成功賣樓，除了關心最終成交價，準確預算整個過程的總開支同樣重要。許多業主在計算賣樓成本時，往往只著眼於地產代理佣金，卻忽略了律師費、按揭罰息、潛在維修費及稅務等「隱藏開支」，導致實際到手的金額與預期出現落差。本文將為您全面拆解2025年賣樓的5大核心費用，深入剖析各項潛在開支與最新稅項責任，並提供清晰的計算方法及支付時間線，助您精確掌握賣樓總成本，妥善規劃財務。
賣樓費用總覽：開支清單與預算計算機
計算賣樓費用是整個放盤計劃的起點。很多人以為賣樓就是單純地收取樓價，但實際上，交易過程中會產生一系列開支。如果沒有準確預算，可能會影響最終的實收金額。這篇文章會為你整理一份清晰的賣樓費用2025開支清單，讓你先有一個整體概念，了解資金要如何分配。
首先，賣樓開支主要可以分為兩大類。第一類是核心費用，包括地產代理佣金和律師費。這兩項幾乎是所有物業買賣都無法避免的支出。地產代理幫助你尋找合適買家和處理議價，而律師則負責處理所有法律文件，確保交易合法及順利完成。
另一類是潛在費用，這些開支並非必然發生，但事前了解有助你作好準備。例如，如果你的物業按揭貸款還在「罰息期」內，提早還款便可能需要支付一筆額外手續費。另外，為了讓單位以更理想的價錢賣出，你或許會投入一筆資金作基本的維修或翻新。這些都應該納入你的賣樓費用計算之中。
要準確掌握預算，你可以將以上所有項目列成清單，逐項估算。市面上雖然有一些網上賣樓費用計算機，可以提供快速參考，但清楚了解每一項費用的構成，才能讓你更有信心地規劃財務。接下來，我們會逐一詳細拆解各項開支的計算方法和注意事項。
核心費用(一)：地產代理佣金
講到賣樓費用，地產代理佣金可以話是最主要，也是大家最熟悉的一項開支。在香港，透過地產代理放盤和促成交易是非常普遍的做法，而代理提供的服務，例如配對買家、安排睇樓、協商價格等，都需要支付佣金作為報酬。
市場上最常見的佣金計算方式，是買賣雙方各自向其代表的地產代理支付物業成交價的1%。換句話說，整個交易代理合共會收取成交價的2%作為佣金。假設你的物業最終以800萬港元成交，你需要支付的佣金就是8萬元 (800萬 x 1%)。想準確進行賣樓費用計算，佣金這一項絕對不能忽略。這個1%的收費標準，對於預估賣樓費用2025年的開支，依然是一個很好的參考起點。
不過，必須要清楚一點，這個「1%」並不是法律硬性規定的收費，而是一種市場慣例。實際上，佣金的具體金額或百分比，完全是你可以同地產代理協商的。特別是對於一些高價值的物業，或者在市況淡靜的時候，業主其實有更大的議價空間。所有關於佣金的條款，包括金額、支付時間等，都應該在簽署《地產代理協定》（俗稱「放盤紙」）時白紙黑字清晰列明，保障自己的權益。
簽署「放盤紙」的時候，除了佣金，還有一點要特別留意，就是委託形式。一般分為「非獨家代理」和「獨家代理」。選擇非獨家代理，你可以將物業委託給多間地產公司放售，靈活性較高。但如果簽署了獨家代理協議，就代表在協議有效期內，即使你透過其他途徑（例如另一家代理，甚至自己找到買家）成功出售物業，你依然有機會需要向該獨家代理支付佣金。所以在簽署前，一定要仔細閱讀條款，了解清楚自己的責任。
核心費用(二)：律師費及相關雜費
除了地產代理佣金，律師費是另一項處理賣樓費用時必須計算在內的開支。在香港，所有物業買賣的法律程序都必須由律師處理，確保交易合法合規，業權得到清晰的轉移。這個環節的費用雖然不像佣金般直接與樓價掛鈎，但當中亦有不少細節值得留意。
律師費基本盤：涵蓋哪些服務？
首先，我們來看看一筆基本的律師費通常包含了什麼。當你委託律師樓處理賣樓事宜時，他們的核心工作是處理所有法律文件，保障你的權益。這些服務主要包括：
- 草擬與審閱合約：協助審閱買方律師草擬的臨時買賣合約，然後再草擬及簽署正式買賣合約。
- 處理業權文件：代表你回答買方律師就樓契提出的各種問題，確保業權沒有任何問題。
- 簽署轉讓契：在成交日，安排簽署正式的樓宇轉讓契約（Assignment），完成物業的業權轉移。
- 處理樓價餘款：代為接收買方支付的樓價餘款，並在清還所有費用後交給你。
一般來說，處理一宗標準住宅買賣的律師費，市場收費大約由數千元至萬多元不等，視乎交易的複雜程度。
「額外項目」逐個數：贖契、補契與雜項開支
除了上述的基本服務費，你的律師費單據上還可能出現其他項目。這些通常與你物業的具體狀況有關，是整體賣樓費用計算中不可忽略的部分。
- 贖契費：如果你的物業尚有按揭未供完，賣出時就需要將物業從銀行「贖回」。你的律師需要與銀行協調，準備贖契文件，這個程序會產生一筆額外的手續費，通常約為一、二千元。
- 補契費：假如不幸遺失了樓契或部分重要的業權文件，律師便需要向土地註冊處申請補領核證副本。這個過程同樣會產生額外費用。
- 其他雜費：律師樓的報價單上通常還會列明一些雜項支出，例如查冊費（用作核實業權狀況）、文件註冊費、交通費等。這些費用金額雖然不大，但加起來也是一筆開支。
精明選擇：如何獲取清晰報價？
由於每宗交易的情況都有不同，律師費並無一個固定公價。因此，在規劃你的賣樓費用2025預算時，最穩妥的做法是向幾間不同的律師樓索取詳細的報價單。一份清晰的報價單，應該會列明基本服務費以及所有可能出現的額外收費項目。這樣，你便可以更準確地進行賣樓費用計算，避免在交易後期才發現有預料之外的支出。雖然網上有一些賣樓費用計算機可作初步估算，但最終還是以律師樓的正式報價為準。
潛在費用：按揭罰息與維修開支
在計算賣樓費用時，除了代理佣金和律師費這些必然開支，還有一些潛在費用需要我們留意。這些費用不一定會出現，但是一旦發生，就會直接影響你最終收到的金額。
其中一個常見的潛在開支，就是銀行按揭的「罰息期」手續費。銀行批出按揭貸款時，通常會設定一個為期一至三年的「罰息期」，這是為了保障銀行的利息收入。如果你在這段期間內賣樓並且提早還清全部按揭貸款，銀行就會向你收取一筆手續費。所以，在決定賣樓前，一個很重要的步驟是拿出你的按揭貸款合約仔細查看，確認物業是否仍在罰息期內。這筆費用應該被納入你的賣樓費用計算之中，這樣才能準確預算。
另一項你可能需要考慮的開支是單位的維修和清潔費用。這筆錢雖然不是必須的，但可以看成一項提升物業價值的策略性投資。試想想，一個乾淨企理、保養得宜的單位，總能給準買家留下更好的第一印象。在「睇樓」時，良好的屋內狀況，不但讓地產代理更有力地為你守住叫價，甚至有機會爭取到更理想的成交價。這項開支豐儉由人，可以只是基本的深層清潔和油漆修補，也可以是更換一些老化的設備。在規劃賣樓費用2025年的預算時，你可以評估一下單位的現況，再決定是否值得投入這筆資金。
賣樓稅務責任：已撤銷與現存稅項
談及賣樓費用，稅務絕對是許多業主最關心的一環。好消息是，自從政府調整政策後，賣家的稅務負擔已大幅簡化。現在我們一起來看看，哪些稅項已經成為歷史，以及還有什麼潛在責任需要留意。
全面「撤辣」：已告別的印花稅
過去幾年，業主賣樓時最怕遇上的，莫過於「額外印花稅」（SSD）。這項稅收原意是遏制短期炒賣活動。以前，如果業主在買入住宅物業後的指定期限內（例如24個月內）轉售，就需要根據持有時間的長短，繳付成交價10%至20%的額外印花稅，這是一筆相當可觀的開支。
不過，從2025年2月28日起，這項稅務已經全面撤銷。這意味著，無論你持有物業多久，現在賣出都不再需要考慮額外印花稅。這項變動無疑讓賣樓費用計算變得直接，也讓業主在決定出售時機上擁有更大的靈活性。因此，在規劃賣樓費用2025年的預算時，你可以將這一項潛在的巨額支出從清單上劃掉。
現存的潛在稅務責任：利得稅
雖然額外印花稅已取消，但賣家仍有一項潛在的稅務責任需要了解，那就是「利得稅」。
一般來說，普通市民出售自住物業或長期持有的收租物業，並不需要繳納利得稅。不過，如果稅務局將你的賣樓行為判斷為「生意性質的投機活動」，那麼從中賺取的利潤，就需要按利得稅稅率課稅。
稅務局會根據多個因素綜合判斷，包括：
* 持有物業時間的長短：持有時間極短，例如幾個月內就轉手。
* 交易的頻率：在短時間內頻繁買賣物業。
* 買入時的意圖：購入物業的主要目的，是為了短期轉售圖利，而不是自住或長期收租。
這項稅務主要是針對將物業買賣作為一門生意的投資者。對於絕大多數業主來說，只要你的賣樓活動不屬於頻繁的投機行為，就無需過份憂慮。一般的賣樓費用計算機雖然可以助你估算基本開支，但利得稅這類情況則需要按個別交易的性質來評估。
賣樓費用支付時間線與現金流規劃
了解各項賣樓費用的支付時間點，對你的現金流規劃十分重要。整個賣樓流程並非在成交日才一次過找數，而是分階段進行，讓我們一起來看看資金在不同階段是如何流動的。
第一階段：簽署臨時買賣合約
這是交易的起點，也是資金流動的第一步。當你和買家簽署臨時買賣合約時，你會收到第一筆資金，即是臨時訂金（俗稱「細訂」），通常是樓價的3%至5%。與此同時，第一筆開支也隨之而來，就是地產代理佣金。根據你和代理簽訂的協議，通常會在這時先支付一半的佣金，所以準備一筆流動資金是必要的。準確的賣樓費用計算，應從這一步就開始。
第二階段：簽署正式買賣合約
簽署臨時合約後的大約14天內，雙方律師會準備好正式買賣合約。簽署正式合約時，你會收到第二筆資金，即是加付訂金（俗稱「大訂」）。這筆訂金會連同細訂，合共湊足樓價的10%。在這個階段，你已經委託了律師，雖然大部分律師費是在成交時才結算，但你應該已經確定了收費細項，方便納入你的賣樓費用2025預算之中。
第三階段：成交日
來到整個流程最重要的成交日，資金的進出最為頻繁。這一天，你會從買家手上收到樓價的餘款（即「尾數」）。你的代表律師會利用這筆款項，處理所有最後的支出。這包括：
- 清還按揭： 向銀行還清物業剩餘的按揭貸款，若物業仍在罰息期內，亦會一併支付提前還款的罰息。
- 支付費用餘額： 結算全部的律師費、相關雜費，以及地產代理佣金的餘下部分。
- 結算雜費： 清繳所有管理費、差餉、地租等直到成交日為止的款項。
在扣除以上所有開支後，剩餘的金額才是你這次賣樓的最終所得。建議你可以利用網上的賣樓費用計算機，預先模擬整個資金流向，這樣對財務規劃就更有把握。
賣樓費用常見問題 (FAQ)
賣樓過程牽涉不少細節，許多業主對賣樓費用的具體項目和計算方式都存有疑問。以下整理了幾個最常見的問題，希望能夠幫助你對整個開支有更清晰的了解。
賣樓費用主要包括哪些項目？
一個完整的賣樓費用清單，主要有四大核心項目。第一是地產代理佣金，這是最主要的開支。第二是律師費，處理所有法律文件及樓契轉讓事宜。第三是潛在的按揭罰息，假如你的物業貸款仍在銀行的罰息期內。最後是單位的維修或清潔費，雖然不是必要，但一個企理的單位有助提升成交價。
地產代理佣金是固定的嗎？
地產代理佣金並沒有法律上的固定收費。市場慣例是買賣雙方各自支付成交價的1%作為佣金。這個百分比在簽署《地產代理協議》時，其實有商討空間。業主可以根據物業價值、市場狀況和代理提供的服務範圍，與代理協商一個雙方都同意的佣金率，並在合約中清晰列明。
提早還清按揭賣樓，會有額外開支嗎？
這是一個十分重要的潛在開支。大部分銀行按揭貸款都設有1至3年的「罰息期」。如果你在此期間內賣樓並提早全數清還貸款，銀行便會收取一筆手續費或罰息。金額通常是按揭額的某個百分比，或者指定金額。在決定賣樓前，最好先向你的按揭銀行查詢，確認物業是否仍在罰息期內，以及相關的費用是多少。
2025年賣樓，賣家還需要繳付印花稅嗎？
關於賣樓費用2025年的稅務問題，答案是清晰的。自2025年2月起，政府已全面撤銷針對賣家的「額外印花稅」(SSD)。因此，現在賣家出售持有任何年期的住宅物業，都不再需要繳付額外印花稅。至於物業交易中主要的「從價印花稅」(AVD)，一直都是由買家負責支付的。
如何準確進行賣樓費用計算？
要準確進行賣樓費用計算，最直接的方法是分開項目估算。你可以先向幾間不同的律師行索取報價，了解律師費及雜費的大約範圍。佣金則可以按預期成交價的1%作初步估算。至於按揭罰息，必須直接向銀行查詢。市面上亦有一些網上賣樓費用計算機工具，雖然未必百分百準確，但可以作為一個快速參考，幫助你建立初步的預算概念。