想為物業的長命契加上配偶或子女的名字，作為保障或傳承安排？整個過程最關心的，莫過於「印花稅要幾多錢？」。實際上，長命契加名涉及的遠不止稅項計算。由向銀行申請同意書、委託律師，到處理「送契樓」及失去「首次置業」身份等潛在風險，每一步都暗藏細節。本文將為你提供2025年最完整的長命契加名教學，一文拆解印花稅的詳細計法、清晰列出4步申請手續、律師費預算，並深入剖析兩大常見伏位，助你順利完成業權變更，避免不必要的損失。
什麼是長命契？加名前必讀的法律特性與利弊
在深入研究長命契加名印花稅的計算方法之前，更重要的是先理解「長命契」本身的法律特性。許多家庭選擇為物業加名，是希望將資產順利傳承給摯愛的人，例如長命契加配偶名或子女名。不過，這種業權形式有其獨特的運作方式與利弊，清楚了解後才能作出最適合自己家庭的決定。
長命契（聯權共有）的核心：生存者權利
長命契的正式法律名稱是「聯權共有」（Joint Tenancy）。它的最大特點在於「生存者權利」（Right of Survivorship）。意思是指，所有聯權共有人共同擁有物業的全部業權，並不區分份額。當其中一位業主不幸離世，他或她在物業中的權益，會自動轉移給其他在生的聯權共有人。
業權自動轉移，效力凌駕遺囑
這個自動轉移的過程，其法律效力是凌駕於遺囑之上的。舉個例子，假設陳先生與陳太太以長命契形式共同持有一個物業。即使陳先生在遺囑中寫明，要將他於物業的權益留給兒子，但當他離世後，整個物業的業權依然會自動轉移至陳太太名下，遺囑的相關指示會歸於無效。這個特性簡化了遺產承辦手續，但也限制了業主在遺產規劃上的彈性，這是長命契壞處之一。
業權形式比較：長命契 vs 分權共有
要全面理解長命契，最好的方法是將它與另一種共同持有物業的方式——「分權共有」（Tenancy in Common）作比較。兩者在繼承安排和物業處置權上有根本性的分別。
繼承安排上的關鍵差異
長命契的核心是生存者權利，業權自動歸於生者，不納入遺產。相反，在分權共有下，每位業主都擁有物業一個明確的、獨立的業權份額（例如各佔50%）。當其中一位分權共有人離世，他持有的業權份額會成為其遺產的一部分，並根據其遺囑指示或無遺囑繼承法進行分配，可以傳承給配偶、子女或任何指定繼承人。
出售物業決策權的不同
在出售物業的決策上，兩種形式亦有不同。處理長命契賣樓事宜時，必須得到所有聯權共有人的一致同意，並共同簽署買賣合約，任何一位業主都擁有否決權。至於分權共有，雖然出售整個物業同樣需要所有業主同意，但理論上每位業主都可以獨立出售自己名下的業權份額，當然實際操作會較為複雜。總括而言，長命契的決策模式更講求共識。
長命契加名印花稅要幾多？夫婦、子女加名計法實例
講到長命契加名，大家最關心的問題，通常就是長命契加名印花稅的費用。這筆費用可大可小，直接影響整個決策的成本。其實，只要掌握了核心的計算原則，你也可以輕鬆預算出來。接下來，我們會由淺入深，通過實際案例，為你詳細拆解整個物業加名印花稅的計算方法。
印花稅計算核心：按「轉讓業權部分」的價值計算
長命契加名印花稅計算的大原則，是只計算「轉讓出去那部分業權」的價值，而不是整間物業的市值。這是一個非常重要的概念，很多人會直覺地以為是用物業總價來計算，但這是不對的。稅務局的邏輯是，加名這個行為，本質上是一次業權轉讓，所以印花稅的基礎，就是這次轉讓涉及的業權份額價值。
如何釐定轉讓業權的價值？
要計算轉讓部分的價值，首先需要知道整間物業的現時市值。最直接的方法是委託銀行或測量師行為物業進行估價。假設你的物業現時估值為800萬港元，而你打算為配偶加名，成立一份新的長命契，那麼聯權共有的業權將由你一人持有，變為兩人平均持有。
在這種情況下，你實際上是轉讓了50%的業權給你的配偶。因此，用來計算印花稅的基礎價值就是：
$800萬（物業市值）x 50%（轉讓業權）= $400萬
適用稅率：近親轉讓的印花稅優惠（第二標準稅率）
確定了用來計稅的價值之後，下一步就是找出適用的稅率。好消息是，如果加名的對象是「近親」，包括配偶、父母、子女或兄弟姊妹，這次的業權轉讓就可以享受印花稅優惠，採用稅率較低的「從價印花稅第二標準稅率」來計算，這和首次置業人士所用的稅階是相同的。即使加名後的新業主本身不是首置身份，只要符合近親關係，同樣適用這個優惠稅率。
印花稅試算案例
理論講完，不如實際計一次。我們用兩個最常見的例子，包括長命契加配偶名，以及為仔女加名，讓你更具體地掌握整個計算流程。
案例一：丈夫為妻子加名（50%業權）
假設陳先生在婚前單獨持有一層價值800萬港元的物業，現在他想通過長命契加配偶名，與陳太太共同擁有。
- 釐定轉讓業權價值：陳先生轉讓50%業權予陳太太，計稅基礎為 $800萬 x 50% = $400萬。
- 查找適用稅率：根據從價印花稅第二標準稅率，介乎$3,290,321至$4,000,000的物業，稅率為2.25%。
- 計算應繳印花稅：$400萬 x 2.25% = $90,000。
所以，陳先生這次為太太加名的印花稅費用就是$90,000。
案例二：父母為成年子女加名（33.3%業權）
假設李生李太以長命契形式，聯名持有一層價值800萬港元的物業。他們想為剛成年的兒子加名，一家三口共同持有。
- 釐定轉讓業權價值：加名後，業權由2人變為3人平均持有，每人各佔1/3。因此，李生李太實際上是共同轉讓了1/3的業權給兒子。計稅基礎為 $800萬 x (1/3) ≈ $2,666,667。
- 查找適用稅率：根據從價印花稅第二標準稅率，介乎$2,351,761至$3,000,000的物業，稅率為1.5%。
- 計算應繳印花稅：$2,666,667 x 1.5% = $40,000。
在這個長命契加仔女名的情況下，所需的印花稅就是$40,000。透過以上兩個例子，相信你對長命契加名的印花稅計算已有更清晰的理解。
長命契加名手續四部曲：由銀行同意到註冊完整流程
了解長命契加名印花稅的計算後，下一步就是掌握實際操作的流程。整個長命契加名手續可以歸納為四大步驟，看似簡單，但每個環節都涉及法律和財務細節。不論是長命契加配偶名，還是為仔女加名，流程都大同小異。以下為你由申請銀行同意，到最終在土地註冊處完成註冊的完整教學，讓你對物業加名有更清晰的藍圖。
第一步：處理有按揭物業的加名申請
如果你的物業仍然有按揭在身，處理有按揭物業加名是整個程序中最關鍵的第一步，絕對不能跳過。
向承按銀行獲取同意書：流程及注意事項
所有按揭契據都列明，在更改物業業權前，必須先獲得承按銀行的書面同意。若然自行加名，銀行有權視為違反按揭條款，甚至可以要求你立即清還全部貸款。
要取得同意書，你需要主動聯絡銀行。銀行會將這次申請視為一次全新的按揭審批。銀行會要求新加入的業主提供入息證明等文件，並會重新評估所有業主（包括原有和新加入的）的總還款能力，確保他們能一同通過壓力測試。新加入的業主通常也需要成為按揭的借款人和擔保人。只有在銀行審批通過後，才會發出正式的同意書，讓你進行下一步。
第二步：委託律師草擬轉讓契
取得銀行的同意書後，或如果你的物業已沒有按揭，就可以正式委託律師事務所，處理聯權共有加名的法律文件。
律師職責與所需文件
律師的主要職責是為你草擬一份「轉讓契」（Deed of Assignment）。這份文件會將物業的部分業權，以「轉贈」或「買賣」形式，轉讓給新加入的家庭成員，從而達成加名的目的。
你需要向律師提供以下文件：
* 所有業主（原有及新加入者）的身份證明文件
* 物業的樓契
* 銀行發出的按揭加名同意書（如適用）
* 關係證明文件，例如結婚證書或子女的出世紙，以證明符合近親轉讓印花稅的資格
相關費用預算：律師費及雜費一覽
物業加名律師費會因應個案的複雜程度而有所不同。如果物業涉及按揭，程序較多，收費自然會較高。一般而言，律師費大約由數千元至萬多元不等。除了律師費，還需要預留資金支付查冊費、文件註冊費等雜項開支。建議在委託前先向律師樓清晰了解收費詳情。
第三步：簽署法律文件及繳付印花稅
律師準備好所有文件後，會安排所有相關人士，包括原有業主和新加入的業主，親身到律師樓簽署轉讓契及新的按揭文件（如適用）。簽署完成後，律師會協助你將文件交往稅務局「打釐印」，並根據轉讓業權的價值，繳付相應的物業加名印花稅。
第四步：於土地註冊處完成註冊
繳付印花稅後，律師會將已打釐印的轉讓契，送交到土地註冊處進行註冊。這個步驟是為了將業權的變動記錄在案，具備法律效力。一經註冊，土地註冊處的公開紀錄便會更新，顯示新加入的業主已正式成為物業的聯權共有人之一。至此，整個長命契加名手續才算圓滿完成。
長命契加名兩大潛在風險：小心「送契樓」與失去首置身份
在詳細了解長命契加名印花稅的計算方法與手續後，我們必須正視整個操作中兩個相當重要的潛在風險。這些考慮點，往往比物業加名律師費的數目更影響深遠，關乎物業未來的市場價值與家庭成員的置業規劃。為物業進行聯權共有加名前，花時間了解這些長命契壞處，絕對是明智之舉。
風險一：「送贈」方式加名的送契樓陷阱
許多業主在為物業加名，例如長命契加配偶名或加仔女名時，為了簡化手續，會選擇以無償或象徵式代價（例如一元）的形式轉讓部分業權。這種操作在法律上會被視為「送贈」，而相關的法律文件就是「送贈契約」（Deed of Gift）。雖然看似簡單，但這會讓物業附上「送契樓」的標籤，帶來後續的麻煩。
銀行按揭困難與五年破產追溯期
送契樓最大的問題，在於銀行按揭困難。根據《破產條例》，假如送贈人（即原業主）在簽署送贈契約後的五年內不幸破產，破產管理署有權向法院申請，將該次「送贈」交易作廢，並追討該物業的業權份額用作償還債務。
由於存在這個長達五年的追溯期風險，絕大部分銀行都不願意為五年內曾作送贈的物業承造按揭。這意味著，物業在送贈後的五年內，將難以轉售給需要申請按揭的買家，亦無法進行轉按或加按套現，市場流通性大受影響。
送贈契約的印花稅考慮
另一個常見的誤解，是認為「送贈」就等於豁免印花稅。事實並非如此，送贈契約印花稅依然需要繳付。稅務局在評估物業加名印花稅時，會以該物業的市場估值來計算，而不是按象徵式的一元代價。即使是近親轉讓，可享用較低的第二標準稅率，但這筆稅款依然是根據轉讓業權部分的市值來釐定，是一項必須預算的開支。
風險二：新業主將失去首次置業身份
為家人進行長命契加名，另一個必須深思熟慮的後果，是新加入的業主將會立即失去其寶貴的「首次置業」身份。一旦名字被加到物業的土地註冊紀錄上，無論他實質佔有多少業權，在法律上他已是一位住宅物業的擁有人。
未來買樓的印花稅影響
這個身份的轉變，對其未來的置業計劃有直接的財務影響。當這位新業主日後打算自己購入物業時，由於他已不符合首置身份的資格，將無法享受較低的從價印花稅（第二標準稅率）。他將需要根據當時的稅制，繳付適用於非首次置業人士的較高印花稅率。這筆額外的稅務開支可能相當可觀，業主在決定加名前，應與家人就此作詳細溝通和長遠規劃。
長命契加名常見問題 (FAQ)
Q1: 長命契賣樓需要所有業主同意嗎？
答案是肯定的。根據聯權共有（長命契）的法律原則，所有業主被視為一個單一的整體。所以，任何關於物業的重大決定，特別是進行長命契賣樓，都必須獲得每一位業主的一致同意。在簽署買賣合約和轉讓契時，所有聯權共有人都必須親自簽署。只要其中一位業主不同意，交易就無法進行。這也是長命契壞處之一，如果業主之間的關係出現變化，處理物業時可能會遇到困難。
Q2: 如果物業已供完按揭，加名程序會否簡單很多？
會的，程序確實會簡化不少。處理有按揭物業加名的主要關卡，在於必須先取得承按銀行的同意。銀行會視此為重大業權變動，需要重新審批按揭。如果物業貸款已全部還清，就完全省卻了與銀行交涉的步驟。整個長命契加名手續會變得直接得多，業主只需委託律師準備轉讓文件，例如是轉讓契或送贈契約，然後計算並繳付相關的物業加名印花稅，最後到土地註冊處完成註冊便可。
Q3: 加名後，新業主是否需要共同負責按揭還款？
是的，新加入的業主需要共同承擔按揭責任。當銀行批准有按揭物業加名申請時，新業主會成為新的共同借款人。銀行在審批過程中，會評估包括新業主在內的所有業主的總還款能力。因此，新業主需要簽署新的按揭文件，法律上他與其他業主均需對整筆按揭貸款負上「共同及各別責任」（Jointly and Severally Liable）。這代表銀行有權向任何一位業主追討全部的未償還貸款。
Q4: 長命契與分權共有可以互相轉換嗎？
可以的，這兩種業權形式之間可以進行轉換，但轉換方式有所不同。
由「長命契」轉為「分權共有」相對簡單。任何一位聯權共有人，都可以單方面決定分割業權。他只需向其他共有人發出通知書，並將通知書在土地註冊處註冊，便可將其業權份額獨立出來，無需得到其他業主的同意。
至於由「分權共有」轉為「長命契」，則需要所有分權共有人達成共識。他們必須共同委託律師，簽訂一份新的法律文件，將物業從他們（作為分權共有人）的名下，轉讓給他們自己（作為新的聯權共有人）。這個過程必須是全體業主一致同意才能完成。在考慮長命契 vs 分權共有時，這種轉換的靈活性也是一個重要的考慮因素。