是您實際收樓或入伙的日子。這個日期是房委會或房協首次將單位業權轉讓給第一手業主的法律文件日期。您可以在我們上一部分提到的「首次轉讓契約」副本中，準確找到這個日期。弄錯了起點，整個計劃就會有偏差。
按年份劃分的轉讓限制及補地價年期
房委會因應不同時期的房屋政策，對居屋的轉讓限制進行了多次調整，而且趨勢是愈來愈嚴格。以下我們將按出售年份，由新至舊逐一剖析。
2022年及以後出售的新居屋（15年禁售期）
這是目前最嚴格的轉讓限制。
* 首5年內： 業主不可以高於原價在居屋第二市場出售單位。他們只能以原價將單位售回給房委會。
* 第6年至第15年： 業主可以在毋需補地價的情況下，於居屋第二市場按自行議定的價格，將單位轉售予合資格的綠表及白表人士。
* 滿15年後： 業主才可以向房委會申請補地價，然後在公開市場自由出售單位。
2019年至2021年出售的居屋（10年禁售期）
這段時期出售的居屋，限制期為10年。
* 首2年內： 業主同樣只能以原價將單位售回給房委會。
* 第3年至第10年： 業主可以在毋需補地價的情況下，於居屋第二市場按自行議定的價格出售單位。
* 滿10年後： 業主才能申請補地價，並在公開市場自由出售。
2018年出售的居屋（5年禁售期）
2018年是轉讓限制政策的一個分水嶺。
* 首2年內： 業主只能以原價將單位售回給房委會。
* 第3年至第5年： 業主可以在毋需補地價的情況下，於居屋第二市場按自行議定的價格出售。
* 滿5年後： 業主便可以申請補地價，在公開市場自由出售。
2007年至2017年出售的居屋
這段時間的居屋限制相對寬鬆。
* 首2年內： 業主若要出售單位，必須先補地價，然後才可以在公開市場出售。
* 滿2年後： 業主便擁有選擇權，既可以在毋需補地價的情況下於居屋第二市場出售，也可以隨時申請補地價，在公開市場自由出售。
最早期無轉讓限制的居屋特例
值得一提的是，香港最早期的部分居屋，例如第一期至第三期甲的項目（如順緻苑、置樂花園等），其地契條款本身並無轉讓限制。因此，這些單位的業主一直都可以在公開市場自由買賣，毋需補地價。不過這屬於極少數的特例。
轉讓限制如何影響您的補地價時機決策
了解上述的轉讓限制後，您會發現這直接影響了補地價的策略。這些限制等於為您的單位設定了一個「最早可補地價日期」。例如，如果您是2020年居屋的業主，就算您在第6年（即2026年）觀察到樓市處於低位，認為是補地價的好時機，但根據規則，您仍然必須等到第11年（即2031年）才能提交申請。因此，任何關於賣樓、出租或加按套現的長遠財務規劃，都必須建基於這個法定的時間表之上。它鎖定了您的決策窗口，所以提前掌握和規劃就顯得格外重要。
進階財務策略：捕捉補地價黃金時機與風險管理
補地價的黃金時機：樓市週期與個人財務規劃
準確完成居屋折扣率計算之後，下一步就是決定何時補地價。這個決定不只是一個行政程序，更是一項重要的財務規劃。補價金額直接與物業的「當時市值」掛鈎，所以掌握時機，就能夠節省一筆可觀的費用。
策略一：在樓市調整期補地價，鎖定較低成本
補地價的計算公式是「補價時市值」乘以「折扣率」。如果折扣率是固定的，那麼影響最終金額的變數就是物業的市值。因此，一個非常聰明的策略是在樓市進入調整期，也就是樓價普遍回落的時候申請補地價。在較低的市值基礎上計算補價，最終需要支付的金額自然會減少。這樣做等於是為物業的未來潛力，鎖定了一個較低的成本基礎，日後無論是出售還是出租，都會有更大的利潤空間。
策略二：利用「成交日資金」補地價的操作技巧
手上現金不足，但是又想在自由市場賣樓，可以考慮利用「成交日資金」來補地價。這個操作需要在簽訂臨時買賣合約時，與買家協商一個較長的成交期，例如三個月。這段時間足夠讓業主向房委會申請評估補價。到了成交日當天，買家支付的樓價尾數會先存入律師樓的戶口。律師會按照指示，先從這筆款項中支付補地價金額給房委會，然後再支付銀行按揭餘額，最後剩下的才是業主實收的樓價。整個過程都在律師樓的監管下完成，安全可靠。
補地價決策樹：應否補、何時補？按三大目標分析
決定是否補地價，以及何時補地價，完全取決於你的個人財務目標。我們可以從三個主要目標出發，分析最佳的行動方案。
若目標為「放售」：最佳時機與流程
如果你的目標是在自由市場上將單位出售，那麼補地價就是必須的步驟。最佳時機有兩個選擇，一個是在樓市低位時提前補價，另一個是找到買家後才啟動程序。前者可以鎖定較低成本，但是需要自己先墊付資金。後者則可以利用買家的資金，但是補價金額會受成交時的市況影響，存在不確定性。流程上，一旦決定出售，就應立即向銀行查詢估價，心中有數後再與地產代理溝通放盤策略。
若目標為「出租」：回報率計算與注意事項
將居屋單位出租，同樣需要先補地價。在做這個決定前，必須計清楚回報率。你需要將補地價的總金額，視為一筆額外的投資成本。然後，你可以估算單位出租能收到多少租金，再扣除管理費、差餉和物業稅等雜費，計算出每年的淨租金收入。用淨租金收入除以補地價的成本，就能得出這項投資的回報率。如果回報率吸引，那麼補地價出租就是一個可行的選擇。
若目標為「加按套現」：銀行取態與現金流規劃
補地價後的居屋，在法律上等同於私人物業，因此在銀行的融資取態上會變得非常靈活。你可以申請加按或者轉按，從物業的升值部分中套現資金，用於其他投資或個人需要。銀行會根據已補地價物業的最新估值來批核按揭額。在決定加按前，必須做好現金流規劃，確保未來的收入足以應付增加後的每月按揭供款，避免財務壓力。
交易中的風險分析：補地價責任誰屬？
在二手居屋買賣中，補地價的責任由誰承擔，是一個核心的談判環節。無論由哪一方負責，都存在估價差異帶來的風險。
由賣方負責補地價：優點與估價差異風險
由賣方負責補地價是較常見的做法。買賣雙方會協商一個「已補地價」的成交價。賣方的優點是交易結構簡單，對買家較有吸引力。但是風險在於，這個成交價是基於簽約時的估算，如果房委會最終評估的市值高於預期，賣方需要支付的補價會增加，實收的利潤就會減少。反之，如果估價低於預期，賣方便等於賺取了差價。
由買方負責補地價：對首期現金的要求及潛在印花稅問題
由買方負責補地價的情況較少。合約上會訂明一個「未補地價」的樓價，並列明補價由買方承擔。這種做法對賣方有利，因為可以鎖定實收金額。但是對買方來說，風險和要求都較高。首先，補地價的金額通常不能計入按揭貸款，買方需要準備一筆非常龐大的額外現金。其次，如果最終估價高於預期，買方的總支出就會超出預算。此外，如果只按「未補地價」的樓價計算印花稅，未來可能會被稅務局追討差額和罰款，存在法律風險。
居屋折扣率與補地價常見問題 (FAQ)
在完成居屋折扣率計算後，自然會衍生出許多關於補地價的實際操作問題。這裡我們整理了一些最常見的疑問，希望可以幫助你更全面地規劃財務。
補地價的款項可以申請按揭嗎？
這是一個核心問題。答案是，補地價的款項本身並不能直接申請按揭。業主需要以現金、銀行本票或律師樓支票等方式，一筆過支付給房屋委員會（房委會）。銀行不會為這筆補價金額批出新的按揭貸款。
不過，當你完成補地價手續後，你的單位在法律上就等同於私人樓宇。這時，你就可以利用這個已補價的物業，向銀行申請加按或轉按套現，從而取回一筆資金作其他周轉用途。
若不同意房委會的估價，可以上訴嗎？
絕對可以。假如你收到房委會發出的「評估補價通知書」後，認為評估出來的市值過高，導致補價金額不合理，你有權提出反對。
程序上，你必須在通知書發出日期起的28天內，以書面形式向房委會提出異議。在提出反對前，最好先向多間銀行為單位進行估價，並保留相關紀錄，這些文件可以作為有力的支持理據。如果與房委會的商議未能達成共識，最終可以向土地審裁處提出上訴。
整個補地價申請程序（由提交申請至獲批）需時多久？
整個流程一般需要數月時間。首先，你提交申請表格及所需文件後，房委會需要時間處理，然後會委派測量師聯絡你，預約上門視察單位。
測量師完成估價後，房委會大約需要一個月時間計算並發出正式的補價通知書。收到通知書後，你有兩個月的時間繳付補價。因此，由遞交申請到完成整個程序，預留三至四個月會比較穩妥。如果計劃出售單位並利用買家資金補價，記得在臨時買賣合約中訂立一個較長的成交期。
申請官方估價前可以裝修嗎？會影響估價嗎？
這點非常重要，答案是會影響，而且影響很大。我們強烈建議在房委會委派的測量師完成估價前，不要對單位進行任何大型或簇新的裝修。
因為估價是根據單位在「評估當日」的狀況而定。一個剛剛完成精美裝修的單位，其市場價值自然會被評估得更高。估價越高，你需要支付的補地價金額亦會隨之上升。為了鎖定一個較低的補價成本，最佳做法是在單位維持原狀或舊有裝修的狀態下進行估價。
「租者置其屋」的補價計算方式有何不同？
「租者置其屋」計劃（租置計劃）單位的補價方式，與一般居屋的計算方法完全不同。居屋補價是基於一個在首次出售時已經釐定的固定「折扣率」。
租置計劃單位的補價計算則沒有一個固定的公式。房委會會根據業主提出申請時，對該單位獨立進行一次估價，然後再根據該屋邨當時的定價政策等因素，計算出一個特定的補價金額。所以，每個租置單位業主想知道準確的補價款項，唯一方法是正式向房委會提交申請。
除了補價金額，還有哪些行政費用？
除了最大筆的補價金額外，整個過程還涉及一些行政及專業費用。
首先，向房委會提交評估補價申請時，需要繳付一筆不可退還的行政手續費（現時約為數千港元）。另外，在完成補價後，你需要聘請律師處理法律文件，並將「解除轉讓限制證明書」正式註冊到土地註冊處，這會產生律師費及註冊費。這些都是在制定預算時需要一併考慮的開支。