購買二手居屋，樓價較私樓相宜，是不少港人實現置業夢想的熱門階梯。然而，其買賣流程涉及房委會獨特的規定，由資格審查、申請「購買資格證明書」（准買證）到關鍵的「提名信」步驟，均與私樓交易大相徑庭，過程繁複，容易令首次上車的買家感到困惑。有見及此，本文為您整合2025年最新資訊，打造一篇終極指南，旨在「一文睇清」整個二手居屋的買賣全貌。我們將由最基本的市場選擇、買家資格講起，再逐步拆解由搵樓到收樓的七大關鍵步驟，並深入剖析最新的按揭申請攻略（包括政府擔保期、壓力測試豁免等），最後更會為您詳細列出首期、印花稅、律師費等各項開支清單，助您做好周全預算，輕鬆踏上業主之路。
買二手居屋第一步：了解市場、資格及轉售限制
開始整個買二手居屋流程，第一件要做的事，就是先弄清楚遊戲規則。這一步非常重要，因為居屋市場比私人樓宇市場多了一些獨特的規定。我們先要了解在哪個市場買、自己屬於哪種資格，還有不同樓宇的出售限制，這樣才能順利推進之後的買賣二手居屋流程。
兩大市場選擇：居二市場（未補地價） vs 公開市場（已補地價）
首先，您會遇到兩個主要的二手居屋市場。第一個是「居屋第二市場」，簡稱「居二市場」。這裡的單位全部未補地價，所以售價通常比市價低。不過，只有特定資格的人士才能在這個市場購買。
第二個是「公開市場」，又叫「自由市場」。這裡的單位業主已經向政府補回了當年的買樓折扣，也就是完成了「補地價」程序。所以，這些單位和普通私樓一樣，任何人都可以自由買賣，不受任何身份或入息限制。當然，因為業主已經付了補地價的成本，樓價自然會反映出來，與市價看齊。
買家資格審查：您是「綠表」還是「白居二」？
如果您打算在價格較相宜的「居二市場」置業，那麼買家資格就是關鍵。整個買二手居屋程序中，您的身份決定了申請方法。主要分為兩大類：「綠表」和「白表（白居二）」。
綠表資格人士詳解
簡單來說，「綠表」資格人士主要是現時的公共房屋住戶或合資格的輪候公屋人士。如果您符合以下其中一項身份，就很大機會是綠表人士了：
* 房委會或房協轄下公共租住房屋的住戶。
* 持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如部分公務員或受政府清拆計劃影響的居民。
* 持有有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員。
* 「長者租金津貼計劃」的受惠者。
白表資格人士（白居二）詳解
如果您不屬於以上任何一個類別，但又想在居二市場買樓，那就要循「白表」途徑。白表申請人主要是指不符合綠表資格的香港永久性居民，他們的入息和資產必須符合房委會每年的規定限額，並且在指定期間內不能擁有任何香港住宅物業。
不過，持有白表資格不代表可以立即買樓。您需要參加每年由房委會推出的「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）抽籤。只有成功抽中配額，並通過資格審查，才能取得有效期為12個月的「購買資格證明書」，正式踏上買二手居屋的旅途。
【關鍵知識】不同年份居屋的轉售限制有何不同？
最後一個必須知道的重點，是不同年份首次出售的居屋，其轉售限制大有不同。這個限制直接影響業主可以在哪個市場、以什麼價格出售單位，也間接影響了您能找到的盤源。政策不斷更新，主要可以這樣劃分：
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2018年或之前首次出售的居屋： 限制較寬鬆。業主買入單位滿兩年後，就可以在居二市場按自行議定的價格出售，無需補地價。如果想在公開市場賣，隨時補地價都可以。
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2019年至2021年首次出售的居屋： 限制開始收緊。首兩年內，業主只能在居二市場以不高於原價轉售。由第三年起，才可以在居二市場自由定價。如果想在公開市場賣，則要等滿十年後，補了地價才可以。
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2022年及之後首次出售的居屋： 限制最嚴格。業主在首五年內，只能在居二市場以不高於原價轉售。由第六年起至第十五年，才可以在居二市場自由定價。而要在公開市場出售，就必須等滿十五年後，補妥地價才行。
買二手居屋流程全拆解：由零到收樓七大關鍵步驟
要掌握整個買賣二手居屋流程，其實就是跟著一套清晰的劇本走。整個買二手居屋程序由申請文件開始，直至最後收樓，涉及七個關鍵步驟。只要了解每個階段的目標與細節，整個過程就會變得井然有序。
【流程總覽】一張圖看懂買賣全過程與時間線
如果將整個買賣二手居屋流程視覺化，你會看到一條清晰的時間線。起點是成功申請到「准買證」，終點是成交日領取鎖匙。中間會經過搵樓、簽約、申請提名信、驗樓等重要里程碑。一般而言，由簽訂臨時買賣合約到正式收樓，大約需要兩至三個月時間。
步驟一：申請資格證明書
這是開啟整個交易的入場券，買賣雙方都需要一份由房委會發出的證明文件。
賣方：「可供出售證明書」(准賣證)
業主如果想在居屋第二市場出售未補地價的單位，就必須先向房委會申請「可供出售證明書」，證明單位符合出售資格。申請時需要填妥表格，連同樓契副本等文件一併提交。
買方：「購買資格證明書」(准買證)
合資格的買家（不論是綠表或白居二中籤者），都需要向房委會申領「購買資格證明書」，這份文件是你可以在居二市場睇樓和簽約的憑證。
提示：准買證與准賣證的12個月有效期
這兩份證明書的有效期均為12個月。這意味著買家必須在一年內找到心儀單位並簽署臨時買賣合約，而賣家也要在這段時間內找到合適買家。這個時間限制為整個交易過程增添了一點緊湊感。
步驟二：搵樓、實地睇樓與議價
手持有效的「准買證」，你就可以正式開始你的置業之旅。
網上平台與地產代理的選擇
你可以透過各大網上物業平台自行搜尋盤源，也可以委託熟悉居屋市場的地產代理協助。地產代理通常能提供更貼市的資訊和議價建議，但需要支付佣金。
議價注意事項：如何在有效期內果斷決策
由於「准買證」有一年期限，當你遇到合適的單位時，議價過程就需要更果斷。建議事先做好市場資料搜集，了解心儀屋苑近期的成交價，這樣在談判時就能更有信心，在有效期內作出明智決定。
步驟三：簽訂臨時買賣合約及支付「細訂」
當你與賣方達成價格共識後，便會進入簽署法律文件的階段。
查核雙方證明文件正本
簽署臨時買賣合約（臨約）前，地產代理會安排雙方出示並查核身份證明文件、賣方的「准賣證」正本，以及買方的「准買證」正本，確保交易的合法性。
臨約內容重點與訂金比例
臨約會列明成交價、成交日期、物業地址及雙方協議的條款。簽署臨約時，買家需要支付一筆「臨時訂金」（俗稱「細訂」），金額通常是樓價的3%至5%。
買家此階段即可申請按揭
簽署臨約後，你就可以憑著這份合約，正式向銀行提交按揭申請。銀行會根據你的財務狀況和物業估價進行審批。
步驟四：申請「提名信」— 居二市場交易最關鍵一步
這個步驟是居二市場交易獨有的，也是整個流程中最關鍵的行政環節。
什麼是「提名信」及其法律作用？
「提名信」是由房委會發出，用以確認買方的資格，並正式批准賣方將單位出售給你。沒有這封信，交易便無法繼續下去。它等於是房委會為這宗交易蓋上一個「官方認可」的印章。
買方律師需提交的文件清單
簽訂臨約後，你的代表律師會馬上為你準備文件，向房委會申請提名信。文件通常包括買賣雙方的資格證明書副本、臨時買賣合約副本，以及一份由買家簽署的聲明書等。
房委會審批時間與注意事項
房委會審批提名信申請一般需要約5至10個工作天。律師通常會建議在臨約和正式合約之間預留至少14天，確保有足夠時間等待提名信發出。
步驟五：獲發提名信後，簽訂正式買賣合約及支付「大訂」
收到房委會發出的提名信，代表交易已獲官方批准，可以進入下一個法律程序。
簽署時間點與「大訂」金額
通常在簽署臨約後的14天內，並在確認收到提名信後，雙方律師會安排簽署正式買賣合約。此時，買家需要支付「加付訂金」（俗稱「大訂」）。「細訂」加上「大訂」的總額，一般相當於樓價的10%。
步驟六：成交前準備：驗樓與按揭最終安排
在正式成交日來臨前，還有兩件重要事情需要完成。
安排上單位作最後驗收（驗樓）
在成交日前，買家有權到單位進行最後一次視察，確保單位狀況與簽約時相符，所有包含的傢俬電器亦齊備。這一步俗稱為「驗樓」。
與銀行確認按揭貸款發放事宜
你的律師會與銀行方面保持緊密聯繫，確保按揭貸款能順利在成交日當天，準時發放至律師樓的戶口，用以支付樓價尾數。
步驟七：簽訂轉讓契據，完成交易
這是整個流程的最後一步，象徵著你正式成為單位的合法擁有人。
成交日（Completion Day）律師樓處理事項
在成交日當天，買賣雙方通常無需親身會面。雙方的律師會處理所有文件工作，包括簽署正式的「轉讓契據」（Deed of Assignment），這份文件會將物業業權正式從賣方轉移到買方名下。
支付樓價尾數及各項雜費
買方的律師樓在收到銀行發放的按揭貸款和買家準備的餘額後，會將樓價尾數全數支付給賣方律師樓。同時，律師也會處理好印花稅、註冊費、律師費及地產代理佣金等各項費用的結算。
領取鎖匙，正式成為業主
當所有款項交收清楚，賣方律師就會將單位的鎖匙交給你的律師。然後，你就可以從律師手上領取鎖匙，正式成為新居的業主。
二手居屋按揭申請深度指南 (2025最新)：政府擔保、成數及壓力測試全攻略
在整個買二手居屋流程之中，按揭申請絕對是最關鍵的一環。它直接決定了你的首期預算、每月供款，甚至是能否成功上會。二手居屋的按揭世界，與私樓有很大不同，當中最重要的概念就是「政府擔保」。了解清楚這個機制，整個買二手居屋程序就會變得清晰很多。
核心概念：政府按揭還款「擔保期」的重要性
為何有政府擔保，銀行批核更寬鬆？
簡單來說，房委會為經由「居屋第二市場」出售的單位，提供了一個按揭還款保證。這意味著，如果業主不幸斷供，房委會將會向銀行承擔還款責任，然後再向業主追討。因為有了房委會這個強大的「擔保人」，銀行的風險大大降低。所以，銀行在審批居屋按揭時，條件會比私樓寬鬆得多，例如可以提供更高的按揭成數，甚至豁免壓力測試。
關鍵指標：「首次發售日期」而非「樓齡」
在評估擔保期時，銀行和房委會看的並不是我們平常說的「樓齡」（由入伙紙日期計），而是「首次發售日期」。這是決定擔保期還剩下多久的唯一標準。即使一個單位樓齡已經35年，如果它的首次發售日期是在30年前，那麼它的擔保期就是以30年為基礎計算。在睇樓時，記得問清楚這個關鍵日期。
【2025最新政策】按揭保證期延長至50年詳解
好消息是，由2025年3月1日起，房委會大幅放寬了二手居屋的按揭安排，將最長的按揭保證期由30年延長至50年，還款期也由25年延長至30年。這項新政策大大激活了高樓齡居屋的市場，讓買家有更多選擇。不過，新的擔保期並非一成不變，而是分為兩個階段。
首次轉讓日起計40年內：最高按揭成數（綠表95%／白表90%）及最長30年還款期
在單位首次轉讓日起計的40年之內，買家可以申請到最理想的按揭條件。綠表申請人最高可以做到95%按揭，俗稱「半成首期」上車。而白居二的買家，最高也可以做到90%按揭。同時，最長的還款期可以達到30年，讓每月供款更輕鬆。
首次轉讓日起計第40年至第50年：最高按揭成數降至80%
如果單位的首次轉讓日已經超過40年，但在50年之內，按揭成數上限就會下調。不論是綠表還是白表買家，最高按揭成數都會降至80%。雖然成數降低了，但相較於舊政策下高樓齡單位可能完全借不到高成數按揭的情況，這已經是一個很大的進步。
居屋按揭成數、還款年期與利率
綠表與白表最高按揭成數對比
總結一下，在最新的擔保期政策下（首次轉讓日起計40年內），綠表買家的最高按揭成數是95%，而白表買家則是90%。這5%的差距，主要源於政府對公屋租戶等綠表人士提供的額外置業支援。
影響還款年期的因素
除了政府擔保期，銀行在決定最終批出的還款年期時，也會考慮申請人的人齡。普遍的計算方法是「75減人齡」。例如，一位50歲的申請人，最長的還款期理論上就是25年（75-50）。當然，最終批核的年期，會以擔保期剩餘年期和人齡計算結果之中，取其較短者為準，並且最長不超過30年。
利率選擇：P按 vs H按
對於在居屋第二市場購買的未補地價單位，按揭計劃基本上只有P按（最優惠利率按揭）一個選擇。這是因為交易涉及房委會的擔保，銀行會採用較穩定的P按計劃。如果你購買的是已經補足地價，可以在公開市場自由買賣的居屋，那它就等同於私樓，可以自由選擇P按或H按（銀行同業拆息按揭）。
壓力測試：豁免條件與所需文件
為何在擔保期內大多可豁免壓力測試？
豁免壓力測試，是居屋按揭其中一個最大的優勢。原因其實又回到了政府擔保機制上。因為銀行面對的壞帳風險極低，所以不需要用私樓的嚴格標準（即假設利率上升2厘後，供款不得超過月入60%）來篩選借款人。只要申請人的供款與入息比率（DTI）不超過每月入息的50%，通常都能順利獲批。
銀行審批時的入息證明要求
雖然可以豁免壓力測試，申請人仍然需要向銀行提交足夠的入息證明文件，去證明自己有能力應付每月供款。一般來說，固定收入的上班族需要提交最近三個月的糧單、稅單及顯示薪金入帳的銀行月結單。如果收入並非固定，例如是佣金或自僱人士，銀行則可能要求提供更長時間（如六個月或以上）的證明文件，以計算一個平均收入。準備好齊全的文件，可以令整個買賣二手居屋流程的按揭審批過程更順暢。
買二手居屋要幾錢？首期、印花稅、律師費及雜費開支全清單
談到買二手居屋流程，除了樓價本身，最實在的問題就是：「究竟要準備多少錢才足夠？」整個買賣二手居屋程序中，除了大家最關心的首期，還有印花稅、律師費、代理佣金和各種申請費。我們為你整理了一份完整的開支清單，讓你一目了然，做好財務規劃。
計算首期預算 (綠表與白表)
首期是置業開支中最主要的部分，而你的身份（綠表或白表）會直接影響最高按揭成數，從而決定你需要準備的首期金額。
- 綠表買家：由於有政府擔保，銀行最高可提供九成半 (95%) 按揭。所以，你最低只需準備樓價 5% 的資金作為首期。
- 白表買家 (白居二)：按揭成數最高則為九成 (90%)。因此，你需要準備的首期預算至少是樓價的 10%。
舉個例子，假設你看中一個價值 500 萬的二手居屋單位：
* 如果你是綠表買家，首期最低為：500 萬 x 5% = 25 萬。
* 如果你是白表買家，首期最低為：500 萬 x 10% = 50 萬。
二手居屋印花稅 (釐印費)：按第二標準稅率計算
無論是綠表還是白表買家，只要你是首次置業的香港永久性居民，購買二手居屋的印花稅（也稱為釐印費）都是按照稅務局的「第二標準稅率」計算。這個稅率與購買私樓是相同的，稅款會根據樓價以階梯式遞增。你可以參考稅務局網站最新的稅率表，或使用網上印花稅計算機來估算實際金額。
律師費及契據註冊費詳解
在物業交易中，買賣雙方都需要聘請各自的律師處理法律文件，確保業權清晰和交易順利。
- 律師費：收費沒有固定標準，但市場上一般處理住宅買賣的律師費約為 5,000 元至 10,000 元不等，費用包括查冊、草擬及審核買賣合約等服務。
- 契據註冊費：這是向土地註冊處登記文件時需要繳付的政府費用。主要包括「轉讓契據」註冊費（現時為 450 元）和「按揭契據」註冊費（如果申請了按揭，現時為 450 元）。
地產代理佣金
如果你是透過地產代理尋找單位和協助交易，就需要支付佣金。市場普遍的做法是買賣雙方各自向代理支付樓價 1% 的佣金。雖然這個比例有時可以商議，但最好在委託代理前先確認清楚。
向房委會/房協繳付的各項申請費用
這是二手居屋交易獨有的一環，因為交易需要得到房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）的批准。在整個過程中，買方需要支付幾項關鍵的行政費用。
准賣證、准買證、提名信申請費列表
以下是買方在申請過程中需要向房委會繳付的主要費用，請注意這些費用或會調整，建議以房委會最新公布為準。
- 「購買資格證明書」（准買證）申請費：這是確認你購買資格的必須文件，費用由買方支付。
- 「提名信」申請費：簽訂臨時買賣合約後，你的代表律師需要為你向房委會申請「提名信」，以正式確認你是單位的指定買家。這筆費用同樣由買方承擔。
- 「可供出售證明書」（准賣證）申請費：這項費用由賣方負責，但作為買家也應了解，賣方必須持有這份有效文件才能放售單位。
買二手居屋常見問題 (FAQ)
未補地價居屋可以加名或轉名給家人嗎？
這個問題是很多居屋業主關心的，答案是可以，但是程序有嚴格限制。因為未補地價居屋屬於資助房屋，業權轉讓受到房屋委員會（房委會）的規管。
業主如果想將家人（例如配偶、父母或子女）的名字加入單位的業權，或者將業權轉讓給他們，首先必須向房委會提交申請，並且需要有充份的理由。一般而言，房委會只會在特殊情況下批准，例如因結婚而加入配偶姓名，或者因承繼遺產等法律原因需要轉名。純粹為個人方便或資產分配的理由，通常不會獲批。
此外，即使獲房委會批准，這個過程在稅務上仍會被視為一項物業轉讓。因此，業主需要向稅務局繳付印花稅。印花稅的計算基準是根據當時物業的估值，而非買入價。所以，在決定加名或轉名前，必須仔細衡量相關的法律程序和稅務開支。
未補地價居屋可以申請轉按套現嗎？
關於未補地價居屋的轉按套現，答案是原則上不可以。這一點與私人樓宇有根本性的分別。私人樓宇的業主可以較自由地利用物業升值進行轉按或加按，以獲取額外資金作其他用途。
但是，未補地價居屋的政策原意是為合資格人士提供安居之所，而不是作為業主的套現工具。因此，房委會嚴格限制業主因個人財務理由（例如清還其他債務、投資或個人消費）而申請轉按套現。
只有在極為特殊而且急切的情況下，房委會才可能酌情批准。這些情況通常涉及家庭的重大困難，例如需要籌集資金以支付家庭成員的緊急醫療開支、殮葬費、或者子女的海外教育費用等。業主需要主動向房委會提交書面申請，並附上相關的證明文件，由房委會作最終審批。所以，業主不應將轉按套現視為一個常規的理財選項。