與伴侶、家人或生意夥伴聯名買樓，在簽署買賣合約時，必須面對一個關鍵決定：到底應選擇「聯權共有」（Joint Tenancy，俗稱「長命契」）還是「分權共有」（Tenancy in Common）？這並非單純的法律術語，而是直接影響業權份額、日後出售物業權力，以及最關鍵的遺產繼承安排。事實上，「長命契」的「生存者取得權」效力甚至可以凌駕遺囑，令您原定的資產分配失效。本文將為您全面拆解這兩種業權模式的5大關鍵差異，深入剖析各自的法律細節、潛在繼承陷阱，並提供實用決策指南及英文術語懶人包，助您因應自身情況，作出最明智的選擇。
核心比較：聯權共有 (長命契) vs 分權共有
講到香港的物業業權，最常見的共同持有方式就是「聯權共有」與「分權共有」。這兩種物業權益形式，雖然都是與他人共同擁有一個物業，但是在法律概念、繼承安排和資產處置權力上，存在根本性的分別。選擇哪一種，直接影響你和共有人的未來權益，所以事前了解清楚十分重要。
繼承與出售的根本差異
聯權共有（Joint Tenancy），俗稱「長命契」，最大的特點在於其「生存者取得權」（Right of Survivorship）。當其中一位共有人不幸離世，他所持有的物業權益會自動、即時地轉移給其他在生的共有人。這個過程凌駕於遺囑之上，意味著即使離世者在遺囑中另有安排，該物業權益也不會構成其遺產的一部分。
分權共有（Tenancy in Common）則完全不同。每位共有人都擁有物業中一個獨立、明確的份額。當一位分權共有人離世，他所持有的業權份額會成為其遺產，並按照其遺囑內容進行分配。如果沒有遺囑，則會根據無遺囑繼承法例處理。
在出售物業權方面，聯權共有人必須取得所有共有人的同意，才能共同出售整個物業。而分權共有人則有權獨立出售或按揭自己名下的業權份額，無需得到其他共有人的許可。
一表看清：聯權共有 vs 分權共有比較
為了讓你更清晰地掌握兩者的分別，我們將核心概念拆解成以下幾個方面作比較。
權益性質：視為一體 vs 獨立份額
聯權共有：所有共有人在法律上被視為一個單一的整體。他們是共同擁有整個物業，而不是各自擁有物業的一部分。你可以想像成，幾個人共同拿著一個完整的蘋果，沒有人可以聲稱自己擁有蘋果的某一部分。
分權共有：每位共有人都擁有物業中一個獨立計算的份額。這個份額可以是均等的（例如各佔50%），也可以是不均等的（例如一人佔70%，另一人佔30%）。情況就像每個人都擁有預先切好、屬於自己的那一份蘋果。
繼承方式：「生存者取得權」 vs 按遺囑分配
聯權共有：採用「生存者取得權」原則。當一位共有人離世，其物業權益會自動由在生的共有人繼承，直到剩下最後一位在生者，屆時他便成為物業的唯一擁有人。這就是「長命契」稱號的由來。
分權共有：沒有生存者取得權。共有人的物業權份額會在其離世後，成為其個人遺產的一部分，並根據其遺囑指示或遺產法進行分配，可以傳承給子女或任何指定的受益人。
處置權力：共同決定 vs 單獨出售或按揭
聯權共有：由於業權被視為一體，任何關於出售或按揭整個物業的決定，都必須獲得所有聯權共有人的一致同意才能進行。任何單一共有人都不能獨立處理其「潛在」的權益。
分權共有：每位共有人都可以自由處置自己名下的業權份額，包括出售、轉讓或用作抵押貸款，而不需要徵求其他共有人的同意。這種靈活性也可能帶來業權變得不完整的風險。
適用對象：夫婦家人 vs 生意夥伴
聯權共有：其自動繼承的特性，非常適合關係緊密、互相信任的夫婦或家庭成員。這種方式可以簡化身後承繼的法律程序，確保物業權順利過渡給在生的家人。
分權共有：其清晰的份額劃分和獨立的處置權力，更適合生意夥伴、朋友，或是有不同出資比例的家庭成員。這種方式可以保障各方的投資份額，並給予個人資產安排上更大的彈性。
深入剖析聯權共有 (長命契)：自動繼承的法律細節
談及香港的物業業權，聯權共有 (Joint Tenancy) 是一個非常普遍的選擇，特別是在家庭成員之間。它有一個廣為人知的俗稱——「長命契」，這個名字其實已經巧妙地點出了它最核心的法律特徵。想全面了解這個物業業權的運作模式，我們可以從它的成立條件，以及最重要的繼承機制入手。聯權共有的物業業權英文是 Joint Tenancy，理解它的基本概念對共同置業者十分重要。
成立聯權共有的「四個同一性」法律前提
要成功建立聯權共有的物業權，法律上有四個非常嚴格的前提條件，稱為「四個同一性」(Four Unities)。這四個條件必須同時存在，缺一不可。假如缺少了任何一個，法律上就可能視該物業為分權共有，而非聯權共有。
權益同一 (Unity of Interest)
所有聯權共有人的權益性質、範圍和期限都必須完全相同。簡單來說，每個人在物業中所佔的權益是均等的，沒有誰多誰少的分別。大家共同擁有整個物業，而不是各自擁有物業的某個百分比。
業權同一 (Unity of Title)
所有共有人必須是從同一份法律文件（例如同一份樓契或轉讓契約）中獲得業權。他們的業權來源必須是單一而且一致的，確保大家是基於同一個法律基礎成為業主。
時間同一 (Unity of Time)
所有共有人的物業權益，必須在完全相同的時間點開始。不能有先後之分，所有人的業主身份都是在同一刻生效的。
管有同一 (Unity of Possession)
每一位共有人都有權利管有和使用整個物業的全部空間，而不是僅限於某個特定房間或區域。任何一位共有人都不能將其他共有人排除在物業的任何一部分之外。
「生存者取得權」：長命契如何凌駕遺囑
「長命契」這個俗稱，源自其最關鍵的法律原則——「生存者取得權」(Right of Survivorship)。這個原則是聯權共有的核心，也是它與分權共有最根本的分別所在，其法律效力甚至高於遺囑的安排。
業權自動轉移的法律程序
當其中一位聯權共有人不幸離世，其在物業中的權益會自動且即時地轉移給其他在生的聯權共有人。這個過程是依據法律的內在機制運作的，物業權益並不會成為離世者遺產的一部分。因此，不論離世者有沒有訂立遺囑，或者遺囑內容如何，都無法改變這個業權自動轉移的結果。
兩人聯權共有：業權歸在生者全權擁有
假設夫婦二人以聯權共有形式持有一個物業。若其中一方離世，在生的另一方就會自動繼承全部業權，成為該物業的唯一擁有人。整個過程無需經過複雜的遺產承辦程序，非常直接。
多人聯權共有：業權由在生者平均繼承
假設有兄弟姊妹三人以聯權共有形式持有物業。若其中一人離世，他所持有的物業權益會由餘下兩位在生的兄弟姊妹平均繼承。他們兩人會繼續以聯權共有人的身份持有該物業。這個過程會一直持續，直到剩下最後一位在生的共有人，屆時他便會擁有整個物業的全部業權。
選擇聯權共有的潛在風險
雖然聯權共有在繼承安排上看似簡單直接，但在某些情況下，它也存在一些需要留意的潛在風險。
按揭風險：在生者或需獨自通過壓力測試
即使物業業權可以自動轉移，但物業的按揭貸款是業主與銀行的獨立合約。當其中一位共有人離世後，銀行有權重新評估在生共有人的還款能力。銀行可能會要求在生者以其個人入息，重新進行壓力測試。如果其入息未能符合要求，銀行或會要求他尋找新的擔保人，甚至提早償還部分貸款。
繼承限制：無法按意願將權益傳承
「生存者取得權」的自動機制，意味著業主無法透過遺囑，將自己的物業權益指定給其他人，例如子女或父母。對於家庭關係較複雜，或希望將資產更靈活地傳承給指定繼承人的人士而言，這是一個重大的限制。選擇聯權共有，就等於放棄了對這份資產的遺囑處置權。
全面理解分權共有：獨立份額的靈活性與注意事項
談及香港的物業業權，除了常見的「長命契」，另一種重要形式就是「分權共有」（Tenancy in Common）。如果你和生意夥伴、朋友、或者希望清晰劃分出資比例的家人一同置業，分權共有就提供了截然不同的彈性與安排。這種物業權形式的核心在於「份額」，每位業主都擁有物業中一個獨立的部分，操作上更加靈活，但同時也有一些需要留意的細節。
分權共有的核心：按出資比例劃分的獨立業權
分權共有最根本的特點，就是將物業權益清晰地劃分成獨立份額。所有共有人並不像「長命契」那樣被視為一個單一整體，而是像公司的股東一樣，各自持有物業的一個明確百分比。
如何釐定業權份額？
業權份額的釐定，通常直接反映各共有人的出資比例。舉個例子，如果甲乙兩人買入一個價值1,000萬的單位，甲出資700萬，乙出資300萬，他們便可以在樓契上訂明，甲擁有70%的業權，而乙則擁有30%。這些份額不一定要是整數，可以是任何比例，只要所有份額相加等於100%就可以。將出資比例與業權份額直接掛鈎，是對各方投入資金最清晰的保障。
租金等收入如何按份額分配？
既然業權是按份額劃分，物業所產生的任何收入或支出，自然也是按同樣比例分配。以上述例子來說，如果該物業成功出租，每月收到20,000元租金，那麼甲便會分得14,000元（70%），乙則分得6,000元（30%）。同樣地，若需要支付管理費、差餉或維修費用，也是按70/30的比例共同承擔。這種安排非常公平，能有效避免日後因財務分配不清而引起的爭拗。
分權共有的繼承安排：按意願傳承資產
在遺產繼承方面，分權共有與「長命契」的「生存者取得權」截然不同。由於每位共有人持有的業權份額是獨立的個人資產，因此可以按照自己的意願自由傳承。
按遺囑處理：將業權份額指定給繼承人
分權共有人可以透過訂立遺囑，將自己名下的物業業權份額指定給任何一位繼承人，例如配偶、子女、甚至是朋友或慈善機構。該份額會成為其遺產的一部分，並按照遺囑的指示進行分配。這對於希望將資產傳承給指定後人，而非其他共有人的業主來說，提供了絕對的自主權。
無遺囑情況：按《無遺囑者遺產條例》分配
假如分權共有人不幸離世而沒有訂立遺囑，其持有的物業份額也不會自動轉給其他共有人。相反，這份業權會根據香港法例第73章《無遺囑者遺產條例》的規定，分配給其法定繼承人（例如在生的配偶及子女）。
分權共有的潛在風險：「碎契樓」的成因與影響
分權共有的靈活性雖然帶來好處，但也潛藏著一種風險，就是業權可能變得不完整，俗稱「碎契樓」。
甚麼是「碎契樓」或「半契樓」？
「碎契樓」並不是指樓宇結構破碎，而是指物業的業權分散由不同人士持有，導致業權不完整。當市場上有人出售的只是一部分業權，例如30%或50%，這類物業便被稱為「碎契樓」。如果出售的恰好是一半業權，則常被稱為「半契樓」。
共有人財困如何導致業權不完整
這種情況最常見的成因是其中一位分權共有人出現財務困難。由於他持有的業權份額是其個人資產，當他欠下債務時，債權人（例如銀行或財務公司）有權向法庭申請出售該業權份額來抵債。又或者，該共有人為了解決燃眉之急，自行將其份額出售或抵押給第三方。無論是哪種情況，結果都會引入一個新的、可能完全不認識的業主，導致原有的業權組合變得破碎。
不完整業權在市場上出售或按揭的困難
「碎契樓」的最大問題是市場流通性極低。絕大部分買家都希望購入完整的物業業權，很少人願意只買入一部分，然後與陌生人共同持有一個物業。此外，主流銀行幾乎不會為不完整的業權承造按揭。這意味著，即使有買家，他們也必須以現金全額支付。這導致「碎契樓」的價值通常遠低於按比例計算的市價，並且難以出售，對所有共有人都會造成困擾。
【決策指南】我應選擇聯權共有還是分權共有？
選擇合適的物業業權形式，是聯名置業中最關鍵的決定之一。這個決定直接影響您日後如何管理、出售及繼承這項重要資產。究竟是「長命契」的安穩較適合您，還是分權共有的靈活更能保障您的物業權益？這並無絕對的答案，完全取決於您與共有人的關係、出資方式以及對未來的規劃。
情景分析：真實生活場景助您決策
單純看法律條文可能有點抽象，讓我們透過幾個真實的生活場景，看看不同情況下的人會如何選擇，幫助您更具體地思考哪種物業權更切合您的需要。
案例一：新婚夫婦 — 追求安穩與簡化繼承
一對剛結婚的夫婦，共同儲蓄支付首期，購入他們的第一個安樂窩。他們的目標非常清晰：建立一個穩定的家庭，並且希望將來若有任何一方不幸離世，另一方可以順理成章地擁有整個物業，無後顧之憂。
在這種情況下，「聯權共有」（長命契）通常是首選。因為其核心的「生存者取得權」機制，確保了當一方身故後，其物業權益會自動轉移給在生的配偶。整個過程無需經過複雜的遺產承辦程序，能為在生者提供最直接的保障和安穩感。
案例二：生意夥伴 — 保障各自投資與清晰劃分
兩位生意夥伴決定合資購入一個寫字樓單位用作投資收租。A夥伴出資六成，B夥伴出資四成。他們的關係建基於商業合作，各自都有自己的家庭和繼承人。他們最關心的是如何清晰界定各自的投資份額，並確保自己的資產可以按個人意願傳承。
對於他們來說，「分權共有」是唯一合理的選擇。這種形式允許他們在樓契上明確列明各自佔有的業權份額（A佔60%，B佔40%）。這樣，租金等收入便可以按比例清晰分配。更重要的是，由於沒有生存者取得權，每位夥伴都可以透過訂立遺囑，將自己持有的業權份額指定給自己的家人或繼承人，保障了各自的投資成果。
案例三：家人共同出資 — 平衡各方權益與未來變數
父母決定資助兒子及他的女朋友一同置業，由父母支付大部分首期，而年輕一輩則負責日後的按揭供款。三方的名字都會放在樓契上。父母的考慮是保障自己的出資，同時也希望幫助下一代，但亦要考慮到兒子與其伴侶的關係未來可能出現變數。
這個情況較為複雜，但「分權共有」能提供較大的彈性去平衡各方權益。透過分權共有，業權份額可以按照三方的實際出資比例來劃分，例如父母佔40%，兒子佔30%，其伴侶佔30%。這不僅保障了父母的資金投入，萬一日後年輕一輩關係有變，處理物業時也有一個清晰的依據。各方亦能獨立處理自己的業權份額，為未來的各種可能性預留空間。
快速檢測：3個問題找出最適合您的物業權
看過以上案例後，您可以透過回答以下三個核心問題，快速檢測哪一種物業業權形式更符合您的意向。
問題1：您希望業權必須按照您的遺囑分配嗎？
如果答案是「是」，那麼您應該選擇「分權共有」。只有在分權共有的形式下，您所持有的物業業權份額才會被視為個人遺產的一部分，可以按照您在遺囑中的意願，傳承給指定的配偶、子女或其他受益人。聯權共有的「生存者取得權」會凌駕於遺囑之上。
問題2：您與共有人的出資比例是否相同？
如果各人的出資比例不同，選擇「分權共有」會是更審慎的做法。分權共有可以在法律文件上準確地反映每位業主所佔的業權份額，例如七三比或六四比，能公平地保障各方的投入。雖然聯權共有在法律上視各人權益均等，但若實際出資額存在巨大差異，日後若關係生變或需要出售物業，便可能引發爭拗。
問題3：您擔心共有人未來會單獨出售其業權份額嗎？
如果答案是「是」，您比較關心物業的完整性和控制權，那麼「聯權共有」可能更適合您。在聯權共有下，所有共有人被視為一個整體，任何人都不能在未經其他共有人同意的情況下，單獨出售或抵押物業。這為關係緊密的共有人（如夫婦）提供了一層保障，避免因其中一方的決定而導致業權變得不完整。
物業權的變更與處置：實際操作全攻略
了解不同的物業業權形式後，自然會想知道在實際操作中，如何處理這些物業權益。不論是想出售物業，還是想將家人加入成為業主，都會涉及特定的法律程序和稅務問題。接下來，我們會一步步拆解這些實際操作，讓你對整個流程有更清晰的掌握。
如何出售共同擁有的物業？
當你和別人共同持有一個物業，想將它出售時，採用的方法會因應你們當初選擇的物業權形式而有根本上的分別。
分權共有人：可自由出售其獨立擁有的業權份額
如果你是分權共有的業主，情況相對直接。因為在分權共有的安排下，每位共有人都擁有物業一個獨立和明確的業權份額。你有權自由地將自己持有的那一部分業權出售、轉讓或按揭，並不需要得到其他共有人的同意。整個交易過程就和你出售一個由你全權擁有的物業相似。
聯權共有人：出售前必須完成「分割聯權」
但如果你是以聯權共有（俗稱「長命契」）形式持有物業，情況就完全不同了。在法律上，所有聯權共有人被視為一個單一的整體，你並沒有一個可以獨立出售的「個人份額」。所以，你不能單方面出售你的業權。若要出售，你必須先進行一個稱為「分割聯權」（Severance of Joint Tenancy）的法律程序，將聯權共有的關係解除，轉為分權共有。完成分割後，你才能夠獨立處理屬於你的那一份業權。
如何將聯權共有轉為分權共有？「分割聯權」程序詳解
將聯權共有轉為分權共有，是一個有清晰法律依據的正式程序，並非單純的口頭協議。
法律依據：《物業轉易及財產條例》(第219章) 第8條
這個轉換程序的法律基礎，源於香港法例第219章《物業轉易及財產條例》的第8條。條例訂明了聯權共有人可以透過特定方式，將其聯權共有關係分割。
操作步驟：發出分割通知書並於土地註冊處註冊
實際操作上，希望分割聯權的共有人，需要委託律師處理。標準的程序是，由該共有人向所有其他的聯權共有人發出一份書面的「分割通知書」，清楚表明其分割業權的意圖。然後，這份通知書必須送交土地註冊處進行註冊。一經註冊，聯權共有的關係便告終止，所有共有人會即時轉為分權共有人，並通常以均等份額持有物業。
物業轉名、加名或除名的程序與稅務考量
除了出售，家庭成員間的物業轉名、加名或除名也是常見操作。例如，父母想將子女的名字加入物業，或夫婦離婚後其中一方想除名。這些操作在法律上都被視為業權轉讓，因此會牽涉到印花稅的問題。
印花稅計算方式
印花稅的計算基礎，是按照所轉讓業權份額的「代價」（即轉讓價）或當時市值來計算，兩者以較高者為準。舉例來說，如果一個市值1,000萬的物業，你想將一半業權（即50%）無償轉讓給兒子，稅局會以其一半市值，即500萬，作為基礎來計算你需要繳付的印花稅。
近親轉讓的稅務優惠（第2標準稅率及豁免SSD/BSD）
不過，如果業權轉讓是在近親之間進行，稅務上就有相當大的優惠。近親的定義包括配偶、父母、子女或兄弟姊妹。在這種情況下，印花稅可以按照較低的「第2標準稅率」（即首置買家稅率）來計算。更重要的是，這類轉讓可以豁免繳付「額外印花稅」（SSD）和「買家印花稅」（BSD），能節省一筆可觀的費用。
香港物業權益常用術語
要準確掌握香港的物業業權，有幾個關鍵的英文法律術語你一定要認識。這些詞語經常出現在樓契等重要文件上，理解它們的定義，對於保障你自身的物業權益至關重要。我們一起來看看這些常見的物業業權英文術語，了解它們背後的法律意義。
重要英文術語對照
Joint Tenancy (聯權共有)
Joint Tenancy 就是我們常說的「聯權共有」，俗稱「長命契」。在這種物業權形式下，所有共有人被視為一個單一的整體去擁有整個物業。他們沒有各自獨立的份額，而是共同持有全部業權。
Tenancy in Common (分權共有)
Tenancy in Common 就是「分權共有」。它與聯權共有最根本的分別在於，每位共有人都擁有物業一個獨立並且明確的份額。這些份額可以是均等的，也可以按出資比例劃分，例如一位業主佔70%，另一位佔30%。
Severance of Joint Tenancy (分割聯權共有)
Severance of Joint Tenancy 指的是「分割聯權共有」這個法律程序。它的作用是將一個物業的業權形式，由「聯權共有」（長命契）正式轉變為「分權共有」。完成這個程序後，原本的聯權共有人就會變成按均等份額持有物業的分權共有人。
Right of Survivorship (生存者取得權)
Right of Survivorship 即「生存者取得權」，這是「聯權共有」（長命契）最核心的法律特徵。它的意思是，當其中一位聯權共有人去世，其在物業中的權益會自動轉移給其他在生的共有人。這個過程是依法自動發生的，並且凌駕於任何遺囑之上。
物業權益常見問題 (FAQ)
夫妻聯名買樓，應選長命契還是分權共有？
在處理物業業權時，這確實是夫妻間最先要面對的抉擇。選擇哪一種形式，並沒有絕對的好壞，關鍵在於雙方如何看待這份共同資產，以及對未來的規劃。
如果夫妻二人視彼此為一個密不可分的整體，希望簡化日後的繼承程序，那麼「長命契」（聯權共有）會是比較直接的選擇。它的「生存者取得權」特性，意味著萬一其中一方離世，物業的全部權益會自動轉移給在生的一方，過程毋須經過複雜的遺產承辦。
相反，如果雙方在物業的出資比例不同，或者希望保留彈性，將來可以將自己擁有的物業權益，按照個人意願在遺囑中分配給其他人（例如自己的父母或子女），那麼「分權共有」就提供了更大的靈活性。這種形式會清楚列明每人所佔的業權份額，讓資產分配更清晰。
聯權共有人對出售物業有分歧，應如何處理？
聯權共有（長命契）的法律基礎是所有業主被視為一個單一的整體，所以出售物業這樣重大的決定，必須得到全體聯權共有人的一致同意。任何一位共有人都不能單方面強行出售整個物業。
假如出現意見分歧，而其中一方堅持要出售，法律上提供了一個解決途徑，就是進行「分割聯權」（Severance of Joint Tenancy）。業主可以透過法律程序，單方面將聯權共有的關係解除，轉為分權共有。完成分割後，每位業主會各自擁有一個明確的業權份額（通常是均等份額）。此時，這位業主便可以自由出售自己名下的獨立物業權益，而毋須再得到其他共有人的同意。
父母想將子女「加名」到物業，對業權及按揭有何影響？
父母將子女「加名」到物業中，這個動作在法律上並非單純增加一個名字，而是涉及實質的物業業權轉讓。這會對業權和按揭產生直接影響。
首先，在業權方面，子女會成為物業的共有人之一，與父母共同以聯權共有或分權共有的形式持有物業。日後所有關於物業的決定，例如出售或再按揭，都需要子女的同意。
其次，按揭是影響最大的一環。如果物業本身仍有按揭未還清，加名必須先得到承按銀行的同意。銀行會將此視為一項新的按揭申請，並要求所有業主（包括新加入的子女）重新進行入息審查及壓力測試。這意味著子女亦需要承擔該筆按揭貸款的法律責任。同時，這次業權轉讓也會涉及印花稅，雖然近親轉讓可享有稅務優惠。
已選擇的物業權形式可以更改嗎？
可以的，已確立的物業權形式並非一成不變，但更改過程需要依循正式的法律程序。
最常見的變更是由「聯權共有」轉為「分權共有」。這個程序稱為「分割聯權」，甚至可以由任何一位聯權共有人單方面向其他共有人發出通知書，並在土地註冊處登記相關文件來完成。
至於由「分權共有」轉為「聯權共有」，程序則相對需要共識。所有分權共有人必須共同簽署一份新的轉讓契約，將他們各自持有的獨立份額，重新轉讓給自己，並在新契約中清晰訂明他們是以聯權共有人的身份持有。這兩種更改都涉及法律文件，應交由律師處理以確保程序妥當。
如何透過查冊 (Land Search) 確認物業的業權形式？
要準確得知一個物業的業權形式，最可靠的方法就是進行土地查冊（Land Search），查閱在土地註冊處登記的「轉讓契」（Assignment）。這份文件是確立業權的關鍵法律文件，上面會清楚記錄業權的持有方式。
在查閱轉讓契時，可以留意業主姓名後面的特定字眼。如果文件註明業主們是「as tenants in common」，並可能列明各自的份額（例如in equal shares），這就是「分權共有」。如果文件註明是「as joint tenants」，那便是「聯權共有」。查閱這些文件時，會看到相關的物業業權英文術語。由於契約文件的法律用詞比較專業，建議委託律師協助查冊和解讀文件內容，以獲得最準確的資訊。