對於許多香港人來說，在居屋第二市場（居二市場）尋找安樂窩，是實現置業夢想的重要途徑。然而，面對「綠表」、「白居二」等複雜的申請資格、獨有的買賣流程，以及免補地價按揭的種種疑問，不少準買家都感到困惑甚至卻步。您是否正為如何計算入息資產、如何申請「准買證」、或擔心高樓齡單位按揭難批而煩惱？
這份【2025年最新居二市場終極指南】將為您一站式拆解所有難題。本文會由淺入深，從釐清基本概念入手，詳細列出最新的申請資格與入息限額，再逐步拆解由申請到收樓的7大關鍵步驟。我們更會深入剖析最新的按揭政策與禁售期限制，助您清晰規劃財務預算，一文掌握所有必需資訊，為您的置業之路做好萬全準備。
什麼是居二市場？一文釐清核心概念與關鍵術語
釐清居二市場意思與政策目的
官方定義：一個毋需補地價的資助房屋轉售市場
想深入了解居二市場，我們首先要掌握它的核心概念。簡單來說，居二市場是一個專為合資格人士而設的二手資助房屋市場，它的最大特點是，買賣雙方可以在毋需向政府補回地價的情況下進行交易。這個市場的存在，讓資助房屋的價值得以在特定社群內流轉。要理解居二市場意思，就要知道它是一個受政府規管，並且有特定入場門檻的平台，與我們平常接觸的私人樓宇買賣市場有很大分別。
政策的雙贏設計：如何同時幫助公屋戶及白表買家置業
這個政策的設計相當巧妙，它創造了一個雙贏的局面。一方面，它為現有的公屋住戶（即綠表人士）提供一個置業階梯。他們可以透過購買二手居屋單位，將租客的身份轉變為業主，改善居住環境。另一方面，當這些公屋住戶成功置業後，他們便會交還原先租住的公屋單位。這些騰出的單位，就可以重新編配給正在輪候公屋的家庭，從而加快公屋資源的流轉，幫助更多有迫切住屋需要的人。後來計劃擴展至白表買家，也讓更多中低收入家庭多一個置業選擇。
與一手居屋及公開市場（自由市場）的核心分別
樓價定價機制：以負擔能力為本 vs. 純市場導向
居二市場的樓價定價機制，與公開市場有根本上的不同。公開市場的樓價完全由市場供求主導，價格可升可跌，波動較大。而居二市場的單位，其源頭是一手發售時已提供折扣的資助房屋。雖然居二市場價同樣由買賣雙方自由議價，但因為單位本身帶有轉讓限制，加上買家資格有限，其價格通常會比已補地價、可在公開市場自由買賣的同類單位低。
買家資格限制：指定人士 vs. 公開買賣
這是兩者最顯著的分別。公開市場（或稱自由市場）對買家沒有身份限制，只要有足夠財力，任何人都可以入場買賣。相反，居二市場就像一個會員制的平台，只有兩類指定人士可以進入：持有「綠表資格」的人士，和透過抽籤成功獲得配額的「白表資格」（俗稱「白居二」）人士。這個限制確保了政府的房屋資助能準確地投放到目標群體之中。
轉讓限制與補地價責任的差異
在居二市場購入的單位，業主會繼承一個重要的責任，就是「補地價」的責任。如果業主將來希望將單位在公開市場上自由出售或出租，就必須先向政府申請評估，並繳付一筆補價，金額相等於單位轉售時的市值乘以當初的折扣率。這個機制也影響到居二市場禁售期的規定。相比之下，在公開市場購入的私人樓宇則沒有這種限制，業主可以隨時自由轉讓，毋需補地價。
掌握居二市場「行內話」：關鍵術語速解
居二市場補地價：影響未來轉售價值的關鍵財務概念
「居二市場補地價」是整個計劃的基石。你可以把它理解為，向政府「贖回」單位的完全業權。由於政府在首次出售資助房屋時提供了折扣，這個折扣其實就是政府擁有的部分業權。當你想把單位變成一間可以自由買賣的普通私樓時，就需要把這份折扣，按當時的市價計算並歸還給政府。這個概念對單位的長遠投資價值有決定性影響。
綠表資格 vs. 白表資格（白居二）：兩種買家的身份識別
在居二市場，買家主要分為兩種身份。「綠表資格」的持有者，通常是現正租住公共房屋的租戶，或合資格的公屋申請人。他們可以說是政府房屋政策的主要受惠者。而「白表資格」，也就是大家常聽到的「白居二」，則是為不符合綠表資格，但入息和資產又未超出上限的香港永久性居民而設。他們需要透過每年一度的抽籤來獲取進入居二市場的入場券。
准買證、准賣證與提名信：居二市場交易獨有的「三大通行證」
進行居二市場交易，你會接觸到三份獨有的官方文件，可以稱之為「三大通行證」。賣方需要向房委會申請「可供出售證明書」（俗稱准賣證），證明其單位符合出售資格。買方則需要持有有效的「購買資格證明書」（俗稱准買證），證明自己是合資格的買家。當買賣雙方簽訂臨時合約後，便要一同向房委會申請「提名信」，這份文件正式確立了這宗交易的合法性，是完成後續法律程序的關鍵。
【實用工具】快速評估你的居二市場購買力
互動工具介紹：輸入基本資料，即時分析你的購買力與初步資格
在你投入大量時間研究樓盤和準備文件之前，不妨先花幾分鐘，使用我們的線上評估工具。你只需要輸入一些簡單的個人資料，例如家庭入息、成員組合和資產狀況，系統就能根據最新的政策要求，即時為你進行初步分析，讓你了解自己是否符合申請資格，並估算出你的大致購買力。
為何你需要這個工具：在深入研究前，快速了解自己在居二市場的可能性
這個工具的最大好處，是能為你提供一個清晰的起點。置業是人生大事，在起步階段很容易感到迷惘。透過這個快速評估，你可以對自己在居二市場的可能性有一個實在的掌握，避免浪費時間在不切實際的目標上。它能幫助你更有信心地規劃下一步，無論是開始儲蓄首期，還是著手準備申請文件，都會變得更有方向。
【居二市場置業藍圖】由零到一的完整買賣流程
想在居二市場順利上車，清晰了解整個買賣流程是第一步。居二市場的交易程序比一般私樓買賣多了一些獨有步驟，主要是因為涉及向房委會申請文件。不過，只要跟著以下七大步驟，由申請資格到成功收樓，整個過程其實相當清晰直接。
步驟一：買家申請「購買資格證明書」（准買證）
這張「准買證」，可以理解為你在居二市場的入場券，是你物色單位和簽約前的必需品。不同資格的申請者，獲取的方法有所不同。
白居二中籤者的後續步驟：由遞交文件到領取批准信
如果你是「白居二」的幸運中籤者，房委會會發信通知你，要求你在指定時間內提交入息及資產證明文件。成功通過審查後，你會收到「批准信」。之後，你便可以憑信繳付指定費用，正式申領有效期為一年的「購買資格證明書」。
綠表人士的直接申請方法
持有有效「綠表資格證明書」的人士，程序就直接得多。你可以帶同證明書，直接到房委會居屋第二市場計劃小組繳費，申請「購買資格證明書」，同樣有效期為一年。
步驟二：業主申請「可供出售證明書」（准賣證）
在你尋找心儀單位時，賣方（業主）也需要做足準備。業主必須先向房委會申請「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」），證明其單位符合在居二市場出售的資格，例如已過指定的居二市場禁售期。
申請所需文件及費用
業主一般需要填妥申請表，並且附上樓契副本及相關申請費用，然後遞交予房委會。
房委會審批時間及證明書有效期
房委會收到申請後，一般需要數星期時間審批。成功獲批的「准賣證」有效期為一年。作為買家，在睇樓時可以要求業主出示這份文件，確保對方已具備出售資格。
步驟三：物色心儀單位、議價及查冊
手持「准買證」，你就可以正式開始你的置業旅程了。
如何尋找合適的居二市場放盤
你可以透過地產代理或各大網上物業平台，尋找合適的居二市場放盤。地產代理通常擁有較全面的盤源資訊，也能協助你處理後續的議價和文書工作。
查閱單位的「首次轉讓契據日期」與「補價折扣率」的重要性
這一步非常關鍵。單位的「首次轉讓契據日期」直接影響銀行批核的按揭年期和成數。而「補價折扣率」則決定了單位將來若要在公開市場自由轉售時，需要向政府支付的居二市場補地價金額。在議定居二市場價前，務必向代理或業主查詢清楚這兩項資料。
步驟四：簽訂臨時買賣合約
當你與業主就樓價達成共識後，便可以簽訂臨時買賣合約，鎖定交易。
支付臨時訂金（細訂）的注意事項
簽署臨約時，買方通常需要支付樓價3%至5%作為臨時訂金（俗稱「細訂」）。合約上會列明成交日期、樓價、雙方責任等重要條款，簽署前應仔細閱讀。
買方憑臨約向銀行申請初步按揭評估
簽訂臨約後，應立即帶同合約及入息證明等文件，向多間銀行申請按揭。銀行會根據你的財務狀況和單位估價，進行初步評估，讓你對可獲批的貸款額和年期心中有數。
步驟五：申請「提名信」— 居二市場的關鍵行政程序
「提名信」是房委會發出的正式文件，用作確認你作為該單位的合資格買家，是整個居二市場交易中獨有並且不可或缺的一環。
買方律師需提交的文件及費用
簽署臨約後，你的代表律師會協助你，將你的「准買證」、業主的「准賣證」、臨約副本及指定申請費等文件，一併提交給房委會申請「提名信」。
處理時間及其對後續流程的影響
房委會處理提名信申請一般需要約一至兩星期。由於必須先取得提名信，才能簽署正式買賣合約，所以這個步驟的處理時間，會直接影響整個交易的進度。
步驟六：簽訂正式買賣合約
成功取得「提名信」後，代表交易已獲得房委會的初步批准，可以進入下一階段。
支付加付訂金（大訂）
簽署正式買賣合約時，買方需要支付加付訂金（俗稱「大訂」）。連同之前的「細訂」，已支付的總訂金一般相當於樓價的10%。
建議的簽約時間點（臨約後12至14天）
考慮到申請「提名信」所需的時間，通常建議在簽署臨約後的12至14天左右簽訂正式買賣合約，這樣時間會比較充裕。
步驟七：完成交易（簽署轉讓契據及收樓）
來到這一步，恭喜你，距離成功上車只差一步之遙。
繳付樓價尾數及各項雜費
在指定的成交日，銀行會將按揭貸款直接轉賬至賣方律師樓的戶口，你只需準備好樓價的尾數餘額，連同印花稅、律師費、代理佣金等雜費即可。
律師處理樓契登記及收取鎖匙
款項交收妥當後，雙方律師會處理轉讓契據的簽署和到土地註冊處的登記手續。完成後，你便可以從律師或代理手上，接過新居的鎖匙，正式成為業主。
【獨家工具】一鍵生成個人化居二置業時間線
整個流程涉及多個步驟和關鍵日期，要逐一記下並不容易。
互動工具介紹：由申請到收樓的完整日程表
我們特別設計了一個互動置業時間線工具。你只需要輸入幾個關鍵日期，例如簽署臨約的日子，工具就能自動為你生成一份由申請提名信、到簽正約、再到成交收樓的完整日程表。
如何使用此工具管理你的置業進度，避免錯過任何關鍵日期
你可以利用這份個人化的日程表，輕鬆追蹤每個步驟的進度，設定提示功能。這樣就能確保你在買樓過程中，不會錯過任何一個重要限期，讓整個置業過程更安心、更有預算。