在香港與伴侶、家人或朋友聯名置業是人生大事，而在簽署買賣合約前，必須在「聯權共有」（Joint Tenancy）與「分權共有」（Tenancy in Common）之間作出關鍵抉擇。這兩種業權持有方式並非只是法律術語上的差異，而是直接影響日後物業的繼承權、買賣自由度，甚至涉及「甩名」時的印花稅計算。當中，俗稱「長命契」的聯權共有，其「生存者取得權」原則更具有凌駕遺囑的法律效力，對遺產規劃影響深遠。本文將為您深入剖析兩者的核心分別，涵蓋繼承、買賣決策、按揭風險，並提供「甩名」印花稅的完整攻略及計算方法，助您根據自身關係及需要，作出最明智的選擇。
聯權共有 vs 分權共有：核心定義與四大關鍵差異
與家人或伴侶一起置業，是人生一大樂事，但在簽署樓契前，選擇業權持有方式是一個關鍵決定。成為物業的聯權共有人，抑或分權共有人，將直接影響日後的繼承、買賣和業權處理。這兩種方式，即聯權共有（Joint Tenancy）與分權共有（Tenancy in Common），雖然都是共同持有，但法律概念與實際操作卻有天壤之別。我們一起來拆解它們的核心定義與四大關鍵差異。
什麼是「聯權共有」（Joint Tenancy / 長命契）？
提起聯權共有，大家可能更熟悉它的俗稱「長命契」。聯權共有英文是 Joint Tenancy。這個名字很形象地反映了它的核心特點。
法律定義：所有共有人在法律上視為單一業主，共同擁有物業100%權益。
從法律層面看，所有聯權共有人會被視為一個單一的整體業主。意思是，不論有兩位還是三位共有人，他們並非各自持有物業的某個百分比，而是共同、完整地擁有整個物業100%的權益。在法律眼中，他們就是一個不可分割的擁有人。
核心概念：「生存者取得權」（Right of Survivorship）的自動繼承原則。
聯權共有的靈魂所在，就是「生存者取得權」（Right of Survivorship）原則。這也是「長命契」稱號的由來。當其中一位共有人不幸離世，其物業權益會依法自動、即時轉移給其他在生的共有人。這個繼承過程是自動發生的，無需經過複雜的遺產承辦程序，而且其法律效力凌駕於個人遺囑之上。
什麼是「分權共有」（Tenancy in Common）？
另一種常見的共同持有方式是分權共有（Tenancy in Common）。它與聯權共有的運作模式截然不同，提供了更大的資產分配彈性。
法律定義：每位共有人擁有物業中一個獨立、明確的業權份額（an undivided share）。
在分權共有的安排下，每位共有人都擁有物業中一個獨立且明確的業權份額。這個份額不一定是均等的，可以根據各人出資比例或其他協議來決定，例如A君佔70%，B君佔30%。雖然他們共同使用整個物業，但在業權上，各自的份額是清晰劃分的。
核心概念：業權份額可靈活分配，並可獨立傳承。
分權共有的核心在於業權的獨立性。由於沒有「生存者取得權」，當其中一位共有人離世，他所持有的業權份額會被視為其個人遺產的一部分。這份遺產會根據他生前訂立的遺囑來分配，或者按照無遺囑繼承法處理。換言之，業主可以自由決定將自己的物業份額傳承給任何人。
聯權共有 vs 分權共有：四大核心差異比較
了解了基本定義後，我們將聯權共有與分權共有並列，直接比較它們在四個核心範疇的具體差異，讓你更清楚如何選擇。
繼承方式：生存者取得權 vs 納入遺產
聯權共有：採用「生存者取得權」，離世者的權益自動歸在生者所有，不能經由遺囑指定繼承人。
分權共有：離世者的業權份額會納入其個人遺產，可按遺囑自由分配給指定繼承人。
業權處理：共同決策 vs 獨立處置
聯權共有：所有共有人被視為一體，因此出售或按揭整個物業時，必須得到全體共有人一致同意並共同簽署文件。
分權共有：每位共有人理論上可以獨立出售、轉讓或按揭自己所持有的業權份額，無需其他共有人同意。
業權份額：均等且不可分割 vs 獨立且可變
聯權共有：所有共有人的權益是均等且不可分割的，他們共同擁有100%業權，沒有獨立份額的概念。
分權共有：業權份額是獨立且可變的，可以按任何比例分配（如60/40、80/20），並在樓契上清楚列明。
適用對象：夫婦及近親 vs 商業夥伴及朋友
聯權共有：由於繼承過程簡單直接，非常適合關係穩定且互信的夫婦或近親，能確保物業順利傳承給對方。
分權共有：因其業權份額清晰、可獨立傳承，更適合沒有婚姻關係的合夥人，例如生意夥伴、朋友或投資者，能保障各自的投資及繼承意願。
「生存者取得權」的法律威力：為何「長命契」凌駕遺囑？
談到聯權共有，就必須了解它最具威力的法律核心—「生存者取得權」（Right of Survivorship）。這個機制讓所有聯權共有人之間形成一種獨特的法律關係，它的效力非常強大，甚至能夠凌駕於個人訂立的遺囑。想知道為何「長命契」有這樣的威力，就要從它的運作機制說起。
深入剖析「生存者取得權」運作機制
自動繼承過程：業權如何依法即時轉移給尚存者
當其中一位聯權共有人離世，其在物業中的權益並不會成為遺產。法律會即時自動將離世者的權益，轉移給其他尚存的共有人共同擁有。這個轉移過程是根據法律規定而發生的，具有即時性和自動性，完全不需要等待法院的判決或遺產承辦的程序。
業權更新手續：尚存共有人只需憑死亡證即可到土地註冊處更新記錄，無需遺產承辦
在業權轉移後，後續的行政手續也相對簡單。尚存的共有人只需要攜同離世者的死亡證明文件，便可以到土地註冊處辦理俗稱「送契」的業權更新手續，將離世者的名字從業權記錄中移除。整個過程清晰直接，完全繞過了處理遺產時可能既耗時又繁複的承辦程序。
法律效力優先級：凌駕個人遺囑的絕對性
案例說明：即使遺囑另有安排，物業權益仍按「長命契」原則轉移
「生存者取得權」的法律效力，優先於個人遺囑的意願。舉一個簡單例子，假設一位父親與他的兒子以聯權共有方式持有一個物業。這位父親在遺囑中寫明，希望在他百年歸老後，將物業權益留給他的女兒。但當父親真的離世時，根據「生存者取得權」的原則，整個物業的業權會自動並完整地轉移給兒子。遺囑中關於將物業留給女兒的指示，在法律上是無效的，因為物業的權益根本沒有進入遺產的分配程序。這與分權共有完全不同，分權共有的業權份額是會納入遺產處理的。
對遺產規劃的影響：規劃前必須先確認物業持有方式
這個法律原則對遺產規劃有著決定性的影響。在草擬任何遺產分配計劃，例如訂立遺囑時，首要步驟就是必須仔細核實名下所有物業的持有方式。如果物業是以聯權共有（英文為 Joint Tenancy）形式持有，你便需要清楚知道，這個物業的權益將不會成為你可供分配的遺產。因此，它不能透過遺囑來指定繼承人，這一點在規劃財產傳承時必須納入考慮。
聯權共有的實際影響：買賣、按揭決策權與財務風險
物業買賣、出租及按揭的決策權
選擇以聯權共有人身份持有物業，意味著所有業主在法律上被視為一個整體，這個概念直接影響物業的日常管理與重大決策。雖然聯權共有（英文為 Joint Tenancy）在繼承上有其便利之處，但在物業的處置權上，卻有著非常嚴格的規定。
一致同意原則：出售或再按揭，必須獲得所有聯權共有人書面同意及簽署。
由於法律視所有聯權共有人為單一業主，因此任何影響整個業權的重大決定，例如出售物業、轉讓業權（俗稱「甩名」）或向銀行申請重新按揭（加按），都不能採取少數服從多數的原則。決定必須獲得每一位聯權共有人的一致書面同意，並親身簽署相關的法律文件，交易方為有效。任何一位共有人反對，交易便無法進行。
簽訂租約的法律要求：所有聯權共有人均需在租約上簽名，否則租約或有瑕疵。
即使是出租物業這樣看似較簡單的決定，同樣需要所有業主共同參與。一份具備完整法律效力的租約，必須由所有聯權共有人共同簽署。假如只有其中一位業主簽署，即使他聲稱已獲得其他業主授權，該份租約在法律上也可能存在瑕疵。一旦業主之間出現分歧，未簽署的一方有權挑戰租約的有效性，這對租客和業主都會構成風險。
身故後的潛在財務風險
聯權共有的「生存者取得權」雖然免卻了繁複的遺產承辦程序，但在財務層面，尤其當物業仍有按揭時，可能會引發一些預期之外的風險。
銀行或重審按揭：當一位共有人身故，銀行有權要求在生者重做壓力測試。
當其中一位聯權共有人不幸離世，雖然業權會自動轉移給在生者，但銀行當初批出按揭貸款的基礎（例如兩位共有人的總收入）已經改變。因此，銀行有權重新審視該筆按揭貸款，並要求在生的共有人重新進行入息審查及壓力測試。如果在生共有人的還款能力未能符合銀行的最新要求，銀行或會要求提早償還部分貸款，甚至調整按揭條款。
信貸風險共享：任何一位共有人未能準時還款，將影響所有聯名業主的信貸評級。
聯名按揭的債務是共同承擔的。這代表只要其中一位共有人未能準時供款，不論原因為何，都會直接拖累其他所有共有人的信貸評級（Credit Score）。一個不良的信貸記錄，將會影響他們日後申請其他貸款（如私人貸款、信用卡）的能力。在考慮聯權共有與分權共有時，這種連帶的財務責任是必須慎重評估的一環。
如何終止聯權共有？「分契」的法律途徑
假如聯權共有人之間的關係出現變化，或希望取回對自己業權份額的獨立控制權，法律上亦有提供退出的機制。
單方面或共同申請：在世的聯權共有人可透過法律程序，將聯權共有轉為分權共有，以取回對其份額的獨立處置權。
業主可以透過辦理一份名為「分契」（Severance）的法律文件，來終止聯權共有的關係。這個程序可以由所有共有人共同協商進行，也可以由其中任何一位共有人單方面向其他共有人發出通知後辦理。完成分契手續後，業權的持有方式便會由聯權共有轉為分權共有，每位業主會各自擁有物業的一個明確份額（例如各佔50%）。從此，他們便可以獨立地出售、轉讓或透過遺囑將自己的業權份額傳承給指定繼承人。
聯權共有「甩名」程序與印花稅全攻略
人生階段轉變，有時需要調整物業的持有方式，即使是關係緊密的聯權共有人，也可能因為移民、財務規劃或家庭成員變動等原因，需要進行「甩名」。這個程序看似只是簡單的文書工作，但當中牽涉到正式的法律程序和印花稅計算，處理不當或會衍生額外開支。這部分將會為你詳細拆解整個流程。
「甩名」或「轉名」的法律程序
法律性質：在法律上，「甩名」被視為一次正式的物業買賣交易。
很多人以為「甩名」只是在物業文件上刪除一個名字，但法律上的看法完全不同。無論是聯權共有（英文為Joint Tenancy）還是分權共有，當其中一位業主將其業權轉移給另一位或其他人時，這宗交易在法律上會被視為一次正式的物業買賣。所以，整個過程都需要經由律師處理，並簽署具法律效力的文件。
所需文件及流程：簡述「甩名」所需的法律文件（如轉讓契）及一般處理時間。
整個流程大致如下：首先，交易雙方需要委託律師，並簽訂一份類似買賣合約的文件。即使交易不涉及金錢，例如是近親之間的轉贈，也可能需要簽訂「送贈契」（Deed of Gift）。接著，律師會草擬正式的「轉讓契」（Assignment），待雙方簽署後，再到土地註冊處進行註冊，更新業權記錄。一般而言，整個法律程序由委託律師到完成註冊，大約需要一至兩個月時間。
「甩名」印花稅計算方法（附近親轉讓優惠）
計算基礎：稅款按所轉讓業權份額的市值或代價（以較高者為準）計算。
既然「甩名」在法律上屬於物業買賣，印花稅自然是不可或缺的一環。計算稅款的基礎，並非整個物業的總價值，而是所轉讓那一部分業權的價值。稅務局會根據轉讓業權的「代價」（即成交價）或當時的「市值」（通常參考銀行估價）來計算，並且會取兩者之中的較高者為準。舉例來說，一個市值800萬元的物業由兩人聯權共有，若其中一方想「甩名」並轉讓50%的業權，計算印花稅的基礎就是400萬元。
近親轉讓稅務優惠：近親之間轉讓，可申請按較低的從價印花稅第2標準稅率計算。
這是「甩名」過程中最多人關心的部分。如果業權轉讓是在「近親」之間進行，例如夫婦、父母與子女、或兄弟姊妹之間，便可以向稅務局申請以較低的從價印花稅第2標準稅率計算稅款。這個稅率與首次置業人士所支付的稅率相同，比非首置人士需要支付的稅率低很多，能節省一筆可觀的費用。而且，近親轉讓通常可以豁免買家印花稅（BSD）和額外印花稅（SSD）。
【實用工具】「甩名」印花稅及律師費即時估算
提供簡易計算器，輸入物業估值及轉讓份額，即時估算應繳稅款及費用。
想準確預算「甩名」涉及的總開支？你可以使用下方的簡易計算工具。只需要輸入物業的最新估值，以及你打算轉讓的業權百分比，計算器就能即時為你估算出需要繳付的印花稅金額，以及一個大概的律師費用參考。這樣，你在做財務規劃時便能更有預算。
聯權共有定分權共有？教你選擇最合適的持有方式
不同關係下的選擇建議
夫婦與穩定伴侶：為何「聯權共有」因繼承便捷而成為主流選擇
對於夫婦或關係穩固的伴侶，選擇成為「聯權共有人」是相當普遍的做法。聯權共有（英文為 Joint Tenancy）最大的優點，在於其「生存者取得權」（Right of Survivorship）的法律原則。這個原則確保當其中一方不幸離世時，物業的全部業權會自動轉移給在生的另一方。整個繼承過程無需辦理複雜的遺產承辦手續，過程直接而且快捷。正因為這種安排能夠為在生伴侶提供最安穩的居所保障，所以成為了他們的主流選擇。
商業夥伴或朋友合資：為何「分權共有」更能保障各自投資份額和繼承自由
如果是一同投資物業的商業夥伴或朋友，情況就大不相同。「分權共有」（Tenancy in Common）通常是更明智的選擇。因為這種合作關係建基於各自的投資，而非共同生活的承諾。分權共有允許各共有人按照出資比例，持有不同份額的業權，例如一方佔七成，另一方佔三成，清晰反映投資貢獻。更重要的是，每位共有人都可以獨立透過遺囑，自由指定其名下業權份額的繼承人。這確保了個人資產能夠傳承給自己的家人，而不是自動落入其他合作夥伴手中。
家庭成員（如父母與子女）：聯名前須考慮的長遠繼承、家庭和諧及首置身份等問題
父母與子女聯名置業的情況則比較複雜，需要考慮周詳的長遠影響。首先是繼承安排。如果採用聯權共有，當父母百年歸老後，物業業權會全數歸聯名的子女所有。這對其他沒有聯名的兄弟姊妹可能造成不公，容易引發家庭糾紛，影響日後家庭和諧。其次是一個非常實際的財務問題，就是子女一旦與父母聯名持有任何住宅物業，便會失去寶貴的「首次置業」身份。這意味著他將來若要自行置業，就需要繳付更高的從價印花稅，大大增加財務負擔。
【免費下載】《聯名置業協議討論清單》
簽約前必須釐清的10大要點：提供PDF清單，引導潛在共有人在置業前進行深入溝通
不論你與夥伴最終選擇聯權共有還是分權共有，一份清晰的書面協議都是保障各方權益的基石。單靠口頭承諾，在面對潛在爭議時往往無法提供足夠保障。我們特別準備了一份詳盡的《聯名置業協議討論清單》，這份PDF文件可以引導你與置業夥伴，在簽訂正式合約前，就所有關鍵問題進行一次坦誠和深入的溝通，預先化解日後的潛在矛盾。
清單涵蓋內容：開支分攤、決策機制、退出方案、關係轉變或身故等意外情況的處理機制
這份清單的內容涵蓋了聯名置業的每一個重要環節。它包括日常開支（例如按揭供款、管理費、維修費）的具體分攤比例。它也涵蓋了重大事項（例如決定是否出售物業、或將物業加按套現）的決策機制。清單同時會引導你們制訂清晰的退出方案，訂明若一方希望出售其份額時的處理程序和估價方法。最後，它還會提示你們討論當關係轉變或有共有人不幸身故等意外情況發生時的應對機制，確保有備無患。
關於聯權共有（長命契）的常見問題 (FAQ)
若一位聯權共有人想賣樓但其他人反對，可以強制出售嗎？
一般情況下是不可以的。因為法律將所有聯權共有人視為一個單一的業主，所以出售物業這類重大決定，必須得到全部共有人的一致同意並且共同簽署買賣合約。如果其中一位業主不同意，交易便無法進行。這一點是聯權共有與分權共有的主要分別之一，分權共有的業主可以獨立出售其個人持有的業權份額。當然，如果聯權共有人之間出現無法解決的僵局，想賣樓的一方可以向法院申請出售令，由法庭裁定是否強制出售整個物業，不過這會涉及複雜的法律程序和時間成本。
如果其中一位聯權共有人破產或負債，對其他共有人有何影響？
這會帶來非常直接而且重大的影響。當其中一位聯權共有人被法庭頒令破產，聯權共有的關係會即時被「分斷」（severed）。這代表該破產人士的業權份額會自動從聯權共有中分離出來，轉為由其破產受託人接管，而物業的持有形式亦會變為分權共有。破產受託人的首要任務是變賣資產以償還債務，所以他有權要求出售該物業，或者將其持有的業權份額賣給第三方。這會令其他共有人陷入兩難，他們可能需要集資買下該份額，或者面臨整個物業被強制出售的風險。
我們可以在置業後，由「聯權共有」轉為「分權共有」嗎？程序如何？
可以的，這個法律程序稱為「分契」（severance of joint tenancy）。最簡單直接的方法是，所有聯權共有人達成共識，共同簽署一份轉讓契，將業權由聯權共有轉為分權共有，並在當中訂明各自的份額。此外，即使無法獲得所有人同意，任何一位聯權共有人其實都有權單方面終止聯權共有。他只需向其他共有人發出書面通知，表明其分契的意圖，然後將該通知書在土地註冊處登記，便可有效地將自己的權益分離出來，使業權轉為分權共有。完成後，各人便可按其獨立份額自由作出遺產安排。
在現有物業上「加名」成為聯權共有人，印花稅如何計算？
在法律上，「加名」會被視為一次正式的業權轉讓，等同於部份的買賣交易，所以需要繳付印花稅。印花稅的計算基礎，是按照所轉讓業權份額的市值或代價（以較高者為準）來計算。舉例來說，若物業現時市值為800萬港元，你想加入配偶的名字成為聯權共有人，即是轉讓50%的業權給對方，那麼印花稅便會以400萬港元（800萬 x 50%）為基礎計算。不過，如果加名的對象是近親（包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹），則可以申請按較低的從價印花稅第2標準稅率計算，稅務負擔會大大減輕。
工商舖與住宅物業在選擇持有方式時，有何不同考慮？
這兩者的考慮點截然不同，主要取決於業主之間的關係和物業的用途。對於住宅物業，特別是夫婦，選擇聯權共有（英文為 Joint Tenancy）十分普遍，因為其「生存者取得權」能簡化繼承程序，確保一方離世後，物業能自動順利地轉移給在生的一方。相反地，工商舖的業主多為生意夥伴，其合作關係建基於投資。在這種情況下，選擇分權共有會更為合適。分權共有能夠清晰界定每位投資者的出資比例和業權份額，保障各人的獨立權益。日後若有夥伴想退出、或不幸離世，其持有的份額可以獨立出售或根據其遺囑傳承，不會與其他夥伴的資產混淆，這在商業操作上更為清晰和穩妥。因此，聯權共有分權共有的選擇，直接反映了共同置業的初衷。